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L’assemblea condominiale deve sempre verificare la corretta costituzione dell’organo collegiale

L’assemblea condominiale deve sempre verificare la corretta costituzione dell’organo collegiale
La condotta negligente dell’amministratore non manleva l’assemblea dei condomini dagli obblighi discendenti dall’art. 1136, comma 6, c.c. e seguenti.
Il Supremo Consesso si è pronunciato in materia di diritto condominiale, evidenziando il peculiare rapporto di responsabilità tra amministratore ed assemblea condominiale, alla luce dei seguenti fatti di causa emersi.
Nel 2008 un condominio conveniva in giudizio il proprio amministratore in carica al fine di ottenere sentenza di condanna al risarcimento dei danni sofferti. Era stata imputata alla responsabilità del convenuto, infatti, l’annullamento della delibera assembleare del 28 febbraio 2007 per sua condotta negligente, non avendo questi provveduto a convocare regolarmente taluno dei condomini. Quest’ultimo aveva poi adito l’autorità giudiziaria per l’annullamento della citata delibera. L’azione di responsabilità contrattuale del condominio era accolta dal Tribunale, che condannava con sentenza l’amministratore. Questi impugnava detto provvedimento innanzi alla Corte di Appello infruttuosamente. Il Giudice di secondo grado, infatti, riteneva che “l’obbligo di procedere alla rituale convocazione dei condomini spetta per legge, piuttosto, all’amministratore, in adempimento del mandato ricevuto”.
La Corte territoriale, inoltre, riteneva che l’allegazione dell’appellante di aver provveduto alla convocazione a mezzo posta ordinaria su espressa indicazione del condomino, nonché l’eccezione di condotta colposa del condominio (che non aveva verificato la presenza di tutti i condomini), fossero precluse dall’effetto di giudicato dell’annullamento della delibera assembleare. L’amministratore ricorreva poi per Cassazione, denunciando, tra gli altri motivi, la violazione e falsa applicazione dell'art. 1136, comma 6, e dell'art. 2909 del c.c.. Si lamentava, infatti, che il Giudice del merito non avesse considerato che, nonostante l’amministratore sia obbligato a procedere alla convocazione di ogni condomino, l’assemblea non è esente dalla responsabilità di verificare la regolarità di tali convocazioni.
Ancora, secondo il ricorrente, la sentenza relativa alla controversia tra il condomino e l'assemblea non avrebbe potuto spiegare efficacia di giudicato nei confronti dell’amministratore.

Il Supremo Consesso, investito della questione, si è pronunciato per mezzo della sentenza n. 29878/2019, accogliendo il ricorso. Si è rilevato, preliminarmente, che il provvedimento di annullamento di una delibera dell’assemblea condominiale “riveste efficacia di giudicato quanto alla causa di invalidità accertata (nella specie, l’omessa convocazione del condomino all’assemblea del 28 febbraio 2007) nei confronti di tutti i condomini”, ancorchè non partecipanti al giudizio impugnatorio instaurato da taluno di essi (tale assunto è ricavato dal concetto di obbligatorietà della delibera per ogni partecipante ex art. 1137 comma 1 del Codice civile, non essendo possibile che l’annullamento valga unicamente nei confronti di pochi e non degli altri).

Secondo la Cassazione, dunque, non può invocarsi l’operatività della norma di cui all’art. 2909 c.c. (efficacia di giudicato) in un giudizio in cui si controbatta in tema di responsabilità contrattuale dell’amministratore (che ha dato vita all’invalidità di cui sopra), essendo differenti tanto le parti quanto il motivo della domanda. La Corte territoriale aveva erroneamente considerato assorbita dal giudicato di annullamento della delibera l’allegazione dell’amministratore in precedenza citata (quella inerente alla convocazione a mezzo posta ordinaria per diretta richiesta del condomino). È risultato palese, peraltro, che il ricorrente non avesse inteso rimettere in discussione la validità della delibera incriminata, ma intendeva portare a conoscenza dell’autorità giudiziaria ulteriori elementi di valutazione della propria condotta; ciò nell’ottica della decisione in ordine alla propria presunta responsabilità.
Alla luce di quanto osservato, la Corte territoriale aveva errato nel non pronunciarsi circa il concorso di colpa del condominio, valutando tale questione assorbita dall’effetto di giudicato relativo all’annullamento giudiziale della suddetta delibera.
Appare chiaro, infatti, che altro è l’irregolarità della delibera per non corretta convocazione di un condomino, altro è accertare la responsabilità esclusiva dell’amministratore e l’esclusione (ex art. 1227, comma 1, c.c.) del concorso di colpa del condominio-danneggiato. Conseguentemente, ha aggiunto la Corte, vero è che è l’amministratore, ex art. 66 delle disp. att. c.c., di regola, a dover procedere alla convocazione dell’assemblea, ma è altrettanto vero che l’art. 1136, comma 6, c.c. afferma che “l’assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione” (lettera poi riformulata in modo pressochè sovrapponibile dalla l. 220/2012).

La Corte, dunque, ha ribaltato l’impostazione del Giudice del merito, affermando che: “[…] è compito dell’assemblea, e per essa del suo presidente, controllare la regolarità degli avvisi di convocazione e darne conto tramite verbalizzazione, sulla base dell’elenco degli aventi diritto a partecipare alla riunione eventualmente compilato dall’amministratore (elenco che può essere a sua volta allegato al verbale o inserito tra i documenti conservati nell’apposito registro), trattandosi di una delle prescrizioni di forma richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione, ecc.) la cui inosservanza importa l’annullabilità della delib., in quanto non presa in conformità alla legge”.

Redazione Giuridica

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