Come è noto, il Codice Civile stabilisce che l'amministratore di condominio è la figura che gestisce le parti comuni dell'edificio, cura l'esecuzione delle delibere assembleari e rappresenta legalmente il condominio. In particolare, tale professionista è tenuto per legge a comportarsi secondo correttezza e buona fede, con specifico riferimento alla gestione dei fondi, alla trasparenza contabile e ai rapporti con i condomini.
Ebbene, proprio la mancata convocazione dell'assemblea, al fine della periodica approvazione del rendiconto, costituisce una delle irregolarità più diffuse - se non la più diffusa - nella gestione condominiale. Casi come questi legittimano a porsi una domanda ben precisa: l'amministratore che si mostri inerte, passivo o del tutto disinteressato a fissare la data dell'adunanza dei proprietari delle unità immobiliari, può essere denunciato? Il suo comportamento integra un reato? Ebbene, sul punto, chiariamo subìto che non è possibile denunciare penalmente l'amministratore che non convoca la riunione.
Per legge, infatti, la sua inerzia integra una violazione di un obbligo di natura civilistica e, per quanto grave o potenzialmente dannosa per gli interessi dei singoli condomini, rappresenta una mera fonte di responsabilità ex art. 1129 del c.c.. Dal punto di vista tecnico-giuridico, si tratta di un inadempimento del mandato conferito a tale professionista.
Tra i motivi più comuni, per cui l'amministratore omette la convocazione, c'è quello legato alla volontà di eludere eventuali controlli sul bilancio o la propria revoca, come pure il gravoso carico di lavoro, i problemi organizzativi (ad es. mancanza di documenti), la presenza di attriti e conflitti interni, oppure la semplice negligenza.
La legge - in queste circostanze - offre alcuni strumenti che i singoli condomini debbono conoscere, al fine di tutelarsi. Oltre al formale sollecito, i condomini possono procedere all'auto-convocazione (art. 66 delle disp. att. c.c.) o chiedere la revoca giudiziale dell'amministratore, in caso di persistente inerzia.
Vero è che, ai sensi dell'art. 1130 del c.c., l'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea almeno una volta ogni anno, al fine della summenzionata approvazione del rendiconto consuntivo. Tale essenziale documento annuale riepiloga tutte le entrate e le uscite del condominio, mostrando come sono stati utilizzati i fondi. Anche in altre situazioni la convocazione è obbligatoria, come quando occorre - biennalmente - confermare o meno l'incarico al professionista, oppure deliberare su atti straordinari che eccedono dalle sue competenze o su lavori di manutenzione straordinaria non urgenti.
Inoltre, l'assemblea deve essere fissata entro dieci giorni, quando la richiesta proviene da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Tuttavia, decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione, così come espressamente stabilito dal citato art. 66 disp. att. del Codice Civile. Sarà sufficiente inviare gli avvisi con almeno cinque giorni di anticipo.
Sopra abbiamo specificato che la mancata convocazione non integra - in sé - un reato. Ebbene, ciò vale anche nel caso pratico - e nient'affatto infrequente - in cui l'amministratore omette la convocazione nella volontà di nascondere irregolarità di gestione (si pensi al caso tipico dell'appropriazione indebita di fondi condominiali). In circostanze come queste, infatti, la condotta penalmente rilevante sarebbe rintracciabile nel mero reato sottostante, che il professionista cerca di "coprire" non calendarizzando tempestivamente l'adunanza. Di conseguenza, il singolo condomino potrebbe sporgere querela per l'illecito penale effettivamente commesso, ma non per la mancata convocazione.
Come previsto dall'art. 1129 del c.c., la revoca dell'amministratore inerte può essere deliberata in qualunque momento dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità di cui al regolamento di condominio. In alternativa alla revoca assembleare - dicevamo - la rimozione può essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'art. 1131 del c.c., se l'amministratore non rende il conto della gestione, oppure in caso di gravi irregolarità: si pensi ad esempio a quelle fiscali, oppure al ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore.
È interessante notare che il magistrato può disporre la revoca ogni volta che riscontri una "grave irregolarità", anche oltre quelle indicate dalla legge e comprese - quindi - anche quelle eventualmente menzionate nel regolamento di condominio.
Inoltre, il ricorso al giudice si rivelerà essenziale anche per l'esecuzione degli adempimenti necessari e non rinviabili. Infatti, in caso di inerzia prolungata dell'assemblea, se il condominio non provvede ad attività indispensabili (come la riparazione del tetto o degli impianti idraulici o, ancora, la manutenzione straordinaria dell'ascensore), ogni condomino potrà rivolgersi alla magistratura. Di seguito, il giudice avrà il potere di ordinare l'esecuzione di tutti gli atti necessari alla buona gestione dell'edificio. Concludendo, è fatta salva - in ogni caso - la richiesta di risarcimento, laddove dalla grave irregolarità civile della mancata convocazione dell'assemblea derivino dei danni.
Ebbene, proprio la mancata convocazione dell'assemblea, al fine della periodica approvazione del rendiconto, costituisce una delle irregolarità più diffuse - se non la più diffusa - nella gestione condominiale. Casi come questi legittimano a porsi una domanda ben precisa: l'amministratore che si mostri inerte, passivo o del tutto disinteressato a fissare la data dell'adunanza dei proprietari delle unità immobiliari, può essere denunciato? Il suo comportamento integra un reato? Ebbene, sul punto, chiariamo subìto che non è possibile denunciare penalmente l'amministratore che non convoca la riunione.
Per legge, infatti, la sua inerzia integra una violazione di un obbligo di natura civilistica e, per quanto grave o potenzialmente dannosa per gli interessi dei singoli condomini, rappresenta una mera fonte di responsabilità ex art. 1129 del c.c.. Dal punto di vista tecnico-giuridico, si tratta di un inadempimento del mandato conferito a tale professionista.
Tra i motivi più comuni, per cui l'amministratore omette la convocazione, c'è quello legato alla volontà di eludere eventuali controlli sul bilancio o la propria revoca, come pure il gravoso carico di lavoro, i problemi organizzativi (ad es. mancanza di documenti), la presenza di attriti e conflitti interni, oppure la semplice negligenza.
La legge - in queste circostanze - offre alcuni strumenti che i singoli condomini debbono conoscere, al fine di tutelarsi. Oltre al formale sollecito, i condomini possono procedere all'auto-convocazione (art. 66 delle disp. att. c.c.) o chiedere la revoca giudiziale dell'amministratore, in caso di persistente inerzia.
Vero è che, ai sensi dell'art. 1130 del c.c., l'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea almeno una volta ogni anno, al fine della summenzionata approvazione del rendiconto consuntivo. Tale essenziale documento annuale riepiloga tutte le entrate e le uscite del condominio, mostrando come sono stati utilizzati i fondi. Anche in altre situazioni la convocazione è obbligatoria, come quando occorre - biennalmente - confermare o meno l'incarico al professionista, oppure deliberare su atti straordinari che eccedono dalle sue competenze o su lavori di manutenzione straordinaria non urgenti.
Inoltre, l'assemblea deve essere fissata entro dieci giorni, quando la richiesta proviene da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Tuttavia, decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione, così come espressamente stabilito dal citato art. 66 disp. att. del Codice Civile. Sarà sufficiente inviare gli avvisi con almeno cinque giorni di anticipo.
Sopra abbiamo specificato che la mancata convocazione non integra - in sé - un reato. Ebbene, ciò vale anche nel caso pratico - e nient'affatto infrequente - in cui l'amministratore omette la convocazione nella volontà di nascondere irregolarità di gestione (si pensi al caso tipico dell'appropriazione indebita di fondi condominiali). In circostanze come queste, infatti, la condotta penalmente rilevante sarebbe rintracciabile nel mero reato sottostante, che il professionista cerca di "coprire" non calendarizzando tempestivamente l'adunanza. Di conseguenza, il singolo condomino potrebbe sporgere querela per l'illecito penale effettivamente commesso, ma non per la mancata convocazione.
Come previsto dall'art. 1129 del c.c., la revoca dell'amministratore inerte può essere deliberata in qualunque momento dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità di cui al regolamento di condominio. In alternativa alla revoca assembleare - dicevamo - la rimozione può essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'art. 1131 del c.c., se l'amministratore non rende il conto della gestione, oppure in caso di gravi irregolarità: si pensi ad esempio a quelle fiscali, oppure al ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore.
È interessante notare che il magistrato può disporre la revoca ogni volta che riscontri una "grave irregolarità", anche oltre quelle indicate dalla legge e comprese - quindi - anche quelle eventualmente menzionate nel regolamento di condominio.
Inoltre, il ricorso al giudice si rivelerà essenziale anche per l'esecuzione degli adempimenti necessari e non rinviabili. Infatti, in caso di inerzia prolungata dell'assemblea, se il condominio non provvede ad attività indispensabili (come la riparazione del tetto o degli impianti idraulici o, ancora, la manutenzione straordinaria dell'ascensore), ogni condomino potrà rivolgersi alla magistratura. Di seguito, il giudice avrà il potere di ordinare l'esecuzione di tutti gli atti necessari alla buona gestione dell'edificio. Concludendo, è fatta salva - in ogni caso - la richiesta di risarcimento, laddove dalla grave irregolarità civile della mancata convocazione dell'assemblea derivino dei danni.