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Articolo 1031 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 29/04/2022]

Costituzione delle servitù

Dispositivo dell'art. 1031 Codice Civile

Fonti → Codice Civile → LIBRO TERZO - Della proprietà → Titolo VI - Delle servitù prediali → Capo I - Disposizioni generali

Le servitù prediali possono essere costituite coattivamente(1) o volontariamente. Possono anche essere costituite per usucapione [1061, 1062] o per destinazione del padre di famiglia [1062](2).

Art. precedenteprec. Art. successivosucc.

Note

(1) E' necessario sottolineare che le servitù coattive possono essere costituite anche per contratto, poiché il legislatore lo prevede.
(2) Le servitù per usucapione o per destinazione del padre di famiglia non sono una categoria differente rispetto alle servitù coattive ed alle servitù volontarie, ma, anzi, vengono generalmente ricomprese in quest'ultima categoria.

Ratio Legis

La norma individua sinteticamente le possibili fattispecie costitutive di una servitù prediale.

Brocardi

“ Longi temporis consuetudo vicem servitutis obtinet ”
Una consuetudine prolungata nel tempo produce una sorta di servitù

Spiegazione dell'art. 1031 Codice Civile

Servitù coattive

Nel codice del 1865 (art. 532) le servitù, rispetto ai modi di costituzione, si distinguevano in servitù « stabilite dalla legge » e servitù « stabilite dal fatto dell'uomo ». Seguendo il medesimo criterio, in dottrina si parlava di due categorie di servitù: servitù legali e servitù volontarie. Qualche riserva o almeno qualche chiarificazione non mancava, però. A parte le critiche rivolte al sistema della legge, che aveva compreso nella categoria delle servitù legali anche le limitazioni al diritto di pro­prietà, si era da più parti notato che in realtà dalla legge non scaturiscono senz'altro le servitù, ma da essa sorge solo il diritto alla servitù: questa è costituita con convenzione, o, in mancanza, con sentenza del giudice: sia dell'una che dell'altra ne sono fissate e determinate le modalità e le condizioni.

Nel nuovo codice si è abbandonato il vecchio criterio, anche in base alla considerazione che il contratto può essere pure modo di costituzione delle servitù previste dalla legge. Si è, quindi, fissata cosi la distinzione : « servitù costituite coattivamente » e « servitù costituite volontariamente » (art. 1031) ; « servitù coattive » (vedi il titolo del capo II) e « servitù volontarie » (vedi il titolo del capo III).

L'espressione « servitù coattive » indica con chiarezza il vero modo di costituzione delle servita dette, un tempo, legali: infatti essa fa comprendere che, per legge, la servitù è dovuta, ma essa non sorge senz'altro dalla legge. L'espressione stessa acquista significato più vivo per la contrapposizione con l’ espressione « servitù volontarie », indicando, questa, le servitù costituite dal proprietario a carico del suo fondo (fondo servente) nullo jure cogente, o, se si vuole, sponte sua. Nè l'espressione « servitù coattive » perde il suo genuino significato per « la possibilità che le servita coattive siano costituite per contratto, al pari delle volontarie », infatti rimane sempre fermo questo punto « trattandosi di servitù coattive, al contratto il proprietario del fondo servente addiviene in attuazione di una norma di legge ».


Servitù volontarie

Il termine « servitù volontarie », in quanto contrapposto all’ altro « servitù coattive » dovrebbe indicare tutte le servitù nate senza che dalla legge scaturisca un diritto e un dovere a porle in essere: quindi si dovrebbero comprendere le servitù sorte, nullo jure cogente, in virtù di negozio giuridico (testamento, contratto) o di destinazione del padre di famiglia o di prescrizione (fatti giuridici).

Invece la legge pone a parte, accanto alle « servitù volontarie », quelle costituite per usucapione o per destinazione del padre di famiglia. In tal modo, « servitù volontarie » sono, fra quelle non coattive, le servitù costituite con negozio giuridico: l'espressione « volontariamente » viene, quindi, ad equivalere all'espressione « con dichiarazione di volontà » (negozio giuridico) ». Cioè il termine va soggetto ad una interpretazione restrittiva.

Più esatto sarebbe stato, allora, distinguere le servitù in « servitù costituite coattivamente » e « servitù costituite non coattivamente ». La seconda categoria andava, poi, distinta cosi: « servitù costituite volontariamente » e « servitù costituite per usucapione o per destinazione del padre di famiglia ». Ciò era opportuno, naturalmente, se si voleva dare all’ espressione « servitù volontarie » quel senso ristretto che è consacrato dalla nostra legge.

La verità è, però, che l'espressione « servitù costituite volontariamente » o « servitù volontarie » poteva ben abbracciare le servitù sorte per usucapione o per destinazione del padre di famiglia: l'uno e l'altro modo di costituzione hanno qualcosa di « volontario », benché non si tratti, per essi, di una « volontà negoziale ».

Comunque, allo stato della nuova legislazione, le servitù costituite per usucapione e per destinazione del padre di famiglia si contrappongono alle coattive, perché sono « non coattive », e si giustappongono alle servitù volontarie perché non si può dire che sorgano « volontariamente », intesa questa espressione come equivalente all'altra « per dichiarazione negoziale di volontà » (si vedano, infatti, anche il capo III e il capo IV, e i loro rispettivi titoli).

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

490 Non ho accolto l'innovazione che introduceva il progetto della Commissione Reale (art. 267) allo scopo di consentire la costituzione delle servitù irregolari. La possibilità lasciata all'autonomia privata di assoggettare con efficacia reale ai più svariati vincoli la proprietà fondiaria non può non tradursi in un ostacolo all'incremento della produzione. I diritti che dovrebbero formare il contenuto di tali servitù possono più convenientemente rimanere circoscritti nella sfera dei rapporti obbligatori. Seguendo un criterio tradizionale, il codice del 1865 classificava le servitù in due ampie categorie: servitù stabilite dalla legge e servitù stabilite per fatto dell'uomo (negozio giuridico, usucapione, destinazione del padre di famiglia). Ho abbandonato questa classificazione, oggetto di vive critiche: essa si rivela inesatta, sol che si consideri che il contratto può essere anche modo di costituzione delle servitù stabilite dalla legge. Ho invece distinto le servitù secondo che siano costituite coattivamente o volontariamente, per usucapione o per destinazione del padre di famiglia (art. 1031 del c.c.). La possibilità che le servitù coattive siano costituite per contratto, al pari delle volontarie, non toglie valore alla distinzione tra le due categorie, in quanto, trattandosi di servitù coattive, al contratto il proprietario del fondo servente addiviene in attuazione di una norma di legge.

Massime relative all'art. 1031 Codice Civile

Cass. civ. n. 10169/2018

Ai fini della costituzione convenzionale di una servitù prediale non si richiede l'uso di formule sacramentali o di espressioni formali particolari, essendo sufficiente che dall'atto scritto si desuma la volontà delle parti di costituire un vantaggio a favore di un fondo mediante l'imposizione di un peso o di una limitazione su un altro fondo appartenente a diverso proprietario, sempre che l'atto abbia natura contrattuale, che rivesta la forma stabilita dalla legge "ad substantiam" e che da esso la volontà delle parti di costituire la servitù risulti in modo inequivoco, anche se il contratto sia diretto ad altro fine. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva ritenuto insufficiente, ai fini della costituzione di una servitù di veduta,la sottoscrizione congiunta, da parte dei proprietari confinanti, di una denuncia di inizio di attività finalizzata alla ricostruzione del muro di confine). (Rigetta, CORTE D'APPELLO MILANO, 20/08/2013).
(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 10169 del 27 aprile 2018)

Cass. civ. n. 19294/2006

Dalla retroattività degli effetti dell'acquisto di un diritto per usucapione - stabilita per garantire, alla scadenza del termine necessario, la piena realizzazione dell'interesse all'adeguamento della situazione di fatto a quella di diritto - deriva che, se la P.A. occupa "sine titulo" un fondo privato e vi installa un elettrodotto, con l'acquisto a titolo originario del diritto parziario - che non avviene con la realizzazione dell'opera pubblica perchè agli "iura in re aliena" è inapplicabile la cosiddetta occupazione acquisitiva o accessione invertita - cessa l'illiceità permanente, e perciò si estingue non solo la tutela reale, ma anche quella obbligatoria per il risarcimento del danno provocato al proprietario del fondo per il ventennale possesso del diritto fino ad usucapirlo, nonchè il credito indennitario. Ne consegue che l'accertamento della avvenuta usucapione della servitù di elettrodotto esclude il presupposto del risarcimento da illecito, retroagendo gli effetti dell'usucapione, quale acquisto del diritto reale a titolo originario, al momento dell'iniziale esercizio della relazione di fatto con il fondo altrui, e togliendo " ab origine" il connotato di illiceità al comportamento di chi abbia usucapito. (Regola competenza).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 19294 del 8 settembre 2006)

Cass. civ. n. 17301/2006

In virtù del c.d. principio di ambulatorietà delle servitù, l'alienazione del fondo dominante comporta anche il trasferimento delle servitù attive ad esso inerenti, anche se nulla venga al riguardo stabilito nell'atto di acquisto, così come l'acquirente del fondo servente - una volta che sia stato trascritto il titolo originario di costituzione della servitù - riceve l'immobile con il peso di cui è gravato, essendo necessaria la menzione della servitù soltanto in caso di mancata trascrizione del titolo. (Rigetta, App. Lecce, 4 Dicembre 2002).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 17301 del 31 luglio 2006)

Cass. civ. n. 17121/2006

Le servitù prediali volontarie non costituiscono un numerus clausus potendo avere ad oggetto qualsiasi utilità, purché volta a vantaggio del tondo dominante, appartenente a proprietario diverso da quello del fondo servente.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 17121 del 27 luglio 2006)

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Consulenze legali
relative all'articolo 1031 Codice Civile

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

A. B. chiede
giovedì 23/06/2022 - Estero
“Gentili Signori,
ho bisogno ancora di un vostro parere. Ci siamo recentemente sentiti in merito ad una servitù di passaggio.
La controparte da me contattata ha risposto e afferma che per lei non esiste documentazione in merito alla servitù. Il passaggio usato attraverso gli anni è stato concesso, secondo lei, per bontà del padre recentemente deceduto.

Ora nell'atto di compra-vendita, registrato e conservato si legge chiaramente che l'accesso alla stalla e cortile, appartenenti alla proprietà M.N.2193 e M.N.2889, viene attraverso il pianterreno e corte della casa adiacente distinta con il M.N.2888.

La mia domanda è se l'atto di compravendita, che spedirò nella sua interezza, è anche valido come documentazione di una servitù di passaggio.

Cordiali saluti”
Consulenza legale i 30/06/2022
L’atto di provenienza trasmesso a questa Redazione può senza alcun dubbio valere quale valido titolo costitutivo della servitù che adesso il proprietario del fondo servente intende contestare.
Come si ritiene possa essere ben noto, la servitù di passaggio è il diritto reale di godimento che consente al titolare di un fondo di passare su un fondo altrui per accedere al proprio.
Si tratta di un diritto reale e non personale, ovvero il diritto appartiene al proprietario solo in quanto proprietario del “fondo dominante”.
Ciò significa che il passaggio di proprietà del fondo dominante comporta il trasferimento automatico del diritto di servitù anche senza che ne sia fatta espressa menzione nell’atto di trasferimento; a sua volta, il peso imposto sul “fondo servente” segue le vicende del fondo, passando da un proprietario all’altro, con il trasferimento del bene immobile.

In particolare, poi, la servitù di passaggio, il cui requisito indispensabile è che i fondi appartengano a proprietari diversi, ha lo scopo di realizzare l’utilità di passare attraverso un fondo per raggiungerne un altro.
Il fondo servente può anche essere chiuso con un cancello o recintato, ma in ogni caso deve essere consentito il passaggio al proprietario del fondo dominante, consegnandogli ad esempio le chiavi del cancello (Cass. civ. sez. VI, ord. 2/09/2019 n. 21928), dovendosi evitare di apporre ostacoli (come siepi, alberi etc..) che rendano più gravoso il passaggio.

L’art. 1031 c.c. individua i possibili modi per costituire una servitù, distinguendo innanzitutto tra servitù costituite volontariamente e servitù costituite coattivamente; tra le forme di costituzione volontaria possono individuarsi il contratto ed il testamento.
Nella specifica ipotesi di servitù costituita per contratto (fattispecie chiaramente ricorrente nel caso di specie), da esso devono risultare con certezza l’identificazione del fondo servente, del fondo dominante e dell’utilità derivante a quest’ultimo dal peso imposto sul primo fondo.

La forma del contratto deve essere, a pena di nullità, l’atto pubblico o la scrittura privata (in tal senso dispone il n. 4 del comma 1 dell’art. 1350 c.c.), mentre la trascrizione del contratto è necessaria ai fini dell’opponibilità ai terzi della servitù (così il corrispondente n. 4 del comma 1 dell’art. 2643 c.c.).
L’eventuale assenza di trascrizione non incide sulla valida costituzione della servitù, ma soltanto sulla sua efficacia, in quanto una servitù non trascritta non sarà opponibile ai successivi acquirenti e sarà destinata ad esplicare la sua efficacia soltanto a favore ed in danno di coloro che hanno sottoscritto il contratto che la costituisce.

Fatte queste necessarie premesse di carattere generale, può dirsi che nel caso di specie sussistono tutti i presupposti per poter confermare l’efficacia reale della servitù di cui si discute, e precisamente:
1. dall’atto costitutivo del 31.10.1940 risultano con certezza l’identificazione del fondo servente (mappale n. 2888), del fondo dominante (stalla e orto, mappali nn. 2193 e 2889), nonché l’utilità derivante a quest’ultimo dal peso imposto sul primo (accedere alla stalla e all’orto);
2. risulta rispettata la forma dell’atto pubblico, facendosi espressa menzione di essa alla pagina 3 dell’atto di vendita;
3. della medesima servitù, infine, si fa menzione nella nota di trascrizione del suddetto atto di vendita, il che determina la sua opponibilità c.d. erga omnes, ossia nei confronti di tutti coloro che nel corso del tempo diventeranno proprietari del fondo servente.

Pertanto, salvo il verificarsi medio tempore di una causa di estinzione della servitù (che, stando a quanto riferito, non dovrebbe sussistere), il titolo con relativa nota di trascrizione inviato a questa Redazione può sicuramente essere utilizzato per provare l’esistenza della servitù in favore del proprio fondo ed a carico del fondo servente identificato con il mappale n. 2888.
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Stefano F. chiede
lunedì 20/05/2019 - Emilia-Romagna
“Buongiorno, sono il proprietario di una casa in collina. La casa è potenzialmente raggiungibile da due strade separate che si congiungono solo nel tratto finale in prossimità dell'abitazione.
Io godo del Diritto di passaggio solo su una delle due in quanto l' altra è di natura privata.
Entrambe le strade sono sterrate e piuttosto impegnative da percorrere ma in particolare la mia presenta un tratto con una pendenza molto elevata e la sede stradale con problemi di stabilità causa movimento franoso del versante.
Data la mia intenzione di sistemare e asfaltare la strada pensavo di investire le risorse sul tratto di strada che presenta le condizioni di percorribilità migliori, perciò su quella privata.
L'idea è quella di offrire in cambio del Diritto di passaggio l'accollarsi dell'intera spesa di sistemazione e asfaltatura della strada.
In linea di massima l'offerta non ha fin qui incontrato palesi opposizioni.
Dei 5 aventi diritto, 3 sono poco interessati in quanto possessori di terreni agricoli boschivi attigui alla strada e praticamente non la usano.
Per quanto riguarda gli altri 2, uno ha una proprietà in stato di abbandono e vive all'estero, l'altro é praticamente l'unico interessato alla questione perché proprietario di una vecchia casa che vorrebbe vendere giovandosi perciò di un accesso più comodo alla la stessa.
Ora perciò vorrei capire, secondo voi, come conviene comportarmi:
Fare una scrittura privata con ognuno dei 5 con i termini dell'accordo per poi fare un atto notarile vero e proprio?
In questo caso la spesa da affrontare sarebbe considerevole?
Nel qual caso anche solo 1 degli aventi diritto non fosse d'accordo o anche semplicemente non reperibile o disinteressato l'intera questione decadrebbe?
In questo caso ci sarebbe possibilità che un giudice mi riconoscesse il diritto di passaggio su questa strada viste le condizioni proibitive dell'altra?
Oppure acquisire uno dei terreni, se ce ne fosse la possibilità, che godono del Diritto di passaggio potrebbe essere un'opzione?
Entrato eventualmente in possesso del diritto di passaggio derivato non dalla prima ipotesi, cioè quella dell'accordo con tutti e 5, ma da una delle altre, i lavori di sistemazione della strada prevedrebbero il consenso degli altri aventi diritto, oppure potrei agire direttamente per consentirmi un accesso alla mia abitazione (prima casa) dignitoso e sicuro?
Ultima cosa, se arrivassi al massimo a una scrittura privata con i proprietari attivamente interessati e/o presenti in loco, avrei la possibilità di presentare a mio nome all'ufficio comunale competente la pratica di sistemazione della strada? O dovrebbe farlo 1degli aventi diritto, oppure neanche lui senza il consenso esplicito di tutti quanti?

Grazie.”
Consulenza legale i 29/05/2019
Al fine di dirimere il quesito in oggetto, pare opportuna una preliminare disamina dell’istituto.

La servitù è un diritto reale di godimento che spetta ad un soggetto in quanto proprietario di un fondo, e che consiste nel diritto di poter realizzare un’attività tramite il fondo servente o di proibire alcunché al proprietario di quel fondo, il quale subisce, pertanto, una compressione delle sue facoltà di godimento. Il diritto di servitù presenta le seguenti caratteristiche principali:
  • l’inerenza, ovvero l’attitudine a seguire il fondo presso tutti i successivi proprietari e, di conseguenza, l’incedibilità separatamente dalla proprietà dello stesso;
  • l’opponibilità erga omnes;
  • l’immediatezza del potere del titolare del diritto rispetto al bene che ne è gravato, senza necessità dell’intermediazione da parte del proprietario;
  • l’assolutezza, presente nella servitù quale diritto reale di godimento.

Fatte le dovute premesse, il quesito posto ha ad oggetto una servitù di passaggio, o meglio detto, la necessità di ottenere una servitù di passaggio su una strada privata, la cui percorribilità risulta molto più agevole e meno pericolosa della strada di cui si è proprietari.

Gli istituti che vengono in rilievo e che vanno esaminati separatamente sono dunque la servitù volontaria e la servitù coattiva.

Per quanto concerne la servitù volontaria, essa presuppone un accordo tra le parti proprietarie del fondo servente e del fondo dominante, e può essere costituita per contratto, per testamento e per altri fatti previsti dalla legge, come l’usucapione o la destinazione del padre di famiglia. Una volta osservato lo schema legale (ovvero quello sopra delineato del peso imposto sul fondo servente per l’utilità del fondo dominante), i privati possono riempire tale schema di un contenuto liberamente determinato. Dunque, nella fattispecie specifica, se si dovesse raggiungere l’accordo con tutti e cinque i proprietari del fondo servente (è infatti necessario il consenso di tutti in questo caso, altrimenti il contratto non avrebbe validità alcuna), le parti possono stabilire un corrispettivo in cambio della concessione della servitù di passaggio, come nella ipotesi prospettata, in cui si propone di riasfaltare e risistemare la strada privata. Dunque, una volta raggiunto l’accordo e una volta ottenuta la firma di tutti i titolari del diritto sul contratto, è necessario procedere alla trascrizione. Difatti, come espressamente previsto dall’art. 2643 c.c., i contratti che costituiscono o modificano le servitù prediali devono essere resi pubblici con il mezzo della trascrizione. Purtroppo alla trascrizione non si può procedere autonomamente, dato che, ai sensi dell’art. 2657 c.c., la trascrizione non si può eseguire se non in forza di scrittura privata con sottoscrizione autenticata dal notaio (in forza del combinato disposto con l’art. 2703). La legge è dunque chiara nel richiedere che il contratto sia autenticato dal notaio. Per quanto concerne il costo dell’operazione, ogni notaio ha il proprio tariffario, per cui la soluzione migliore è richiedere un semplice preventivo ai notai della zona, per poi rivolgersi a quello ritenuto più conveniente.

Nella denegata ipotesi di mancato raggiungimento dell’accordo con tutti i titolari del diritto, l’unica alternativa praticabile sarebbe quella della servitù coattiva, la quale permette al proprietario di un fondo di ottenere da parte del proprietario di un altro fondo la costituzione di una servitù che, in mancanza di contratto, va ottenuta mediante sentenza del giudice (v. art. 1032 c.c.).

Nella fattispecie prospettata nel quesito, pare pacificamente applicabile l’art. 1051 c.c., il quale stabilisce che il proprietario che non ha uscita sulla via pubblica, né può procurarsela senza eccessivo disagio o dispendio, ha diritto di ottenere il passaggio sul fondo vicino per il conveniente uso del proprio fondo. Data la pericolosità della strada di cui è possibile l’utilizzo, pare agevole ritenere che il giudice non avrebbe difficoltà a riconoscere il diritto di passaggio sull’altra strada di natura privata. Con la sentenza, il giudice stabilisce le modalità della servitù e determina l’indennità dovuta ai proprietari del fondo servente.

La terza opzione attuabile sarebbe quella prospetta nel quesito, ovvero acquistare uno dei fondi che godono del diritto di passaggio dato che, come già chiarito in precedenza, una caratteristica tipica della servitù è l’inerenza, ovvero l’attitudine a seguire il fondo presso tutti i successivi proprietari e, di conseguenza, l’incedibilità separatamente dalla proprietà dello stesso.

Considerando le tre opzioni, la meno dispendiosa, nonché più veloce, sarebbe quella di stipulare un contratto con tutti i titolari.

Venendo ora agli ultimi due quesiti, l’art. 11 T.u.ed. prevede, al comma 1°, che il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell'immobile o a "chi abbia titolo" per richiederlo; allo stesso modo, l’art. 23 del richiamato testo normativo abilita alla presentazione della d.i.a. per l’esecuzione di interventi edili minori il proprietario dell'immobile o "chi abbia titolo".

L’ampia formula utilizzata dal legislatore induce a ritenere che la legittimazione ad aedificandum non resti circoscritta al solo proprietario ma si estenda anche ad ogni altro soggetto titolare di un diritto (non importa se reale o personale) che lo legittimi, nei confronti del proprietario dell’area e, di conseguenza, nei confronti dell'autorità, ad eseguire le previste trasformazioni urbanistico-edilizie del suolo.

A tale riguardo, va ricordato che, secondo un costante insegnamento della giurisprudenza, maturato in sede di interpretazione dell'art. 4 della legge n. 10 del 1977, la proprietà del suolo non è condizione indispensabile per il conseguimento o il rilascio della concessione edilizia, essendo sufficiente che il richiedente "abbia titolo per richiederla", risultando a tal uopo valutabili anche gli atti unilaterali con cui il titolare del bene ha espresso la volontà di mettere il fondo a disposizione di persone determinate.

Pertanto, non paiono esserci limiti di legittimazione per la richiesta all’autorità di poter eseguire lavori (o comunque tramite s.c.i.a, a seconda della qualificazione giuridica dei lavori da eseguire), una volta ottenuta la sentenza che stabilisce il diritto di passaggio, rappresentando esso un diritto reale di godimento.

A questo punto occorre distinguere: se la servitù di passaggio deriva da un provvedimento del giudice, la sentenza stessa darà titolo per procedere ai lavori mentre, in caso di servitù volontaria, sarà opportuno prevedere nel contratto l’autorizzazione espressa di tutti i proprietari a procedere ai lavori (tra l’altro a spese del proprietario del fondo dominante, come scritto in precedenza, e dunque non si dovrebbero avere troppi problemi nell’ottenere tale clausola contrattuale). In mancanza, alla presentazione della richiesta del permesso di costruire (o di s.c.i.a.) dovrà essere manifestato il consenso di tutti i proprietari, pena la mancanza di legittimazione.
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Raffaele M. chiede
martedì 10/04/2018 - Campania
“Il giorno 15 febbraio ho inviato una mail al notaio stipulante del contratto di compravendita di n. tre piccole unità immobiliari a piano terra attigue, che mio figlio aveva promesso di vendere con atto fissato per il giorno 22 febbraio, così come avvenuto. Vedasi allegati.
Nella predetta nota avevo richiesto espressamente al notaio di riportare nel rogito, all'art. 2, PRECISAZIONI, la esistente servitù idrica e cioè che un altro piccolo immobile di mia proprietà , monolivello di fronte ai detti tre quartinetti, veniva alimentata idricamente attraverso una tubatura collegata con la unità immobiliare n. 15 (oggetto di compravendita), dotata di un contatore autonomo dell'acqua. Nella unità immobiliare de-quo (int. 12) esiste un sottocontatore di lettura dei consumi di acqua per la esatta contabilizzazione della quota parte dei consumi di acqua che vengono riportati in una unica fattura dall'azienda erogatrice dell'acqua , corrispondenti ai consumi rilevati dal contatore dell'immobile n. 15.
Ora è accaduto che avendo locato il detto appartamentino n. 12 da due mesi, la proprietaria acquirente delle tre unità immobiliari, e nella fattispecie la n. 15, ha comunicato la sua intenzione di staccare la valvola della tubazione che fa arrivare l'acqua al quartinetto locato asserendo che il suo legale gli ha riferito che lo poteva fare in quanto la servitù esistente era relativa soltanto alla tubazione. La detta nuova proprietaria ha riferito all'inquilino che deve cercare di provvedere diversamente perchè nel giro max di quindici giorni avrebbe chiuso la farfalla che consente il passaggio dell'acqua nella tubazione che arriva nell mia proprietà. Chiedo di conoscere se è possibile che ciò possa essere fatto e come dovrei tutelarmi io nel caso affermativo, ovvero come agire nei confronti della stessa laddove si ritenesse ingiustificata la sua pretesa.”
Consulenza legale i 07/05/2018
Prima di affrontare nel merito il quesito proposto, riteniamo doveroso un breve accenno alle servitù.
Una servitù indica un diritto reale minore di godimento su cosa altrui, consistente nel peso o limitazione posto a un fondo (detto servente) per l’utilità di un altro fondo (detto dominante) appartenente a un’altra persona.
Due sono le condizioni posti dalla normativa in materia. Innanzitutto, che i fondi, anche se non confinanti, siano almeno vicini così da permettere l’esercizio della servitù. La seconda condizione posta dalla legge è che sia ravvisabile una effettiva utilità pur se non perpetua ma provvisoria. L’art. 1028 c.c. precisa che tale utilità può consistere anche nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante o nella sua destinazione industriale.
Esistono diversi tipi di servitù.
In particolare, le servitù possono distinguersi in apparenti e non apparenti a seconda che siano o meno destinate al loro esercizio opere visibili e permanenti ( art. 1061).
Si distingue, poi, tra servitù affermative e negative, a seconda cioè che la posizione del titolare del fondo servente sia quella di dover subire l’altrui iniziativa positiva ovvero consista in un mero non fare che realizza di per sé l’utilità altrui.
Si distingue infine tra servitù continue e discontinue a seconda che non sia o sia necessario il fatto dell’uomo per il loro esercizio.
Quanto ai modi di costituzione delle servitù, si distingue tra servitù volontarie che si realizzano per atto inter vivos (contratto) o mortis causa (testamento) e servitù coattive che si realizzano quando il proprietario di un fondo, in forza di legge, ha diritto di ottenere da parte del proprietario di un altro fondo la costituzione di una servitù e questa, in mancanza di contratto, è costituita con sentenza.
Del tutto peculiare è , invece, l’acquisto della servitù per destinazione del padre di famiglia che ha luogo se due fondi, attualmente divisi, siano stati posseduti dallo stesso proprietario, che ha posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù (art. 1062).
La disposizione codicistica chiarisce che se i fondi cessano di appartenere al medesimo proprietario, è da intendersi attivamente e passivamente costituita una servitù a favore di e sopra ciascun fondo.
Essenziale perché si costituisca detta servitù è che, cessata l’appartenenza dei fondi ad un solo proprietario, vi sia apparenza della situazione di subordinazione o di servizio di un fondo rispetto all’altro, in modo da rendere certo e manifesto a chiunque il contenuto e le modalità di esercizio del corrispondente diritto di asservimento.
La Cassazione ha sancito che “ai fini della configurazione della servitù per destinazione del padre di famiglia, occorre la sua apparenza e cioè l’esistenza di segni visibili rivelatori dell’esistenza della servitù.” E che “l’esistenza di opere visibili e permanenti può essere desunta , ad esempio, dalla planimetria, dal contenuto della scrittura privata in cui si dà atto della preesistenza della stessa” (Cass. n. 3806/2014).

Premessi questi brevi cenni sull’istituto della servitù, veniamo al caso concreto in cui siamo di fronte ad un servitù costituita per “destinazione del padre di famiglia” nel senso sopra chiarito.
Il requisito della apparenza della servitù può ritenersi sicuramente soddisfatto in quanto desumibile dal contenuto del contratto di compravendita il cui art. 2, rubricato “Precisazioni", riporta: “ la parte venditrice dichiara e la parte acquirente prende atto che nell’unità immobiliare (interno 15) esiste tubatura idrica attraverso la quale viene alimentato altra unità immobiliare..”
L’acquirente, pertanto, non potrà rimuovere la tubatura che serve l’appartamento n. 12 considerato che tale tubo c’era già quando ha comprato l’immobile e nel contratto si è impegnata all’acquisto nello stato in cui l’immobile era, servitù compresa.
Con l’acquisto, la nuova proprietaria ha accettato l’appartamento “nello stato di fatto e di diritto in cui si trova” e, quindi, con tutte le sue servitù.
Pertanto, non può impedire il passaggio dell’acqua rimuovendo la tubazione o anche solo staccare la valvola della tubazione stessa.
Se ciò dovesse accadere, per tutelare le proprie ragioni, il titolare del diritto di servitù ha a disposizione una serie di mezzi processuali.
Secondo quanto dispone l’art. 1079 c.c. il proprietario del fondo dominante può agire in giudizio a tutela della servitù ogni qual volta abbia interesse a far riconoscere l’esistenza del proprio diritto contro chi ne contesta l’esercizio.
Inoltre, nel caso in cui abbia subito o stia subendo impedimenti o turbative potrà chiedere contestualmente la cessazione di questi ostacoli al legittimo godimento del suo diritto, oltre al risarcimento dei danni patiti.

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Paola D. chiede
venerdì 18/04/2014 - Abruzzo
“Buongiorno, si tratta di servitù di passaggio che mia zia dice di avere acquisito per dest. del padre di famiglia o per usucapione, a carico del mio fondo. Sto valutando di agire in giustizia per fare dichiarare che lei non ha nessun diritto di passaggio sulla mia strada privata e sulla mia corte ( Mi sembra che no ci siano i presupposti dell'apparenza). Però, in seguito a una discussione, mia zia mi ha scritto che le sembra pacifico ed inequivocabile che la sua servitù non può che essere sulla strada esistente, da lei e da me sempre utilizzata per accedere ai fabbricati e ai fondi di nostra proprietà. Mi ha ricordato l'obbligo di lasciare libero il pass. evitando di parcheggiare nell'area della strada, di non ostruire e di non limitare il passaggio. Le ho risposto che avevo parcheggiato la macchina su un tratto di mia esclusiva proprietà e che il suo posizionamento non impediva il passaggio pedonale che porta alla sua proprietà. Vorrei sapere se, dal punto di vista giuridico, la mia frase " non impediva il passaggio pedonale", può considerarsi come riconoscimento da parte mia dell'esistenza della servitù a favore di mia zia ? Ringraziandovi anticipatamente, porgo i miei più sentiti saluti.”
Consulenza legale i 18/04/2014
La servitù di passaggio è la limitazione imposta ad un fondo, denominato servente, per l'utilità di un altro fondo, denominato dominante, che consiste nell'obbligo per il titolare del fondo servente di consentire il passaggio (a piedi o con mezzi di trasposto, a seconda del contenuto della servitù specifica) al titolare del fondo dominante.
Le servitù prediali, ai sensi dell'art. 1031 del c.c., possono essere costituite volontariamente (per contratto, che rivesta la forma scritta ex art. 1350 n. 4 c.c., o per testamento ex art. 1058), per usucapione o per destinazione del padre di famiglia (qualora possa configurarsi come servitù apparente), oppure per sentenza (si parla allora di servitù coattiva).

Per rispondere alla domanda posta nel quesito, innanzitutto vanno distinti i due casi: quello in cui la servitù è effettivamente sorta e quello in cui la servitù non esiste.

Nel primo caso - supponendo che la risposta della nipote sia stata data per iscritto, e che quindi la zia possa averne prova - essendo la servitù già esistente, la frase in cui si accenna ad un passaggio pedonale non avrebbe alcuna valenza specifica, se non quella (eventuale) di dimostrare che la nipote era a conoscenza dell'esistenza della servitù.
Più utile è invece capire se la servitù potrebbe essersi effettivamente creata per usucapione o destinazione del padre di famiglia. Premesso che la descrizione dei fondi fatta nel quesito è insufficiente a capire come esattamente avviene il passaggio della zia sul fondo della nipote, si possono comunque richiamare alcune pronunce giurisprudenziali interessanti.
Come sancito dalla legge, l'acquisto per usucapione di una servitù apparente, ai sensi dell'art. 1061 del c.c. presuppone, oltre all'esercizio del possesso, anche che le opere visibili e permanenti, destinate a tale esercizio per tutto il tempo necessario ad usucapire. Con sentenza n. 5733 del 10 marzo 2011, la Suprema Corte ha sancito che "il requisito dell'apparenza della servitù [...] si configura come presenza di segni visibili di opere permanenti obiettivamente destinate al suo esercizio e rivelanti in modo non equivoco l'esistenza del peso gravante sul fondo servente, in modo da rendere manifesto che non si tratta di attività compiuta in via precaria, bensì di preciso onere a carattere stabile. Ne consegue che non è al riguardo sufficiente l'esistenza di una strada o di un percorso idonei allo scopo, essenziale viceversa essendo che essi mostrino di essere stati posti in essere al preciso fine di dare accesso attraverso il fondo preteso servente a quello preteso dominante e, pertanto, un quid pluris che dimostri la loro specifica destinazione all'esercizio della servitù (v. Cass., 11 febbraio 2009, n. 3389; Cass., 10 luglio 2007, n. 15447; Cass., 28 settembre 2006, n. 21087; Cass., 17 febbraio 2004, n. 2994)".
Quindi, sarà necessario indagare con attenzione se possano esistere opere tali da rendere "apparente" la servitù di passaggio della zia in quanto, in caso negativo, nessuna servitù può essere mai sorta con questa modalità.

Nel secondo caso, laddove la servitù non fosse in effetti esistente, la dichiarazione della nipote non potrebbe comunque valere a costituirla validamente.
Difatti, la servitù non sorge in conseguenza del riconoscimento del titolare del presunto fondo servente, in quanto trattasi di diritto reale (non mera obbligazione), che nasce esclusivamente nei casi e con le modalità sopra elencate (contratto, testamento, sentenza, usucapione o destinazione del padre di famiglia). Non è possibile costituire una servitù con atto unilaterale tra vivi.
Piuttosto, il cenno al "passaggio pedonale" potrebbe semplicemente evidenziare che la nipote lo tollera, mentre non accetta il passaggio della zia con altri mezzi.

Ci si può chiedere, infine, se la zia abbia diritto a chiedere la costituzione coattiva di una servitù di passaggio ai sensi dell'art. 1051 del c.c.. Difatti, il proprietario, il cui fondo risulti circondato da fondi altrui e che non abbia uscita sulla via pubblica, né possa procurarsela senza eccessivo dispendio o disagio, ha diritto di ottenere il passaggio sul fondo vicino per la coltivazione e il conveniente uso del proprio fondo. Sono però esclusi da questa servitù le case, i cortili, i giardini e le aie ad esse attinenti. Inoltre, dice l'art. 1052 del c.c., medesimo diritto ha il proprietario del fondo con un accesso alla via pubblica inadatto o insufficiente ai bisogni del fondo: in tal caso l'allargamento del passaggio è consentito solo per esigenze dell'agricoltura o dell'industria.
Quindi, se la proprietà della zia non consistesse in una semplice abitazione e sussistessero le esigenze di cui parla la legge, potrebbe configurarsi l'ipotesi descritta dall'art. 1051 o nell'art. 1052 ed ella potrebbe chiedere che il Giudice dichiari con sentenza la costituzione della servitù di passaggio.
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Giorgio S. chiede
sabato 20/11/2010
“Io sono proprietario di un terreno circondato da fondi altrui e godo pertanto di servitù di passaggio. Faccio presente che la servitù esiste dal 1976, larga 4mt e lunga 30mt: il mio fondo è chiuso con un cancello. Sono sempre passato con la mia autovettura, ma ora il proprietario di fondo confinante, avendo saputo che vendo il terreno, ostacola il passaggio della macchina. Prima di affrontare un processo, cosa posso fare per riavere il diritto di passaggio per arrivare al mio fondo? Lo stesso proprietario ostacola anche le agenzie da me incaricate per la vendita.”
Consulenza legale i 22/11/2010

La servitù di passaggio descritta corrisponde alla servitù di passaggio coattivo ex art. 1051 del c.c., relativa a fondo circondato da fondi altrui e che non ha uscita sulla via pubblica né può procurarsela senza eccessivo dispendio o disagio.
Il proprietario del fondo servente sta attuando un comportamento illecito, che viola la disposizione dell'art. 1067 del c.c., comma secondo: egli, infatti, impedendo il passaggio dell'autovettura del titolare della servitù, compie azione tesa a diminuire l'esercizio della stessa o a renderla meno agevole.
Se le parti non riescono a raggiungere un accordo stragiudiziale, sarà necessario che il titolare della servitù ne faccia riconoscere in giudizio l'esistenza ex art. 1079 del c.c., chiedendo che siano fatti cessare gli eventuali impedimenti e turbative. Il proprietario del fondo servente sarà tenuto al ripristino dello stato di fatto precedente all'inizio del comportamento illecito, nonché al risarcimento dei danni eventualmente cagionati (ad esempio, ritardi nella vendita del terreno o addirittura mancate vendite).

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