Comprare un appartamento donato anni prima da un genitore ai figli, fino a poco tempo fa, significava quasi sempre rinunciare al mutuo o accettare condizioni penalizzanti. Le banche temevano che un erede rimasto insoddisfatto potesse, un giorno, bussare alla porta del nuovo proprietario per rivendicare l'immobile. Da dicembre 2025, però, lo scenario è cambiato radicalmente.
Che cos'è la donazione di un immobile
L'art. 769 del c.c. definisce la donazione come il contratto con cui una parte, per spirito di liberalità, arricchisce l'altra disponendo di un proprio diritto o assumendo un'obbligazione a suo favore. Quando oggetto del trasferimento è un fabbricato o un terreno si parla di donazione immobiliare, che richiede la sussistenza di due elementi: da un lato, la volontà libera del donante di arricchire il beneficiario senza alcuna controprestazione (animus donandi) e, dall'altro, l'effettivo trasferimento del diritto, con il conseguente “impoverimento” di chi dona e l'arricchimento di chi riceve. L'art. 774 del c.c. richiede al donante la piena capacità di agire, escludendo minori, interdetti e inabilitati. Per il donatario, invece, basta la capacità giuridica, acquisita con la nascita: l'art. 784 del c.c. ammette perfino la donazione a favore di un nascituro, concepito o meno, purché figlio di una persona già vivente al momento dell'atto. Ai sensi dell'art. 782 del c.c. è richiesto un atto pubblico notarile a pena di nullità con due testimoni.
La riforma del 2025
Fino al 17 dicembre 2025 comprare una casa in precedenza oggetto di donazione comportava un rischio reale. Se il donante moriva e un erede riteneva che quella donazione avesse eroso la sua quota di legittima, poteva agire con l'azione di riduzione. Ottenuta la riduzione, la vecchia versione dell'art. 563 del c.c. gli permetteva di rivalersi anche sul terzo che nel frattempo aveva comprato l'immobile, a condizione di aver prima tentato senza successo di soddisfarsi sul donatario. Il termine per esercitare l’azione era pari a 20 anni, che si contavano dal giorno in cui la donazione era stata trascritta. Inoltre, se la restituzione andava a buon fine, l'immobile tornava al legittimario libero da ipoteche, per effetto del cosiddetto meccanismo di purgazione previsto dal vecchio art. 561 del c.c.; quindi anche la banca che aveva finanziato l'acquisto del terzo rischiava di perdere la propria garanzia.
Ai fini dell'azione di riduzione, con cui un legittimario contesta la donazione in giudizio dopo la morte di chi ha donato, la data decisiva è quella della morte del donante e non quella dell'atto di donazione. Una riduzione infatti, per sua natura, può nascere solo dopo un decesso, dal momento che prima non esiste ancora nessuna successione né una quota di legittima da calcolare.
La legge 2 dicembre 2025, n. 182, in vigore dal 18 dicembre 2025, ha riscritto in questo senso gli artt. 561, 562 e 563 del Codice Civile. Il nuovo art. 563 stabilisce che la riduzione della donazione non pregiudica più il terzo a cui il donatario ha venduto l'immobile, che resta pienamente proprietario. Il donatario dovrà semmai compensare in denaro i legittimari lesi, nei limiti necessari a reintegrare la loro quota. Solo se il donatario è insolvente, chi ha ricevuto il bene da lui gratuitamente può essere chiamato a versare una somma, ma solo entro il vantaggio effettivamente ottenuto. Chi, invece, ha pagato un prezzo di mercato resta comunque al riparo in ogni caso.
Sparisce anche la vecchia purgazione, per cui le ipoteche iscritte dal donatario restano oggi valide anche in caso di riduzione ed è questo il motivo tecnico per cui le banche concedono mutui su immobili donati senza più pretendere garanzie aggiuntive. Per le successioni già aperte al 18 dicembre 2025, la legge ha concesso 6 mesi di tempo, fino al 18 giugno 2026, entro cui i legittimari potevano ancora attivarsi con la vecchia disciplina. Scaduto quel termine senza iniziative, anche quei casi sono confluiti nel nuovo regime, oggi applicabile alla quasi totalità delle situazioni concrete.
Le imposte sulla donazione immobiliare
Il regime fiscale resta disciplinato dal d.lgs. n. 346/1990 (Testo Unico sulle successioni e donazioni). La base imponibile non coincide con il valore di mercato, ma con il valore catastale, ottenuto applicando alla rendita catastale un coefficiente sintetico che incorpora già la rivalutazione del 5% prevista dalla legge, pari a 115,5 per gli immobili con i requisiti prima casa e a 126 per i fabbricati abitativi dei gruppi catastali A e C, esclusi A/10 e C/1.
È il donatario a farsi carico dell'imposta, calcolata sulla parte di valore che supera la franchigia, con aliquote diverse a seconda del grado di parentela:
Che cos'è la donazione di un immobile
L'art. 769 del c.c. definisce la donazione come il contratto con cui una parte, per spirito di liberalità, arricchisce l'altra disponendo di un proprio diritto o assumendo un'obbligazione a suo favore. Quando oggetto del trasferimento è un fabbricato o un terreno si parla di donazione immobiliare, che richiede la sussistenza di due elementi: da un lato, la volontà libera del donante di arricchire il beneficiario senza alcuna controprestazione (animus donandi) e, dall'altro, l'effettivo trasferimento del diritto, con il conseguente “impoverimento” di chi dona e l'arricchimento di chi riceve. L'art. 774 del c.c. richiede al donante la piena capacità di agire, escludendo minori, interdetti e inabilitati. Per il donatario, invece, basta la capacità giuridica, acquisita con la nascita: l'art. 784 del c.c. ammette perfino la donazione a favore di un nascituro, concepito o meno, purché figlio di una persona già vivente al momento dell'atto. Ai sensi dell'art. 782 del c.c. è richiesto un atto pubblico notarile a pena di nullità con due testimoni.
La riforma del 2025
Fino al 17 dicembre 2025 comprare una casa in precedenza oggetto di donazione comportava un rischio reale. Se il donante moriva e un erede riteneva che quella donazione avesse eroso la sua quota di legittima, poteva agire con l'azione di riduzione. Ottenuta la riduzione, la vecchia versione dell'art. 563 del c.c. gli permetteva di rivalersi anche sul terzo che nel frattempo aveva comprato l'immobile, a condizione di aver prima tentato senza successo di soddisfarsi sul donatario. Il termine per esercitare l’azione era pari a 20 anni, che si contavano dal giorno in cui la donazione era stata trascritta. Inoltre, se la restituzione andava a buon fine, l'immobile tornava al legittimario libero da ipoteche, per effetto del cosiddetto meccanismo di purgazione previsto dal vecchio art. 561 del c.c.; quindi anche la banca che aveva finanziato l'acquisto del terzo rischiava di perdere la propria garanzia.
Ai fini dell'azione di riduzione, con cui un legittimario contesta la donazione in giudizio dopo la morte di chi ha donato, la data decisiva è quella della morte del donante e non quella dell'atto di donazione. Una riduzione infatti, per sua natura, può nascere solo dopo un decesso, dal momento che prima non esiste ancora nessuna successione né una quota di legittima da calcolare.
La legge 2 dicembre 2025, n. 182, in vigore dal 18 dicembre 2025, ha riscritto in questo senso gli artt. 561, 562 e 563 del Codice Civile. Il nuovo art. 563 stabilisce che la riduzione della donazione non pregiudica più il terzo a cui il donatario ha venduto l'immobile, che resta pienamente proprietario. Il donatario dovrà semmai compensare in denaro i legittimari lesi, nei limiti necessari a reintegrare la loro quota. Solo se il donatario è insolvente, chi ha ricevuto il bene da lui gratuitamente può essere chiamato a versare una somma, ma solo entro il vantaggio effettivamente ottenuto. Chi, invece, ha pagato un prezzo di mercato resta comunque al riparo in ogni caso.
Sparisce anche la vecchia purgazione, per cui le ipoteche iscritte dal donatario restano oggi valide anche in caso di riduzione ed è questo il motivo tecnico per cui le banche concedono mutui su immobili donati senza più pretendere garanzie aggiuntive. Per le successioni già aperte al 18 dicembre 2025, la legge ha concesso 6 mesi di tempo, fino al 18 giugno 2026, entro cui i legittimari potevano ancora attivarsi con la vecchia disciplina. Scaduto quel termine senza iniziative, anche quei casi sono confluiti nel nuovo regime, oggi applicabile alla quasi totalità delle situazioni concrete.
Le imposte sulla donazione immobiliare
Il regime fiscale resta disciplinato dal d.lgs. n. 346/1990 (Testo Unico sulle successioni e donazioni). La base imponibile non coincide con il valore di mercato, ma con il valore catastale, ottenuto applicando alla rendita catastale un coefficiente sintetico che incorpora già la rivalutazione del 5% prevista dalla legge, pari a 115,5 per gli immobili con i requisiti prima casa e a 126 per i fabbricati abitativi dei gruppi catastali A e C, esclusi A/10 e C/1.
È il donatario a farsi carico dell'imposta, calcolata sulla parte di valore che supera la franchigia, con aliquote diverse a seconda del grado di parentela:
- 1 milione di euro e aliquota del 4% per coniuge e parenti in linea retta;
- 100.000 euro e 6% per fratelli e sorelle;
- nessuna franchigia e 6% per gli altri parenti fino al quarto grado e gli affini fino al terzo;
- nessuna franchigia e 8% per chi non ha legami di parentela;
- 1,5 milioni di euro, con aliquota comunque legata al grado di parentela, per i beneficiari con disabilità grave ai sensi della legge 104 del 1992.
A questa imposta si aggiungono quella ipotecaria, pari al 2% del valore catastale e quella catastale, pari all'1%, entrambe ridotte a 200 euro fissi ciascuna con l'agevolazione prima casa.
