Il motore del condizionatore, che ostacola la veduta in appiombo dell'appartamento sovrastante, deve essere rimosso. E deve esserlo, anche se collocato su una parte comune dell'edificio e anche se l'opera rientra nel regime di edilizia libera. Lo ha ribadito il Tribunale di Genova con ordinanza n. 8546 del 26 gennaio scorso, pronunciandosi su una controversia condominiale che tocca temi molto frequenti nella pratica: diritto di veduta, uso delle parti comuni, distanze legali e limiti all'installazione degli impianti tecnologici.
Ricordiamo che, con veduta in appiombo, si fa riferimento al diritto del proprietario di un immobile (finestra, balcone, terrazzo) di affacciarsi e guardare direttamente verso il basso, in modo perpendicolare (a piombo), fino alla base del palazzo. È un diritto che garantisce una visuale libera da ostacoli, prevalendo su esigenze di privacy o costruzioni sottostanti.
La vicenda concreta riguardava un impianto di condizionamento, inserito in un complesso condominiale, che - secondo uno dei proprietari di un'unità immobiliare - violava palesemente tale diritto alla veduta. Ne era conseguita un'azione di reintegrazione nel possesso, di cui all'art. 1168 del c.c., con cui si chiedeva la rimozione del motore di detto impianto e della relativa canalizzazione metallica, installati dalla società proprietaria dell'unità immobiliare sottostante, adibita a studio professionale di architettura.
L'impianto era stato collocato a ridosso della soletta/mensola in ardesia, prospiciente le finestre dell'appartamento dei ricorrenti. L'installazione era avvenuta senza il via libera di questi ultimi, del condominio e della Soprintendenza. Inoltre, il condizionatore avrebbe violato le distanze legali previste dall'art. 905 del c.c. e dall'art. 907 del c.c.. E, come accennato, oltre a incidere sul decoro architettonico, l'installazione avrebbe limitato in modo rilevante la veduta in appiombo, esercitata dalle finestre dell'appartamento sovrastante.
In veste di resistente, la società proprietaria dell'unità sottostante ha contestato integralmente le domande, sostenendo in sintesi che:
Ricordiamo che, con veduta in appiombo, si fa riferimento al diritto del proprietario di un immobile (finestra, balcone, terrazzo) di affacciarsi e guardare direttamente verso il basso, in modo perpendicolare (a piombo), fino alla base del palazzo. È un diritto che garantisce una visuale libera da ostacoli, prevalendo su esigenze di privacy o costruzioni sottostanti.
La vicenda concreta riguardava un impianto di condizionamento, inserito in un complesso condominiale, che - secondo uno dei proprietari di un'unità immobiliare - violava palesemente tale diritto alla veduta. Ne era conseguita un'azione di reintegrazione nel possesso, di cui all'art. 1168 del c.c., con cui si chiedeva la rimozione del motore di detto impianto e della relativa canalizzazione metallica, installati dalla società proprietaria dell'unità immobiliare sottostante, adibita a studio professionale di architettura.
L'impianto era stato collocato a ridosso della soletta/mensola in ardesia, prospiciente le finestre dell'appartamento dei ricorrenti. L'installazione era avvenuta senza il via libera di questi ultimi, del condominio e della Soprintendenza. Inoltre, il condizionatore avrebbe violato le distanze legali previste dall'art. 905 del c.c. e dall'art. 907 del c.c.. E, come accennato, oltre a incidere sul decoro architettonico, l'installazione avrebbe limitato in modo rilevante la veduta in appiombo, esercitata dalle finestre dell'appartamento sovrastante.
In veste di resistente, la società proprietaria dell'unità sottostante ha contestato integralmente le domande, sostenendo in sintesi che:
- la soletta utilizzata non fosse un balcone aggettante di proprietà esclusiva del ricorrente, ma bene condominiale di cui all'art. 1117 del c.c., già peraltro utilizzato da altri condomini (incluso il ricorrente);
- l'assemblea condominiale fosse stata informata e non avesse espresso dinieghi;
- il motore del condizionatore non potesse qualificarsi come "costruzione", rilevante ai fini delle distanze legali, trattandosi di opera in edilizia libera ai sensi del D.P.R. 380/2001 (Testo unico edilizia) e del D.Lgs. 190/2024;
- l'impianto non ostacolasse concretamente la veduta, né producesse immissioni intollerabili.
Inizialmente il ricorso del condomino era stato rigettato con ordinanza, ritenendo non provato il possesso esclusivo dell'area e affermando che, trattandosi di manufatto su parte comune, trovasse applicazione l'art. 1102 del c.c., e non il suddetto art. 907 c.c. I ricorrenti hanno, tuttavia, proposto reclamo ex art. 669 terdecies del c.p.c., ribadendo la violazione del diritto di veduta. Inoltre, rimarcavano l'illegittimità dell'impianto anche ai sensi dell'art. 890 del c.c., per immissioni di calore e rumore.
Come accennato in apertura, il Tribunale di Genova ha accolto il reclamo contro l'ordinanza di primo grado, riformando integralmente il provvedimento e ordinando la rimozione del motore del condizionatore e della canalizzazione, a spese della società resistente. In particolare, il Collegio ha richiamato un consolidato orientamento della Suprema Corte (Sez. 2, Sentenza n. 4844/1988; Sez. 2, Sentenza n. 10563/2001), ribadendo che il diritto di veduta in appiombo spetta al proprietario del singolo piano, e che tale diritto opera anche nei rapporti tra condomini. Inoltre, le norme sulle distanze legali di cui all'art. 907 c.c. sono compatibili con la disciplina della comunione e, anche quando l'installazione insiste su una parte comune, l'uso ex art. 1102 c.c. non può comprimere la facoltà di veduta spettante alle singole proprietà e ai singoli condomini.
Ai fini della decisione finale, ruolo chiave hanno avuto i fotogrammi prodotti in giudizio. Infatti, il tribunale ha accertato che:
Come accennato in apertura, il Tribunale di Genova ha accolto il reclamo contro l'ordinanza di primo grado, riformando integralmente il provvedimento e ordinando la rimozione del motore del condizionatore e della canalizzazione, a spese della società resistente. In particolare, il Collegio ha richiamato un consolidato orientamento della Suprema Corte (Sez. 2, Sentenza n. 4844/1988; Sez. 2, Sentenza n. 10563/2001), ribadendo che il diritto di veduta in appiombo spetta al proprietario del singolo piano, e che tale diritto opera anche nei rapporti tra condomini. Inoltre, le norme sulle distanze legali di cui all'art. 907 c.c. sono compatibili con la disciplina della comunione e, anche quando l'installazione insiste su una parte comune, l'uso ex art. 1102 c.c. non può comprimere la facoltà di veduta spettante alle singole proprietà e ai singoli condomini.
Ai fini della decisione finale, ruolo chiave hanno avuto i fotogrammi prodotti in giudizio. Infatti, il tribunale ha accertato che:
- il motore era collocato davanti e in stretta prossimità della finestra dell'appartamento sovrastante;
- l'installazione limitava in modo considerevole la veduta in appiombo, fino a privare la finestra della vista di un'ampia parte della base dell'edificio.
Non rileva, secondo il giudice, la lieve entità del pregiudizio. Infatti, anche una limitazione parziale è sufficiente a integrare la violazione dell'art. 907 c.c. Inoltre, uno dei passaggi più interessanti dell'ordinanza riguarda il rapporto tra regime edilizio e tutela civilistica. Il tribunale ha chiarito come il fatto che un'opera rientri nell'edilizia libera non la rende, per questo stesso motivo, irrilevante ai fini delle distanze legali. E la nozione di "costruzione" ex art. 907 c.c. è ampia, comprendendo ogni opera idonea a ostacolare stabilmente l'esercizio della veduta, anche se non infissa al suolo o realizzata con materiali leggeri (cfr. ordinanza Cassazione n. 12202/2022).
Non solo. In questo senso, la giurisprudenza di legittimità (cfr. ordinanza Cassazione n. 7622/2024) include nella nozione di costruzione anche impianti, strutture metalliche, manufatti tecnici, quando incidano sull'inspectio, ossia sulla possibilità di guardare verso il basso dalla propria apertura (veduta in appiombo) e sulla prospectio, vale a dire sulla possibilità di guardare in avanti o lateralmente. Nell'insieme, definiscono l'effettiva facoltà di affaccio di una finestra o balcone. Il tribunale ha ritenuto assorbente la violazione del diritto di veduta, rispetto all'applicazione dell'art. 890 c.c. sulle immissioni. Ha così fondato l'ordine di rimozione esclusivamente sull'art. 907 Codice Civile.
Ricapitolando, dalla decisione emergono alcuni principi chiave di grande utilità pratica. Anzitutto, il diritto di veduta in appiombo è fortemente tutelato, anche in ambito condominiale, mentre l'uso delle parti comuni non legittima automaticamente installazioni che comprimano diritti altrui. E, ancora, la natura "poco invasiva" o tecnicamente libera dell'opera installata non esclude la violazione civilistica. Infatti, ciò che conta è l'effetto concreto e stabile sull'affaccio del vicino. In conclusione, il messaggio generale contenuto dell'ordinanza n. 8546/2026 del giudice genovese è che anche un semplice motore di condizionatore va rimosso, se collocato in modo tale da ostacolare la veduta in appiombo dell'appartamento sovrastante.
Non solo. In questo senso, la giurisprudenza di legittimità (cfr. ordinanza Cassazione n. 7622/2024) include nella nozione di costruzione anche impianti, strutture metalliche, manufatti tecnici, quando incidano sull'inspectio, ossia sulla possibilità di guardare verso il basso dalla propria apertura (veduta in appiombo) e sulla prospectio, vale a dire sulla possibilità di guardare in avanti o lateralmente. Nell'insieme, definiscono l'effettiva facoltà di affaccio di una finestra o balcone. Il tribunale ha ritenuto assorbente la violazione del diritto di veduta, rispetto all'applicazione dell'art. 890 c.c. sulle immissioni. Ha così fondato l'ordine di rimozione esclusivamente sull'art. 907 Codice Civile.
Ricapitolando, dalla decisione emergono alcuni principi chiave di grande utilità pratica. Anzitutto, il diritto di veduta in appiombo è fortemente tutelato, anche in ambito condominiale, mentre l'uso delle parti comuni non legittima automaticamente installazioni che comprimano diritti altrui. E, ancora, la natura "poco invasiva" o tecnicamente libera dell'opera installata non esclude la violazione civilistica. Infatti, ciò che conta è l'effetto concreto e stabile sull'affaccio del vicino. In conclusione, il messaggio generale contenuto dell'ordinanza n. 8546/2026 del giudice genovese è che anche un semplice motore di condizionatore va rimosso, se collocato in modo tale da ostacolare la veduta in appiombo dell'appartamento sovrastante.