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Articolo 1158

Codice Civile

Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari

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Dispositivo dell'art. 1158 Codice Civile

La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento [957, 978, 1021, 1022, 1031] sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni (1).

Note

(1) Il possesso si considera continuato o continuo [v. 1170] finché il possessore conserva la possibilità di esperire, quando voglia, atti di signoria; non si richiede, cioè, un'ingerenza continua del possessore. Per la dimostrazione saranno utili le norme di cui agli artt. 1142 e ss.


Ratio Legis

La norma disciplina l'usucapione ordinaria dei beni immobili. Per il verificarsi di questa forma di usucapione nessun altro requisito è richiesto se non il possesso continuato per venti anni. In particolare, non è necessario che il possesso sia di buona fede né che sia pacifico: l'eventuale contestazione mossa al possessore rileva solo ove comporti interruzione [v. 1165].

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

547Si è attuata una più organica e razionale sistemazione della materia col trasferire sotto il titolo del possesso le norme particolari all'usucapione.
Nelle linee essenziali la disciplina dell'usucapione immobiliare non differisce da quella tracciata dal codice del 1865.
L'usucapione ordinaria della proprietà e degli altri diritti reali di godimento sui beni immobili si compie in virtù del possesso continuato per venti anni (art. 1158 del c.c.). Ho ridotto il termine di trent'anni stabilito dal codice anteriore, al fine di adeguarlo al termine di prescrizione dei diritti reali di godimento su cosa altrui.
L'usucapione abbreviata, la quale ha per presupposto il possesso di buona fede e l'esistenza di un titolo astrattamente idoneo a trasferire o a costituire il diritto reale sull'immobile, si compie, come nel codice precedente (art. 2137), col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione del titolo. L'art. 1159 del c.c., parlando di acquisto in buona fede «da chi non è proprietario» dell'immobile, rende chiaro che la disposizione si riferisce all'ipotesi dell'acquisto a non domino e non anche all'ipotesi dell'acquisto viziato a domino. E' così risolta una questione a cui dava luogo la formula meno precisa dell'art. 2137 del codice del 1865.

Sentenze relative a questo articolo

Cass. n. 14115/2013

Ai fini dell'usucapione, il possesso del bene può essere acquisito anche a seguito di atto traslativo della proprietà che sia nullo, anche dopo l'invalido trasferimento della proprietà, l'"accipiens" può possedere il bene "animo domini", ed anzi proprio la circostanza che la "traditio" sia stata eseguita in virtù di un contratto che, pur invalido (perché non concluso nella necessaria forma scritta), era comunque volto a trasferire la proprietà del bene costituisce elemento idoneo a far ritenere che il rapporto di fatto instauratosi tra l'"accipiens" e la "res tradita" sia sorretto dall'"animus rem sibi habendi".

Cass. n. 13212/2013

Nell'azione di accertamento dell'acquisto per usucapione di una servitù prediale, la proprietà del fondo dominante, la quale costituisce un requisito di legittimazione e non l'oggetto della controversia, può essere provata anche mediante presunzioni, quali, nella specie, l'intestazione catastale del bene conseguente alla trascrizione di un atto di divisione, o la circostanza che l'azione negatoria proposta dal titolare del fondo che si assume servente fosse stata rivolta proprio nei confronti dell'attore per usucapione.

Cass. n. 14092/2010

Chi agisce in giudizio per essere dichiarato proprietario di un bene, affermando di averlo usucapito, deve dare la prova di tutti gli elementi costitutivi della dedotta fattispecie acquisitiva e, quindi, non solo del "corpus", ma anche del'"animus"; quest'ultimo elemento, tuttavia, può eventualmente essere desunto in via presuntiva dal primo, se vi è stato svolgimento di attività cor­rispondenti all'esercizio del diritto di proprietà, sicché è allora il convenuto a dover dimostrare il contrario, provando che la disponibilità del bene è stata conseguita dall'attore mediante un titolo che gli conferiva un diritto di carattere soltanto personale. Pertanto, per stabilire se in conseguen­za di una convenzione (anche se nulla per difetto di requisiti di forma) con la quale un soggetto riceve da un altro il godimento di un immobile si abbia possesso idoneo all'usucapione, ovvero mera detenzione, occorre fare riferimento all'ele­mento psicologico del soggetto stesso ed a tal fine stabilire se la convenzione sia un contratto ad effetti reali o ad effetti obbligatori, in quanto solo nel primo caso il contratto è idoneo a determina­re l'"animus possidendi" nell'indicato soggetto.

Cass. n. 8888/2010

La legittimazione ad impugnare la sentenza con l'opposizione di terzo ordinaria (art. 404, comma primo, c.p.c.) presuppone, in capo all'op­ponente, la titolarità di un diritto autonomo la cui tutela sia incompatibile con la situazione giuridi­ca risultante dalla sentenza pronunciata tra altre parti. Ne consegue che, ove il giudice di merito abbia rigettato la domanda promossa dal datore di lavoro nei confronti dell'ente previdenziale per la ripetizione dei contributi indebitamente versati per la quota riferibile al lavoratore, detta decisione non è suscettibile di impugnazione da parte del lavoratore, per essere il datore di lavo­ro, ai sensi dell'art. 8 del d.p.r. n. 818 del 1957, l'unico legittimato a richiederne la restituzione all'ente previdenziale, e dovendosi escludere un pregiudizio a carico del lavoratore al quale per­mane la possibilità di chiedere direttamente al datore il rimborso dei contributi da quest'ultimo indebitamente trattenuti per effetto del mancato, negligente o negativo esercizio dell'azione di ri­petizione nei confronti dell'ente previdenziale.

Cass. n. 4428/2009

Ai fini del possesso necessario al consegui­mento dell'usucapione, va considerata utilmente la signoria esercitata su un fabbricato sebbene in corso di costruzione, posto che anche su un bene "in fieri" possono esercitarsi con pienezza tutte le facoltà dominicali.

Cass. n. 14936/2008

Ai fini dell'usucapione di una servitù di pas­saggio, nel caso dell'esistenza di un fondo inter­medio, per l'accertamento del diritto sul fondo servente, non occorre alcuna specifica prova della titolarità sul fondo intermedio, una volta che ne sia dimostrata la necessaria utilizzazione, in con­creto, essendo sufficiente l'astratta configurabilità del requisito dell'utilitas eventuale, richiesta dal­l'articolo 1029, primo comma, c.c., salvo la prova da parte di chi la contesti di un'impossibilità in tal senso.

Cass. n. 11624/2008

In tema di possesso utile per l'usucapione, ai fini dell'accertamento della mancanza di clande­stinità, è necessario che il possesso sia acquistato ed esercitato pubblicamente in modo visibile a tutti o almeno ad un'apprezzabile ed indistinta generalità di soggetti e non solo dal precedente possessore o da una limitata cerchia di persone che abbiano la possibilità di conoscere la situa­zione di fatto soltanto grazie al proprio partico­lare rapporto col possessore. (Nel caso di specie, la Corte ha cassato la sentenza di secondo grado che aveva ritenuto pubblico il possesso in un vano accessibile solo mediante una botola d'ingres­so, situata in un retrobottega, visibile solo a chi avesse la possibilità di entrare nel locale).

Cass. n. 21855/2007

Ai fini dell'usucapione del diritto a tenere alberi a distanza dal confine inferiore a quella di legge, il termine decorre dalla data del piantamento, perché è da tale momento che ha inizio la situazione di fatto idonea a determinare, nel con­corso delle altre circostanze richieste, l'acquisto del diritto per decorso del tempo.

Cass. n. 15446/2007

Ai fini della prova dell'intervenuta usucapio­ne, la coltivazione di un terreno, in modo pub­blico, pacifico, continuo ed ininterrotto per i venti anni richiesti dall'art. 1158 c.c. ben può configu­rare lo jus possessionis mentre la sussistenza del­l'animus possidendi è desumibile in via presuntiva ed implicita dall'esercizio dell'attività materiale corrispondente al diritto di proprietà.

Cass. n. 5861/2006

Il possesso di una servitù «atipica» può legit­timamente dare luogo all'acquisto per usucapione del corrispondente diritto, il principio essendo coerente con il disposto degli articoli 1031 e 1061 c.c., i quali annoverano l'usucapione tra i pos­sibili modi di acquisto della servitù, senza alcuna limitazione, salvo quella derivante dalla necessità del requisito dell'apparenza. (Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva accertato l'acquisto per usucapione della servita «di sosta» ai fini della utilizzazione «quale terraz­za» di un lastrico solare, rilevando, ancora, che il giudice del merito, con motivazione esaustiva e coerente, come tale non sindacabile in sede di legittimità, giacchè si verteva su di accertamenti ed apprezzamenti di fatto, aveva saputo rendere conto della esistenza, sul lastrico,di opere visibili e permanenti destinate al detto fine — recinzione, rete divisoria, porte finestre).

Cass. n. 27930/2005

Colui che assume di essere titolare di una servitù coattiva apparente (nel caso, di scarico) ha l'onere di fornire la prova del relativo acquisto, non essendo al riguardo sufficiente la mera sus­sistenza di opere visibili e permanenti, non costi­tuendo l'esistenza di siffatti elementi un autono­mo modo di acquisto della servitù stessa, ma solo il presupposto dell'acquisto mediante usucapione o destinazione del padre di famiglia.

Cass. n. 25922/2005

Ai fini dell'acquisto della proprietà per usucapione, il possessore deve esplicare con pie­nezza, esclusività e continuità il potere di fatto corrispondente all'esercizio del relativo diritto, manifestando — con il puntuale compimento di atti conformi alla qualità e alla destinazione della cosa secondo la sua specifica natura — un comportamento rivelatore anche all'esterno di una indiscussa e piena signoria di fatto su di essa, contrapposta all'inerzia del titolare; pertanto, la verifica in ordine all'idoneità del possesso a de­terminare il compiersi dell'usucapione deve es­sere effettuata dal giudice non in astratto ma con riferimento alla specifica destinazione economica e alle utilità che, secondo un criterio di normalità, il bene è capace di procurare. (Nella specie, con riferimento alla coltivazione di un terreno bo­schivo, sottoposto al periodico taglio delle piante da effettuare ad intervalli di 35-40 anni, è stato escluso che un solo taglio delle piante compiuto dall'attore oltre trent'anni prima della domanda di usucapione fosse elemento sufficiente per integra­re il possesso utile ad usucapionem non essendo al riguardo irrilevante l'inerzia nella coltivazione dei terreni dimostrata dall'attore successivamente al taglio).

Cass. n. 10460/2003

Tenuto conto che, in virtù del principio tan­tum praescriptum quantum possessum, una ser­vitù apparente viene acquistata per usucapione in esatta corrispondenza dell'utilizzazione delle opere visibili e permanenti destinate al suo esercizio protrattasi continuativamente per il tempo necessario previsto dalla legge, la realizzazione di opere che abbino ridotto l'estensione di una veduta, non incidendo sulla sua identità, non determina l'interruzione dell'usucapione e la de­correnza di un nuovo termine.

Cass. n. 13082/2002

Su di un immobile di proprietà esclusiva di un soggetto può ben crearsi una situazione di con possesso «pro indiviso» tra lo stesso soggetto pro­prietario ed un terzo, con il conseguente possibile acquisto, da parte di quest'ultimo, della com­proprietà «pro indiviso» dello stesso bene, una volta trascorso il tempo per l'usucapione, nella misura corrispondente al possesso esercitato. Né tale situazione di compossesso, che consiste nel­l'esercizio del comune potere di fatto sulla cosa, in tota et in qualibet parte della stessa, da parte di due soggetti, esige la esclusione del possesso del proprietario (ché in tal caso si tratterebbe di possesso esclusivo); né richiede che il composses­sore effettivo ignori l'esistenza del diritto altrui, non valendo la contraria eventualità ad escludere l'animus possidendi che sorregge i comportamenti effettivamente tenuti dal possessore il quale abbia usato della cosa uti condominus.

Cass. n. 6910/2001

Nel giudizio promosso dal possessore nei confronti del proprietario onde fare accertare l'intervenuto acquisto del diritto di proprietà per usucapione, la condizione soggettiva del proprie­tario convenuto il quale abbia ritenuto di con­ servare le sue facoltà dominicali pur non avendo alcun rapporto concreto con l'immobile — né diretto, come effettiva materiale disponibilità corpore et animo, né indiretto, come disponibilità solo animo utilmente mediata dal rapporto con un detentore — è del tutto irrilevante, trattandosi di circostanza che non influisce sul alcuno de­gli elementi — il soggetto, il possesso, il tempo — costitutivi della fattispecie regolata dall'art. 1158 c.c., a meno che si sia manifestata negli atti idonei alla privazione del possesso protratta per un anno, previsti dal primo comma dell'art. 1167 c.c., ovvero all'interruzione della prescrizione, previsti nei primi due commi dell'art. 2943 c.c. applicabili per rinvio recettizio dall'art. 1165 c.c.; non è consentito infatti, attribuire efficacia inter­ruttiva ad atti diversi da quelli stabiliti nelle citate norme, per quanto con essi si sia inteso manife­stare la volontà di conservare il diritto, giacché la tipicità dei modi d'interruzione della prescrizione acquisitiva non ammette equipollenti.

Cass. n. 15171/2000

In tema di possesso ad usucapionem di una servitù prediale di passaggio, non è necessario che il possesso del passaggio sia esercitato in modo esclusivo, cioè inconciliabile con la pos­sibilità di fatto di un contemporaneo godimento della cosa da parte di altri, purché questo non sia esercitato in forma tale da dissolvere o fortemen­te stemperare gli elementi (obiettivi e soggettivi) che devono connotare la identità dell'altro pos­sesso. In particolare, in relazione al medesimo fondo servente non esiste alcuna incompatibilità fra il possesso di una servitù di passaggio di uso pubblico, esercitato uti cives da una collettività, ed il possesso di una servitù prediale di passaggio a favore di un fondo determinato, preteso domi­nante, poiché questa ha il tratto individualizzante per eccellenza dell'essere esercitata dal proprieta­rio fundi nomine, vale a dire per l'utilità del fondo a favore del quale si costituirà la servitù.

Cass. n. 8120/2000

Affinché possa ritenersi un possesso ad usu­capionem da parte di un co-proprietario-co-pos­sessore occorrono atti particolarmente qualificati, tali da manifestare inequivocabilmente l'animus escludendi a carico degli altri comunisti. D'altra parte il possesso, acquisito animo et corpore, ben può conservarsi «solo animo», quando non con­sti l'animus dereliquendi e la cosa sia restata nella virtuale disponibilità del co-possessore.

Cass. n. 14368/1999

Ai fini dell'acquisto della proprietà per usu­capione, rileva l'animus possidendi e non il titolo, di talché è compatibile con la situazione di diritto riportata dall'atto, una diversa situazione di fatto atta a consentire comunque l'esercizio del posses­so di un bene uti dominus da parte del fruitore.

Cass. n. 6942/1999

Gli atti interruttivi dell'usucapione eseguiti nei confronti di uno dei compossessori non han­no effetto interruttivo nei confronti degli altri, in quanto il principio di cui all'art. 1310 c.c., secon­do cui gli atti interruttivi contro uno dei debitori in solido interrompono la prescrizione contro il comune creditore con effetto verso gli altri debi­tori, trova applicazione in materia di diritti di obbligazione e non di diritti reali, per i quali non sussiste vincolo di solidarietà, dovendosi, invece, fare riferimento ai singoli comportamenti dei compossessori, che giovano o pregiudicano solo coloro che li hanno (o nei cui confronti sono stati) posti in essere.

Cass. n. 815/1999

Ai fini dell'usucapione, il possesso del bene può essere acquisito anche a seguito di atto tra­slativo della proprietà che sia nullo, in quanto, anche dopo l'invalido trasferimento della pro­prietà, l'accipiens può possedere il bene animo domini, ed anzi, proprio la circostanza che la traditio sia stata eseguita in virtù di un contratto che pur invalido, era comunque volto a trasferire la proprietà del bene, costituisce elemento idoneo a far ritenere che il rapporto di fatto instauratosi tra l'accipiens e la res tradita fosse sorretto dal­l'animus rem sibi habendi.

Cass. n. 10984/1998

Ai fini dell'acquisto per usucapione di una servitù continua (nella specie: servitù di veduta) è sufficiente l'esistenza della prescritta durata ven­tennale di opere visibili e permanenti destinate al suo esercizio, non essendo anche necessaria la continuità dell'utilizzazione delle opere.

Cass. n. 10481/1998

Per il principio tantum praescriptum quan­tum possessum, il termine prescrizionale acqui­sitivo a titolo originario di un diritto di servitù, nel caso di modifica dell'opera per il suo esercizio rispetto ad altra precedente, decorre dall'effettua­ta trasformazione. (Nella specie iniziali paratie frangivento ed un tendone di copertura erano stati sostituiti da una veranda, con infissi in ferro, chiusi da vetri, a distanza inferiore da quella lega­le rispetto ad una soprastante veduta).

Cass. n. 6997/1998

Ai fini dell'usucapione il requisito della con­tinuità del possesso va desunto dal comportamen­to del possessore, non dalle contrarie intenzioni del proprietario. Ai fini indicati è irrilevante la violenza esercitata in un momento successivo al­l'acquisto del possesso. A sua volta la non clande­stinità va riferita non agli espedienti che il possessore potrebbe attuare per apparire proprietario, ma al fatto che il possesso sia stato acquistato ed esercitato pubblicamente, cioè in modo visibile e non occulto, così da palesare l'animo del posessore di volere assoggettare la cosa al proprio potere e senza che sia necessaria l'effettiva cono­scenza da parte del preteso danneggiato.

Cass. n. 3081/1998

La continuità della possessio ad usucapio­nem va correlata all'utilizzazione del bene che ne costituisce l'oggetto, sì che se è normale, in relazione ad essa, l'intermittenza dei relativi atti di godimento — come nel caso di non utilizzazione di un'area di parcheggio durante la circolazione dei veicoli — non esclude, in sé, la persistenza del potere di fatto sulla cosa.

Cass. n. 10317/1996

La servitù di passaggio costituita per usuca­pione ha natura di servitù volontaria ed è perciò irrilevante lo stato di interclusione del fondo, do­vendosi prescindere dai requisiti per la costituzio­ne ed il mantenimento della servitù di passaggio coattivo, desumibili dagli artt. 1051, 1052, 1055 c.c., che regolano detto istituto.

Cass. n. 3405/1996

La portata del principio tantum prescriptum quantum possessum deve essere intesa nel senso che il contenuto delle servitù acquistate per usu­capione va determinato in funzione della sola uti­lità obiettiva cui sono riferibili gli atti di esercizio nei quali si è realizzato il possesso.

Cass. n. 10652/1994

Il requisito della continuità, necessario per la configurabilità del possesso ad usucapionem (art. 1158 c.c.), si fonda sulla necessità che il pos­sessore esplichi costantemente il potere di fatto corrispondente al diritto reale posseduto e lo ma­nifesti con il compimento puntuale di atti di pos­sesso conformi alla qualità ed alla destinazione della cosa e tali da rivelare, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria di fatto sulla cosa stessa contrapposta all'inerzia del titolare del diritto. La continuità si distingue, pertanto, dall'in­terruzione del possesso, giacché la prima si rife­risce al comportamento del possessore, mentre la seconda deriva dal fatto del terzo che privi il pos­sessore del possesso (interruzione naturale) o dal­l'attività del titolare del diritto reale che compia un atto di esercizio del diritto medesimo. (Nella specie, il possessore di una servita di veduta ne aveva dismesso per un certo periodo l'esercizio, eliminando con la schermatura di una terrazza ogni possibilità di inspectio e di prospectio sul fondo limitrofo).

Cass. n. 2324/1994

Il compossessore o condetentore di una cosa che ne curi la custodia anche nell'interesse degli altri può acquistarne il possesso o la detenzione esclusiva solo dal momento in cui, con atto ine­quivoco, abbia iniziato a possederla o a detenerla solo nel proprio interesse.

Cass. n. 3699/1993

Al fine della determinazione del dies a quo per l'usucapione del diritto di servitù costituito dal mantenimento di una determinata opera a distanza legale, deve farsi riferimento non al mo­mento di inizio della costruzione, ma a quello nel quale questa sia venuta ad esistenza, con la rea­lizzazione di elementi strutturali ed essenziali, i quali rivelino anche al titolare del fondo servente l'esistenza della situazione coincidente con quella del diritto reale di servitù.

Cass. n. 7742/1990

Al fine dell'acquisto per usucapione della proprietà o di altri diritti reali immobiliari, il possesso ventennale non deve essere viziato né da violenza né da clandestinità, ma non valgono ad infirmarne la legittimità, né ad interromper­ne l'usucapione, i semplici atti di contestazione e diffida posti in essere da colui che assuma di essere il proprietario della cosa, poiché l'ap­plicazione all'usucapione delle regole generali in materia di prescrizione estintiva presuppone la loro compatibilità con la natura dell'usucapione, che non permette di attribuire efficacia ad atti de­stinati ad operare soltanto in relazione a diritti di obbligazione e perciò non configurabili in difetto di un debitore.

Cass. sez. un. n. 2088/1990

In tema di possesso ad usucapionem, che il codice vigente assoggetta alle stesse condizioni contemplate dal codice del 1865 (con la formula «possesso legittimo»), inclusa quella della paci­ficità del possesso medesimo, tale requisito non può essere escluso per la sola circostanza che il preteso titolare del diritto manifesti una volon­tà contraria all'altrui possesso, trattandosi di elemento rilevante al diverso fine di evidenziare la mala fede del possessore (con la conseguente applicabilità del termine ventennale).

Cass. n. 3472/1989

Ai fini dell'acquisto per usucapione di una servitù si richiede che le opere visibili e perma­nenti, obiettivamente destinate al suo esercizio, siano esistite ed abbiano avuto tale destinazio­ne per tutto il tempo prescritto dalla legge per usucapire, e quando, come in tema di servitù di passaggio, oltre alle opere visibili, sia richiesta una determinata attività, è altresì necessario che le opere siano strumentalmente utilizzate per l'esercizio del possesso della servitù per lo stesso periodo di tempo, che prende inizio dal giorno in cui le opere strumentali all'esercizio della servitù siano venute ad esistenza, quando con tale giorno coincide quello del primo atto di esercizio, e dal giorno del primo di tali atti quando questi ven­gano posti in essere in un periodo successivo.

Cass. n. 6818/1988

L'acquisto per usucapione richiede il pos­sesso effettivo dell'usucapiente per il periodo prescritto dalla legge, ma non anche il possesso esclusivo, con la conseguenza che un'eventuale situazione di compossesso può incidere solo sulla misura dell'acquisto, ma è del tutto irrilevante nei confronti del proprietario non possessore, il quale può impedire l'acquisto per usucapione solo provando l'esistenza di atti di esercizio del suo diritto incompatibili con il possesso animo domini dell'usucapiente.

Cass. n. 4206/1987

Anche al fine dell'usucapione, il posses­so si deve esteriorizzare in un comportamento univocamente corrispondente all'esercizio della proprietà od altro diritto reale, e, pertanto, specie a fronte di atti del proprietario, che, pur se privi di efficacia interruttiva, indichino una persistenza della titolarità del diritto dominicale (come la presentazione di denuncia di succes­sione, la partecipazione a divisione ereditaria, il promuovimento nei confronti di un terzo di giu­dizio di affrancazione), il possesso medesimo non è ravvisabile nel mero godimento della cosa, ove questo non si traduca in una attività materiale incompatibile con l'altrui diritto (e quindi non giustificabile da un titolo diverso, ad esempio, la locazione od il comodato).

Cass. n. 284/1984

L'acquisto di una servitù di uso pubblico, per possesso immemorabile, su di un fondo pri­vato presuppone l'esistenza dei seguenti elementi da accertare dal giudice del merito, il quale deve sugli stessi motivare in modo congruo e giuri­dicamente corretto: a) la generalità di uso del bene da parte di una collettività indeterminata di individui considerati uti cives, ossia quali ti­tolari di interessi di carattere generale — e non uti singuli, ossia quali persone che si trovano in una posizione qualificata rispetto al bene che si pretende gravato; b) l'oggettiva idoneità di quel bene all'attuazione di un fine di pubblico interes­se configurabile in senso ampio, così da compren­dere ogni utilizzazione, anche di mera comodità, purché rivolta al soddisfacimento di un'esigenza comune della collettività medesima; c) l'esistenza di una situazione di fatto le cui origini si perdono nel passato.

Cass. n. 2289/1976

Nell'ordinamento giuridico attuale l'istituto dell'immemorabile opera soltanto nell'ambito dei rapporti di diritto pubblico con l'amministrazio­ne dello Stato ed, in particolare, per quanto con­cerne i rapporti reali, è applicabile a quelli che hanno ad oggetto beni demaniali. Per contro, nei rapporti di diritto privato, ivi compresi quelli re­lativi a beni patrimoniali disponibili dello Stato, il suddetto istituto venne abrogato dal codice civile del 1865 e non è stato, poi, richiamato in vigore dal nuovo codice civile. Caratteristica fondamen­tale dell'immemorabile è che sia stato smarrito il ricordo del momento in cui è nata la situazione di possesso che si pretende di affermare come legittima: esso pertanto non può essere invocato quando sia nota la data di inizio della situazione in contestazione.

Cass. n. 1314/1976

Sebbene il vigente diritto positivo non disci­plini espressamente il compossesso pro indiviso, nulla impedisce la possibilità di un esercizio di fatto dell'attività corrispondente alla comunione del diritto di proprietà e, quindi, anche la possibilità di pervenire, sussistendo gli altri presupposti indispensabili, all'acquisto della comproprietà a titolo di usucapione.

Cass. n. 1019/1974

Perché si abbia possesso ad usucapionem della proprietà di beni immobili o di altri diritti reali di godimento sui beni medesimi, è neces­saria la sussistenza di un possesso continuato, ininterrotto, pacifico e pubblico, esercitato co­scientemente, nel senso previsto dall'art. 1140 c.c., cioè concretantesi in un potere che si manife­sti in un'attività intenzionale del possessore corri­spondente all'esercizio di un diritto dominicale sull'immobile o di altro diritto reale di godimento sullo stesso.

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Quesito n. 10767/2014 martedì 8 luglio 2014

Giuseppe C. chiede

Nel 1987 ho costruito, in adiacenza al confine del vicino, una tettoia in ferro che, poi, ho chiuso con vetrate in vetro mobili ed apribili (proteggo le cose in inverno). Il gazebo, ancorato a terra, è stato verbalmente accettato dal vicino che ha manifestato silenzio assenso. I suoi eredi, per mutate condizioni interpersonali, hanno oggi richiesto al Comune un sopralluogo che accerti l'irregolarità edilizia (nessuno, allora,chiedeva permessi per tettoie tant'è che ne esistono tantissime tutte "tollerate" salvo vicini impicioni. Comunque sanabile) ed il rispetto delle distanze fra costruzioni. Tenuto conto del lungo tempo trascorso fra la sua erezione fino ad oggi (quasi trent'anni) è legittimo l'operato del vicino ? E' utilizzabile la Sentenza della Corte di Cassazione, sez. II Civile, n. 22824/12; depositata il 12 dicembre 2012 ? Grazie

Parere legale online a cura della

redazione giuridica Brocardi.it

Risposta della redazione di Brocardi.it al quesito n. 10767/2014 [risposta a pagamento]

L'usucapione del diritto a mantenere le costruzioni edificate a distanza inferiore a quella legale è ammessa dalla giurisprudenza con orientamento si può dire dominante (si vedano ad es. la citata sentenza della Cassazione n. 22824/12, ma anche la n. 4240/2010, tra le altre).
Difatti, si è ritenuto in più occasioni che la deroga al rispetto delle distante legali tra le costruzioni va a creare una vera e propria servitù, che può nascere in due modi: per accordo tra le parti o per usucapione. In questo secondo caso, è richiesto - in generale - che si realizzino i presupposti di legge, ossia l'esercizio della servitù pacifico, continuo e, ininterrotto, per tutta la durata prevista dalla legge (20 anni ex art. 1158 del c.c.).
Addirittura, con la recente sentenza della Cassazione civile, sez. II, 18.2.2013 n. 3979, si è reputato ammissibile l'acquisto per usucapione di una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata dal codice civile o dai regolamenti e dagli strumenti urbanistici, anche nel caso in cui la costruzione sia abusiva, in quanto il difetto della concessione edilizia non ha incidenza sui requisiti del possesso ad usucapionem.
Alla luce dell'orientamento maggioritario sopra indicato, è possibile ritenere che nel caso di specie il vicino, pur potendo sollecitare da parte del Comune un'indagine circa la regolarità della costruzione, non possa invece chiedere che la stessa venga spostata affinché siano rispettate le distanze legali, posto che chi ha eretto la tettoia ha ormai definitivamente acquisito il diritto a mantenerela dove si trova.
Peraltro, il diritto al risarcimento del danno al vicino per il mancato rispetto della distanza legale si prescrive decorso il termine quinquennale di cui all'art. 2947 del c.c., che va fatto partire dal momento in cui si perfeziona il termine ventennale utile per l’usucapione del diritto reale di mantenere la costruzione nelle condizioni in cui si trova (cfr. Cassazione Civile, sez. II, 30.01.1990 n. 594): quindi, nel caso di specie, appare ampiamente prescritto anche il diritto del vicino ad ottenere il ristoro di eventuali danni (tutti da dimostrare).
In conclusione, quindi, qualora il vicino intentasse un'azione legale contro chi ha costruito il manufatto, questi potrà difendersi eccependo l'usucapione dello stesso e il suo diritto a non doverlo spostare, opponendo altresì la prescrizione di qualsiasi diritto al risarcimento.

Tag: distanze confine, usucapione servitù

Quesito n. 10058/2014 venerdì 4 aprile 2014

Giuseppe C. chiede

Una particella catastale non è conforme alla superficie reale perché ricade (senza sottrarre terreno effettivo al vicino) su una porzione della particella contigua per un errore nell'originario frazionamento della particella madre: Non essendo buoni i rapporti col vicino (per questo motivo) si è tentata la correzione catastale mediante l'usucapione del frustolo di terreno errato. Il Giudice ha rigettato la domanda per "indeterminatezza della richiesta". Tutto da rifare. Tentato il "Regolamento di confine" ma i vicini si sono opposti perché i confini sono ben chiari e definiti da muri in c.a. fin dal 1975. A seguito del mutato orientamento della Corte di Cassazione abbiamo due diverse opinioni notarili: l'una dice che si può vendere il frustolo anche senza la sentenza dichiarativa del Giudice, l'altro ritiene quest'ultima indispensabile e propedeutica all'atto di vendita. Nel frattempo la particella discussa è stata sottoposta a verifica straordinaria dell'UTE e la superificie reale è stata riconosciuta conforme a quella catastale. Quesito: posso fare la vendita anche senza la sentenza di avvenuta usucapione del frustolo ? Grazie.

Parere legale online a cura della

redazione giuridica Brocardi.it

Risposta della redazione di Brocardi.it al quesito n. 10058/2014 [risposta a pagamento]

Il quesito attiene alla possibilità di vendere un bene usucapito, qualora tale acquisto a titolo originario non sia stato accertato giudizialmente.
La questione è stata affrontata in diverse sedi (giurisprudenza di merito, giurisprudenza di legittimità, dottrina, fisco, ...) e l'orientamento ormai dominante sembra quello in base al quale una siffatta vendita è giuridicamente possibile e lecita.

Difatti, appare ormai pacifico l'assunto per cui l’accertamento per via giudiziale dell’intervenuta usucapione non dà luogo ad una sentenza costitutiva, bensì ad una mera sentenza di accertamento, che dichiara come esistente una situazione giuridica già perfezionatasi.
A tale conclusione è giunta la giurisprudenza di legittimità con la nota sentenza del 5 febbraio 2007, n. 2485, con cui la Cassazione ha stabilito che è legittimo alienare un bene per colui che asserisca di averlo usucapito, anche in mancanza della sentenza di accertamento dell’usucapione. Diversamente, "si verificherebbe la strana situazione per cui chi ha usucapito sarebbe proprietario, ma non potrebbe disporre validamente del bene fino a quando il suo acquisto non fosse accertato giudizialmente". Ciò costituirebbe un'inaccettabile limitazione del normale contenuto del diritto di proprietà.
D'altronde, altro principio consolidato in giurisprudenza è proprio che la trascrizione della sentenza che accerta l’usucapione sia irrilevante al fine di risolvere i conflitti tra acquirenti di diritti immobiliari dallo stesso avente causa.
Non si può che aderire a tale approdo giurisprudenziale, che appare perfettamente in linea con i principi del nostro ordinamento.

Quindi, nonostante vi siano notai che rifiutano di stipulare atti di vendita di beni in relazione ai quali non sia intervenuta sentenza giudiziale, risulta incontrovertibile che una vendita di questo tipo sia perfettamente lecita e, soprattutto, giuridicamente vincolante.
Il parere negativo di alcuni notai è giustificabile solo con il timore degli stessi di incorrere in responsabilità civile verso l’acquirente in caso di evizione ottenuta dal proprietario del bene usucapito.

Va infatti ricordato che sussiste pur sempre in astratto il rischio di evizione, cioè di rivendica da parte di terzi di quel bene usucapito, anche nei confronti di chi lo ha acquistato (artt. 1483-1484 c.c.). In caso di compiuta evizione, ossia quando il terzo riesce a dimostrare il suo diritto sul bene venduto, il venditore è tenuto a restituire all’acquirente il prezzo pagato, anche se la cosa è diminuita di valore o è deteriorata; inoltre, deve rimborsargli le spese e i pagamenti legittimamente fatti per il contratto ed è obbligato al risarcimento del danno.
Nel caso di specie, tuttavia, se l'usucapione si è perfezionata con assoluta certezza, il rischio di evizione è inconsistente. Difatti, anche supponendo che il vicino di casa, che ora non vuole giungere a miti consigli, agisca nei confronti dell'acquirente del terreno (comprendente il frustolo catastalmente incluso nella sua particella, ma in realtà intercluso nel fondo del confinante), questi potrà sempre opporgli l'avvenuta usucapione in via riconvenzionale, ottenendo che sia accertato giudizialmente l'acquisto a titolo originario del terreno da parte del suo dante causa.
Sul punto, va chiarito che la sentenza di rigetto della causa di usucapione si profila come rigetto "in rito" della domanda: ciò che non preclude la riproposizione della medesima domanda in un altro giudizio, sia in via principale che in via di eccezione riconvenzionale.
Tale circostanza dovrebbe, da un lato, rassicurare l'acquirente sulla bontà dell'acquisto che va a stipulare e, dall'altro, dimostrare al vicino l'inutilità della sua opposizione a trovare una soluzione conciliativa, visto che l'usucapione potrà sempre essere provata in qualsiasi giudizio che egli intenterà nei confronti del confinante o del futuro acquirente.

Dal punto di vista della responsabilità del notaio nella stipulazione di una vendita in assenza di sentenza che accerti l'usucapione, è possibile ravvisare una colpa in capo al professionista solo laddove non abbia adeguatamente informato le parti, soprattutto il compratore, dei rischi di una simile operazione economica. In particolare, il promissario acquirente deve essere avvertito che il notaio non ha modo di verificare la dichiarazione del venditore di essere proprietario per possesso ultraventennale continuo e pacifico del bene e che, in assenza della sentenza, si pone un problema di “rischiosità” dell’acquisto (per possibile evizione). Se l’acquirente decide di procedere, il notaio non ha potere di opporsi. A sua garanzia, il professionista potrà includere nell'atto notarile la dichiarazione che l'acquirente è consapevole del rischio. Oppure, le parti stesse possono decidere di escludere la garanzia per evizione prevedendo che, se questa si verifica, il compratore potrà pretendere dal venditore soltanto la restituzione del prezzo pagato e il rimborso delle spese, ai sensi dell'art. 1488 del c.c..

A confermare quanto detto, anche la stessa Corte di Cassazione ha stabilito non incorre in responsabilità professionale il notaio ove nell’atto venga espressamente inserita una clausola dalla quale possa desumersi che l’acquirente era comunque consapevole del rischio di evizione derivante dal mancato accertamento dell’avvenuta usucapione (Cass. 5 febbraio 2007, n. 2485, già sopra citata).

Pertanto, nel caso di specie, si ritiene di aderire alla tesi accolta dal notaio che reputa di poter stipulare la vendita anche in mancanza della sentenza accertativa dell'usucapione, poiché una tale vendita è legittima ed inoltre perché, nella fattispecie concreta, il rischio di evizione - sempre presente in astratto - sembra del tutto inconstistente.

Tag: Usucapione, evizione

Quesito n. 9408/2014 domenica 5 gennaio 2014

Anna chiede

Buongiorno, volevo infomazioni su una situazione che vivo in questi giorni. Alcuni anni fa, con accordo dei genitori abbiamo venduto due appartamenti e con il ricavato abbiamo acquistato la casa in cui abito e per decisione dei genitori la casa attuale è stata intestata a me a mio marito e mia sorella lasciando fuori mio fratello (il quale ha fatto passare ai miei genitori le pene dell'inferno). Alcuni anni fa ho divorziato con mio marito riprendendomi la sua quota.
Mio fratello adesso mi contesta la sua parte di eredità.
Volevo sapere se esiste una prescrzione dei 10 anni da momento in cui mio papà è venuto a mancare o dal momento di acquisto della casa.
Premetto che mia mamma è ancora in vita.
Per informazione vi invio date:
Mio papà è defunto 24/10/1998.
La casa è stata acquistata 23/06/1993.
Nell'eventualità dovessi restituire la sua quota tenendo conto che mia mamma è ancora in vita cosa spetterebbe a mio fratello?
Grazie
In attesa di risposta porgo distinti saluti.

Parere legale online a cura della

redazione giuridica Brocardi.it

Risposta della redazione di Brocardi.it al quesito n. 9408/2014 [risposta a pagamento]

La donazione di denaro al fine dell'acquisto di un immobile rientra tra le donazioni indirette, che possono essere aggredite dal legittimario (artt. 536 ss. c.c.) al fine di reintegrare la quota di eredità cui questi ha diritto in base al codice civile. Il figlio del de cuius è di diritto legittimario.
In particolare, il legittimario potrà agire con azione di riduzione (art. 553 del c.c.) nei confronti della donazione posta in essere dal de cuius in vita, ma solo alle seguenti condizioni:
- la donazione deve effettivamente ledere la quota del legittimario che, nel caso proposto, in presenza di moglie e 3 figli del defunto, sarà pari a un terzo della metà del patrimonio del padre (art. 542 del c.c.);
- l'azione di riduzione deve essere proposta entro dieci anni.
Quanto a questo secondo requisito, si precisa che il momento da cui decorre il termine decennale è, nel caso di successione legittima (ossia in assenza di testamento), quello dell'apertura della successione, che corrisponde al giorno della morte del de cuius.
In presenza di un testamento il termine prescrizionale si ritiene invece decorra dalla data di accettazione dell'eredità da parte del chiamato in virtù di disposizioni testamentarie lesive della legittima (Cass. Civ., SS.UU., sentenza n. 20644/04).

Nel caso di specie, quindi - presupponendo che il padre non abbia lasciato testamento - anche se il fratello avrebbe in astratto diritto ad una quota dell'asse ereditario paterno (pari a un terzo della metà del patrimonio del de cuius), è ormai ampiamente trascorso il termine per poter agire nei confronti delle sorelle. Peraltro, anche il termine per l'accettazione dell'eredità è decennale ed è quindi trascorso.

Discorso a parte va fatto per quanto riguarda la futura successione della madre. Anche quest'ultima ha posto in essere una donazione nei confronti delle figlie, a discapito del figlio (presupponiamo qui che il denaro con cui è stata acquistata nel 1993 la casa ove ora abita la sorella appartenesse ad entrambi i genitori).
Trova applicazione qui l'istituto della collazione, in base al quale (ai sensi dell'art. 737 del c.c.) i figli ed il coniuge che concorrono alla successione devono "restituire" ai coeredi tutto ciò che hanno ricevuto dal defunto per donazione direttamente o indirettamente, salvo che il defunto non li abbia da ciò dispensati (la dispensa da collazione non produce comunque effetto se non nei limiti della quota disponibile).
Ciò significa che la donazione a suo tempo fatta dalla madre alle due figlie rientra "in gioco" e dovrà entrare a far parte del patrimonio ereditario che va suddiviso anche con il fratello, a meno che questi non riceva in altro modo la quota di legittima di sua spettanza. Una questione correlata ma molto rilevante è quella relativa alle modalità di imputazione di un immobile in collazione. L'art. 746 c.c. prevede che la collazione di un bene immobile si faccia con la restituzione del bene in natura o con l'imputazione del valore alla propria porzione di eredità, a scelta di chi conferisce. Il valore del bene in caso di imputazione è quello che esso aveva al momento dell'apertura della successione (art. 747 del c.c.).
Nel nostro ordinamento giuridico, in generale, non è contemplata l'ipotesi di esclusione completa di un figlio dalla successione dei genitori, tranne che nei casi di indegnità previsti per legge in situazioni particolarmente gravi (art. 463 del c.c.).

Tag: Donazione, azione di riduzione

Quesito n. 8440/2013 lunedì 15 luglio 2013

nera giacomo chiede

può essere pignorato un bene su cui esiste sentenza di usucapione ma ancora non è stata disposta la trascrizione al catasto?
Inoltre posso far valere il possesso pacifico di terreni e immobili ultra ventennale ai fini dell'usucapione anche se su tali immobili proprio in questi giorni una banca ne ha pignorato un terzo intestato a mio fratello mentre gli altri due terzi dei beni sono intestati a me di cui effettivamente ne ho il possesso?

Parere legale online a cura della

redazione giuridica Brocardi.it

Risposta della redazione di Brocardi.it al quesito n. 8440/2013 [risposta a pagamento]

Il pignoramento immobiliare chiesto contro il debitore che risulta catastalmente proprietario del bene può essere sempre opposto da colui che abbia acquistato la proprietà dell'immobile per usucapione (art. 619 del c.p.c.). Sul punto esiste una consolidata giurisprudenza della Corte di cassazione e anche della Corte costituzionale ("In tema di opposizione di terzo ad esecuzione immobiliare, la norma dell'art. 619 c.p.c. legittima il terzo a far valere la proprietà o altro diritto reale sul bene pignorato senza esigere che tali situazioni siano state giudizialmente accertate, con la conseguenza che lo stesso terzo le può far ben valere rispetto ad un bene che assuma di aver già acquistato al momento dell'opposizione per effetto di usucapione, non incidendo, a sua volta, su tale acquisto l'esecuzione del pignoramento immobiliare e potendo, quindi, il termine ventennale utile a consolidarlo venire a maturazione anche successivamente al pignoramento medesimo", Cassazione civile , sez. III, 30 dicembre 2009, n. 27668; "È manifestamente inammissibile, per difetto di motivazione sulla rilevanza, la q.l.c. degli art. 2909 c.c., nella parte in cui consente di ritenere il giudicato formatosi tra l'acquirente per usucapione e il precedente proprietario opponibile nei confronti del creditore ipotecario e pignorante di quest'ultimo, e 619 c.p.c., nella parte in cui consente al terzo proprietario del bene pignorato di far valere, dopo il pignoramento, il diritto reale incompatibile con l'espropriazione forzata anche al di fuori dell'opposizione dall'esecuzione, in riferimento agli art. 3 e 24 cost." Corte costituzionale, 19 giugno 2000, n. 219).
La ragione di tale prevalenza sta nel fatto che l'usucapione è una modalità di acquisto della proprietà a titolo originario e può quindi essere fatta valere anche se non risulta trascritta la sentenza che ne attesta il perfezionamento (si tratta di sentenza di mero accertamento, con natura dichiarativa e non costitutiva, v. Cassazione, 19 marzo 2008, n. 12609).

Per quanto riguarda l'usucapione di un terzo dell'immobile del fratello, attualmente pignorato dalla banca, vale quanto detto sopra: l'usucapione può essere fatta valere contro il pignoramento, anche se sarà comunque necessario avviare un giudizio civile ordinario volto all'accertamento dell'acquisto della proprietà. In generale, in tema di usucapione della quota di un bene indiviso, la giurisprudenza ammette che il partecipante alla comunione possa usucapire l'altrui quota indivisa della cosa comune "soltanto allorché il comportamento materiale - continuo ed ininterrotto - attuato sulla res sia accompagnato dall'intenzione resa palese a tutti di esercitare sul bene una signoria di fatto corrispondente al diritto di proprietà, sicché - in materia di usucapione di beni oggetto di comunione - il comportamento del compossessore, che deve manifestarsi in un'attività apertamente ed obiettivamente contrastante con il possesso altrui, deve rivelare in modo certo ed inequivocabile l'intenzione di comportarsi come proprietario esclusivo" (v. la recente sentenza 2213/2012 del Tribunale di Padova).

Tag: Usucapione, pignoramento immobiliare

Quesito n. 7510/2013 mercoledì 6 febbraio 2013

Monica D.G. chiede

Buonasera,
desidero porre il seguente quesito.
Una parte della nostra proprietà, corrispondente a 2 locali di circa 50 mq, è stata utilizzata da oltre 50 anni da mio suocero, utilizzato proseguito da oltre 20 anni da mio marito (costituisce parte delle nostra abitazione). Noi non abbiamo problema a produrre prove e testimoni per ottenere la sentenza di usucapione, ma mentre i 9/12 della proprietà sono intestati a una persona vivente, i restanti 3/12 sono rimasti intestati a persona deceduta nel 1973, quindi oltre 30 anni fa senza apertura di alcuna successione. Decaduto, dopo 10 anni, il diritto alla successione dei potenziali eredi, i beni teoricamente dovrebbero appartenere allo stato.
Come è possibile usucapire questa frazione apparentemente "a nessuno", ma probabilmente allo stato? Esistono sentenze di riferimento con casi analoghi?
Vi ringrazio per la risposta e distintamente saluto.

Parere legale online a cura della

redazione giuridica Brocardi.it

Risposta della redazione di Brocardi.it al quesito n. 7510/2013 [risposta a pagamento]

Il caso attiene alla possibilità di usucapire un bene che sia entrato nel patrimonio dello Stato per successione cd. necessaria. L'art. 586 del c.c., infatti, prevede che l'eredità venga devoluta allo Stato, che non ha bisogno di accettarla né può rinunziarvi, laddove manchino altri successibili.
La giurisprudenza di legittimità ha avuto occasione di occuparsi della questione di recente. La seconda sezione della Corte di Cassazione ha ritenuto, vista l'importanza della questione, di dover formulare il seguente principio di diritto:
"In tema di usucapione di beni immobili, nel caso di acquisto di beni pervenuti, allo Stato, ex art. 586 c.c., a titolo di eredità, ai sensi dell'art. 1163 del c.c., nel testo anteriore alla modifica di cui alla L. n. 296 del 2007, art. 1, comma 260 la mancata conoscenza da parte dell'Amministrazione dell'intervenuto acquisto non impedisce il decorso del termine utile per l'usucapione del diritto da parte del terzo, dovendo escludersi in tal caso la natura clandestina del possesso continuato per venti anni esercitato pubblicamente e pacificamente" (Cass. civ. Sez. II, Sent., 26 gennaio 2010, n. 1549).
In riferimento a tale principio, si precisa che la legge n. 296 del 2007, art. 1, comma 260 (Legge Finanziaria 2007), ha introdotto una disposizione, in vigore dal 1 gennaio 2007, secondo la quale il possesso di un bene dello Stato si considera "clandestino" sino a quando il possessore non adempia all'onere di comunicazione del suo potere di fatto sulla cosa (precisamente, la norma recita: "al possesso esercitato sugli immobili vacanti o derivanti da eredità giacenti si applica la disposizione dell'art. 1163 c.c. sino a quando il terzo esercente attività corrispondente al diritto di proprietà o ad altro diritto reale non notifichi all'Agenzia del demanio di essere in possesso del bene vacante o derivante da eredità giacenti"). Se il possesso risultasse clandestino, come noto, non potrebbe perfezionarsi l'usucapione.
Poiché nel caso in esame l'usucapione si è senza dubbio perfezionata ben prima del 1 gennaio 2007, si deve ritenere applicabile il principio sopra indicato formulato dalla Cassazione e pertanto sarà possibile esperire azione di accertamento dell'usucapione anche in relazione alla quota di bene che cadde in successione nel 1973 e venne devoluto allo Stato (sussistendone, naturalmente, anche tutti gli altri requisiti di legge).

Quesito n. 4072/2011 venerdì 10 giugno 2011

RICCARDO chiede

Risiedo dal 1989 in un’abitazione costituita dall’unione di due appartamenti che dal 1986 risultano consegnati da una cooperativa edilizia privata uno a mia moglie e uno a mia suocera (subentrata alla morte di mio suocero). Il mutuo bancario di entrambi gli alloggi risulta estinto. Le consegnatarie hanno più volte richiesto alla cooperativa la stipula davanti al notaio dell’atto di compravendita degli appartamenti.
In maniera arbitraria la cooperativa ha prima escluso entrambe le consegnatarie dai soci e poi, nonostante l’estinzione del mutuo, ha chiesto il rilascio degli alloggi ad entrambe. Il sottoscritto, che non è socio e non lo è mai stato della Cooperativa, dal 1989 paga il tributo al Comune per la spazzatura e tutte le utenze elettriche, telefoniche, il canone RAI-TV, mentre l’ICI è corrisposta dalla moglie e dalla suocera. Desidero sapere se ci sono gli estremi per chiedere da parte mia l’usucapione dell’abitazione poiché da circa 22 anni mi comporto da proprietario.

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redazione giuridica Brocardi.it

Risposta della redazione di Brocardi.it al quesito n. 4072/2011 [risposta gratuita]

Si precisa che affinché possa dirsi compiuta l'usucapione su un bene immobile è necessario non solo che l'usucapente lo abbia posseduto per vent'anni in maniera continua, non interrotta, pacifica e pubblica, ma egli deve anche aver esercitato il potere di fatto sulla cosa uti dominus, ossia comportandosi come proprietario esclusivo della medesima.

Cionondimeno, anche nell’ipotesi di assegnazione degli alloggi, come ne caso di specie, sembra ammissibile l’esercizio della domanda di esecuzione specifica del trasferimento di alloggio prenotato in cooperativa ex art. 2932 del c.c..
Si legge infatti nella sentenza della Cassazione Civile, Sezione III, del 15 febbraio 2006, n. 3279, “La domanda di esecuzione specifica, ai sensi dell’articolo 2932 del c.c., può essere proposta anche nei confronti di una società cooperativa che abbia come oggetto sociale la costruzione di alloggi da assegnare ai soci, di fronte al rifiuto della società di prestarsi all’atto traslativo dell’immobile al socio assegnatario. Il suo accoglimento, tuttavia, è condizionato al compiersi della fattispecie complessa e progressiva, che prevede, oltre all’assunzione, da parte della società, dell’obbligo a prestare il proprio consenso al trasferimento e l’effettuazione della prenotazione dell’alloggio, la realizzazione, altresì, dei presupposti concreti, previsti dalla legge e dall’atto costitutivo della cooperativa per tale assegnazione, consistenti, oltre che nell’individuazione del bene, nella definizione precisa e non contestata del relativo corrispettivo a carico di ciascun socio, così da rendere legittimo, e quindi dovuto, il successivo atto traslativo del diritto di proprietà individuale”.

Tag: Usucapione, esecuzione forma specifica, contratto preliminare, assegnazione alloggi, società cooperative

Quesito n. 3989/2011 lunedì 30 maggio 2011

matteo chiede

Volevo chiedere, se io e la mia famiglia trovassimo un immobile abbandonato, e ne prendessimo possesso, pagando le bollette di luce acqua e gas, regolarmente, e ristrutturandolo quel tanto per poterci vivere, posso usare la legge dell'usucapione?
Grazie, e saluto cordialmente.

Parere legale online a cura della

redazione giuridica Brocardi.it

Risposta della redazione di Brocardi.it al quesito n. 3989/2011 [risposta gratuita]

Affinchè possa dirsi compiuta l'usucapione su un bene immobile è necessario che l'usucapente lo abbia posseduto per vent'anni in maniera continua, non interrotta, pacifica e pubblica; egli deve aver esercitato il potere di fatto sulla cosa uti dominus, ossia comportandosi come proprietario esclusivo della medesima.

Nel caso di specie, non viene fornita alcuna informazione circa la durata del possesso che si è già realizzato, ma si ricorda che perché l'usucapione si perfezioni tutti i requisiti devono sussistere nella fattispecie concreta. In particolare, il mero pagamento delle utenze domestiche non è di per sé sufficiente a dimostrare l'animus possidendi dell'usucapente o la pubblicità del possesso.

Infine, per poter essere efficacemente dichiarato proprietario dell’immobile, e risultare tale anche presso la locale Conservatoria dei Registri Immobiliari, chi afferma di averlo usucapito deve agire in giudizio dando la prova di tutti gli elementi costitutivi della dedotta fattispecie acquisitiva e ottenere una sentenza favorevole che dichiari, accertandolo, il suo diritto di proprietà. Trattasi quindi di una sentenza dichiarativa e non costitutiva. L’usucapione, infatti, è un modo di acquisto della proprietà “a titolo originario”. Chi usucapisce, se ha rispettato le condizioni richieste dalle legge (possesso pacifico e non interrotto uti dominus) diviene automaticamente proprietario allo scadere del ventesimo anno, senza bisogno di atti pubblici. Con un effetto retroattivo: è come se ne fosse stato proprietario da sempre, o meglio dal momento in cui ha iniziato a comportarsi da padrone. L’acquisto si trasmette anche al coniuge in comunione di beni.
La sentenza serve perchè occorre un documento, un titolo, da presentare al conservatore dei registri immobiliari per la trascrizione.

La Cassazione ha chiarito (sentenza 8792/2000) che l’usucapione estingue le ipoteche iscritte o rinnovate a nome del precedente proprietario, poichè ha efficacia retroattiva.

Dal punto di vista pratico, l’usucapione, talvolta, finisce per avere effetti “di sanatoria” rispetto a innumerevoli atti illegittimi. Per esempio, una donazione nulla (Cassazione 11203/1995), un’accettazione di donazione senza la necessaria autorizzazione da parte di un Ente benefico (Cassazione 815 e 9632 del 1999), l’imposizione irregolare di una servitù da parte di un ente pubblico (che, in questo caso, non dovrà neppure versare l’indennità prescritta, secondo la sentenza n. 3153/1998 della Cassazione).

Tag: Possesso, Usacapione

Quesito n. 3072/2011 domenica 3 aprile 2011

Carola chiede

Salve,
ho notato in un piccolo paesaggio rurale, una piccola casa abbandonata, senza porte e con finestre quasi completamente chiuse da mattoni. La casa è abbandonata da 10 anni, i padroni non si vedono ormai da tanti anni e sicuramente non ne vogliono più sapere nulla visto che l'hanno abbandonata li senza chiudere il cancello del terreno e lasciandola incustodita per così tanto tempo. Posso andare a viverci, migliorarla e renderla mia? So che l'articolo sull'usucapione del codice civile dice che devi occupare un immobile per 20 anni, è già abbandonata da 10 anni e facendo il conto dovrei solamente starci 10 anni? Fatemi sapere, grazie mille.
Colgo l'occasione per porgervi i miei più sentiti saluti.

Parere legale online a cura della

redazione giuridica Brocardi.it

Risposta della redazione di Brocardi.it al quesito n. 3072/2011 [risposta gratuita]

Si precisa che ai fini del perfezionamento della fattispecie acquisitiva dell’usucapione non è sufficiente la mera inerzia nell’esercizio del diritto di proprietà da parte del titolare. Questa, deve essere parallelamente accompagnata dal possesso del bene da parte di un terzo che lo abbia trattato come se fosse di sua proprietà, per tutto il tempo richiesto dalle legge o eventualmente anche per una porzione soltanto, con la possibilità di unire al proprio, il tempo di possesso del suo dante causa o del suo de cuius.

Al limite, di fronte ad un oggetto ormai inservibile rispetto alla sua funzione originaria, dismesso o destinato a essere dismesso da colui che lo detiene, potrebbe parlarsi di una res derelicta, disponibile cioè all'apprensione di chiunque, che si acquista con l’occupazione (art. 923 del c.c.). Tuttavia, questo modo di acquisto della proprietà non si applica ai beni immobili che, se abbandonati, entrano automaticamente a far parte del patrimonio dello Stato (disciplina degli immobili vacanti ex art. 827 del c.c.). Si consiglia, pertanto, di verificare che tale procedimento di acquisizione, non sia già in atto, prima di procedere all'insediamento.

Quesito n. 2621/2011 martedì 1 marzo 2011

franco chiede

Salve,
sono 22 anni che vivo in una casa dove non si sa chi sia il proprietario e sono 22 anni che pago puntualmente luce e acqua con relativa certificazione di residenza. Ora vorrei sapere se sono diventato proprietario e, in caso affermativo, cosa dovrei fare?

Parere legale online a cura della

redazione giuridica Brocardi.it

Risposta della redazione di Brocardi.it al quesito n. 2621/2011 [risposta gratuita]

Nella fattispecie descritta sembra essersi compiutamente realizzata l’usucapione del bene.

Per poter essere dichiarato proprietario dell’immobile, chi afferma di averlo usucapito deve agire in giudizio dando la prova di tutti gli elementi costitutivi della dedotta fattispecie acquisitiva. Si dovranno, pertanto, provare il “corpus”, consistente nell’apprensione materiale del bene sotto forma di possesso ininterrotto, continuato, pacifico e non clandestino, ed anche “l'animus”, ovverosia l’intenzione di comportarsi come proprietario; quest'ultimo elemento, tuttavia, può eventualmente essere desunto in via presuntiva dal primo, se vi è stato svolgimento di attività corrispondenti all'esercizio del diritto di proprietà. Sarà, dunque, necessario produrre tutti i documenti contabili, le bollette, ogni quietanza di pagamento, cioè prove di atti che attestino l’intento di utilizzare il bene come proprietario. Sarà utile anche la testimonianza orale di parenti e persone vicine che possano riferire come nel periodo di tempo indicato si sia realizzato il possessio uti dominus. È d’uopo una precisazione: l’atto di citazione che il legale di fiducia redigerà dovrà essere diretto nei confronti del proprietario (o dei suoi eredi o aventi causa); qualora essi risultino assolutamente sconosciuti, dovrà farsi luogo alla notificazione per pubblici proclami ex art. 150 del c.c..

Quesito n. 2170/2011 lunedì 24 gennaio 2011

francesca grosso chiede

Buongiorno,
durante gli anni (7) di pignoramento di un immobile e relativo terreno di pertinenza da parte del tribunale, è sussistito secondo la legge il possesso sul bene ai fini dell'usucapione?
Grazie!

Parere legale online a cura della

redazione giuridica Brocardi.it

Risposta della redazione di Brocardi.it al quesito n. 2170/2011 [risposta gratuita]

La procedura esecutiva intrapresa dai creditori dell’intestatario del bene non ha effetto interruttivo del termine per maturare l’usucapione perché è principio consolidato in giurisprudenza che il rinvio dell'art. 1165 del c.c. alle norme sulla prescrizione in generale e, in particolare, a quelle relative alle cause di sospensione ed interruzione, incontra il limite della compatibilità di queste con la natura stessa dell'usucapione, con la conseguenza che non è consentito attribuire efficacia interruttiva del possesso se non ad atti che comportino, per il possessore, la perdita materiale del potere di fatto sulla cosa oppure ad atti giudiziali, siccome diretti ad ottenere ope iudicis la privazione del possesso nei confronti del possessore usucapente (Cass., 18 ottobre 2004, n. 20397; Cass., 7 settembre 2004, n. 18004; Cass., 19 giugno 2003, n. 9845; Cass., 23 novembre 2001, n. 14917, in Riv. giur. edil. 2002, I, 586).

Quesito n. 2036/2011 lunedì 10 gennaio 2011

massimo chiede

Salve, sono possessore di un piccolo locale ad uso deposito da circa 30 anni con allaccio enel a mio nome, vorrei sapere se ci siano gli estremi per far valere il diritto di usucapione. Grazie

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redazione giuridica Brocardi.it

Risposta della redazione di Brocardi.it al quesito n. 2036/2011 [risposta gratuita]

Affinché si possa dire compiuta l'usucapione su un bene immobile è necessario che l'usucapente lo abbia posseduto per vent'anni in maniera continua, non interrotta, pacifica e pubblica; nondimeno, egli deve aver esercitato il potere di fatto sulla cosa uti dominus, ossia comportandosi come proprietario esclusivo della medesima.

Nel caso di specie, stante la sussistenza del requisito temporale (30 anni), l'usucapione potrebbe essersi perfezionata. Andrà verificato se anche tutti gli altri requisiti sussistano nella fattispecie concreta. In particolare, il mero pagamento del servizio di energia elettrica non è di per sé sufficiente a dimostrare l'animus possidendi dell'usucapente o la pubblicità del possesso: ad esempio, il conduttore di un immobile non è possessore, bensì detentore, eppure accade nella prassi che lo stesso concluda un contratto con Enel per la fornitura del servizio elettrico presso l'abitazione presa in locazione.

Quesito n. 1988/2011 domenica 2 gennaio 2011

claudio chiede

Da 22 anni mantengo un terreno con annesso box, con fornitura luce e acqua, bollette pagate dal proprietario del terreno. Posso chiedere l'usucapione?

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Risposta della redazione di Brocardi.it al quesito n. 1988/2011 [risposta gratuita]

Si ritiene che l'usucapiente acquisti il diritto in maniera automatica, per effetto della semplice congiunzione tra possesso e decorso del tempo ed al di fuori di qualsivoglia nesso con la situazione giuridica del precedente titolare, la quale si estingue o risulta limitata solo di riflesso.
Il possesso richiesto ai fini dell'usucapione, oltre alla continuazione per venti anni, è un possesso continuo, non interrotto, e non viziato da violenza o clandestinità. Possesso continuo non significa un possesso esercitato mediante un'ingerenza assidua sul bene: necessaria è piuttosto una situazione in cui il possessore conservi la possibilità di esperire, quando lo voglia, atti di signoria relativamente alla cosa (così anche Cass. 80/1300).
Usucapibili sono tutti i beni, mobili ed immobili, che possono formare oggetto di proprietà o di altro diritto reale. E quando poi si chieda quali siano i beni su cui si può appuntare un diritto reale, sembra corretto rispondere che essi si identificano con le sole res corporales, intese come parti o porzioni della materia. Sussistendo tali requisiti il bene posseduto da 22 anni potrà essere usucapito.

Quesito n. 1368/2010 lunedì 1 novembre 2010

luciano L. chiede

Abito con la mia famiglia in una casa, con annesso terreno che coltivo ad orto e giardino, da oltre 20 anni in modo ininterrotto e palese, senza mai pagare nessuna pigione ne' ICI. So che i suddetti immobili sono passati recentemente dalla proprieta' di una societa' ad un'altra(pro forma). Vorrei sapere se esistono i presupposti per usufruire dell'usucapione sui beni suddetti. Grazie e distinti saluti.

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Risposta della redazione di Brocardi.it al quesito n. 1368/2010 [risposta gratuita]

Secondo l'opinione comune l'usucapiente acquista il diritto in maniera automatica, per effetto della semplice congiunzione tra possesso e decorso del tempo ed al di fuori di qualsivoglia nesso con la situazione giuridica del precedente titolare, la quale si estingue o risulta limitata solo di riflesso; di conseguenza non trovano applicazione i due principi che comunemente si ritengono caratterizzare i modi di acquisto derivativi, e cioè il principio nemo plus iuris e l'altro secondo cui resoluto iure dantis resolvitur et ius accipientis.

Il dies a quo del termine per l'usucapione si fissa in relazione al momento in cui è acquistato il potere di fatto sulla cosa con tutti i requisiti del possesso ad usucapionem.

La continuità e l'interruzione sono da considerare in modo congiunto, quali concetti correlati. La continuità del possesso consiste nella permanente manifestazione della signoria sulla cosa (a prescindere dalla volontà contraria del proprietario). Nel caso di specie, avendo posseduto l'immobile in maniera ininterrotta e palese, sussistono i requisiti per l'acquisto della proprietà per usucapione, fermo restando l'interesse per l'acquirente ad ottenere una sentenza di accertamento del proprio diritto.

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L’Opera, coordinata dai Proff.i Iannarelli e Macario e divisa in 4 volumi (Primo volume: 810-868 – Secondo volume: 869-1099 – Terzo volume: 1110-1172 – Quarto volume: Leggi Collegate), è commentata da accademici... (continua)

Proprietà e diritti reali
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Nel terzo ed ultimo volume si analizza in maniera completa ed approfondita gli istituti della prelazione, dei procedimenti ablatori,... (continua)