E’ del 19 aprile 2016, una pronuncia che fornisce alcune interessanti precisazioni in tema di contratto di compravendita immobiliare, disciplinato dall'art. 1476 del c.c. e seguenti (Tribunale di Bologna, sentenza n. 963 del 19 aprile 2016).
Nel caso esaminato dal Tribunale, il titolare di un’agenzia immobiliare era stato convenuto in giudizio dall’acquirente di un immobile, sostenendo di non essere stato informato, prima della compravendita, che l’immobile stesso era gravato da un contratto di locazione.
Di conseguenza, l’acquirente chiedeva che gli fosse riconosciuto il diritto ad una riduzione del prezzo versato, con condanna dell’agenzia alla relativa restituzione, ai sensi dell’art. 1489 del c.c..
Il titolare dell’agenzia, tuttavia, si difendeva sostenendo che non era configurabile alcuna responsabilità in capo al medesimo.
Il Tribunale, osservava come “in tema di compravendita, la fondamentale obbligazione del venditore di consegnare la cosa al compratore, assicurandogliene il godimento”, è garantita da una serie di disposizioni del codice civile (come l'art. 1478 del c.c. e i seguenti), “volte ad assicurare il compratore, per l’ineliminabile esigenza della normalità degli scambi, il pieno godimento della cosa compravenduta, senza menomazioni e senza pericolo di perdita, totale o anche soltanto parziale”.
Pertanto, secondo il Tribunale, “nell’ipotesi di vendita gravata da diritti o oneri ai sensi dell’art. 1489 c.c., il compratore ha diritto, oltre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, secondo quanto stabilito dall’art. 1480 del c.c., anche al risarcimento del danno”.
Osservava il Giudice, peraltro, come ai fini del risarcimento “non si richiede la malafede del venditore ma è sufficiente che questi versi in colpa, essendo il risarcimento del danno fondato sulle norme generali degli artt. 1218 e 1223 del Codice Civile”.
La responsabilità del venditore, in particolare, può dirsi esclusa solo nel caso in cui “il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa, presumendosi che egli l’abbia accettata con tale peso”.
Allo stesso modo, il venditore non può ritenersi responsabile qualora si tratti di “oneri e diritti apparenti, che risultino cioè da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio”: in tal caso, infatti, il compratore, “avendo la possibilità di esaminare la cosa prima dell’acquisto, ove abbia ignorato ciò che poteva ben conoscere in quanto esteriormente visibile, deve subire le conseguenze della propria negligenza, secondo il criterio di auto responsabilità”.
Nel caso di specie, secondo il Tribunale, risultava provato documentalmente che, con il contratto di compravendita dell’immobile, l’agenzia aveva garantito al compratore che “l’immobile era libero da vincoli, oneri, ipoteche, privilegi, trascrizioni pregiudizievoli”.
Tuttavia, risultava documentalmente anche che l’agente immobiliare aveva “pubblicizzato nelle riviste specializzate l’immobile di causa come occupato”. Del resto, lo stesso acquirente aveva riferito di aver visionato l’immobile come occupato,“ancorché ricevendo dal mediatore rassicurazioni in ordine all’intervenuta disdetta del contratto da parte del venditore ed alla sua imminente liberazione”.
Pertanto, secondo il Giudice, doveva “concludersi che l’attrice fosse ben a conoscenza del diritto di godimento da parte di terzi sull’immobile, non potendo di per sé fare affidamento sull’effettiva tempestiva liberazione dell’appartamento, dipendente comunque da fatto del terzo, mai verificata fino a quel momento, ancorché, in ipotesi, garantita dal venditore”.
Nel caso esaminato dal Tribunale, il titolare di un’agenzia immobiliare era stato convenuto in giudizio dall’acquirente di un immobile, sostenendo di non essere stato informato, prima della compravendita, che l’immobile stesso era gravato da un contratto di locazione.
Di conseguenza, l’acquirente chiedeva che gli fosse riconosciuto il diritto ad una riduzione del prezzo versato, con condanna dell’agenzia alla relativa restituzione, ai sensi dell’art. 1489 del c.c..
Il titolare dell’agenzia, tuttavia, si difendeva sostenendo che non era configurabile alcuna responsabilità in capo al medesimo.
Il Tribunale, osservava come “in tema di compravendita, la fondamentale obbligazione del venditore di consegnare la cosa al compratore, assicurandogliene il godimento”, è garantita da una serie di disposizioni del codice civile (come l'art. 1478 del c.c. e i seguenti), “volte ad assicurare il compratore, per l’ineliminabile esigenza della normalità degli scambi, il pieno godimento della cosa compravenduta, senza menomazioni e senza pericolo di perdita, totale o anche soltanto parziale”.
Pertanto, secondo il Tribunale, “nell’ipotesi di vendita gravata da diritti o oneri ai sensi dell’art. 1489 c.c., il compratore ha diritto, oltre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, secondo quanto stabilito dall’art. 1480 del c.c., anche al risarcimento del danno”.
Osservava il Giudice, peraltro, come ai fini del risarcimento “non si richiede la malafede del venditore ma è sufficiente che questi versi in colpa, essendo il risarcimento del danno fondato sulle norme generali degli artt. 1218 e 1223 del Codice Civile”.
La responsabilità del venditore, in particolare, può dirsi esclusa solo nel caso in cui “il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa, presumendosi che egli l’abbia accettata con tale peso”.
Allo stesso modo, il venditore non può ritenersi responsabile qualora si tratti di “oneri e diritti apparenti, che risultino cioè da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio”: in tal caso, infatti, il compratore, “avendo la possibilità di esaminare la cosa prima dell’acquisto, ove abbia ignorato ciò che poteva ben conoscere in quanto esteriormente visibile, deve subire le conseguenze della propria negligenza, secondo il criterio di auto responsabilità”.
Nel caso di specie, secondo il Tribunale, risultava provato documentalmente che, con il contratto di compravendita dell’immobile, l’agenzia aveva garantito al compratore che “l’immobile era libero da vincoli, oneri, ipoteche, privilegi, trascrizioni pregiudizievoli”.
Tuttavia, risultava documentalmente anche che l’agente immobiliare aveva “pubblicizzato nelle riviste specializzate l’immobile di causa come occupato”. Del resto, lo stesso acquirente aveva riferito di aver visionato l’immobile come occupato,“ancorché ricevendo dal mediatore rassicurazioni in ordine all’intervenuta disdetta del contratto da parte del venditore ed alla sua imminente liberazione”.
Pertanto, secondo il Giudice, doveva “concludersi che l’attrice fosse ben a conoscenza del diritto di godimento da parte di terzi sull’immobile, non potendo di per sé fare affidamento sull’effettiva tempestiva liberazione dell’appartamento, dipendente comunque da fatto del terzo, mai verificata fino a quel momento, ancorché, in ipotesi, garantita dal venditore”.
Di conseguenza, il Tribunale riteneva di non poter accogliere la domanda di riduzione del prezzo avanzata dall’acquirente, rilevando, altresì, che “il preteso minor valore del bene, perché occupato, risulta nel caso di specie compensato dal canone percepito dall’attrice per oltre un anno e mezzo”.
