Dal 29 maggio prossimo entrerà in vigore, in tutta l'Unione Europea, il nuovo sistema di certificazione energetica degli edifici previsto dalla direttiva UE 2024/1275, meglio conosciuta come direttiva "Case Green". Si tratta di una delle riforme più importanti degli ultimi anni nel settore edilizio ed energetico ed è destinata ad avere effetti significativi su compravendite, affitti, ristrutturazioni, bonus edilizi e valore degli immobili.
La riforma europea si inserisce in un quadro normativo più ampio che punta a valutare gli edifici non soltanto in base ai consumi energetici, ma anche considerando emissioni e impatto ambientale complessivo, durante tutto il loro ciclo di vita. In questa prospettiva assume particolare rilievo anche il nuovo regolamento UE 2026/52, che introduce criteri per il calcolo del Global Warming Potential (GWP), cioè dell'impatto climatico complessivo degli edifici.
Al centro del cambiamento è il nuovo Attestato di Prestazione Energetica - APE, che diventerà molto più dettagliato e armonizzato a livello europeo. La novità, però, non riguarda soltanto la forma del documento: cambia, infatti, il modo stesso di classificare gli edifici e di misurarne l'efficienza energetica.
L'appena citata direttiva Case Green, tecnicamente denominata EPBD IV (Energy Performance of Buildings Directive), rappresenta il nuovo quadro europeo per la riduzione dei consumi energetici degli edifici e delle emissioni climalteranti prodotte dal patrimonio immobiliare. Obiettivo finale fissato da Bruxelles è arrivare, entro il 2050, a un patrimonio edilizio a emissioni zero. Per raggiungerlo, i singoli Stati membri dovranno progressivamente migliorare le prestazioni energetiche degli edifici, soprattutto quelli più inefficienti.
Contrariamente a quanto si era diffuso nelle prime versioni della proposta europea, il testo definitivo della direttiva non impone al singolo proprietario l'obbligo automatico di portare la propria abitazione a una specifica classe energetica entro una determinata data. L'approccio scelto dall'UE è, infatti, di tipo "nazionale": sarà ciascun Paese a dover ridurre il consumo medio del proprio patrimonio edilizio. Per il nostro Paese gli obiettivi indicativi sono particolarmente impegnativi, considerando che una larga parte degli immobili residenziali si colloca ancora nelle classi energetiche più basse, come E, F e G.
La direttiva europea prevede una serie di tappe progressive, che stanno già incidendo sulle politiche nazionali. La prima scadenza importante è stata il primo gennaio 2025: da quel momento, infatti, gli Stati membri non possono più incentivare con fondi pubblici l'installazione di nuove caldaie autonome alimentate esclusivamente da combustibili fossili.
Un altro passaggio chiave era previsto entro il 31 dicembre scorso, termine entro cui ogni Paese avrebbe dovuto trasmettere alla Commissione Europea una bozza del Piano Nazionale di Ristrutturazione degli Edifici, cioè il documento strategico con cui programmare la riqualificazione energetica del patrimonio immobiliare.
La data decisiva resta, però, il 29 maggio. Entro quel giorno tutti gli Stati membri dovranno recepire formalmente la direttiva nelle rispettive legislazioni nazionali. Da quel momento le nuove regole europee diventeranno pienamente operative anche qui. Oggi, in Italia, la scala energetica è suddivisa nelle classi A4, A3, A2, A1, B, C, D, E, F e G. Dal 29 maggio 2026, invece, si passerà a una scala europea uniforme dalla A alla G. Conseguentemente sarà rivoluzionato il sistema di classificazione energetica degli edifici, ma non solo sul piano della riduzione del numero delle classi energetiche. Cambierà, infatti, il criterio stesso con cui gli immobili vengono classificati.
In breve:
In breve:
- la nuova classe A sarà riservata agli edifici a emissioni zero (ZEB, Zero Emission Buildings), cioè immobili caratterizzati da consumi estremamente ridotti e da un ampio utilizzo di fonti rinnovabili;
- la classe G identificherà, invece, il 15% degli edifici con le peggiori prestazioni energetiche presenti nel patrimonio immobiliare nazionale;
- le classi intermedie saranno determinate in relazione alla distribuzione reale delle prestazioni energetiche degli edifici esistenti, in ogni singolo Paese.
Perciò una casa potrebbe cambiare classe energetica pur mantenendo identiche caratteristiche tecniche e identici consumi. A cambiare, infatti, saranno il metodo di misurazione e il posizionamento dell'immobile rispetto all'intero patrimonio edilizio nazionale.
Il nuovo APE europeo sarà molto più articolato rispetto a quello attualmente utilizzato in Italia. In particolare, la valutazione della prestazione energetica dell'edificio non si limiterà più principalmente ai consumi energetici, ma prenderà in considerazione numerosi altri elementi legati al comportamento reale dell'immobile. Tra i fattori che assumeranno maggiore rilevanza nel nuovo calcolo della prestazione energetica ci saranno, ad esempio:
- la presenza di ponti termici e la capacità termica delle strutture;
- l'efficienza dell'involucro edilizio;
- l'isolamento termico;
- i sistemi passivi di riscaldamento e raffrescamento;
- l'efficienza degli impianti;
- la predisposizione degli edifici alla gestione intelligente dei consumi;
- la produzione di energia da fonti rinnovabili;
- i sistemi di accumulo energetico.
Non solo. Nel nuovo attestato dovranno comparire informazioni molto più dettagliate sugli impianti di riscaldamento e produzione di acqua calda sanitaria, sulle fonti energetiche utilizzate e sulla capacità dell'edificio di reagire automaticamente ai segnali esterni per ottimizzare i consumi. Efficienza energetica e sostenibilità ambientale saranno quindi sempre più collegate e l'APE diventerà, dunque, una vera e propria "carta d'identità energetica" dell'immobile, utile non solo nelle compravendite e negli affitti, ma anche per orientare le future politiche pubbliche di efficientamento energetico.
Gli APE già esistenti restano validi, ossia quelli rilasciati prima del 29 maggio prossimo manterranno la loro validità ordinaria di dieci anni. Non sarà, quindi, necessario rifare automaticamente il certificato energetico soltanto perché cambia il sistema europeo. Restano valide le regole già oggi previste dalla normativa italiana. Perciò l'attestato dovrà essere aggiornato quando vengano effettuati interventi che modificano la prestazione energetica dell'edificio, oppure quando non vengano rispettati gli obblighi di manutenzione degli impianti termici.
Ricapitolando, le nuove regole si applicheranno:
- ai nuovi APE emessi dopo il 29 maggio 2026;
- agli attestati aggiornati a seguito di ristrutturazioni o interventi sugli impianti;
- alle nuove certificazioni richieste per compravendite o locazioni.
Ma quando l'APE è obbligatorio? Ebbene, l'Attestato di Prestazione Energetica continua a essere obbligatorio in numerose situazioni. Oltre alle appena citate compravendite e locazioni, servirà anche - ad esempio - nelle ristrutturazioni, negli interventi incentivati con bonus energetici e negli stessi annunci immobiliari.
Vero è che il passaggio dal vecchio al nuovo sistema potrebbe creare alcune difficoltà nella fase transitoria, soprattutto per confrontare attestati redatti con criteri differenti. È intuibile, quindi, che sarà determinante la fase di recepimento nazionale della direttiva europea, che dovrà chiarire - in modo preciso - le modalità operative e i criteri di raccordo tra il sistema oggi vigente e quello nuovo.
Concludendo, dal lato dei proprietari, al momento non esiste alcun obbligo generalizzato di ristrutturare immediatamente gli immobili o di portarli entro una certa classe energetica. La direttiva Case Green non impone quindi un'immediata rivoluzione nei loro confronti, ma ridefinisce progressivamente il modo in cui gli edifici verranno valutati, gestiti e commercializzati nei prossimi anni.
