Condominio, l'amministratore che non paga i fornitori e non recupera i crediti deve risarcire i danni: nuova sentenza

Con la sentenza 1580/2025, la Corte d'Appello di Bologna ha chiarito interessanti profili di responsabilità dell'amministratore condominiale. Integra mala gestio l'omesso pagamento delle fatture ai fornitori, non invece la mancata esecuzione forzata contro condomini morosi se già sono stati attivati decreti ingiuntivi

La responsabilità dell'amministratore di condominio per danni arrecati alla compagine condominiale è un tema di frequente dibattito giurisprudenziale e dottrinale. Una recente decisione della Corte d'Appello di Bologna - la sentenza 1580/2025 - torna a delimitare i confini della mala gestio, distinguendo nettamente tra l'attività di recupero dei crediti verso i condomini morosi e la gestione dei rapporti contrattuali con i fornitori. Il provvedimento è degno di nota perché si inserisce armonicamente nella cornice normativa di cui alla riforma del condominio del 2012, rafforzando la necessità di una gestione trasparente, informata e diligente da parte del professionista.

Come è noto, l'amministratore è figura centrale nell'organizzazione condominiale e la sua attività deve conformarsi a criteri di diligenza qualificata, in quanto mandatario con rappresentanza del condominio ai sensi dell'art. 1703 del c.c.. Ebbene, l'art. 1129 del c.c., al suo nono comma, prevede l'obbligo di attivarsi per la riscossione forzosa delle somme dovute dai condomini morosi, entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio in cui il credito è ricompreso.

La violazione di questo importante dovere professionale può comportare sia la revoca giudiziale dell'amministratore, sia una responsabilità risarcitoria per mala gestio. Tuttavia, la giurisprudenza di legittimità (Cass. Sez. VI, ord. 20100/2013) ha chiarito che la mancata esecuzione forzata non integra di per sé responsabilità, qualora siano state esperite le azioni monitorie e l'atto di precetto - e l'amministratore lo dimostri - e la mancata prosecuzione sia giustificata dalla sostanziale insolvenza dei debitori.

In particolare, la sentenza emiliana trae spunto da un caso concreto, in cui un condominio conveniva in giudizio il proprio ex amministratore, lamentando una gestione irregolare e chiedendone la condanna al risarcimento. In sintesi, le doglianze si concentravano su due profili:

• omesso recupero di consistenti crediti verso condomini morosi;
• mancato pagamento delle fatture al fornitore di energia, con conseguente maturazione di interessi passivi a carico del condominio.

Il professionista convenuto si era difeso dimostrando di essersi attivato contro i condomini morosi tramite le attività propedeutiche (ricorso monitorio e notifiche di atti di precetto), oltre ad aver sottoposto all'assemblea le valutazioni sui rischi e costi delle eventuali procedure esecutive immobiliari. In primo grado, il giudice rigettò la domanda, ritenendo non provato che ulteriori azioni esecutive avrebbero prodotto risultati favorevoli. Il condominio non si arrese a questo esito e propose appello, contestando - in particolare - l'omessa valutazione delle singole componenti di danno e la sussistenza del nesso causale tra condotta omissiva e pregiudizio subìto.

La Corte d'Appello di Bologna accolse parzialmente l'impugnazione, perché:

• sui crediti verso i morosi, la magistratura ha escluso la responsabilità dell'ex amministratore, valutando che egli si fosse effettivamente attivato con decreti ingiuntivi e precetti, fornendo inoltre adeguata informazione all'adunanza condominiale circa i pericoli delle procedure esecutive in gioco (pignoramenti immobiliari, iscrizioni ipotecarie pregresse, rischio di immobile invenduto). Perciò, in assenza di prova circa la concreta utilità di ulteriori azioni, non ricorreva un caso di mala gestio del professionista;
• invece, in tema di mancato pagamento delle fatture, la Corte ha evidenziato una responsabilità risarcitoria del professionista, in quanto quest'ultimo era rimasto del tutto inerte rispetto all'obbligo di versare quanto dovuto al fornitore di energia, nonostante la disponibilità di fondi sul conto condominiale. In giudizio, si accertato che tale omissione aveva determinato interessi passivi per una somma di 3.833,10 euro, oltre a un ulteriore danno equitativamente liquidato in 1.200,00 euro.

Ecco perché la Corte d'Appello emiliana ha condannato l'ex amministratore dello stabile al pagamento di un totale di 5.033,10 euro, oltre a interessi legali, con manleva della compagnia assicurativa (scoperto del 10%) e parziale compensazione delle spese.

La sentenza in oggetto è interessante perché, sul tema della mala gestio e del nesso causale, chiarisce che la responsabilità dell'amministratore condominiale impone sempre la prova che la condotta (omissiva o commissiva) abbia causato un danno concreto al condominio. Ma attenzione: non basta allegare l'inadempimento, il condominio attore deve provare che - con una condotta diligente - il danno sarebbe stato evitato.

Per quanto riguarda l'obbligo di recupero dei crediti, invece, non basta il mero inadempimento dei condomini morosi a determinare la responsabilità dell'amministratore, qualora quest'ultimo provi in giudizio di avere intrapreso adeguate azioni per la tutela del condominio e di aver valutato, con diligenza, la concreta utilità delle successive ed eventuali procedure esecutive.

In riferimento alla gestione dei rapporti con i fornitori, il mancato pagamento di obbligazioni certe, liquide ed esigibili (come ad esempio le fatture per l'energia) costituisce inadempimento imputabile all'amministratore, integrando mala gestio con consequenziale obbligo di risarcire il danno derivante dagli interessi passivi maturati.

Concludendo, la pronuncia n. 1580 della Corte d'Appello di Bologna aderisce all'orientamento di legittimità e conferma un principio fondamentale: la responsabilità dell'amministratore di condominio non è automatica, ma richiede - sempre - la verifica della diligenza concretamente impiegata nella ges tione e l'accertamento del danno effettivo.