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Articolo 1480 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Vendita di cosa parzialmente di altri

Dispositivo dell'art. 1480 Codice civile

Se la cosa che il compratore riteneva di proprietà del venditore era solo in parte di proprietà altrui (1), il compratore può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno (2) a norma dell'articolo precedente, quando deve ritenersi, secondo le circostanze, che non avrebbe acquistato la cosa senza quella parte di cui non è divenuto proprietario; altrimenti può solo ottenere una riduzione del prezzo, oltre al risarcimento del danno (3).

Note

(1) La norma non distingue a seconda dello stato soggettivo dell'acquirente e, pertanto, deve ritenersi applicabile anche se questi è in mala fede.
(2) E' discusso se tale indagine debba essere condotta alla stregua di criteri soggettivi od oggettivi.
(3) In ogni caso l'acquirente non è mai costretto a sopportare la comproprietà con il terzo in quanto la norma fa riferimento al fatto che egli non consegue la titolarità di parte del bene.

Ratio Legis

In caso di bene solo parzialmente altrui la tutela dell'acquirente non si spinge sino a consentire sempre la risoluzione del contratto, ma solo se deve ritenersi che questa altruità sarebbe stata determinante nell'escludere il suo consenso. In alternativa, gli è comunque concessa la riduzione del prezzo poichè altrimenti vi sarebbe uno squilibrio nel sinallagma contrattuale.

Spiegazione dell'art. 1480 Codice civile

Importanza dell'inadempimento del venditore

Nella vendita di cosa parzialmente altrui bisogna vedere se l'inadempimento del venditore ha scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse del compratore.
È il principio fondamentale scritto nell'art. 1455 cod. civ. Se ha scarsa importanza l'inadempimento del venditore, se cioè la cosa che il compratore riteneva di proprietà del venditore era solo in parte esigua di proprietà altrui, il compratore può solo ottenere una proporzionale riduzione del prezzo oltre il risarcimento del danno.

Se invece l'inadempimento del venditore non ha scarsa importanza, se cioè deve ritenersi, secondo le circostanze, che il compratore non avrebbe acquistato la cosa senza quella parte di cui non è divenuto proprietario, può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno a norma dell'art. 1479 cod. civ.


Volontà in concreto del compratore

"Non avrebbe acquistato la cosa...": deve guardarsi alla volontà in concreto del compratore ovvero oggettivamente alla volontà di un normale compratore?
Basta al compratore dimostrare che egli non avrebbe acquistato? Ovvero deve provare che oggettivamente l'acquisto non sarebbe stato ragionevole e che date le circostanze, un normale compratore non avrebbe acquistato?
Questa seconda soluzione sembra meno attendibile: vero che in un caso analogo (gestione di negozio) l'utiliter coeptum deve guardarsi non a quel che avrebbe fatto il dominus ma a quel the avrebbe fatto il dominus tenuto conto della diligenza normale del buon padre di famiglia, secondo la normale condotta cioè di persona di media diligenza: ma quell'analogia è piu apparente che reale.
Nella gestione di negozio non dev'esser sacrificato it gestore, quale che sia la vera volontà del dominus, comunque cioè dimostrabile che egli non avrebbe agito così, ma diversamente. L'azione è data al gestore non per contratto, ma per suo atto volontario, come per premiarlo del fine non spregevole ed anzi socialmente lodevole per cui s'e ingerito in affari altrui.
Invece nel contratto di vendita si deve solo guardare quel che le parti vollero: si deve perciò tener presente la volontà in concreto del compratore per decidere se, ai suoi fini, per sua convenienza, la parte (di altrui proprietà) vendutagli deve ritenersi tale e tanta the egli non avrebbe acquistato se l'avesse saputa di proprietà non del venditore.


Riduzione del prezzo

L'art. 1480 cod. civ. parla di cosa che il compratore riteneva di proprietà del venditore ed era solo in parte invece di proprietà altrui.
Se il compratore sapeva che in parte la cosa era di proprietà altrui, ha diritto solo a proporzionale riduzione del prezzo oltre al risarcimento dei danni; s'intende aver egli voluto correre l'alea dell'acquisto da parte del venditore.
Il compratore consapevole della parziale alienità della cosa comprata può far prefiggere un termine per l'acquisto al venditore: scorso il termine, ha diritto alla proporzionale riduzione del prezzo, oltre al risarcimento dei danni.
Non ha diritto alla risoluzione del contratto: a parte la lettera dell'art. 1480 cod. civ. egli non potrebbe insorgere contro il fatto proprio e richiedere la risoluzione, poiché egli era consapevole del­l' alienità.
Questa soluzione può sembrare troppo sfavorevole al compratore che può aver acquistato solo parte piccola e forse anche poco importante della cosa in parte altrui.
Ma a parte che questo acquisto solo parziale è dovuto al fatto suo volontario, resta sempre che ha per lui un valore economico anche l'acquisto parziale. Né ne ha colpa il venditore al quale non si può ascrivere la responsabilità di averlo tratto in inganno.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

338 Con gli stessi criteri adottati per la vendita di cosa totalmente altrui è regolata nell'art. 364 la vendita di cosa solo parzialmente altrui, stabilendosi che il contratto si debba o meno risolvere a seconda dell'importanza soggettiva della parte non trasmessa: questa regola vuole ancora essere un'applicazione del noto principio di conservazione dei contratti.
Si è così eliminato l'esclusivo criterio obiettivo dell'entità relativa tra parte e tutto, a cui si uniformano l'articolo 1492 cod. civ. e l'articolo 360 del progetto del 1936. Quello che importa assodare ai fini di uno scioglimento non arbitrario o speculativo, è la presumibile volontà originaria del compratore, così come nella analogo caso dispone l'articolo 1494 cod.civ. (362 del progetto del 1936). Anche una parte di importanza ridotta può infatti avere avuto un rilievo tale nell'attività contrattuale del compratore da spingerlo, essa sola, al contratto.
Come ad esempio se la parte poi perduta realizzasse la contiguità tra i fondi o l'accesso alla strada più comoda è più desiderabile. Se il compratore come suole accadere in simili casi ha pagato un prezzo di affezione per una zona esuberante di fronte alle proprie esigenze e prospettive, non è giusto che, venuto meno tutto lo scopo del contratto, per una legittima disposizione del compratore questi sia tenuto solo alla riduzione del prezzo eventualmente irrisorio. Vedrà dunque il giudice secondo le circostanze se sia o no giustificato lo scioglimento del contratto.
La riduzione del prezzo, quando soddisfa alle esigenze di giustizia, deve essere stabilita in base al valore che la parte di proprietà aliena ha al momento della restituzione e non già in proporzione al prezzo totale convenuto per la vendita.

Massime relative all'art. 1480 Codice civile

Cass. civ. n. 26367/2010

Al contratto preliminare di compravendita di cosa parzialmente altrui (nella specie, un fondo indiviso) si adatta la disciplina prevista dagli artt. 1478 e 1480 c.c., con la conseguenza che il promittente venditore resta obbligato, oltre che alla stipula del contratto definitivo per la quota di sua spettanza, a procurare il trasferimento al promissario acquirente anche di quella rimanente, o acquistandola e ritrasferendola al promissario acquirente, oppure facendo in modo che il comproprietario addivenga alla stipulazione definitiva. Ne consegue che un siffatto contratto preliminare è valido, benché insuscettibile di esecuzione in forma specifica per via giudiziale ai sensi dell'art. 2932 c.c., e rimane assoggettato all'ordinario regime risolutorio per il caso di inadempimento dell'obbligazione assunta dal promittente venditore.

Cass. civ. n. 23343/2009

Nel caso in cui il compratore di un fondo agisca nei confronti del venditore per ottenere la riduzione del prezzo, oltre al risarcimento del danno, sul presupposto che una parte dell'immobile venduto risulta di proprietà di un terzo, si configura un'ipotesi di evizione parziale, disciplinata dall'art. 1480 c.c., con la conseguente inapplicabilità del termine di prescrizione annuale previsto dall'art. 1541 dello stesso codice, avente riguardo unicamente alla diversa ipotesi di cui all'art. 1538, e cioè al caso in cui si accerti che il fondo oggetto della compravendita abbia una estensione minore da quella dichiarata dai contraenti.

Cass. civ. n. 387/2005

La disciplina di cui all'art. 1480 c.c. comprende sia la vendita per intero di una parte materiale della cosa di cui l'alienante assuma di essere proprietario (communio pro diviso), sia l'ipotesi di vendita da parte di un comproprietario, di una cosa di proprietà comune pro indiviso per contro, la vendita di un bene interamente (e non parzialmente) di proprietà altrui, è regolata dall'art. 1479 c.c.

Cass. civ. n. 9543/2002

La vendita di un bene, facente parte di una comunione ereditaria, da parte di uno solo dei coeredi, ha solo effetto obbligatorio, essendo la sua efficacia subordinata all'assegnazione del bene al coerede-venditore attraverso la divisione; pertanto, fino a tale assegnazione, il bene continua a far parte della comunione e, finché essa perdura, il compratore non può ottenerne la proprietà esclusiva. Pertanto, se il bene parzialmente compravenduto costituisce l'intera massa ereditaria, l'effetto traslativo dell'alienazione non resta subordinato all'assegnazione in sede di divisione della quota del bene al coerede-venditore, essendo quest'ultimo proprietario esclusivo della quota ideale di comproprietà e potendo di questa liberamente disporre, conseguentemente il compratore subentra, pro quota, nella comproprietà del bene comune.

Cass. civ. n. 11986/1998

La vendita di un bene in comunione è di norma considerata dalle parti come un unicum inscindibile e non come somma delle vendite delle singole quote che fanno capo ai singoli comproprietari, per cui questi ultimi costituiscono una unica parte complessa e le loro dichiarazioni di vendita si fondono in un'unica volontà negoziale tranne che dall'unico documento predisposto per il negozio risulti chiaramente la volontà di scomposizione in più contratti in base al quale ogni comproprietario vende la propria quota all'acquirente senza nessun collegamento negoziale con le vendite degli altri.

Cass. civ. n. 4902/1998

La compravendita di un bene predisposta per la partecipazione di tutti i comproprietari, ma stipulata da uno solo di essi, deve considerarsi inefficace con riferimento all'intera res empta, ma, trattandosi di inefficacia soltanto relativa, legittimato a farlo valere è soltanto il titolare dell'interesse all'acquisto all'intero bene, cui va, peraltro, riconosciuta facoltà di chiedere, in sede giudiziale, l'accertamento dell'efficacia del contratto in relazione alla quota del comproprietario validamente intervenuto alla stipula, senza che quest'ultimo possa a ciò opporsi, in assenza di un apprezzabile interesse a che la cosa indivisa sia venduta per l'intero, a meno che, dal contratto di compravendita, non risulti che il negozio sia stato comunemente inteso come vendita unitaria (che le parti, cioè, abbiano convenuto la stipula nel comune presupposto della successiva adesione degli altri contitolari della comunione); in tale ipotesi, ciascuno degli stipulanti che vi abbia interesse è, difatti, legittimato a far valere la nullità della convenzione negoziale, ed il giudice ben può rilevarla d'ufficio ogni qualvolta siano stati invocati, in giudizio, l'applicazione del contratto o il riconoscimento dei diritti da questo nascenti (ipotesi che presuppongono, entrambe la validità del negozio).

Cass. civ. n. 3677/1996

È valido ed efficace il preliminare di compravendita di cosa parzialmente propria, atteso che il prominente venditore resta obbligato a procurarsi la proprietà del bene o almeno il consenso alla vendita del comproprietario, con la conseguenza che, ove non adempia a tale obbligazione, egli si troverà esposto, come è previsto dagli artt. 1479 e 1480 c.c. all'azione di risoluzione del contratto e/o alla domanda di risarcimento del danno da parte del promittente compratore.

Cass. civ. n. 2892/1996

Nel caso di vendita di cosa parzialmente altrui, il compratore può chiedere la risoluzione del contratto solo se, quando lo ha concluso, ignorava che la cosa non era di proprietà del venditore e possa ritenersi, secondo le circostanze, che non avrebbe acquistato il bene senza quella parte di cui è divenuto proprietario; pertanto, in mancanza dell'una o dell'altra delle predette condizioni, il compratore può solo chiedere la riduzione del prezzo ai sensi dell'art. 1480 c.c.

Cass. civ. n. 4405/1983

La vendita di cosa parzialmente altrui ha effetti obbligatori soltanto per la quota relativa a diritti altrui, mentre perla parte soggetta al potere di disposizione dell'alienante produce immediati effetti traslativi, salvo che l'acquirente non faccia valere i diversi diritti conferitigli dall'art. 1480 c.c.

Cass. civ. n. 2575/1983

Qualora il compratore, ignorando la comunione del bene vendutogli, abbia inteso acquistare la cosa comune come se fosse interamente propria del venditore (che la comunione non abbia manifestato), si versa in materia di vendita di cosa proporzionalmente altrui, onde lo stesso compratore, non potendo ottenere, finché perdura la comunione, la proprietà esclusiva di alcuna parte determinata della cosa, può subito chiedere la risoluzione del contratto, la quale in tale ipotesi, come in quella di buona fede del compratore contemplata nell'art. 1479 codice civile, trova la sua giustificazione nell'inadempimento del venditore all'obbligo di trasferire subito il diritto, come effetto immediato del puro e semplice consenso.

Cass. civ. n. 1018/1972

La domanda intesa ad accertare la (parziale) alienità della cosa compravenduta, al fine di farne discendere gli effetti previsti dall'art. 1480 c.c. nei rapporti tra venditore e compratore, non realizza un'ipotesi di litisconsorzio necessario rispetto al terzo proprietario di parte della cosa.

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Consulenze legali
relative all'articolo 1480 Codice civile

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Luca P. chiede
domenica 01/10/2017 - Sardegna
“Buongiorno
Mio padre una decina di anni fa' ha ricevuto in eredità da delle zie un locale commerciale affittato al signor ...omissis.... Il locale è parte di una piccola palazzina composto da 3 locali commerciali e due appartamenti al piano superiore . Uno dei locali è di proprietà di ...omissis...e aveva ampliato il locale attiguo con il locale locato dalle zie di mio padre. Questo locale locato ha lo stesso ingresso degli appartamenti del 1°piano con una porta frontale subito dopo la rampa di scale , cui porta ad una stanza di ingresso 7/10 mq che anticipa il cortile del locale locato. Questa piccola stanza ingresso è il problema. Su di essi passano i tubi dell'acqua e i vari scarichi, e nella divisione delle zie di mio padre veniva specificato che l'ingresso era in comune con gli appartamenti di sopra. Purtroppo quando mio padre non ha trovato accordo col ...omissis... per ridarlo in affitto ci ha riconsegnato le chiavi del locale cui la serratura era sulla porta dello stanzino indicato. Quindi noi che venivamo in possesso eravamo convinti che quel piccolo stanzino era di nostra proprietà , e quando abbiamo effettuato una variazione catastale il nostro tecnico ha erroneamente inserito sulla planimetria catastale anche questo stanzino, (nonostante in catasto risulta un bene comune non censibile)
Poco dopo abbiamo venduto al Signor ...omissis... questo locale firmando la planimetria con tratteggiato anche questo stanzino (ingresso). Ad oggi risulta al catasto sia un b-c-n-c nella planimetria condominiale, e nella planimetria del nuovo proprietario potrebbe risultare ingresso della sua proprietà.
Quindi in sostanza mio padre ha venduto un bene non suo, in quanto il tecnico incaricato e la nostra ignoranza per non aver letto atto di divisione delle zie di mio padre ci ha fatto commettere l'errore.
Attualmente io e la mia compagna abbiamo comprato un appartamento del primo piano dello stesso stabile e un altro nostro tecnico cui abbiamo spiegato l'accaduto, ci dice di mandare una raccomandata al vecchio tecnico che sbaglio la planimetria catastale per farla correggere in quanto è un suo errore. Perché il b c n c appartiene al condominio e quindi anche a noi nuovi proprietari nonostante ci fu un errore tecnico e quindi di rogito . Quello che ci chiediamo, visto il locale commerciale lo abbiamo venduto ad un prezzo alto e il signor ...omissis... si è decisamente pentito di aver comprato, potrebbe in qualche modo avere la possibilità di fare annullare l' atto di vendita se noi chiediamo le chiavi dello stanzino? in quanto nella planimetria di vendita veniva tratteggiato anche questo stanzino come locale ceduto.
Abbiamo sicuramente diritto a chiedere le chiavi di esso, però allo stesso tempo abbiamo il terrore che il ...omissis... possa far annullare la vendita più tutte le spese sostenute.
Oltretutto sull'ingresso di questo stanzino ha montato un portoncino blindato, montandolo al contrario quindi verso la zona delle scale, dando fastidio al passaggio e al transito nostro è dell'altro proprietario in quanto se noi scendiamo e lui apre il blindato avviene uno scontro. Avete dei buoni consigli da darci? Prima di commentare errori vogliamo sapere esattamente quali sono i rischi , se può essere andato in prescrizione? Se può avvalersi dell'usucapione anche se non son passati neanche 10 anni? Se è semplicemente un errore che il vecchio tecnico dovrà modificare e noi abbiamo diritto ad avere le chiavi e poter girare il portoncino blindato? Se è meglio citare il Perez solo per far girare il blindato o per poter usufruire anche noi come ingresso?
‌È un errore in buona fede, noi saremo disponibili anche a cedere la parte condominiale se lui si crea un nuovo ingresso dal suo primo locale di proprietà in quanto attiguo, dandoci chiaramente l'ingresso esclusivo per gli appartamenti del primo piano. Questa è un idea. Voi che ne pensate? Intanto è urgente capire se il rogito è annullabile o qualcosa di simile,per poi procedere col problema blindato.
Grazie mille
Scusate se ho scritto in maniera non corretta, ma è un po' particolare spiegare per iscritto tutto l'iter che abbiamo avuto col ...omissis.... Per ora grazie attendiamo vostre notizie.”
Consulenza legale i 05/10/2017
Il bene comune non censibile è una proprietà in comune ed indivisa, che può esser utilizzata da chiunque ne abbia titolo, con l'obbligo di mantenerla agibile per gli altri comproprietari. Si tratta, perciò, di un bene che appartiene a tutti i condomini, anche se nessuno di questi può pretenderne l'esclusiva proprietà, e si dice "non censibile" in quanto non avendo titolarità esclusiva e non producendo reddito, non può essere censito; può essere utilizzato da chiunque con la sola limitazione di non inficiare l’utilizzo degli altri comproprietari.

Detto questo, si precisa che la fattispecie si inquadra nella fattispecie di cui all'articolo 1480 del Codice Civile, il quale disciplina la vendita di cosa parzialmente altrui, e precisamente l'ipotesi in cui l'acquirente non è posto a conoscenza del fatto che la cosa non appartiene interamente al venditore. Tale articolo prevede che il compratore possa domandare la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno, qualora, secondo le circostanze, si possa ritenere che l'acquirente non avrebbe acquistato la cosa senza quella parte di cui non è divenuto proprietario; altrimenti, egli può ottenere solo la riduzione del prezzo ed il risarcimento del danno (Cass.Civ. Sez. II, 2892/96).
Più precisamente, la riduzione si calcola nella stessa misura percentuale in cui decresce il valore della attribuzione traslativa, mentre il risarcimento è volto ad eliminare dal patrimonio dell'acquirente i danni ulteriori subiti a causa del mancato acquisto.

Alla luce di quanto esposto, quindi, e per rispondere al quesito, il contratto con cui si è venduto il bene comune non censibile non è annullabile, ma il citato art. 1480 c.c. prevede che l'acquirente che non conosceva l'altruità della cosa può chiedere alternativamente la risoluzione del contratto, ed in tal caso il prezzo pagato andrà restituito, oppure la proporzionale riduzione del prezzo qualora non risulti, secondo le circostanze, che lo stesso non avrebbe acquistato la cosa senza quella parte (Cass. Civ., Sez. II,. n. 24144 del 26 novembre 2015).

Il termine di prescrizione per esercitare l'azione di risoluzione del contratto o della riduzione del prezzo è fissato in 10 anni che decorrono dal momento della stipula del contratto di compravendita.

Quanto all'eventualità di usucapire il bene, in effetti si pone questa possibilità, in quanto, ai sensi dell'art. 1159 c.c., colui che acquista in buona fede un immobile da chi non è proprietario in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l'usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione. Si tratta di un caso di acquisto da chi non è proprietario del bene a titolo originario basato sulla tutela della buona fede del possessore, qualificato dall'esistenza di un titolo astrattamente idoneo a trasferire il diritto, e sul possesso ininterrotto per 10 anni. Pertanto, ben potrebbe l'acquirente, una volta scoperta l'altruità della bene, anche se solo in parte, chiedere la risoluzione o la riduzione del prezzo, il risarcimento dei danni in entrambi questi casi, entro i 10 anni, e successivamente vantare l'usucapione abbreviata del bene decorsi i 10 anni dalla trascrizione del contratto.

Quindi, un eventuale citazione dell'acquirente per far girare il portoncino potrebbe, come si suol dire, "svegliare il can che dorme". Viceversa, aspettare la decorrenza dei 10 anni potrebbe comportare la rivendicazione dell'acquisto per usucapione da parte dello stesso. In ogni caso, bisogna sottolineare un rilevante profilo di responsabilità professionale del geometra e di chi ha curato la compravendita (notaio, legale).

Carlo L. chiede
giovedì 21/09/2017 - Toscana
“Ricevo la Vs consulenza in merito al quesito formulato con la richiesta di codice Q201719508.

Mi rendo conto di aver formulato male il quesito e di non aver ottenuto - per mia colpa - il chiarimento sull'articolo 1480 cc che mi attendevo.

Provo a riformulare il quesito in maggior dettaglio con un'adeguata premessa.

PREMESSA
Più di quaranta anni fa Caio (acquirente in buona fede) ha acquistato da Tizio un appartamento parte di un condominio.
Nell'appartamento era (ed è) compreso un ripostiglio abusivo (circa 15 mq., pari all'11-12% della superficie totale dell'appartamento); il ripostiglio è esterno al corpo dell'appartamento nel senso che non è accessibile direttamente dall'appartamento.

In effetti il ripostiglio è stato ricavato nello spazio vuoto che la base dell'appartamento acquistato forma con il pendio della collina su cui è costruito il condominio; nel ripostiglio non esistono finestre o aperture di alcun tipo a parte la (piccola) porta di ingresso.

Ne deriva che la "demolizione" del ripostiglio consiste in pratica nella semplice muratura della porta di ingresso.
Si tratta comunque di un'evizione parziale del compratore a cui si applica l'art. 1484 che rimanda all'art. 1480.

Ora, l'articolo 1480 contempla IN ALTERNATIVA le due azioni risarcitorie della risoluzione del contratto e della riduzione del prezzo a seconda che - SECONDO LE CIRCOSTANZE - si debba ritenere o meno che l'acquirente avrebbe acquistato (ovviamente a prezzo ridotto) oppure no l'immobile senza la parte di cui è stato (o potrebbe essere) privato (nel caso concreto : il ripostiglio).

IL QUESITO
In quali termini LE CIRCOSTANZE citate dal dispositivo dell'art. 1480 possono essere OGGETTIVAMENTE descritte (prescindendo da generiche e interessate dichiarazioni di parte) ?
Nel caso concreto la perdita per evizione parziale del ripostiglio è da ritenersi tanto importante da giustificare la risoluzione del contratto oppure giustifica la sola riduzione del prezzo ?


Post scriptum.
Mentre Vi chiedo una consulenza sul quesito sopra formulato, confesso di avere molti dubbi (per mia inadeguatezza) sulle Vs. consulenze di codice Q201719508 e Q201719449.
Vi sarei grato perciò se voleste comunicarmi la Vs disponibilità ad approfondire i temi trattati in queste consulenze, i tempi ipotizzabili e un preventivo di massima.
Avendo ricevuto un Vs. riscontro sarà mia cura cercare di formulare una serie di quesiti (e di ragionamenti, per quanto nelle mie capacità) in vista di un preventivo definitivo e dell'esecuzione della consulenza di approfondimento.”
Consulenza legale i 28/09/2017
Con riferimento alla definizione delle circostanze citate dal dispositivo dell'articolo 1480 del Codice Civile ed a come possano essere oggettivamente descritte, bisogna evidenziare che non vi è unicità nella definizione oggettiva in giurisprudenza.

Infatti, nelle sentenze relative a questo articolo, la Corte di Cassazione precisa che, qualora l'acquirente non avesse conoscenza dell'altruità della cosa al momento dell'acquisto e sia stato posto in essere il potere repressivo della pubblica amministrazione, deve riconoscersi all'acquirente la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, in applicazione della previsione di cui all'art. 1480 c.c..

Invero, nella relazione del Guardasigilli al Progetto del Codice Civile, si legge che il contratto si deve o meno risolvere a seconda dell'importanza soggettiva della parte della cosa non trasmessa: con l'art. 1480 c.c. il legislatore, infatti, non ha voluto, intenzionalmente, stabilire un criterio fisso ed oggettivo per la scelta tra i rimedi della risoluzione del contratto e della riduzione del prezzo, poiché "vedrà dunque il giudice secondo le circostanze se sia o no giustificato lo scioglimento del contratto.", in quanto anche una parte di importanza ridotta potrebbe avere avuto un rilievo tale nell'attività contrattuale del compratore da spingerlo, essa sola, al contratto.

Alla luce di quanto precisato, quindi, non si può rispondere in maniera sicura, precisa, né tantomeno oggettiva al quesito, in quanto tale valutazione è rimessa all'apprezzamento prudente del giudice.

Superfluo ricordare che nell'un caso come nell'altro si aggiunge anche il diritto ad ottenere il risarcimento del danno (che si avrebbe avuto anche nel caso il vano abusivo non fosse stato demolito per ordine della pubblica amministrazione).

Deve, inoltre, aggiungersi che bisogna distinguere tra l'acquisto di un immobile costruito prima del 1 settembre 1967, e l'acquisto di un immobile costruito successivamente a quella data: nella prima ipotesi, l'immobile costruito senza o in difformità della concessione edilizia è comunque commerciabile, e per la sua vendita è richiesta una menzione nell'atto notarile che attesta il solo fatto che l'immobile è stato edificato prima del 1 settembre 1967; per gli immobili edificati successivamente, invece, il legislatore ha inasprito la previsione normativa, disponendo che nell'atto notarile di vendita devono essere indicati gli estremi del permesso di costruire (o licenza edilizia) e/o del permesso ottenuto in sanatoria per gli immobili costruiti abusivamente, con la conseguenza che se tali autorizzazioni non sono indicate nell'atto notarile, la vendita è nulla.

La Suprema Corte, con la sentenza del 7 aprile 2014 n. 8081, ha stabilito che l'atto è nullo ed improduttivo di effetti solo quando l’immobile sia stato costruito senza licenza o concessione edilizia (e manchi la prescritta documentazione alternativa: concessione in sanatoria o domanda di condono corredata della prova dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione), ed anche quando l’immobile sia caratterizzato da totale difformità della concessione e manchi la sanatoria. Invece, "Nel caso in cui, invece, l’immobile, munito di regolare concessione e di permesso di abitabilità, non annullati nè revocati, abbia un vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione (nella specie, per la presenza di un aumento, non consistente, della volumetria fuori terra realizzata, non risolventesi in un organismo integralmente diverso o autonomamente utilizzabile), non sussiste alcuna preclusione (…)perchè il corrispondente negozio di trasferimento non sarebbe nullo."; quindi, alla luce di tale orientamento parrebbe non potersi affermare che l'immobile fosse incommerciabile, e pertanto i soli rimedi applicabili risultano essere quelli previsti dall'art. 1480 c.c.

Comunque, ai fini di una più approfondita analisi delle possibili soluzioni, va analizzato il contratto di acquisto, con l'avvertenza che sia l'azione di risoluzione, sia l'azione di riduzione del prezzo e sia quella di pagamento dell'indebito, che si propone nel caso di contratto sia nullo (ipotesi di immobile incommerciabile perché edificato dopo il 1 settembre 1967 in totale difformità al permesso di costruire), si prescrivono nel termine ordinario di 10 anni, che decorre, secondo la regola generale dettata dall'art. 2935 c.c., dal momento in cui il diritto stesso può essere fatto valere, cioè con il verificarsi della causa che legittima l'azione, ossia, nel caso in analisi, dal momento, in cui l’acquirente ha scoperto che l'immobile vendutogli è parzialmente abusivo.

Livio D. D. chiede
sabato 24/10/2015 - Veneto
“Salve,
mia nonna paterna era comproprietaria assieme a tre sorelle e un fratello di un fondo agricolo in montagna censito al catasto con 2 mappali confinanti. Le quote erano divise equamente e pertanto essa risultava titolare di 1/5 del fondo e del fienile di servizio su esso insistente.
Nel 1945 veniva stipulato un atto notarile, di cui possiedo copia, con cui il suddetto terreno veniva ceduto ad un compratore di un paese vicino. Nell'atto non è però citata la presenza di mia nonna ne di un suo rappresentate e ciò nonostante la vendita viene definita per l'intero lotto costituito dai due mappali come convenuto anche in un documento preliminare dello stesso anno. Nel 1954 viene redatto il nuovo catasto, quello attualmente in vigore, ai 2 mappali viene attribuita una nuova numerazione, uno viene anche frazionato in 2 parti , su indicazione del nuovo proprietario, attribuendo l'intestazione di una parte a mia nonna con l'intento di rimediare al grave errore dell'atto notarile. Le viene così attribuita la parte di circa 1/5 del fondo a totale discrezione del nuovo acquirente. Nulla viene specificato sul diritto di proprietà del fienile che rimane escluso dalla parte frazionata di proprietà della nonna.
Negli anni seguenti ci sono stati numerosi scambi epistolari tra mio padre, che nel frattempo ha ereditato la proprietà, e il nuovo proprietario del fondo per tentare una sistemazione delle cose con la vendita della sua quota di proprietà. Tutto ciò non ha prodotto alcun risultato anche se il nuovo proprietario ha riconosciuto con lettera sottoscritta che mio padre aveva il diritto di 1/5 di proprietà del fienile.
Il fienile dopo gli anni 60 non è stato più utilizzato ed è crollato negli anni 80. Nel 1988 l'erede del nuovo proprietario ha richiesto al comune il permesso di ricostruirlo ma mio padre si è opposto in quanto la domanda era stata fatta a sua insaputa e in essa non veniva citato come comproprietario. Il comune ha accolto l'opposizione e ha revocato il permesso. Quest'estate ho saputo casualmente che era stata fatta una nuova domanda di rifacimento del fienile da parte di un nuovo proprietario del terreno. Io che ho ereditato la quota di mio padre ho allora presentato una richiesta di rigetto con le stesse motivazioni ma il tecnico comunale, dopo una richiesta di documentazione comprovante la proprietà del richiedente, ha ritenuto di rilasciare il permesso di costruire rifiutando di esaminare in modo più approfondito la questione. A questo punto visto che tutte queste dispute sono frutto di un atto notarile che credo sia da considerare “nullo” per assenza di una delle parti o di un suo rappresentate (manca anche la sottoscrizione) e sapendo che l'atto nullo non è prescrittibile salvo che per usucapione chiedo cortesemente una risposta alle seguenti domande e, se del caso, un Vostro parere.

1. E' possibile procedere alla richiesta di annullamento dell'atto?
2. Se sì con quali modalità ?
3. L'eventuale accoglimento della domanda riporta la proprietà agli eredi
dei cedenti con l'atto del 1945.
4. L'attuale proprietario può ricorrere in giudizio e contro chi?
5. A quali spese vado incontro ?”
Consulenza legale i 28/10/2015
Il richiedente espone che nel 1945 veniva stipulato un contratto di compravendita immobiliare senza la partecipazione della nonna che, egli ci riferisce, era titolare di una quota del bene venduto.

La condotta descritta integra la fattispecie della vendita di cosa parzialmente altrui, disciplinata dagli artt. 1478, 1479 e 1480 c.c.. Si tratta di una vendita del tutto efficace, con effetti obbligatori. Questo significa che il contratto ha prodotto in capo al venditore l'obbligo di far acquistare la proprietà al richiedente: vale a dire, l'effetto traslativo non si è realizzato immediatamente alla stipula. La pratica commerciale conosce questo tipo di vendita; si pensi, ad esempio, al caso in cui uno dei comproprietari del bene sia incerto se dare o meno il suo consenso e gli altri, non volendo rinunciare ad un buon affare, procedano subito alla vendita confidando poi sulla possibilità di convincerlo.
Questo tipo di contratto, di per sé, non è né nullo è annullabile. Tuttavia il trasferimento della proprietà si realizza solo se (e quando) il comproprietario non partecipe alla vendita originaria presta poi il proprio consenso.

Nel caso in esame il richiedente ci informa che la nonna non ha prestato, nemmeno in seguito, il consenso alla vendita. Pertanto in base ai dati forniti si ritiene che, almeno contrattualmente, la proprietà non sia mai passata all'acquirente.
Questa circostanza potrebbe essere fatta valere dal richiedente in un giudizio da intentare contro l'attuale proprietario. Se questi non si opponesse la domanda del richiedente sarebbe accolta; il bene rientrerebbe nel patrimonio della nonna, per la sua quota, ed andrebbe calcolato nella successione.
Ovviamente nulla esclude che lo stesso effetto si possa raggiungere bonariamente tra i due soggetti.

Se, invece, il convenuto si opponesse (ipotesi più probabile, tanto più se ha già edificato) cercherebbe senz'altro di dimostrare di aver acquistato la proprietà del bene per usucapione. Dai dati forniti risulta possessore di un fondo sito in un comune classificato come montano, per cui si ritiene che potrebbe al massimo vantare l'acquisto per usucapione abbreviata di una proprietà rurale, art. 1159 bis c.c., sempre che ricorrano tutti i presupposti di cui alla disposizione.

Se non potesse usucapire lui stesso è probabile che, comunque, chiamerebbe in causa chi gli ha trasferito il bene per farsi manlevare; e questi (o, in caso, il suo dante causa) potrebbe opporre di aver maturato l'acquisto per usucapione del bene se ne ricorressero i presupposti di legge. In questo caso l'acquisto dell'attuale proprietario sarebbe salvo ed egli sarebbe, appunto, proprietario.

Al riguardo, in assenza di dati più specifici si possono fare alcune osservazioni:
- tra la stipula della vendita (1945) ed oggi è trascorso un lasso di tempo molto lungo, quindi si ritiene probabile che almeno uno dei precedenti possessi presenti i requisiti per una delle ipotesi di usucapione previste dalla legge (ordinaria o abbreviata per la piccola proprietà rurale, (art. 1159 bis del c.c.); ordinaria (art. 1158 del c.c.); decennale (art. 1159 del c.c.);
- il richiedente riferisce due eventi importanti: l'intestazione catastale di parte del bene alla nonna e il riconoscimento del diritto altrui, in uno scambio epistolare, da parte dell'acquirente; questi rappresentano atti interruttivi del termine di usucapione (v. art. 1165 e 2934 c.c.) di cui, pertanto, si deve tenerne conto;
- le stesse considerazioni (esclusa intestazione catastale) valgono rispetto al fienile, fino a quando non è crollato;
- se anche il richiedente (o qualche suo dante causa) avesse esercitato il possesso sui beni, o su parte di essi, potrebbe aver usucapito, secondo le stesse regole.

In conclusione, sulla base dei dati forniti, si ritiene che la pretesa del richiedente sia fondata avendo riguardo al contratto del 1945. Tuttavia, dato il notevole tempo trascorso, è probabile che uno dei precedenti possessori abbia maturato l'usucapione sul bene e quindi che l'attuale possessore, in un ipotetico giudizio, farebbe salvo il proprio acquisto. Tutto ciò salvo che chi scrive possa vantare usucapione su tutto o parte del bene.
Non è possibile, invece, stabilire quali spese si dovrebbero sostenere in giudizio (visto che incidono molti fattori) ma se si decidesse di agire un legale potrebbe certamente fornire un preventivo.

Si ritiene probabile, invece, che l'attuale possessore non abbia interesse ad agire in giudizio, considerato che vanta un titolo d'acquisto (il contratto con cui ha comprato il bene) e che, probabilmente, il "vizio" della vendita del 1945 (cioè il mancato trasferimento di proprietà) si è sanato con il tempo, cioè con l'usucapione.

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