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Articolo 1478 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n.262)

Vendita di cosa altrui

Dispositivo dell'art. 1478 Codice civile

Se al momento del contratto la cosa venduta non era di proprietà del venditore, questi è obbligato a procurarne l'acquisto al compratore [1476 n. 2] (1).
Il compratore diventa proprietario nel momento in cui il venditore acquista la proprietà dal titolare di essa [171 disp. att.] (2).

Note

(1) Si tratta, quindi, di una vendita obbligatoria (1472 c.c.).
(2) Può ovviamente accadere che il terzo titolare non intenda privarsi del bene: in tal caso il venditore è inadempiente (1453, 1218 c.c.).

Ratio Legis

Nella scelta del legislatore la vendita di cosa altrui non è una vendita annullabile (1425 ss. c.c.) o nulla (1418 ss. c.c.) perchè viziata ma è una vendita perfetta, ad effetti obbligatori e, quindi, non è nemmeno necessario un ulteriore negozio per far conseguire al compratore la proprietà del bene.

Spiegazione dell'art. 1478 Codice civile

Vendita di species

Vendita di cosa altrui è la vendita di species appartenente ad altri.
È vendita di cosa altrui anche quella consentita dal rappresentante senza poteri, ovvero dal genitore esercente la patria potestà senza le debite forme autorizzative. Se perciò il rappresentante diventa erede del rappresentato, o se il genitore eredita dai figli minori, o se non vengono al mondo i nascituri in cui nome illegalmente aveva venduto, ed egli ne acquista in tutto o in parte i beni, tal rappresentante o tal genitore non possono eccepire la nullità che avrebbero potuto opporre il rappresentato, o i figli minori, o i nascituri. È vero che il rappresentante o il genitore non hanno venduto in proprio ma non v'e sanzione meglio adeguata contro il rappresentante o il genitore che prima hanno indebitamente venduto e pretendono, ora che sono divenuti proprietari, recare ingiusto danno, al compratore.


Vendita di genus

Non può considerarsi vendita di cosa altrui la vendita di genus.
L'art. 1478 cod. civ. allude alla vendita di species che il venditore intende acquistare per trasferire al compratore.
Non può dirsi vendita di cosa altrui la vendita di genus poiché non può considerarsi cosa altrui ciò che in ogni momento ognuno può facilmente acquistare e rivendere in mercati vastissimi.


Vendita di cose che il venditore si riserva di acquistare

La prima parte dell'art. 1478 cod. civ. contempla la vendita di cosa che il venditore si riserva di acquistare per trasferire al compratore.
Il caso piu frequente è la vendita di cose che il venditore si è obbli­gato ad acquistare con facoltà di designare altro compratore, è contratto nel quale economicamente il venditore di cosa altrui è uno speculatore che lucra su di una vera e propria sua attività d'intermediazione. Attesa la validità della vendita di cosa altrui, al momento stesso in cui il venditore acquista la proprietà dal titolare di essa, ne diventa proprietario il compratore.
L'unico ostacolo al trasferimento della proprietà era l'alienità della cosa: eliminato tale ostacolo, ecco senz'altro trasferita la proprietà al compratore.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

337 L’obbligo di procurare la proprietà al quale si accenna nell’art. 360 sussiste nella vendita di cose generiche e nella vendita di cosa altrui.
Per quest'ultima il progetto assume così una posizione netta e precisa, considerandola (art. 362) come una vendita obbligatoria, nella quale il trasferimento si opera quando il venditore acquista la cosa o procura la ratifica dal vero titolare. Si è in altri termini adottato il sistema dell'art. 59 cod. comrn. precisando però il contenuto dell'obbligo del venditore e il momento in cui questo può dirsi adempiuto.
La conseguenza di tale configurazione non poteva più essere, come si intende, la nullità, relativa o meno, della vendita di cosa altrui, ma la risoluzione per il caso di inadempimento.
La vendita va, infatti, in tal caso considerata come un puro contratto obbligatorio risolubile per inadempimento. Ma mentre, in generale, il compratore non può chiedere la risoluzione se non ricorrono gli estremi dell'inadempimento (scadenza del termine, costituzione in mora), invece, se il compratore ignorava l'alienità della cosa, la risoluzione gli spetta immediatamente (art. 363) con tutte le conseguenze della risoluzione in genere che lo stesso art. 363 si preoccupa di specificare.
Non importa tanto che la cosa sia dedotta in contratto come propria o come altrui, quanto che il compratore ne ignorasse o meno l'alienità. Ed è naturale che nel primo caso la risoluzione gli debba immediatamente spettare, perché egli contava su una immediata attribuzione traslativa e non può essere costretto a contentarsi di un'attribuzione meramente obbligatoria.
L'art. 363 poi, che è destinato ad assorbire l'art. 1510 cod. civ. per quel che riguarda il timore di azione rivendicatoria (art. 378 del progetto del 1936), fissa i criteri per la determinazione del danno da risarcire al compratore, che sia conseguenziale alla risoluzione del contratto. Oltre alle spese e ai legittimi pagamenti fatti per il contratto stesso, il compratore ha diritto all'integrale prezzo pagato, anche se al momento della risoluzione e della restituzione della cosa, questa si trova diminuita di valore o deteriorata, tanto per caso fortuito quanto per fatto dello stesso compratore, salvo in quest'ultimo caso il conguaglio dell'utile che egli abbia ricevuto in conseguenza delle modificazioni apportate alla cosa. Inoltre, il compratore ha diritto al rimborso delle spese necessarie o utili e, se è stata venduta in mala fede come propria una cosa altrui, ha altresì diritto alle spese voluttuarie. Se poi la cosa venduta fosse aumentata di valore al tempo della risoluzione anche indipendentemente dal fatto del compratore, il venditore ha però diritto, in base ai principi generali sul risarcimento, fatti salvi dall'art. 363, a trattenere ciò che supera il prezzo della vendita.

Massime relative all'art. 1478 Codice civile

Cass. n. 14751/2006

Nel caso di vendita di cosa altrui, l'obbligo posto a carico del venditore di procurare al com­pratore l'acquisto della proprietà della cosa può essere adempiuto sia mediante l'acquisto della proprietà della cosa da parte sua, con l'automa­tico trapasso al compratore, sia mediante vendita diretta della cosa stessa dal terzo al compratore, purché tale trasferimento abbia luogo in conse­guenza di una attività svolta dallo stesso vendito­re nell'ambito dei suoi rapporti con il proprietario e che quest'ultimo manifesti, in modo chiaro e inequivoco, la volontà di vendere il bene al com­pratore; e l'eventuale diritto alla risoluzione del contratto e all'eventuale risarcimento del danno spetta sia al compratore che ignori l'altruità della cosa secondo la previsione dell'art. 1479 c.c., sia al compratore che ne sia consapevole (art. 1478 c.c.). Peraltro, mentre in quest'ultima ipotesi il compratore deve attendere la scadenza del ter­mine convenzionalmente stabilito o fissato dal giudice per l'adempimento del venditore, nell'ipo­tesi considerata dall'art. 1479 c.c. l'acquirente può agire illico et immediate per la risoluzione, salvo che, prima della domanda di risoluzione, la situazione sia stata sanata con l'acquisto del diritto da parte del venditore o con la vendita di­rettamente effettuata dal terzo a favore del com­pratore. (Nella specie, la sentenza impugnata, nel pronunciare la risoluzione della vendita di cosa di cui l'acquirente ignorava l'altruità, aveva ritenuto l'impossibilità dell'esecuzione del contratto, a nessuno dei contraenti essendo imputabile l'ina­dempimento; la S.C., nel cassare la decisione, ha statuito che il giudizio sull'inadempimento era stato formulato con riferimento esclusivamente al momento della conclusione del negozio mentre sarebbe stato necessario prendere in esame la successiva condotta tenuta dal venditore che, pri­ma della domanda di risoluzione, aveva invitato il compratore alla stipula del rogito di acquisto con il terzo proprietario senza peraltro ottenerne la partecipazione all'atto che avrebbe perfezionato la vendita in questione).

Cass. sez. un. n. 11624/2006

In tema di contratto preliminare di vendita, il promittente venditore di una cosa che non gli appartiene, anche nel caso di buona fede dell'al­tra parte, può adempiere la propria obbligazione procurando l'acquisto del promissario diretta­mente dall'effettivo proprietario. Pertanto, il pro­missario acquirente, il quale ignori che il bene, all'atto della stipula del preliminare, appartenga in tutto od in parte ad altri, non può agire per la risoluzione prima della scadenza del termine per la conclusione del contratto definitivo, in quanto il promittente venditore, fino a tale momento, può adempiere all'obbligazione di fargli acquistare la proprietà del bene, acquistandola egli stesso dal terzo proprietario o inducendo quest'ultimo a tra­sferirgliela.

Cass. n. 11572/2004

Nel caso in cui il bene promesso in vendita appartenga a terzi, l'acquisto della relativa pro­prietà da parte del promittente venditore costitui­sce condizione dell'azione di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., ed è sufficiente che risulti avvenuto in capo al medesimo al momento della decisione.

Cass. n. 4024/2004

In tema di vendita o di promessa di vendita di cosa altrui, da cui derivano effetti obbligatori, qualora sia stata pronunciata sentenza di risolu­zione del contratto per inadempimento del ven­ditore — passata in cosa giudicata — nonostante l'acquisto della proprietà compiuto dal medesimo nelle more di quel giudizio, il compratore non può invocare — rispettivamente l'acquisto della proprietà ai sensi del secondo comma dell'art. 1478 c.c., o, il diritto al trasferimento da eseguire con la sentenza costitutiva prevista dall'art. 2932 c.c., atteso che, in considerazione dell'efficacia re­troattiva della risoluzione, è venuta meno la fonte dell'obbligazione posta a carico del venditore. Nella specie gli attori, nel chiedere l'accertamento ai sensi dell'art. 1478 c.c. dell'avvenuto acquisto della proprietà nel frattempo compiuto dal ven­ditore, facevano presente che il convenuto era diventato proprietario del bene successivamente alla sentenza di risoluzione del contratto emessa in primo grado (ed in pendenza di appello) con cui era stata accolta la domanda proposta in un precedente giudizio dagli stessi attori che ai sensi dell'art. 1453 c.c. avevano dedotto l'inadempi­mento del venditore, impossibilitato a trasferire il bene risultato di proprietà di terzi. (La Corte, nel confermare la decisione dei giudici di appello, ha ritenuto corretta la motivazione del rigetto della domanda degli attori in considerazione dell'effi­cacia retroattiva della risoluzione dei titolo su cui si fondava l'obbligazione dedotta in giudizio).

Cass. n. 12410/2001

Nella vendita o nella promessa di vendita di cosa altrui, la quale non integra una promessa del fatto del terzo, in quanto con essa il venditore (o il promittente venditore) assume in proprio l'ob­bligazione del trasferimento del bene, il diritto alla risoluzione del contratto ed all'eventuale risarcimento del danno spetta non soltanto al compratore (o al promittente compratore) che ignori l'altruità del bene, secondo la previsione dell'art. 1479 c.c., ma anche al compratore (o al promittente compratore) che sia consapevole di tale altruità, in applicazione dei principi generali fissati dagli artt. 1218, 1223 e 1453 c.c., qualora sia scaduto il termine fissato dal contratto o dal giudice, entro il quale il venditore deve procurarsi la titolarità del bene venduto, salvo che il vendi­tore (o il promittente venditore) non provi che il suo inadempimento sia stato determinato da im­possibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile.

Cass. n. 12953/2000

Il diritto di chiedere la risoluzione del con­tratto non è precluso all'acquirente consapevole dell'alienità (o parziale alienità) della cosa al momento della conclusione del contratto, essendo tale diritto riconducibile alla mancata attuazione dell'effetto traslativo, cioè all'inadempimento di una delle obbligazioni principali ed essenziali del venditore, ovvero quella di far acquistare al com­pratore la proprietà della cosa o il diritto, cosi come prescrive l'art. 1476, n. 2 c.c. Tuttavia, il di­ritto dell'acquirente consapevole dell'altruità della cosa venduta alla risoluzione ed al risarcimento del danno è subordinato all'avvenuto decorso di un termine (fissato dal contratto o dal giudice) en­tro il quale il venditore deve procurarsi la titolarità del bene venduto.

Cass. n. 4260/1996

Il promittente venditore di una cosa altrui è obbligato a procurare nel termine fissato l'acqui­sto della proprietà della cosa medesima al pro­mittente compratore anche quando questo era a conoscenza dell'altruità della cosa ed è, pertanto, inadempiente se non si sia posto nella condizio­ne di stipulare il contratto traslativo con effetti reali entro la data prevista acquistando la cosa o procurando la partecipazione al contratto del proprietario del bene perché vi manifesti il suo consenso a favore del promissario.

Cass. n. 7054/1990

Nel caso di vendita di cosa altrui avente effet­ti meramente obbligatori, l'obbligazione del vendi­tore di far acquistare al compratore la proprietà della cosa può essere adempiuta non solo mediante l'acquisto della cosa da parte del soggetto obbligato con l'effetto legale (art. 1478, secondo comma, c.c.) di far divenire proprietario l'acquirente, ma anche con il procurare la stipulazione della vendita diret­tamente con il terzo proprietario al compratore, inserendo all'uopo nel contratto apposita clausola che preveda come obbligatoria la cooperazione del compratore (il quale in mancanza non sarebbe tenuto a prestarla), senza che tale clausola possa ritenersi contraria a norme imperative in materia fiscale (con riguardo all'imposta di registro dovuta per ogni trasferimento del bene) operando sul diverso piano dell'adempimento dell'obbligo del venditore di cosa altrui ed inserendosi in funzione strumentale in uno dei modi di adempimento del suddetto obbligo.

Cass. sez. un. n. 1676/1982

Nella vendita di cosa altrui, la quale non integra una promessa del fatto del terzo, in quan­to con essa il venditore assume in proprio l'ob­bligazione del trasferimento del bene, il diritto alla risoluzione del contratto ed all'eventuale risarcimento del danno spetta non soltanto al compratore che ignori l'altruità del bene, secondo la previsione dell'art. 1479 cod. civ., ma anche al compratore che sia consapevole di tale altruità, in applicazione dei principi generali fissati da­gli artt. 1218, 1223 e 1453 cod. civ., in relazione all'art. 1476 n. 2 cod. civ., qualora, scaduto il ter­mine (fissato dal contratto o dal giudice) entro il quale il venditore deve procurarsi la titolarità del bene venduto, il venditore medesimo non superi la presunzione di colpa nell'inadempimento, for­nendo la prova che lo stesso sia determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile.

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Quesiti degli utenti
relativi all'articolo 1478 Codice civile

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Katia P. S. chiede
domenica 14/01/2018 - Estero
“I miei genitori hanno comprato un’appartamento di vacanze nel 1982 con una cantina (no 41) perchè sono in Svizzera. Nel 2015 è stata presa la decisione di venderlo.
In ottobre 2015 ci è stata « rubata » la nostra cantina e l’abbiamo scoperto in gennaio 2016 quando l’agenzia voleva mostrarla la chiave sulla porta era stata cambiata.
Piano piano abbiamo scoperto con l’aiuto della persona (Oreste) che ci tiene le chiavi quando siamo in Svizzera, che un certo Gilson (adesso morto) ha venduto suo appartamento nel condominio e ha cambiato la serratura svutato quello che c’era dentro (senza valore) e « venduta » col suo appartamento ad un Fabrizio.
Gilson mi aveva mandato il suo contratto di vendita ma niente era scritto sulla 41 e purtroppo diceva che la sua notaia aveva fatto una perizza che nostra cantina era finalmente sua. Dunque era a noi di fare la prova ! Due volte ho chiesto per raccomanda la « prova » a quel F. e mai ricevuto niente.
Ho contatto un geometra che non ha potuto fare la prova anzi lui pensa che le cantine sono tutte mescolate dall’inizio. Ho contatto il commune anche loro non possono essere certi di niente.
Su tutti i documenti dei miei genitori c’è sempre scritto la cantina (sub 41) ma in quel tempo in Tarcento (UD) dopo il terremotto…carte sono un po`perse….sulle pianimetrie dell’appartamento c’è un retangolo senza misure e senza numeri.
Dall’inizio in quel condominio, non c’era mai i nomi dei proprietari o dei numeri sulle porte delle cantine ! Ho cantatto la società del condominio tante volte ma si lavano le mani dicendo che le cantine sono private, peggio che son fermo vanno a chiamare un’avvocato.
L’unica mappa che esiste con dei numeri mostra la 41 al posto dei miei genitori…dunque per me è giusto !
In maggio 2017, la società chiede ai condomini come a me, e con quella mappa di dare loro il nome sulle cantine per la prossima assemblea in giugno 2017. Quella società non è seria e professionale…
Nel frattempo, da almeno 6 mesi sulle porte delle cantine ci sono finalmente dei nomi….mi è stata data una chiave di cantina libera e più piccola ! Ha un’altro numero…..Addesso il signor F ha messo suo nome sulla 42….
Sulla 41 c’è un nome che non è nei condomini ne sui garage e ho chiesto chi è alla società e non ricevo mai delle risposte.
Adesso posso fare una denuncia alla polizia ? contro chi ? posso svuotare quella mia cantina « rubata » ? Come vendere l’appartamento ? con quale cantin ?”
Consulenza legale i 18/01/2018
Stando ai fatti sommariamente riportati nel quesito, possiamo supporre che il caso in esame integri la fattispecie del cd. “acquisto a non domino” disciplinato negli articoli 1478 e seguenti del codice civile.
Infatti, se nel contratto di acquisto del 1982 è menzionata anche la cantina (num 41), come specificato nel quesito, il soggetto che nel 2015 ha venduto tale bene immobile non era proprietario del medesimo.
Sul punto, l’art. 1478 c.c. prevede espressamente che: “Se al momento del contratto la cosa venduta non era di proprietà del venditore, questi è obbligato a procurarne l'acquisto al compratore. Il compratore diventa proprietario nel momento in cui il venditore acquista la proprietà dal titolare di essa”.
Prescindendo dalla tutela che l’ordinamento dispone per il compratore, in tale sede ci interessa la tutela del terzo proprietario. Quest’ultimo, dal punto di vista civile, in astratto avrebbe a disposizioni due tipi di azioni: quella possessoria e quella petitoria, oltre eventuale risarcimento dei danni. La prima andrebbe esperita entro un anno dal presunto spoglio (o comunque da quando è stato scoperto) e, pertanto, nel caso che ci occupa, rispetto alla scoperta nel 2016 della vendita avvenuta nel 2015 siamo ampiamente fuori termine.
Per quanto riguarda invece l’azione petitoria di rivendica si osserva quanto segue. Tale tipo di tutela è disciplinata dall’art. 948 del codice civile. L’aspetto più problematico è che il soggetto che rivendica la proprietà del bene (nel nostro caso la cantina) deve dare prova in giudizio di essere l’effettivo proprietario. Su tale aspetto è intervenuta di recente la Suprema Corte Sez.II Civile con sentenza n. 1210/2017 che ha ribadito la necessità di fornire una prova rigorosa della proprietà del bene.
Con altra precedente sentenza (Corte di Cassazione n.27366/2016) era stato altresì chiarito (facendo seguito a giurisprudenza costante) che per dimostrare la proprietà di un immobile sono necessarie due condizioni: l'atto di compravendita notarile e la prova di aver ricevuto il diritto di proprietà da chi ne era il legittimo detentore, fino a giungere al primo originario proprietario.
Ebbene, nella presente vicenda, stando invece a quanto riportato nel quesito, parrebbe che non vi sia certezza in ordine a detta proprietà. Viene riferito infatti che, a parte l’atto di compravendita del 1982 (dove sembrerebbe peraltro indicato solo il numero della cantina e non gli estremi catastali) ed una non meglio precisata “mappa”, in nessun documento (V. controlli fatti dal geometra incaricato e le informazioni chieste presso il Comune) parrebbe risultare la proprietà della cantina in questione.
E’ stata fatta una visura ipotecaria in conservatoria?
Forse la “perizia” di cui parlava Gibson era proprio -è una nostra ipotesi- la trascrizione in conservatoria da parte del notaio dell’atto di compravendita.
Sulla base di tali premesse, una azione civile di rivendica sarebbe quindi molto rischiosa e con probabile esito negativo per mancanza di prova in merito alla proprietà.
Oltretutto, se dal 1982 al 2015 ci si recava nell’appartamento e relativa cantina solo saltuariamente, pur essendo occupata con oggetti vari, sarebbe difficile provare (in mancanza di un titolo valido) una eventuale usucapione per possesso ventennale continuo ed ininterrotto.

Ciò posto sul piano civile, dal punto di vista della tutela penale la vendita di un bene altrui potrebbe integrare il reato di truffa previsto dall’art. 640 del codice penale.
In tal caso, tuttavia, il soggetto legittimato a proporre la querela sarebbe stato chi è stato tratto in inganno ad acquistare il bene e non il terzo proprietario.
Quanto ai beni che erano presenti dentro la cantina, ipotizzando il reato di furto (art. 624 c.p.) in mancanza di inventario o delle foto, sarebbe difficile provare quali beni siano stati sottratti. Oltretutto, trattandosi di bene “senza valore” vi sarebbe anche l’ulteriore difficoltà di provare il dolo specifico del profitto.
Ipotizzando invece la sussistenza del reato di danneggiamento (previsto dall’art. 635 c.p., peraltro oggi depenalizzato nella sua ipotesi base) resterebbe la stessa difficoltà probatoria in ordine alla individuazione delle cose sottratte.

Alla luce di quanto precede, in risposta alle domande contenute nel quesito si precisa quanto segue.
1) Non vi sono gli estremi per una denuncia alla polizia non sussistendo una ipotesi di reato a carico del soggetto che aveva venduto la cantina nei confronti del terzo proprietario (cioè chi ha posto il quesito).
In ogni caso, occorre individuare chi sia l’attuale possessore in quanto nel quesito leggiamo che “Adesso il signor F ha messo suo nome sulla 42….Sulla 41 c’è un nome che non è nei condomini ne sui garage e ho chiesto chi è alla società e non ricevo mai delle risposte.
Deduciamo quindi che l’attuale possessore della cantina sia soggetto diverso da tal Fabrizio che aveva acquistato dal tal Gilson. Oltre la visura ipotecaria in conservatoria, se non ancora fatta, sarebbe opportuno anche inviare una lettera raccomandata a tal Fabrizio chiedendo chiarimenti in merito (magari indicando di essere il proprietario della cantina in forza di atto di acquisto del 1982 e vedere che genere di risposta viene data).
2) Non è assolutamente consigliabile “svuotare la cantina rubata” in quanto ciò sarebbe suscettibile di azione possessoria di spoglio da parte dell’attuale possessore della cantina. Non solo, ciò potrebbe integrare anche gli estremi del reato previsto dall'art. 392 c.p. (esercizio arbitrario delle proprie ragioni con violenza sulle cose).
3) Prima di mettere in vendita l’appartamento, è necessario aver individuato con certezza la proprietà della cantina in questione (tra l’altro, sulla base di cosa il condominio ha recentemente ripartito le cantine tra i condomini?). Se questa non è indicata in nessun documento come pertinenza, l’appartamento potrebbe essere comunque alienato da solo.

Enrica P. chiede
martedì 30/05/2017 - Lazio
“Buongiorno,
mio padre è stato sposato una prima volta, ed ha comprato, a metà con la prima moglie, un appezzamento di terreno sul quale sono stati costruiti in seguito una casa, un laboratorio ed un piccolo capannone industriale. Nel 1960, a causa di decesso, mio padre ha ereditato i 3/4 di legittima della metà della moglie e l'altro 1/4 è stato ereditato dalla suocera, la quale è morta nel 1963 lasciando la sua parte ai suoi 10 legittimi eredi. Nel 1961 si è risposato. Nel frattempo nessuno di quegli eredi ha accettato esplicitamente o tacitamente l'eredita. Infatti, mio padre ha gestito materialmente ed economicamente tutti i beni, senza che gli altri eredi ne rivendicassero in alcun modo il possesso. Pertanto, nel 1987 ha avanzato istanza di usucapione di quel 1/4 di proprietà in questione. Nel 1996 il giudice ha sentenziato l'usucapione con gli altri eredi assolutamente contumaci ( allegata alla sentenza è una CTU che elenca in dettaglio tutte le particelle che fanno parte di quell'eredita). Beneficiando dell'usucapione, nel 2002, 2003 e 2015 sono stati regolarmente venduti il capannone, la casa, ed una porzione di terreno. Mio padre è deceduto nel 2011 e mia madre nel 2012 ed entro l'anno ho fatto regolare successione come erede universale, essendo unica erede. Ora ho messo in vendita il laboratorio e ho sottoscritto un compromesso con il quale l'acquirente ha versato a titolo di caparra ( inizio pagamento) la somma di euro 5.000,00 che ho riscosso. Con l'occasione il probabile acquirente ha rilevato che nella sentenza di usucapione il giudice non elenca tutte le particelle delle quale mio padre andava ad usucapire il 1/4 degli altri eredi. Pertanto, è come se una parte di quel laboratorio non fosse completamente di mia proprietà, nonostante tutto. Ho verificato con un legale e con un notaio e, purtroppo, sembrerebbe proprio così. Non possiedo il fascicolo intero della sentenza e non posso recuperarlo in tribunale perchè, avendolo richiesto, è stato dichiarato AL MACERO.
Cosa succede in questo caso? Come possiamo uscire da questo empasse? E se la parte acquirente dovesse decidere di acquistare ugualmente, posso rogitare? e a quali condizioni? dopo quanti anni l'acquirente può ritenersi legittimo proprietario? e deve comunque fare istanza di usucapione agli altri eredi in questione? Oppure posso procedere io con l'usucapione anche da subito. Quanto ci vuole presumibilmente per ottenere una nuova sentenza? Infine cosa può accadere di quelle proprietà che sono state vendute tenendo conto di una sentenza di usucapione non esplicativa di tutte le particelle che compongono l'eredità, tantomeno di quelle vendute?.

Cordiali saluti”
Consulenza legale i 07/06/2017
Un interessante punto di riferimento per la soluzione dei diversi dubbi sollevati con il caso in esame è la risoluzione del 25 febbraio 2009, n. 52/E dell’Agenzia delle Entrate, nella quale è detto che è corretto indicare nella dichiarazione di successione un immobile pervenuto al de cuius per usucapione, in assenza di una sentenza di accertamento.

In particolare l'Agenzia delle Entrate ha precisato che debba applicarsi l'articolo 9, comma 1, del Testo Unico delle disposizioni concernenti l'imposta sulle successioni e donazioni, approvato con D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 346, per il quale "l'attivo ereditario è costituito da tutti i beni e diritti che formano oggetto della successione…”
Ne consegue che, qualora nell'asse ereditario sia presente un bene immobile acquisito per usucapione dal de cuius e manchi una sentenza accertativa di tale diritto, gli eredi o i legatari dovranno inserire nella dichiarazione di successione i dati identificativi di detto bene, specificando che l'acquisto è avvenuto per usucapione.
Gli uffici dell'Agenzia delle Entrate, che ricevano una dichiarazione di successione nella quale siano stati inseriti i dati identificativi di immobili che l'erede o il legatario assuma essere stati usucapiti dal de cuius, devono procedere a liquidare l'imposta limitandosi all'esame della dichiarazione, come previsto dall'articolo 33, comma 1, del TUS, senza che sia necessario effettuare ulteriori accertamenti circa la titolarità dei beni indicati come facenti parte del patrimonio ereditario.

Ora, nel caso di specie il titolo di provenienza che il notaio dovrà citare in atto per il trasferimento del laboratorio è proprio l’ultima denuncia di successione presentata, a seguito della morte di entrambi i genitori, quale erede universale degli stessi.
Ciò comporta che, ai soli fini di una maggiore regolarità formale, relativamente alle particelle non inserite nella sentenza accertativa dell’usucapione, ma indicate nella denuncia di successione, sarà sufficiente procedere ad una rettifica integrativa di tale denuncia, al fine di specificare che l’acquisto di quelle particelle è avvenuto per usucapione, e ciò secondo quanto sostenuto nella sopracitata risoluzione dell’Agenzia delle Entrate.
Non dovrebbe sussistere alcuna difficoltà per il notaio rogante di stipulare tale atto, potendosi solo consigliare, in caso contrario, di rivolgersi ad altro notaio che possa mostrare maggiore flessibilità sotto tale profilo, trattandosi di un atto pienamente legittimo e che non può andare incontro ad alcuna sanzione di nullità.

Nessun rischio, da parte sua, corre l’acquirente dell’immobile, il quale può in ogni caso avvalersi della disposizione di cui all’art. 1478 c.c. norma che, nel disciplinare la vendita di cosa altrui (si tratterebbe proprio di questo), obbliga il venditore a procurarne l’acquisto al compratore.
Qualora poi il venditore, per l’ipotesi di rivendica da parte di terzi, non dovesse attivarsi in tal senso, troverà applicazione l’art. 1483 c.c. norma che, nel disciplinare il caso in cui il compratore dovesse subire l’evizione totale del bene, impone al venditore di restituire all’acquirente il prezzo pagato, oltre a rimborsargli le spese ed i pagamenti legittimamente fatti per il contratto.

Si ritiene, comunque, che si tratti di un’ipotesi del tutto remota, dato il descritto totale disinteresse ultraventennale da parte degli altri coeredi.
Qualora, come si presume, nessuno dovesse rivendicare tali particelle, non occorre che l’acquirente agisca in giudizio al fine di ottenere una sentenza che accerti l’intervenuta usucapione, essendo ormai munito di un valido titolo di acquisto che, unitamente al possesso continuato per 10 anni dalla data dell’acquisto, lo rende pieno e legittimo proprietario di quei beni così art. 1159 c.c.).

In conseguenza di quanto sopra, si ritiene del tutto inutile che sia la parte venditrice a far valere l’usucapione, dovendosi a tal fine instaurare pur sempre un ordinario giudizio di cognizione nei confronti di tutti gli altri eredi che, seppure agevolato dalla precedente sentenza di usucapione e della assai probabile contumacia dei convenuti, avrebbe certamente dei tempi tecnici da rispettare, che non potranno mai collimare con l’esigenza delle parti di giungere subito alla conclusione del contratto definitivo.

Le considerazioni appena svolte valgono anche per gli altri immobili nel frattempo alienati nella convinzione che le relative particelle fossero state menzionate nella sentenza accertativa dell’usucapione.
Si ritiene utile evidenziare che la vendita dell’immobile di provenienza ereditaria ed incluso nella dichiarazione di successione, assume anche la natura di accettazione tacita dell’eredità, il che risulta indispensabile a "consolidare" l'acquisto successorio (per gli effetti, in particolare, degli artt. 534 e 2652 n. 7 del codice civile), a beneficio dell'avente causa in buona fede, il quale, solo se tale trascrizione è effettuata, può fare salvo il suo acquisto.

L’unico problema per la vendita ancora da stipulare può insorgere nell’ipotesi in cui il compratore, per effettuare l’acquisto, debba avvalersi di un mutuo bancario, considerato che le Banche pretendono per la concessione del mutuo la continuità delle trascrizioni nel ventennio, il che nel caso di specie non può aversi.

Solo per tale ipotesi, dunque, non resta altra soluzione che quella di azionare una nuova procedura per ottenere una sentenza accertativa dell’usucapione di tali particelle.

Per tale ipotesi si consiglia di aggiungere, se vi è l'accordo, un ulteriore patto al preliminare di vendita, dando atto che il promittente acquirente non intende avvalersi della garanzia riconosciutagli dall’art. 1478 c.c. e che il promittente venditore si obbliga da parte sua ad instaurare immediatamente ordinario giudizio per ottenere una sentenza accertativa dell’usucapione da trascrivere.
Tale patto servirà a differire, di comune accordo, la stipula del definitivo all’esito positivo del giudizio di usucapione.

Per un parere certo e definitivo, però, sarebbe assai utile poter prendere visione della sentenza di usucapione e della dichiarazione di successione.

Anonimo chiede
giovedì 06/04/2017 - Lombardia
“Buongiorno,
sono comproprietario al 50% con mio nipote di un appartamento che abbiamo deciso di vendere dando mandato non esclusivo a una agenzia immobiliare.
Visti gli articoli 2031 c.c. e segg. del Codice Civile relativi alla gestione affari altrui, desidero sapere se mio nipote può prendere unilateralmente iniziative di vendita (ad es. concludere un compromesso a un prezzo di vendita per me non accettabile senza il mio espresso consenso) e se e come posso prevenire questa possibilità e le conseguenti eventuali responsabilità civili (ad es . penali per mancata accettazione della vendita alle suddette condizioni.)
Grazie e distinti saluti.

Consulenza legale i 14/04/2017
Preliminarmente occorre chiarire che suo nipote ha il pieno diritto di disporre solo ed esclusivamente della sua quota di comproprietà.
Anche se il bene è indiviso e l’appartamento è unico e non facilmente divisibile, suo nipote può trasferire la sua quota ideale del bene ad una terza persona al prezzo che ritiene più congruo, ma certo non può trasferire la quota altrui.
Tuttavia la vendita di una quota di un appartamento è un’operazione antieconomica, poiché nessuno vorrebbe mai comprare una casa che è anche proprietà di un terzo estraneo e che non sa se potrà eventualmente acquistare in futuro per intero ed a quale prezzo.

Il comproprietario può invece legittimamente siglare un compromesso (rectius un contratto preliminare) per l'intero immobile, senza il consenso dell'altro comproprietario, si parla in questi casi di preliminare di vendita cosiddetta obbligatoria.
Con il contratto preliminare di vendita di cosa parzialmente altrui, un comproprietario oltre ad impegnarsi a trasferire al futuro acquirente la proprietà pro sua quota del bene, si obbliga altresì a far in modo che egli ottenga l'acquisto anche della quota altrui del medesimo immobile, adoperandosi affinché l'altro comproprietario gli venda la sua quota.

Questo contratto non ha alcun effetto sul comproprietario rimasto estraneo al negozio giuridico, il quale potrà sempre decidere se vendere o ritenere, senza alcuna conseguenza né economica né giuridica.

Il terzo a questo punto potrebbe effettivamente trovarsi nella spiacevole condizione di aver promesso di acquistare un bene che, però, l'altro comproprietario non vuole effettivamente vendergli, e che dunque non sa se potrà avere per intero oppure no.
Alla tutela della posizione del terzo promissario acquirente è dedicato l'art. 1480 c.c., il quale prevede che il terzo potrà richiedere la risoluzione del preliminare unitamente al risarcimento del danno se, in base alle circostanze, non si sarebbe determinato all'acquisto del bene senza quella parte di cui non è divenuto proprietario; altrimenti può solo ottenere una riduzione del prezzo, oltre al risarcimento del danno.

Nella grande maggioranza dei casi, però, il preliminare di vendita di un immobile viene redatto da un notaio, quindi è difficile che un soggetto che si determina ad acquistare un immobile non venga a conoscenza di coloro ai quali appartiene realmente il bene e chi dunque ne può legittimamente disporre.

E’ da escludere altresì che suo nipote possa compiere atti in suo nome e conto, oppure che lo stesso possa dichiarare di aver ricevuto un suo incarico per vendere se non glielo ha mai conferito (procura).

Non è possibile che suo nipote concluda atti in suo nome e conto, in quanto la procura, che è il negozio con il quale un soggetto conferisce ad un altro il potere di compiere atti giuridici in nome di un altro soggetto, ai sensi dell'art. 1392 c.c. deve essere conferita con le stesse forme prescritte per il contratto che il rappresentante deve concludere, e nel suo caso per la compravendita di immobile è necessaria la forma scritta a pena di invalidità del negozio.
Nel caso in cui un soggetto spenda il nome altrui senza averne la relativa legittimazione, si configura una rappresentanza senza potere: l'atto compiuto dal falsus procurator non avrà alcun effetto nel patrimonio del finto rappresentato.

Né può dirsi conferito un mandato ad alienare.
Con il contratto di mandato, il mandatario si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto di un'altra persona, il mandante (art. 1703 del c.c.).
Se è controversa in giurisprudenza la possibilità di conferire un mandato ad alienare, è tuttavia pacifico che il mandato per il compimento di atti di trasferimento di diritti reali su beni immobili deve essere stipulato in forma scritta ad substantiam, a pena di invalidità del negozio.
Senza un mandato ad alienare redatto per iscritto, il comproprietario non potrà compiere nessun atto relativamente al trasferimento dell'immobile.

Inattinente è l'istituto della gestione di affari altrui, disciplinato dall'art. 2028 c.c. in quanto, nel caso di specie, ne mancano i presupposti: la negotiorum gestio ricorre quando un soggetto compie per altri un atto in quanto il titolare del diritto si trova impossibilitato ad intervenire (absentia domini).

Dunque la volontà di vendere di suo nipote e gli impegni dallo stesso assunti in tal senso, non potranno avere alcun effetto e/o conseguenza sul suo patrimonio, nè potrà mai essere fonte di alcun tipo di responsabilità per lei.

Testi per approfondire questo articolo