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Articolo 902 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 28/02/2021]

Apertura priva dei requisiti prescritti per le luci

Dispositivo dell'art. 902 Codice Civile

L'apertura che non ha i caratteri di veduta o di prospetto è considerata come luce, anche se non sono state osservate le prescrizioni indicate dall'articolo 901.

Il vicino ha sempre il diritto di esigere che essa sia resa conforme alle prescrizioni dell'articolo predetto(1).

Note

(1) Tale articolo ha carattere dispositivo. Le parti possono, infatti, pattuire di mantenere luci irregolari, dando vita, in tal modo, ad una servitù di luce.

Ratio Legis

La disposizione, affermando che le aperture diverse dalle vedute (art. 900 del c.c.) sono da considerare come luci anche qualora non vengano rispettato il dettato di cui all'art. 901, esclude la possibilità di un tertium genus rispetto a luce e veduta.

Spiegazione dell'art. 902 Codice Civile

La distinzione tra luci e vedute nella dottrina e nella giurisprudenza sotto il vecchio codice

Dei tre requisiti prescritti dall'art. 901 per l'apertura delle luci nella pratica può mancarne qualcuno, in tutto o in parte: può ad esempio mancare l'inferriata, può mancare la rete metallica o essere apribile anziché fissa, oppure essere a maglie superiori ai prescritti tre centimetri, può infine mancare l'altezza prescritta, sia verso l'interno che verso l'esterno sul fondo del vicino.

La mancanza, in tutto o in parte, dei tre requisiti di legge, rende la luce irregolare, e sotto il vecchio codice tale irregolarità dette luogo a questioni vivamente dibattute, tanto nella dottrina quanto nella giurisprudenza.

La questione più vivamente dibattuta fu quella di vedere se la luce irregolare dovesse, nonostante la sua irregolarità, considerarsi sempre come luce ed essere quindi sottoposta al regime giuridico delle luci, oppure dovesse considerarsi come veduta e seguire il trattamento giuridico delle vedute.

La dottrina si divise: alcuni sostennero che bastava la mancanza di uno dei requisiti di legge perché la luce dovesse considerarsi come veduta, non riconoscendo il legislatore nessuna categoria intermedia fra le luci e le vedute. Ma altri rilevarono l'assurdo a cui portava tale teoria, cioè di dover considerare come veduta anche un' apertura munita di inferriata, invetriata fissa e a tale altezza da impedire una veduta normale, solo perché la maglia dell'inferriata era di qualche centimetro più larga, o l'altezza inferiore di qualche centimetro a quella prescritta. Se ne fece quindi una questione di fatto, da decidersi caso per caso, secondo l’ entità della deroga ai requisiti di legge e le circostanze del caso.

La giurisprudenza, prima molto oscillante, si venne affermando nel senso che il carattere differenziale tra luci e vedute, anziché dall'osservanza dei tre requisiti prescritti dall'art. 902, doveva individuarsi nella funzione esplicata dall'apertura: se essa offriva al proprietario la possibilità di un comodo e normale affaccio sul fondo vicino, l'apertura, nonostante la presenza di alcuno dei requisiti prescritti per le luci, era come veduta; in caso negativo, doveva qualificarsi come luce, anche in mancanza di uno o più dei requisiti di cui all’ art. 902. Il decidere poi se nel dato caso si trattasse della prima o della seconda ipotesi, cioè il decidere se ricorresse o meno l'estremo del comodo e normale affaccio sul fondo vicino, era una questione di fatto da decidersi caso per caso dai giudici di merito, come sottolineò la Cassazione del Regno in una numerosa serie di sentenze.


Soluzione testuale data alla questione dall'art. 902

Il nuovo codice ha risolto tale questione disponendo all'art. 902 che « un'apertura che non ha i caratteri di veduta o di prospetto è considerata come luce, anche se non sono state osservate le prescrizioni indicate dall'art. 901 », sanzionando quindi la giurisprudenza della Cassazione.

L'apertura ha i caratteri di veduta quando, come detto sopra, consente un comodo e normale affaccio sul fondo vicino, e il decidere se ciò si abbia nel caso concreto costituisce apprezzamento di fatto lasciato ai giudici di merito.

La distinzione fra luci e vedute ha grande importanza pratica, poiché, se si tratta di semplice luce, il vicino può chiuderla appoggiandovi il suo edificio ai sensi dell'art. 904; mentre se si tratta di veduta egli ha l'obbligo di distanziare la fabbrica di tre metri a norma dell'art. 907. Per tale argomenti si rinvia alla spiegazione dei dei citati articoli (art. 904; art. 907).


Imprescrittibilità del diritto del vicino di esigere che la luce irregolare sia resa conforme alle prescrizioni di legge

Un'altra questione è stata risoluta testualmente dal nuovo codice, all'art. 902 capov., in materia di luci irregolari. Posto che l'apertura delle luci è subordinata all'osservanza dei tre requisiti di legge, è chiaro che il vicino ha il diritto di esigerne l'osservanza e, quindi, mancando ad esempio l'inferriata, o la grata fissa, o l'altezza, esigere che la luce sia resa conforme a legge e, in difetto, pretenderne la chiusura.

Sotto la vigenza del vecchio codice si era discusso se il vicino potesse esercitare questo suo diritto anche dopo il trentennio dall'apertura della luce irregolare. La giurisprudenza della Cassazione si pronunciò ripetutamente in senso affermativo, e tale soluzione è stata testualmente sancita dal nuovo codice, disponendosi all'art. 902 capoverso che il vicino ha sempre il diritto di esigere che la luce irregolare sia resa conforme alle prescrizioni di legge.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

426 I1 nuovo codice accoglie la distinzione tradizionale delle finestre in luci e vedute (art. 900 del c.c.). Sensibilmente attenuato è il rigoroso regime stabilito per le finestre lucifere dal codice del 1865 (art. 584), il quale consentiva bensì al proprietario del muro contiguo al fondo altrui di aprire luci di qualsiasi dimensione, ma gli imponeva di munirle di una grata di ferro, le cui maglie non avessero un'apertura maggiore di un decimetro, e di un telaio a invetriata fissa. In tal modo la difesa del fondo del vicino da eventuali immissioni o indiscrezioni era spinta fino a inibire il passaggio dell'aria attraverso le finestre lucifere. Con maggiore comprensione delle necessità della convivenza sociale e soprattutto delle esigenze igieniche, il nuovo codice (art. 901 del c.c.) abolisce l'onerosa prescrizione del telaio a invetriata fissa, sostituendola con l'altra di una grata fissa in metallo le cui maglie non siano maggiori di tre centimetri quadrati. Fa obbligo inoltre di munire le finestre lucifere di un'inferriata, ma, senza stabilire l'apertura massima delle maglie, si limita a prescrivere che l'inferriata deve essere idonea, per le sue caratteristiche, a garantire la sicurezza del vicino. Come nel codice precedente, l'apertura delle luci è subordinata all'osservanza di un'altezza minima, tanto dal pavimento o dal suolo che si vuole illuminare, quanto dal suolo del fondo vicino; senonché il nuovo codice, informandosi anche in questo punto al principio di socialità, esclude l'obbligo dell'osservanza dell'altezza minima dal suolo del fondo vicino, quando si tratta di dare luce e aria a un locale che si trovi in tutto o in parte a livello inferiore al suolo del vicino e la condizione dei luoghi non consenta di osservare la prescrizione della legge. Si favorisce così la particolare situazione dei locali seminterrati, che nella moderna tecnica edilizia hanno assunto un notevole sviluppo. Ma anche per altro verso si facilita (art. 903 del c.c.) l'apertura delle finestre lucifere. Il codice del 1865 (art. 586) esigeva per l'apertura di esse il consenso del vicino non solo nel caso in cui si volesse aprirle in un muro comune, ma anche nel caso in cui si volesse aprirle nella sopraelevazione di un muro comune alla quale il vicino non avesse contribuito. Quest'ultima limitazione è sembrata eccessiva, in quanto la parte sopraedificata del muro comune resta di proprietà esclusiva di chi l'ha costruita fino a quando il vicino non ne abbia chiesto e ottenuto la comunione. Né la soluzione accolta dal nuovo codice può pregiudicare gli interessi del vicino, poiché questi conserva la facoltà di rendere comune anche la parte sopraedificata e di chiudere le luci in essa aperte, appoggiandovi il suo edificio (art. 904 del c.c.). E' codificato il principio, già affermato dalla giurisprudenza, che un'apertura, la quale non abbia i caratteri di veduta o di prospetto, in quanto non consenta di affacciarsi e di guardare sul fondo vicino, è considerata come luce, è quindi soggetta al regime relativo, anche se non sono state osservate le prescrizioni stabilite dalla legge (grata fissa, inferriata). Il vicino può sempre chiudere tale finestra, acquistando la comunione del muro e appoggiandovi la propria fabbrica. Egli ha inoltre il diritto di esigere che l'apertura sia resa conforme alle prescrizioni dettate dalla legge per le finestre lucifere (art. 902 del c.c.).

Massime relative all'art. 902 Codice Civile

Cass. civ. n. 512/2013

L'apertura sul fondo del vicino, la quale non abbia caratteri di veduta o di prospetto, in quanto non consenta di affacciarsi e guardare, è considerata come luce, anche se non conforme alle prescrizioni dell'art. 901 c.c., sicché, nell'ipotesi di irregolarità, ai sensi dell'art. 902, secondo comma, c.c. il vicino ha diritto di esigere che l'apertura sia resa conforme a tali prescrizioni, anche mediante la sopraelevazione all'altezza minima interna, finalizzata ad impedire l'esercizio della veduta.

Cass. civ. n. 22553/2009

In materia di diritti reali, la domanda volta ad obbligare il vicino alla regolarizzazione di una luce, pur costituendo quantitativamente un "minus" rispetto alla "actio negatoria servitutis", rappresenta un qualcosa di diverso rispetto a quest'ultima; ne consegue che - proposta domanda originaria di riduzione a distanza legale di una servitù di veduta diretta ed indiretta sul proprio fondo - costituisce domanda nuova, come tale inammissibile in appello, quella volta ad ottenere la regolarizzazione di una luce irregolare, atteso che l'accoglimento di detta domanda imporrebbe l'esecuzione di opere non ricomprese nel "petitum" originario.

Cass. civ. n. 8930/2000

Il proprietario del fondo sul quale viene aperta una luce irregolare non ha diritto alla sua chiusura, ma solo alla regolarizzazione di tale luce (art. 902 c.c.), né l'irregolarità della luce può determinare l'usucapione di alcun diritto.

Cass. civ. n. 8693/2000

Una porta non può essere considerata semplice luce irregolare, poiché la sua funzione non è quella di illuminare un locale e di consentire il passaggio dell'aria, ma quella di consentire il passaggio delle persone ovvero di impedirlo e quindi può essere aperta senza rispettare le distanze prescritte negli artt. 905 e 906 c.c. per le vedute, salvo che sia strutturata in modo da consentire di guardare nel fondo del vicino (porta-finestra).

Cass. civ. n. 2368/1988

Con riguardo alla disciplina delle luci che si aprono sul fondo del vicino (art. 901 c.c.), ove quest'ultimo insorga avverso un'apertura, fatta dal confinante, che non corrisponda alle prescrizioni contenute nella norma citata, il giudice che accolga la domanda può legittimamente adottare un comando giudiziale alternativo che ingiunga al confinante di rendere le luci conformi alle prescrizioni suddette ovvero di chiuderle ripristinando lo status quo, atteso che tale formula alternativa non si pone in contrasto con il diritto del vicino di aprire luci sul fondo altrui e che entrambi i comportamenti dedotti nell'ordine giudiziale sono idonei a soddisfare la pretesa del confinante di conformità delle luci alla norma suddetta. Ove però, il convenuto soccombente non provveda, secondo il suo interesse, a regolarizzare le luci o a chiuderle nel termine assegnatogli, l'attore potrà chiedere l'esecuzione, a spese dell'obbligato, della prestazione che ritenga a lui più conveniente.

Cass. civ. n. 5081/1983

Ai sensi dell'art. 902 c.c., l'apertura non avente i caratteri di veduta o di prospetto, in quanto non consenta di affacciarsi e guardare sul fondo vicino, è considerata come luce, anche se non conforme alle prescrizioni del precedente art. 901, ed è soggetta al relativo regime. Il vicino, pertanto, ha il diritto, previsto dal secondo comma del citato art. 902, di esigere che tale apertura sia resa conforme alle indicate prescrizioni, ovvero di chiuderla acquistando la comunione del muro ed appoggiandovi la propria fabbrica, o costruendo in aderenza (come previsto dall'art. 904 c.c.), ma non anche di chiuderla con modalità diverse da quelle consentite dalla disciplina delle luci (nella specie, addossandovi tavole di legno).

Cass. civ. n. 3439/1977

In base al principio dell'autonomia delle parti, un titolo convenzionale può dar luogo a una luce juris servitutis, con disciplina sottratta, anche soltanto in parte, alle norme degli artt. 901 e seguenti del codice civile.

Cass. civ. n. 643/1976

Costituiscono luci, sia pure irregolari, le finestre che, senza l'uso di mezzi artificiali od anormali, non consentono la prospectio, ossia il comodo affaccio, sul fondo del vicino, anche se esse non hanno le caratteristiche previste nell'art. 901 c.c. Nello stabilire se un'apertura costituisce luce o veduta, il giudice del merito può motivare il suo convincimento con il solo riferimento ai dati riguardanti le caratteristiche dell'apertura in esame. (Nella vicenda di specie, la Corte Suprema ha ritenuto esaurientemente motivata la sentenza del giudice di merito, che definiva luci delle aperture in considerazione della loro rilevante altezza dal pavimento [di metri due e quarantacinque e due e ventiquattro]).

Cass. civ. n. 2597/1975

Le aperture lucifere di un immobile, contiguo al fondo del vicino, quando non abbiano carattere di vedute o di prospetti, sono considerate luci, secondo la previsione normativa dell'art. 902 c.c., anche se non sono state osservate le prescrizioni paradigmatiche dell'art. 901 dello stesso codice; e, mentre da un lato chi le pone in essere esercita poteri e facoltà derivantigli iure proprietatis, dall'altro il vicino può sempre esigere la loro regolarizzazione ovvero occluderle, quando vi concorrano le condizioni che l'ordinamento prevede e disciplina. Pertanto, fuori dell'ipotesi in cui le parti, nella loro autonomia negoziale, decidano di dar vita contrattualmente ad una servitù anomala in cui l'assoggettamento del fondo servente si traduce in un vincolo reale negativo ne luminibus officiatur, il diritto a mantenere finestre lucifere, regolari o irregolari, non può essere acquistato per destinazione del padre di famiglia.

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Monica S. chiede
martedì 20/04/2021 - Lombardia
“Buongiorno,
sto ristrutturando un edificio e realizzando dei balconi, questi sono distanti dalla parete del fabbricato vicino 80 cm (il fabbricato vicino ha una parete cieca che fa angolo con quella dove ci sono i nuovi balconi) Sulla parete cieca però ci sono 2 luci, le definisco così perchè non sono vedute dirette e credo siano ubicate a 2 metri di altezza dal solaio del piano primo del fabbricato vicino (devo fare un sopralluogo per verificare ma prima volevo avere le idee chiare sulla situazione).
Il vicino proprietario delle due luci è venuto in cantiere lamentandosi che la soletta dei nostri balconi gli toglie luce, ma che io sappia da codice civile per le luci non devono essere rispettate distanze è corretto? quindi io posso realizzare il balcone con soletta distante 80 cm dal vicino (il lato corto della soletta balcone)
Se invece fossero considerate vedute, quanto devo distanziarmi con il balcone???
Consideri che siamo in un contesto di antica costruzione dove negli anni ognuno ha fatto un po' quello che voleva, anche perchè il fronte dell'edificio vicino (completamente cieco ad eccezione delle sopradescritte luci) affaccia sul giardino dell'edificio in ristrutturazione.
Se possibile allego con successiva mail delle immagini in modo da farle capire meglio il mio quesito.”
Consulenza legale i 27/04/2021
Per rispondere ai dubbi sollevati nel quesito appare indispensabile fare chiarezza su luci e vedute, sulle rispettive definizioni legislative, nonché sulle distanze minime previste dal codice civile in materia non solo di finestre, ma anche di balconi.
In primo luogo, il codice (art. 900 c.c.) individua il criterio distintivo tra i due tipi di aperture: si definiscono luci le aperture che danno passaggio alla luce e all'aria, ma non permettono di affacciarsi sul fondo del vicino; parliamo, invece, di vedute o prospetti, quando permettono di affacciarsi e guardare di fronte, obliquamente o lateralmente (pertanto, le vedute si distinguono, rispettivamente, in dirette, oblique e laterali).
In secondo luogo, per potersi definire “luce”, un’apertura deve possedere determinate caratteristiche, prescritte dall’art. 901 c.c.; in particolare:
1) deve essere munita di un'inferriata idonea a garantire la sicurezza del vicino e di una grata fissa in metallo le cui maglie non siano maggiori di tre centimetri quadrati;
2) il lato inferiore deve essere collocato a un'altezza non minore di due metri e mezzo dal pavimento o dal suolo del luogo al quale si vuole dare luce e aria, se l’apertura è al piano terreno, e non minore di due metri se è ai piani superiori;
3) il lato inferiore deve trovarsi a un'altezza non minore di due metri e mezzo dal suolo del fondo vicino, a meno che si tratti di locale che sia in tutto o in parte a livello inferiore al suolo del vicino e la condizione dei luoghi non consenta di osservare l'altezza stessa.
Ai sensi dell'art. 902 c.c. l'apertura che non ha i caratteri di veduta o di prospetto è considerata come luce, anche se non sono state osservate le prescrizioni indicate dall'art. 901 c.c.; tuttavia il vicino ha sempre il diritto di esigere che essa sia resa conforme alle prescrizioni dell'articolo predetto.
Nel nostro caso, non è chiaro se le aperture presenti nel fabbricato vicino siano qualificabili come luci e, in caso affermativo, se siano regolari o no; come ammesso espressamente nel quesito, non sono state effettuate tutte le necessarie misurazioni, né viene precisato se tali aperture siano, o meno, munite di grate e inferriate “a norma”.
Inoltre, la loro qualificazione come luci o, viceversa, vedute non dipende dal fatto che siano o meno vedute dirette: infatti, come abbiamo visto, le vedute possono essere sia dirette, sia laterali, sia oblique. Ciò che contraddistingue la veduta è una duplice caratteristica, quella di consentire sia l’inspectio che la prospectio: “affinché sussista una veduta ex art. 900 c.c., è necessario, oltre al requisito della "inspectio", anche quello della "prospectio" sul fondo del vicino, dovendo detta apertura consentire non solo di vedere e guardare frontalmente, ma anche di affacciarsi, garantendo una visione frontale, obliqua e laterale, sì da assoggettare il fondo alieno ad una visione mobile e globale” (Cass. Civ., Sez. VI-2, ordinanza n. 346/2017).
La giurisprudenza ha altresì precisato che “per configurare gli estremi di una veduta ai sensi dell'art. 900 c.c. conseguentemente soggetta alla regole di cui agli artt. 905 e 907 c.c. in tema di distanze, è necessario che le cd. "inspectio et prospectio in alienum", vale a dire le possibilità di "affacciarsi e guardare di fronte, obliquamente o lateralmente", siano esercitabili in condizioni di sufficiente comodità e sicurezza” (Cass. Civ., Sez. II, sentenza n. 18910/2012).
Ora, poiché nel nostro caso si intendono realizzare dei balconi, dobbiamo fare riferimento all’art. 905, comma 2, c.c., il quale vieta di costruire balconi o altri sporti, terrazze, lastrici solari e simili, muniti di parapetto che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino, se non vi è la distanza di un metro e mezzo tra questo fondo e la linea esteriore di dette opere.
Tale distanza, nel nostro caso, non parrebbe essere osservata.
Peraltro, ai fini del rispetto della predetta distanza, non rileva la circostanza che il muro del fabbricato vicino sia eventualmente privo di aperture: infatti, come chiarito da Cass. Civ., Sez. II, n. 3275/1999, “l'art. 905 c.c. salvaguarda i fondi delle indiscrezioni dipendenti dall'apertura di vedute negli edifici vicini; impone un divieto di carattere assoluto, da rispettarsi anche quando la veduta è limitata dalla presenza di un muro cieco del fabbricato vicino; prescinde dal danno in concreto derivante dalla sua violazione e viene meno solo quando tra i fondi vi sia una strada pubblica”.