Se un intervento di riqualificazione energetica non viene poi eseguito, questo non elimina automaticamente l'obbligo del condominio di pagare il professionista incaricato dello studio di fattibilità. L'architetto, infatti, deve essere remunerato per l'attività svolta anche se l'assemblea decide successivamente di non procedere con i lavori.
Lo dice la Corte di Appello di Ancona con la sentenza 636/2026, confermando peraltro l'esito giudiziario di primo grado. In sostanza, la magistratura ha bocciato il ricorso presentato da una condomina, che contestava la validità della delibera con cui l'assemblea aveva approvato il pagamento della parcella del professionista incaricato di valutare la fattibilità di un intervento agevolato con il Superbonus 110%. La magistratura marchigiana rimarca che il compenso del professionista incaricato nasce dal conferimento dell'incarico e dall'esecuzione della prestazione professionale, non dalla successiva realizzazione dell'opera progettata.
Più nel dettaglio, la vicenda riguarda un condominio che, nel maggio 2021, aveva deliberato di affidare a un architetto l'incarico di elaborare uno studio di fattibilità urbanistica, edilizia e tecnica relativo a possibili interventi di riqualificazione energetica dello stabile. L'obiettivo era valutare la possibilità di accedere alle agevolazioni fiscali previste dal Superbonus 110%. L'adunanza aveva così approvato l'incarico al professionista e il relativo preventivo economico, mettendo a disposizione dei condomini le condizioni del rapporto professionale.
Successivamente l'architetto aveva consegnato il suo elaborato, nel quale veniva valutata positivamente la fattibilità degli interventi ipotizzati.
Tuttavia, durante la discussione assembleare, era emerso un problema: alcune opere avrebbero comportato modifiche alla facciata dell'edificio e - quindi - un possibile intervento sul decoro architettonico. Poiché non era stata raggiunta l'unanimità richiesta per procedere con tali modifiche, l'assemblea aveva deciso di non dare seguito ai lavori. Nonostante la mancata esecuzione dell'intervento, il condominio aveva comunque approvato il pagamento della parcella dell'architetto.
Una condomina si era però opposta, sostenendo che il compenso non fosse dovuto. In particolare, la proprietaria aveva impugnato la delibera assembleare con cui erano stati approvati il bilancio condominiale e il pagamento della parcella del professionista. Secondo la donna, l'architetto non avrebbe adempiuto al meglio all'incarico ricevuto perché, nello studio, aveva dichiarato fattibili interventi che in realtà non potevano essere realizzati, perché avrebbero modificato il decoro architettonico. Conseguentemente, lo studio di fattibilità non sarebbe stato correttamente eseguito e il condominio non avrebbe dovuto pagare il compenso richiesto.
Non solo. La ricorrente contestava anche che l'amministratore, durante la riunione chiamata ad approvare il pagamento, avesse sostenuto che la parcella sarebbe comunque dovuta perché incarico e preventivo erano stati già approvati nel 2021 e non erano mai stati impugnati. A suo dire, i condomini non sarebbero stati messi nella condizione di valutare adeguatamente la prestazione svolta dall'architetto.
Perciò, in aula, la condomina chiedeva l'annullamento (o la dichiarazione di nullità) della delibera del 31 gennaio 2023, sostenendo anche la presenza di un eccesso di potere dell'assemblea.
La Corte di Appello ha, però, respinto tutte le contestazioni e confermato l'obbligo di pagare il professionista. I giudici hanno evidenziato che, effettivamente, esistevano due delibere precedenti che non erano mai state contestate:
Lo dice la Corte di Appello di Ancona con la sentenza 636/2026, confermando peraltro l'esito giudiziario di primo grado. In sostanza, la magistratura ha bocciato il ricorso presentato da una condomina, che contestava la validità della delibera con cui l'assemblea aveva approvato il pagamento della parcella del professionista incaricato di valutare la fattibilità di un intervento agevolato con il Superbonus 110%. La magistratura marchigiana rimarca che il compenso del professionista incaricato nasce dal conferimento dell'incarico e dall'esecuzione della prestazione professionale, non dalla successiva realizzazione dell'opera progettata.
Più nel dettaglio, la vicenda riguarda un condominio che, nel maggio 2021, aveva deliberato di affidare a un architetto l'incarico di elaborare uno studio di fattibilità urbanistica, edilizia e tecnica relativo a possibili interventi di riqualificazione energetica dello stabile. L'obiettivo era valutare la possibilità di accedere alle agevolazioni fiscali previste dal Superbonus 110%. L'adunanza aveva così approvato l'incarico al professionista e il relativo preventivo economico, mettendo a disposizione dei condomini le condizioni del rapporto professionale.
Successivamente l'architetto aveva consegnato il suo elaborato, nel quale veniva valutata positivamente la fattibilità degli interventi ipotizzati.
Tuttavia, durante la discussione assembleare, era emerso un problema: alcune opere avrebbero comportato modifiche alla facciata dell'edificio e - quindi - un possibile intervento sul decoro architettonico. Poiché non era stata raggiunta l'unanimità richiesta per procedere con tali modifiche, l'assemblea aveva deciso di non dare seguito ai lavori. Nonostante la mancata esecuzione dell'intervento, il condominio aveva comunque approvato il pagamento della parcella dell'architetto.
Una condomina si era però opposta, sostenendo che il compenso non fosse dovuto. In particolare, la proprietaria aveva impugnato la delibera assembleare con cui erano stati approvati il bilancio condominiale e il pagamento della parcella del professionista. Secondo la donna, l'architetto non avrebbe adempiuto al meglio all'incarico ricevuto perché, nello studio, aveva dichiarato fattibili interventi che in realtà non potevano essere realizzati, perché avrebbero modificato il decoro architettonico. Conseguentemente, lo studio di fattibilità non sarebbe stato correttamente eseguito e il condominio non avrebbe dovuto pagare il compenso richiesto.
Non solo. La ricorrente contestava anche che l'amministratore, durante la riunione chiamata ad approvare il pagamento, avesse sostenuto che la parcella sarebbe comunque dovuta perché incarico e preventivo erano stati già approvati nel 2021 e non erano mai stati impugnati. A suo dire, i condomini non sarebbero stati messi nella condizione di valutare adeguatamente la prestazione svolta dall'architetto.
Perciò, in aula, la condomina chiedeva l'annullamento (o la dichiarazione di nullità) della delibera del 31 gennaio 2023, sostenendo anche la presenza di un eccesso di potere dell'assemblea.
La Corte di Appello ha, però, respinto tutte le contestazioni e confermato l'obbligo di pagare il professionista. I giudici hanno evidenziato che, effettivamente, esistevano due delibere precedenti che non erano mai state contestate:
- la prima del 7 maggio 2021, con cui il condominio aveva conferito l'incarico all'architetto approvandone anche le condizioni economiche;
- la seconda del 18 marzo 2022, con cui l'assemblea aveva deciso di non procedere alla realizzazione dei lavori per la mancata unanimità, necessaria rispetto alle modifiche del decoro architettonico.
Invece, la delibera impugnata del 31 gennaio 2023 aveva semplicemente approvato rendiconto condominiale e pagamento della parcella. Per la Corte, quindi, si trattava di una decisione meramente esecutiva di un'obbligazione già sorta in precedenza. In altri termini, il condominio aveva già assunto un impegno contrattuale nei confronti del professionista nel momento in cui aveva approvato l'incarico. E la mancata realizzazione dei lavori non faceva venir meno il diritto dell'architetto a ricevere il compenso per l'attività svolta.
Un altro passaggio centrale della sentenza riguarda la natura dell'incarico affidato al professionista. La Corte ha ricordato che lo studio di fattibilità costituisce una prestazione professionale di mezzi e non un'obbligazione di risultato. Questo significa che il tecnico è tenuto a svolgere diligentemente l'attività richiesta secondo le proprie competenze, ma non può garantire necessariamente il raggiungimento del risultato finale.
Nel caso concreto, l'architetto non era stato incaricato di assicurare la realizzazione dei lavori o l'ottenimento del Superbonus, ma semplicemente di analizzare la possibilità tecnica e normativa dell'intervento. Il fatto che, poi, il condominio abbia scelto di non procedere con le opere non dimostra automaticamente un errore professionale o un inadempimento.
La Corte ha comunque precisato che, qualora si fosse palesata una prestazione inadeguata, il condominio avrebbe potuto valutare eventualmente un'azione di responsabilità nei confronti del professionista. Tale iniziativa, però, avrebbe richiesto una specifica decisione assembleare e non poteva essere utilizzata semplicemente per evitare il pagamento della parcella.
La condomina aveva, inoltre, sostenuto che la delibera del 31 gennaio 2023 fosse viziata da eccesso di potere. In ambito condominiale, questo vizio può ricorrere quando una decisione dell'assemblea, pur rispettando formalmente la legge, viene utilizzata per perseguire interessi estranei a quelli della collettività condominiale, oppure per danneggiare ingiustamente alcuni condomini. La Corte ha, però, escluso questa ipotesi. La maggioranza assembleare non aveva perseguito un interesse personale o illegittimo, ma aveva semplicemente deciso di adempiere a un obbligo contrattuale già assunto dal condominio.
Il pagamento della parcella rappresentava, quindi, l'esecuzione di un rapporto professionale regolarmente approvato. Inoltre, secondo i giudici, la questione sollevata dalla condomina era comunque arrivata all'attenzione dell'adunanza: i partecipanti erano stati informati delle contestazioni e, dopo la discussione, avevano scelto di approvare il pagamento.
La condomina aveva altresì contestato il rendiconto condominiale, sostenendo che la parcella dell'architetto dovesse essere contabilizzata nell'esercizio in cui era stata svolta la prestazione, pena la violazione dell'art. 1130 bis del c.c.. Tuttavia la Corte ha respinto la censura, ricordando che il rendiconto non deve rispettare i rigidi criteri dei bilanci societari, ma deve consentire ai condomini di verificare con chiarezza entrate, spese, causali e ripartizioni. Poiché la spesa risultava comprensibile e correttamente individuata, la diversa imputazione temporale non determinava l'invalidità della delibera.
Ricapitolando, la Corte di Appello di Ancona ha così rigettato il ricorso della condomina, confermando integralmente la sentenza di primo grado. La proprietaria è stata, inoltre, condannata al pagamento delle spese del giudizio di appello oltre agli accessori previsti dalla legge.
A ben vedere, la decisione offre un utile chiarimento generale per molti condomini alle prese con incarichi tecnici legati a bonus edilizi e interventi di riqualificazione. Il principio giurisprudenziale è il seguente: quando il condominio conferisce validamente un incarico a un professionista, e il tecnico svolge la prestazione richiesta, il compenso resta dovuto anche se successivamente l'assemblea decide di non realizzare i lavori.
La mancata esecuzione dell'opera, infatti, riguarda una scelta successiva del condominio e non cancella automaticamente l'obbligo di pagare l'attività professionale già svolta.
Un altro passaggio centrale della sentenza riguarda la natura dell'incarico affidato al professionista. La Corte ha ricordato che lo studio di fattibilità costituisce una prestazione professionale di mezzi e non un'obbligazione di risultato. Questo significa che il tecnico è tenuto a svolgere diligentemente l'attività richiesta secondo le proprie competenze, ma non può garantire necessariamente il raggiungimento del risultato finale.
Nel caso concreto, l'architetto non era stato incaricato di assicurare la realizzazione dei lavori o l'ottenimento del Superbonus, ma semplicemente di analizzare la possibilità tecnica e normativa dell'intervento. Il fatto che, poi, il condominio abbia scelto di non procedere con le opere non dimostra automaticamente un errore professionale o un inadempimento.
La Corte ha comunque precisato che, qualora si fosse palesata una prestazione inadeguata, il condominio avrebbe potuto valutare eventualmente un'azione di responsabilità nei confronti del professionista. Tale iniziativa, però, avrebbe richiesto una specifica decisione assembleare e non poteva essere utilizzata semplicemente per evitare il pagamento della parcella.
La condomina aveva, inoltre, sostenuto che la delibera del 31 gennaio 2023 fosse viziata da eccesso di potere. In ambito condominiale, questo vizio può ricorrere quando una decisione dell'assemblea, pur rispettando formalmente la legge, viene utilizzata per perseguire interessi estranei a quelli della collettività condominiale, oppure per danneggiare ingiustamente alcuni condomini. La Corte ha, però, escluso questa ipotesi. La maggioranza assembleare non aveva perseguito un interesse personale o illegittimo, ma aveva semplicemente deciso di adempiere a un obbligo contrattuale già assunto dal condominio.
Il pagamento della parcella rappresentava, quindi, l'esecuzione di un rapporto professionale regolarmente approvato. Inoltre, secondo i giudici, la questione sollevata dalla condomina era comunque arrivata all'attenzione dell'adunanza: i partecipanti erano stati informati delle contestazioni e, dopo la discussione, avevano scelto di approvare il pagamento.
La condomina aveva altresì contestato il rendiconto condominiale, sostenendo che la parcella dell'architetto dovesse essere contabilizzata nell'esercizio in cui era stata svolta la prestazione, pena la violazione dell'art. 1130 bis del c.c.. Tuttavia la Corte ha respinto la censura, ricordando che il rendiconto non deve rispettare i rigidi criteri dei bilanci societari, ma deve consentire ai condomini di verificare con chiarezza entrate, spese, causali e ripartizioni. Poiché la spesa risultava comprensibile e correttamente individuata, la diversa imputazione temporale non determinava l'invalidità della delibera.
Ricapitolando, la Corte di Appello di Ancona ha così rigettato il ricorso della condomina, confermando integralmente la sentenza di primo grado. La proprietaria è stata, inoltre, condannata al pagamento delle spese del giudizio di appello oltre agli accessori previsti dalla legge.
A ben vedere, la decisione offre un utile chiarimento generale per molti condomini alle prese con incarichi tecnici legati a bonus edilizi e interventi di riqualificazione. Il principio giurisprudenziale è il seguente: quando il condominio conferisce validamente un incarico a un professionista, e il tecnico svolge la prestazione richiesta, il compenso resta dovuto anche se successivamente l'assemblea decide di non realizzare i lavori.
La mancata esecuzione dell'opera, infatti, riguarda una scelta successiva del condominio e non cancella automaticamente l'obbligo di pagare l'attività professionale già svolta.
