In un condominio, quando si parla di rifacimento della facciata, la regola che molti danno per scontata è semplice. Si paga tutti in base ai millesimi generali. Ma non è sempre così e lo ha chiarito una recente sentenza del Tribunale di Siracusa, la n. 140 del 26 gennaio 2026. In essa, infatti, è indicato un importante principio: se la facciata serve soltanto una parte dell'edificio, le spese possono essere ripartite esclusivamente tra i condomini di quella porzione. Si parla, in gergo, di condominio parziale.
Il caso concreto, giunto all'attenzione della magistratura, riguardava un complesso immobiliare composto da due scale, A e B, inserite in un unico condominio. Ebbene, come ricostruito in corso di causa, l'assemblea della sola scala B aveva deliberato i lavori di manutenzione della facciata esterna, approvando anche il relativo piano di riparto delle spese, limitato ai soli condomini di quella scala. Tuttavia, alcuni partecipanti al condominio hanno impugnato la decisione assembleare, sostenendo che l'edificio fosse unico e che la facciata fosse un bene comune ai sensi dell'art. 1117 del c.c.. Conseguentemente, le spese avrebbero dovuto gravare su tutti i condomini, comprese le unità della scala A.
Il giudice siciliano ha, però, respinto il ricorso e, per capire perché, occorre considerare la questione centrale: che cos'è il "condominio parziale"? Ebbene, il comma terzo dell'art. 1123 del c.c., relativo alla ripartizione delle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni, indica che, quando un edificio ha più scale, cortili, lastrici o impianti - destinati a servire solo una parte del fabbricato - le spese sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. In altre parole, non conta solo la qualificazione astratta e generica del bene come "comune", ma la sua funzione concreta. Nel caso in oggetto, lo stabile condominiale era suddiviso in due tronconi e servito da due portoni, rispettivamente scala A e scala B.
Anche un bene rientrante tra quelli comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c., come la facciata, può essere destinato - per le sue caratteristiche strutturali e funzionali - al servizio esclusivo di una sola parte dell'edificio condominiale. In circostanze come queste, si configura automaticamente - ex lege - il citato condominio parziale.
Nella disputa giudiziaria, il tribunale di Siracusa aveva disposto una consulenza tecnica d’ufficio (CTU) per accertare la reale configurazione del fabbricato. All'esito, il consulente ha verificato che le due palazzine, pur inserite nello stesso complesso, risultavano:
Il caso concreto, giunto all'attenzione della magistratura, riguardava un complesso immobiliare composto da due scale, A e B, inserite in un unico condominio. Ebbene, come ricostruito in corso di causa, l'assemblea della sola scala B aveva deliberato i lavori di manutenzione della facciata esterna, approvando anche il relativo piano di riparto delle spese, limitato ai soli condomini di quella scala. Tuttavia, alcuni partecipanti al condominio hanno impugnato la decisione assembleare, sostenendo che l'edificio fosse unico e che la facciata fosse un bene comune ai sensi dell'art. 1117 del c.c.. Conseguentemente, le spese avrebbero dovuto gravare su tutti i condomini, comprese le unità della scala A.
Il giudice siciliano ha, però, respinto il ricorso e, per capire perché, occorre considerare la questione centrale: che cos'è il "condominio parziale"? Ebbene, il comma terzo dell'art. 1123 del c.c., relativo alla ripartizione delle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni, indica che, quando un edificio ha più scale, cortili, lastrici o impianti - destinati a servire solo una parte del fabbricato - le spese sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. In altre parole, non conta solo la qualificazione astratta e generica del bene come "comune", ma la sua funzione concreta. Nel caso in oggetto, lo stabile condominiale era suddiviso in due tronconi e servito da due portoni, rispettivamente scala A e scala B.
Anche un bene rientrante tra quelli comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c., come la facciata, può essere destinato - per le sue caratteristiche strutturali e funzionali - al servizio esclusivo di una sola parte dell'edificio condominiale. In circostanze come queste, si configura automaticamente - ex lege - il citato condominio parziale.
Nella disputa giudiziaria, il tribunale di Siracusa aveva disposto una consulenza tecnica d’ufficio (CTU) per accertare la reale configurazione del fabbricato. All'esito, il consulente ha verificato che le due palazzine, pur inserite nello stesso complesso, risultavano:
- autonome sotto il profilo strutturale;
- dotate di impianti separati;
- con corpi scala indipendenti;
- distinte anche sotto il profilo architettonico.
Ecco perché la CTU si era conclusa con l'accertamento della presenza di due palazzine distinte e autonome, sebbene inserite in un unico complesso condominiale. Parallelamente, è stato verificato che la facciata serviva esclusivamente la palazzina B.
Su queste basi, il giudice ha ritenuto legittima la delibera assembleare adottata dalla sola scala interessata. Al pari di muri maestri, tetto o pilastri, la facciata è, in generale, un bene comune, ma non sempre va intesa come "di tutti". Perciò, anche se la regola generale è che le spese siano ripartite tra tutti i condomini, se - per conformazione oggettiva - quella facciata serve soltanto una parte dell'edificio, viene meno la contitolarità necessaria di tutti i partecipanti al condominio. In tal caso,
le spese gravano esclusivamente sui condomini che ne traggono effettiva utilità, mentre l'assemblea competente è quella dei soli aventi diritto.
Come conseguenza logica, anche i quorum costitutivi e deliberativi si calcolano con espresso riferimento a quel gruppo ristretto di persone. Questo principio, in tema di condominio parziale, è stato ribadito più volte dalla giurisprudenza, sia di merito sia di legittimità (tra cui Cass. n. 791/2020 e Corte d'Appello di Genova n. 907/2020, richiamate dalla recente sentenza del giudice di Siracusa).
Un altro punto interessante della pronuncia in oggetto è che, ai fini della limitazione del riparto delle spese, non basta che l'edificio abbia più scale. Infatti, il criterio del condominio parziale si applica soltanto quando sia dimostrabile, spesso tramite accertamento tecnico, che il bene - per struttura, per funzione, per destinazione oggettiva - serve esclusivamente una parte del fabbricato. In termini pratici non basta dire, quindi, che è una scala diversa. Invece, occorre dimostrare che quella facciata è strutturalmente e funzionalmente a sé stante.
Un ulteriore aspetto importante riguarda il diritto di voto. Ebbene, nel caso deciso, la delibera era stata adottata correttamente dall'assemblea della sola palazzina interessata, per cui il tribunale ha ritenuto pienamente valida ed efficace la decisione. In particolare, quando si configura un condominio parziale, i condomini che non sono contitolari del bene non hanno diritto di partecipare alla delibera. In questa vicenda, la composizione dell'adunanza si è limitata ai soli interessati e, quindi, le relative maggioranze sono state calcolate esclusivamente su quell'insieme di partecipanti.
Sintetizzando, alla luce degli accertamenti tecnici e dell'inquadramento normativo, il Tribunale di Siracusa ha rigettato il ricorso e confermato la validità della delibera sulle spese, in precedenza impugnata. Perciò è stato stabilito che le spese gravano soltanto sui condomini della palazzina interessata. In particolare, il criterio di riparto adottato è stato ritenuto coerente con l'art. 1123, comma terzo del Codice Civile. I ricorrenti sono stati altresì condannati al pagamento delle spese di giudizio.
Questa sentenza è di rilievo per i condomini in generale. Se un bene, come una facciata, serve esclusivamente una parte del complesso condominiale, si configura un condominio parziale. Tutte le spese restano a carico del gruppo che ne trae utilità. Ma attenzione: questa non è una regola automatica. E, anzi, occorre sempre una verifica tecnica seria e documentata.
Su queste basi, il giudice ha ritenuto legittima la delibera assembleare adottata dalla sola scala interessata. Al pari di muri maestri, tetto o pilastri, la facciata è, in generale, un bene comune, ma non sempre va intesa come "di tutti". Perciò, anche se la regola generale è che le spese siano ripartite tra tutti i condomini, se - per conformazione oggettiva - quella facciata serve soltanto una parte dell'edificio, viene meno la contitolarità necessaria di tutti i partecipanti al condominio. In tal caso,
le spese gravano esclusivamente sui condomini che ne traggono effettiva utilità, mentre l'assemblea competente è quella dei soli aventi diritto.
Come conseguenza logica, anche i quorum costitutivi e deliberativi si calcolano con espresso riferimento a quel gruppo ristretto di persone. Questo principio, in tema di condominio parziale, è stato ribadito più volte dalla giurisprudenza, sia di merito sia di legittimità (tra cui Cass. n. 791/2020 e Corte d'Appello di Genova n. 907/2020, richiamate dalla recente sentenza del giudice di Siracusa).
Un altro punto interessante della pronuncia in oggetto è che, ai fini della limitazione del riparto delle spese, non basta che l'edificio abbia più scale. Infatti, il criterio del condominio parziale si applica soltanto quando sia dimostrabile, spesso tramite accertamento tecnico, che il bene - per struttura, per funzione, per destinazione oggettiva - serve esclusivamente una parte del fabbricato. In termini pratici non basta dire, quindi, che è una scala diversa. Invece, occorre dimostrare che quella facciata è strutturalmente e funzionalmente a sé stante.
Un ulteriore aspetto importante riguarda il diritto di voto. Ebbene, nel caso deciso, la delibera era stata adottata correttamente dall'assemblea della sola palazzina interessata, per cui il tribunale ha ritenuto pienamente valida ed efficace la decisione. In particolare, quando si configura un condominio parziale, i condomini che non sono contitolari del bene non hanno diritto di partecipare alla delibera. In questa vicenda, la composizione dell'adunanza si è limitata ai soli interessati e, quindi, le relative maggioranze sono state calcolate esclusivamente su quell'insieme di partecipanti.
Sintetizzando, alla luce degli accertamenti tecnici e dell'inquadramento normativo, il Tribunale di Siracusa ha rigettato il ricorso e confermato la validità della delibera sulle spese, in precedenza impugnata. Perciò è stato stabilito che le spese gravano soltanto sui condomini della palazzina interessata. In particolare, il criterio di riparto adottato è stato ritenuto coerente con l'art. 1123, comma terzo del Codice Civile. I ricorrenti sono stati altresì condannati al pagamento delle spese di giudizio.
Questa sentenza è di rilievo per i condomini in generale. Se un bene, come una facciata, serve esclusivamente una parte del complesso condominiale, si configura un condominio parziale. Tutte le spese restano a carico del gruppo che ne trae utilità. Ma attenzione: questa non è una regola automatica. E, anzi, occorre sempre una verifica tecnica seria e documentata.