Brocardi.it, il sito dedicato al latino dei giuristi... e molto altro CHI SIAMO   CONSULENZA LEGALE

Articolo 1478

Codice Civile

Vendita di cosa altrui

Dispositivo dell'art. 1478 Codice Civile

Se al momento del contratto la cosa venduta non era di proprietà del venditore, questi è obbligato a procurarne l'acquisto al compratore [1476 n. 2] (1).
Il compratore diventa proprietario nel momento in cui il venditore acquista la proprietà dal titolare di essa [171 disp. att.] (2).

Note

(1) Si tratta, quindi, di una vendita obbligatoria (1472 c.c.).
(2) Può ovviamente accadere che il terzo titolare non intenda privarsi del bene: in tal caso il venditore è inadempiente (1453, 1218 c.c.).

Ratio Legis

Nella scelta del legislatore la vendita di cosa altrui non è una vendita annullabile (1425 ss. c.c.) o nulla (1418 ss. c.c.) perchè viziata ma è una vendita perfetta, ad effetti obbligatori e, quindi, non è nemmeno necessario un ulteriore negozio per far conseguire al compratore la proprietà del bene.

Spiegazione dell'Articolo 1478 del Codice Civile

Vendita di species

Vendita di cosa altrui è la vendita di species appartenente ad altri.
È vendita di cosa altrui anche quella consentita dal rappresentante senza poteri, ovvero dal genitore esercente la patria potestà senza le debite forme autorizzative. Se perciò il rappresentante diventa erede del rappresentato, o se il genitore eredita dai figli minori, o se non vengono al mondo i nascituri in cui nome illegalmente aveva venduto, ed egli ne acquista in tutto o in parte i beni, tal rappresentante o tal genitore non possono eccepire la nullità che avrebbero potuto opporre il rappresentato, o i figli minori, o i nascituri. È vero che il rappresentante o il genitore non hanno venduto in proprio ma non v'e sanzione meglio adeguata contro il rappresentante o il genitore che prima hanno indebitamente venduto e pretendono, ora che sono divenuti proprietari, recare ingiusto danno, al compratore.


Vendita di genus

Non può considerarsi vendita di cosa altrui la vendita di genus.
L'art. 1478 cod. civ. allude alla vendita di species che il venditore intende acquistare per trasferire al compratore.
Non può dirsi vendita di cosa altrui la vendita di genus poiché non può considerarsi cosa altrui ciò che in ogni momento ognuno può facilmente acquistare e rivendere in mercati vastissimi.


Vendita di cose che il venditore si riserva di acquistare

La prima parte dell'art. 1478 cod. civ. contempla la vendita di cosa che il venditore si riserva di acquistare per trasferire al compratore.
Il caso piu frequente è la vendita di cose che il venditore si è obbli­gato ad acquistare con facoltà di designare altro compratore, è contratto nel quale economicamente il venditore di cosa altrui è uno speculatore che lucra su di una vera e propria sua attività d'intermediazione. Attesa la validità della vendita di cosa altrui, al momento stesso in cui il venditore acquista la proprietà dal titolare di essa, ne diventa proprietario il compratore.
L'unico ostacolo al trasferimento della proprietà era l'alienità della cosa: eliminato tale ostacolo, ecco senz'altro trasferita la proprietà al compratore.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

337 L’obbligo di procurare la proprietà al quale si accenna nell’art. 360 sussiste nella vendita di cose generiche e nella vendita di cosa altrui.
Per quest'ultima il progetto assume così una posizione netta e precisa, considerandola (art. 362) come una vendita obbligatoria, nella quale il trasferimento si opera quando il venditore acquista la cosa o procura la ratifica dal vero titolare. Si è in altri termini adottato il sistema dell'art. 59 cod. comrn. precisando però il contenuto dell'obbligo del venditore e il momento in cui questo può dirsi adempiuto.
La conseguenza di tale configurazione non poteva più essere, come si intende, la nullità, relativa o meno, della vendita di cosa altrui, ma la risoluzione per il caso di inadempimento.
La vendita va, infatti, in tal caso considerata come un puro contratto obbligatorio risolubile per inadempimento. Ma mentre, in generale, il compratore non può chiedere la risoluzione se non ricorrono gli estremi dell'inadempimento (scadenza del termine, costituzione in mora), invece, se il compratore ignorava l'alienità della cosa, la risoluzione gli spetta immediatamente (art. 363) con tutte le conseguenze della risoluzione in genere che lo stesso art. 363 si preoccupa di specificare.
Non importa tanto che la cosa sia dedotta in contratto come propria o come altrui, quanto che il compratore ne ignorasse o meno l'alienità. Ed è naturale che nel primo caso la risoluzione gli debba immediatamente spettare, perché egli contava su una immediata attribuzione traslativa e non può essere costretto a contentarsi di un'attribuzione meramente obbligatoria.
L'art. 363 poi, che è destinato ad assorbire l'art. 1510 cod. civ. per quel che riguarda il timore di azione rivendicatoria (art. 378 del progetto del 1936), fissa i criteri per la determinazione del danno da risarcire al compratore, che sia conseguenziale alla risoluzione del contratto. Oltre alle spese e ai legittimi pagamenti fatti per il contratto stesso, il compratore ha diritto all'integrale prezzo pagato, anche se al momento della risoluzione e della restituzione della cosa, questa si trova diminuita di valore o deteriorata, tanto per caso fortuito quanto per fatto dello stesso compratore, salvo in quest'ultimo caso il conguaglio dell'utile che egli abbia ricevuto in conseguenza delle modificazioni apportate alla cosa. Inoltre, il compratore ha diritto al rimborso delle spese necessarie o utili e, se è stata venduta in mala fede come propria una cosa altrui, ha altresì diritto alle spese voluttuarie. Se poi la cosa venduta fosse aumentata di valore al tempo della risoluzione anche indipendentemente dal fatto del compratore, il venditore ha però diritto, in base ai principi generali sul risarcimento, fatti salvi dall'art. 363, a trattenere ciò che supera il prezzo della vendita.

Sentenze relative a questo articolo

Cass. n. 14751/2006

Nel caso di vendita di cosa altrui, l'obbligo posto a carico del venditore di procurare al com­pratore l'acquisto della proprietà della cosa può essere adempiuto sia mediante l'acquisto della proprietà della cosa da parte sua, con l'automa­tico trapasso al compratore, sia mediante vendita diretta della cosa stessa dal terzo al compratore, purché tale trasferimento abbia luogo in conse­guenza di una attività svolta dallo stesso vendito­re nell'ambito dei suoi rapporti con il proprietario e che quest'ultimo manifesti, in modo chiaro e inequivoco, la volontà di vendere il bene al com­pratore; e l'eventuale diritto alla risoluzione del contratto e all'eventuale risarcimento del danno spetta sia al compratore che ignori l'altruità della cosa secondo la previsione dell'art. 1479 c.c., sia al compratore che ne sia consapevole (art. 1478 c.c.). Peraltro, mentre in quest'ultima ipotesi il compratore deve attendere la scadenza del ter­mine convenzionalmente stabilito o fissato dal giudice per l'adempimento del venditore, nell'ipo­tesi considerata dall'art. 1479 c.c. l'acquirente può agire illico et immediate per la risoluzione, salvo che, prima della domanda di risoluzione, la situazione sia stata sanata con l'acquisto del diritto da parte del venditore o con la vendita di­rettamente effettuata dal terzo a favore del com­pratore. (Nella specie, la sentenza impugnata, nel pronunciare la risoluzione della vendita di cosa di cui l'acquirente ignorava l'altruità, aveva ritenuto l'impossibilità dell'esecuzione del contratto, a nessuno dei contraenti essendo imputabile l'ina­dempimento; la S.C., nel cassare la decisione, ha statuito che il giudizio sull'inadempimento era stato formulato con riferimento esclusivamente al momento della conclusione del negozio mentre sarebbe stato necessario prendere in esame la successiva condotta tenuta dal venditore che, pri­ma della domanda di risoluzione, aveva invitato il compratore alla stipula del rogito di acquisto con il terzo proprietario senza peraltro ottenerne la partecipazione all'atto che avrebbe perfezionato la vendita in questione).

Cass. sez. un. n. 11624/2006

In tema di contratto preliminare di vendita, il promittente venditore di una cosa che non gli appartiene, anche nel caso di buona fede dell'al­tra parte, può adempiere la propria obbligazione procurando l'acquisto del promissario diretta­mente dall'effettivo proprietario. Pertanto, il pro­missario acquirente, il quale ignori che il bene, all'atto della stipula del preliminare, appartenga in tutto od in parte ad altri, non può agire per la risoluzione prima della scadenza del termine per la conclusione del contratto definitivo, in quanto il promittente venditore, fino a tale momento, può adempiere all'obbligazione di fargli acquistare la proprietà del bene, acquistandola egli stesso dal terzo proprietario o inducendo quest'ultimo a tra­sferirgliela.

Cass. n. 11572/2004

Nel caso in cui il bene promesso in vendita appartenga a terzi, l'acquisto della relativa pro­prietà da parte del promittente venditore costitui­sce condizione dell'azione di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., ed è sufficiente che risulti avvenuto in capo al medesimo al momento della decisione.

Cass. n. 4024/2004

In tema di vendita o di promessa di vendita di cosa altrui, da cui derivano effetti obbligatori, qualora sia stata pronunciata sentenza di risolu­zione del contratto per inadempimento del ven­ditore — passata in cosa giudicata — nonostante l'acquisto della proprietà compiuto dal medesimo nelle more di quel giudizio, il compratore non può invocare — rispettivamente l'acquisto della proprietà ai sensi del secondo comma dell'art. 1478 c.c., o, il diritto al trasferimento da eseguire con la sentenza costitutiva prevista dall'art. 2932 c.c., atteso che, in considerazione dell'efficacia re­troattiva della risoluzione, è venuta meno la fonte dell'obbligazione posta a carico del venditore. Nella specie gli attori, nel chiedere l'accertamento ai sensi dell'art. 1478 c.c. dell'avvenuto acquisto della proprietà nel frattempo compiuto dal ven­ditore, facevano presente che il convenuto era diventato proprietario del bene successivamente alla sentenza di risoluzione del contratto emessa in primo grado (ed in pendenza di appello) con cui era stata accolta la domanda proposta in un precedente giudizio dagli stessi attori che ai sensi dell'art. 1453 c.c. avevano dedotto l'inadempi­mento del venditore, impossibilitato a trasferire il bene risultato di proprietà di terzi. (La Corte, nel confermare la decisione dei giudici di appello, ha ritenuto corretta la motivazione del rigetto della domanda degli attori in considerazione dell'effi­cacia retroattiva della risoluzione dei titolo su cui si fondava l'obbligazione dedotta in giudizio).

Cass. n. 12410/2001

Nella vendita o nella promessa di vendita di cosa altrui, la quale non integra una promessa del fatto del terzo, in quanto con essa il venditore (o il promittente venditore) assume in proprio l'ob­bligazione del trasferimento del bene, il diritto alla risoluzione del contratto ed all'eventuale risarcimento del danno spetta non soltanto al compratore (o al promittente compratore) che ignori l'altruità del bene, secondo la previsione dell'art. 1479 c.c., ma anche al compratore (o al promittente compratore) che sia consapevole di tale altruità, in applicazione dei principi generali fissati dagli artt. 1218, 1223 e 1453 c.c., qualora sia scaduto il termine fissato dal contratto o dal giudice, entro il quale il venditore deve procurarsi la titolarità del bene venduto, salvo che il vendi­tore (o il promittente venditore) non provi che il suo inadempimento sia stato determinato da im­possibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile.

Cass. n. 12953/2000

Il diritto di chiedere la risoluzione del con­tratto non è precluso all'acquirente consapevole dell'alienità (o parziale alienità) della cosa al momento della conclusione del contratto, essendo tale diritto riconducibile alla mancata attuazione dell'effetto traslativo, cioè all'inadempimento di una delle obbligazioni principali ed essenziali del venditore, ovvero quella di far acquistare al com­pratore la proprietà della cosa o il diritto, cosi come prescrive l'art. 1476, n. 2 c.c. Tuttavia, il di­ritto dell'acquirente consapevole dell'altruità della cosa venduta alla risoluzione ed al risarcimento del danno è subordinato all'avvenuto decorso di un termine (fissato dal contratto o dal giudice) en­tro il quale il venditore deve procurarsi la titolarità del bene venduto.

Cass. n. 4260/1996

Il promittente venditore di una cosa altrui è obbligato a procurare nel termine fissato l'acqui­sto della proprietà della cosa medesima al pro­mittente compratore anche quando questo era a conoscenza dell'altruità della cosa ed è, pertanto, inadempiente se non si sia posto nella condizio­ne di stipulare il contratto traslativo con effetti reali entro la data prevista acquistando la cosa o procurando la partecipazione al contratto del proprietario del bene perché vi manifesti il suo consenso a favore del promissario.

Cass. n. 7054/1990

Nel caso di vendita di cosa altrui avente effet­ti meramente obbligatori, l'obbligazione del vendi­tore di far acquistare al compratore la proprietà della cosa può essere adempiuta non solo mediante l'acquisto della cosa da parte del soggetto obbligato con l'effetto legale (art. 1478, secondo comma, c.c.) di far divenire proprietario l'acquirente, ma anche con il procurare la stipulazione della vendita diret­tamente con il terzo proprietario al compratore, inserendo all'uopo nel contratto apposita clausola che preveda come obbligatoria la cooperazione del compratore (il quale in mancanza non sarebbe tenuto a prestarla), senza che tale clausola possa ritenersi contraria a norme imperative in materia fiscale (con riguardo all'imposta di registro dovuta per ogni trasferimento del bene) operando sul diverso piano dell'adempimento dell'obbligo del venditore di cosa altrui ed inserendosi in funzione strumentale in uno dei modi di adempimento del suddetto obbligo.

Cass. sez. un. n. 1676/1982

Nella vendita di cosa altrui, la quale non integra una promessa del fatto del terzo, in quan­to con essa il venditore assume in proprio l'ob­bligazione del trasferimento del bene, il diritto alla risoluzione del contratto ed all'eventuale risarcimento del danno spetta non soltanto al compratore che ignori l'altruità del bene, secondo la previsione dell'art. 1479 cod. civ., ma anche al compratore che sia consapevole di tale altruità, in applicazione dei principi generali fissati da­gli artt. 1218, 1223 e 1453 cod. civ., in relazione all'art. 1476 n. 2 cod. civ., qualora, scaduto il ter­mine (fissato dal contratto o dal giudice) entro il quale il venditore deve procurarsi la titolarità del bene venduto, il venditore medesimo non superi la presunzione di colpa nell'inadempimento, for­nendo la prova che lo stesso sia determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile.

Hai un dubbio o un problema su questo argomento?

Scrivi alla nostra redazione giuridica

e ricevi la tua risposta entro 5 giorni a soli € 29,90

N.B.: è possibile inviare documenti o altro materiale allegandolo ad una email da inviare all'indirizzo info@brocardi.it indicando nell'oggetto il nome con il quale si è richiesto il servizio di consulenza

SEI UN AVVOCATO?
AFFIDA A NOI LE TUE RICERCHE!

Sei un professionista e necessiti di una ricerca giuridica su questo articolo? Un cliente ti ha chiesto un parere su questo argomento o devi redigere un atto riguardante la materia?
Inviaci la tua richiesta e ottieni in tempi brevissimi quanto ti serve per lo svolgimento della tua attività professionale!

Quesiti degli utenti
relativi all'articolo 1478 del c.c.

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Enrica P. chiede
martedì 30/05/2017 - Lazio
“Buongiorno,
mio padre è stato sposato una prima volta, ed ha comprato, a metà con la prima moglie, un appezzamento di terreno sul quale sono stati costruiti in seguito una casa, un laboratorio ed un piccolo capannone industriale. Nel 1960, a causa di decesso, mio padre ha ereditato i 3/4 di legittima della metà della moglie e l'altro 1/4 è stato ereditato dalla suocera, la quale è morta nel 1963 lasciando la sua parte ai suoi 10 legittimi eredi. Nel 1961 si è risposato. Nel frattempo nessuno di quegli eredi ha accettato esplicitamente o tacitamente l'eredita. Infatti, mio padre ha gestito materialmente ed economicamente tutti i beni, senza che gli altri eredi ne rivendicassero in alcun modo il possesso. Pertanto, nel 1987 ha avanzato istanza di usucapione di quel 1/4 di proprietà in questione. Nel 1996 il giudice ha sentenziato l'usucapione con gli altri eredi assolutamente contumaci ( allegata alla sentenza è una CTU che elenca in dettaglio tutte le particelle che fanno parte di quell'eredita). Beneficiando dell'usucapione, nel 2002, 2003 e 2015 sono stati regolarmente venduti il capannone, la casa, ed una porzione di terreno. Mio padre è deceduto nel 2011 e mia madre nel 2012 ed entro l'anno ho fatto regolare successione come erede universale, essendo unica erede. Ora ho messo in vendita il laboratorio e ho sottoscritto un compromesso con il quale l'acquirente ha versato a titolo di caparra ( inizio pagamento) la somma di euro 5.000,00 che ho riscosso. Con l'occasione il probabile acquirente ha rilevato che nella sentenza di usucapione il giudice non elenca tutte le particelle delle quale mio padre andava ad usucapire il 1/4 degli altri eredi. Pertanto, è come se una parte di quel laboratorio non fosse completamente di mia proprietà, nonostante tutto. Ho verificato con un legale e con un notaio e, purtroppo, sembrerebbe proprio così. Non possiedo il fascicolo intero della sentenza e non posso recuperarlo in tribunale perchè, avendolo richiesto, è stato dichiarato AL MACERO.
Cosa succede in questo caso? Come possiamo uscire da questo empasse? E se la parte acquirente dovesse decidere di acquistare ugualmente, posso rogitare? e a quali condizioni? dopo quanti anni l'acquirente può ritenersi legittimo proprietario? e deve comunque fare istanza di usucapione agli altri eredi in questione? Oppure posso procedere io con l'usucapione anche da subito. Quanto ci vuole presumibilmente per ottenere una nuova sentenza? Infine cosa può accadere di quelle proprietà che sono state vendute tenendo conto di una sentenza di usucapione non esplicativa di tutte le particelle che compongono l'eredità, tantomeno di quelle vendute?.

Cordiali saluti”
Consulenza legale i 07/06/2017
Un interessante punto di riferimento per la soluzione dei diversi dubbi sollevati con il caso in esame è la risoluzione del 25 febbraio 2009, n. 52/E dell’Agenzia delle Entrate, nella quale è detto che è corretto indicare nella dichiarazione di successione un immobile pervenuto al de cuius per usucapione, in assenza di una sentenza di accertamento.

In particolare l'Agenzia delle Entrate ha precisato che debba applicarsi l'articolo 9, comma 1, del Testo Unico delle disposizioni concernenti l'imposta sulle successioni e donazioni, approvato con D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 346, per il quale "l'attivo ereditario è costituito da tutti i beni e diritti che formano oggetto della successione…”
Ne consegue che, qualora nell'asse ereditario sia presente un bene immobile acquisito per usucapione dal de cuius e manchi una sentenza accertativa di tale diritto, gli eredi o i legatari dovranno inserire nella dichiarazione di successione i dati identificativi di detto bene, specificando che l'acquisto è avvenuto per usucapione.
Gli uffici dell'Agenzia delle Entrate, che ricevano una dichiarazione di successione nella quale siano stati inseriti i dati identificativi di immobili che l'erede o il legatario assuma essere stati usucapiti dal de cuius, devono procedere a liquidare l'imposta limitandosi all'esame della dichiarazione, come previsto dall'articolo 33, comma 1, del TUS, senza che sia necessario effettuare ulteriori accertamenti circa la titolarità dei beni indicati come facenti parte del patrimonio ereditario.

Ora, nel caso di specie il titolo di provenienza che il notaio dovrà citare in atto per il trasferimento del laboratorio è proprio l’ultima denuncia di successione presentata, a seguito della morte di entrambi i genitori, quale erede universale degli stessi.
Ciò comporta che, ai soli fini di una maggiore regolarità formale, relativamente alle particelle non inserite nella sentenza accertativa dell’usucapione, ma indicate nella denuncia di successione, sarà sufficiente procedere ad una rettifica integrativa di tale denuncia, al fine di specificare che l’acquisto di quelle particelle è avvenuto per usucapione, e ciò secondo quanto sostenuto nella sopracitata risoluzione dell’Agenzia delle Entrate.
Non dovrebbe sussistere alcuna difficoltà per il notaio rogante di stipulare tale atto, potendosi solo consigliare, in caso contrario, di rivolgersi ad altro notaio che possa mostrare maggiore flessibilità sotto tale profilo, trattandosi di un atto pienamente legittimo e che non può andare incontro ad alcuna sanzione di nullità.

Nessun rischio, da parte sua, corre l’acquirente dell’immobile, il quale può in ogni caso avvalersi della disposizione di cui all’art. 1478 c.c. norma che, nel disciplinare la vendita di cosa altrui (si tratterebbe proprio di questo), obbliga il venditore a procurarne l’acquisto al compratore.
Qualora poi il venditore, per l’ipotesi di rivendica da parte di terzi, non dovesse attivarsi in tal senso, troverà applicazione l’art. 1483 c.c. norma che, nel disciplinare il caso in cui il compratore dovesse subire l’evizione totale del bene, impone al venditore di restituire all’acquirente il prezzo pagato, oltre a rimborsargli le spese ed i pagamenti legittimamente fatti per il contratto.

Si ritiene, comunque, che si tratti di un’ipotesi del tutto remota, dato il descritto totale disinteresse ultraventennale da parte degli altri coeredi.
Qualora, come si presume, nessuno dovesse rivendicare tali particelle, non occorre che l’acquirente agisca in giudizio al fine di ottenere una sentenza che accerti l’intervenuta usucapione, essendo ormai munito di un valido titolo di acquisto che, unitamente al possesso continuato per 10 anni dalla data dell’acquisto, lo rende pieno e legittimo proprietario di quei beni così art. 1159 c.c.).

In conseguenza di quanto sopra, si ritiene del tutto inutile che sia la parte venditrice a far valere l’usucapione, dovendosi a tal fine instaurare pur sempre un ordinario giudizio di cognizione nei confronti di tutti gli altri eredi che, seppure agevolato dalla precedente sentenza di usucapione e della assai probabile contumacia dei convenuti, avrebbe certamente dei tempi tecnici da rispettare, che non potranno mai collimare con l’esigenza delle parti di giungere subito alla conclusione del contratto definitivo.

Le considerazioni appena svolte valgono anche per gli altri immobili nel frattempo alienati nella convinzione che le relative particelle fossero state menzionate nella sentenza accertativa dell’usucapione.
Si ritiene utile evidenziare che la vendita dell’immobile di provenienza ereditaria ed incluso nella dichiarazione di successione, assume anche la natura di accettazione tacita dell’eredità, il che risulta indispensabile a "consolidare" l'acquisto successorio (per gli effetti, in particolare, degli artt. 534 e 2652 n. 7 del codice civile), a beneficio dell'avente causa in buona fede, il quale, solo se tale trascrizione è effettuata, può fare salvo il suo acquisto.

L’unico problema per la vendita ancora da stipulare può insorgere nell’ipotesi in cui il compratore, per effettuare l’acquisto, debba avvalersi di un mutuo bancario, considerato che le Banche pretendono per la concessione del mutuo la continuità delle trascrizioni nel ventennio, il che nel caso di specie non può aversi.

Solo per tale ipotesi, dunque, non resta altra soluzione che quella di azionare una nuova procedura per ottenere una sentenza accertativa dell’usucapione di tali particelle.

Per tale ipotesi si consiglia di aggiungere, se vi è l'accordo, un ulteriore patto al preliminare di vendita, dando atto che il promittente acquirente non intende avvalersi della garanzia riconosciutagli dall’art. 1478 c.c. e che il promittente venditore si obbliga da parte sua ad instaurare immediatamente ordinario giudizio per ottenere una sentenza accertativa dell’usucapione da trascrivere.
Tale patto servirà a differire, di comune accordo, la stipula del definitivo all’esito positivo del giudizio di usucapione.

Per un parere certo e definitivo, però, sarebbe assai utile poter prendere visione della sentenza di usucapione e della dichiarazione di successione.

Anonimo chiede
giovedì 06/04/2017 - Lombardia
“Buongiorno,
sono comproprietario al 50% con mio nipote di un appartamento che abbiamo deciso di vendere dando mandato non esclusivo a una agenzia immobiliare.
Visti gli articoli 2031 c.c. e segg. del Codice Civile relativi alla gestione affari altrui, desidero sapere se mio nipote può prendere unilateralmente iniziative di vendita (ad es. concludere un compromesso a un prezzo di vendita per me non accettabile senza il mio espresso consenso) e se e come posso prevenire questa possibilità e le conseguenti eventuali responsabilità civili (ad es . penali per mancata accettazione della vendita alle suddette condizioni.)
Grazie e distinti saluti.

Consulenza legale i 14/04/2017
Preliminarmente occorre chiarire che suo nipote ha il pieno diritto di disporre solo ed esclusivamente della sua quota di comproprietà.
Anche se il bene è indiviso e l’appartamento è unico e non facilmente divisibile, suo nipote può trasferire la sua quota ideale del bene ad una terza persona al prezzo che ritiene più congruo, ma certo non può trasferire la quota altrui.
Tuttavia la vendita di una quota di un appartamento è un’operazione antieconomica, poiché nessuno vorrebbe mai comprare una casa che è anche proprietà di un terzo estraneo e che non sa se potrà eventualmente acquistare in futuro per intero ed a quale prezzo.

Il comproprietario può invece legittimamente siglare un compromesso (rectius un contratto preliminare) per l'intero immobile, senza il consenso dell'altro comproprietario, si parla in questi casi di preliminare di vendita cosiddetta obbligatoria.
Con il contratto preliminare di vendita di cosa parzialmente altrui, un comproprietario oltre ad impegnarsi a trasferire al futuro acquirente la proprietà pro sua quota del bene, si obbliga altresì a far in modo che egli ottenga l'acquisto anche della quota altrui del medesimo immobile, adoperandosi affinché l'altro comproprietario gli venda la sua quota.

Questo contratto non ha alcun effetto sul comproprietario rimasto estraneo al negozio giuridico, il quale potrà sempre decidere se vendere o ritenere, senza alcuna conseguenza né economica né giuridica.

Il terzo a questo punto potrebbe effettivamente trovarsi nella spiacevole condizione di aver promesso di acquistare un bene che, però, l'altro comproprietario non vuole effettivamente vendergli, e che dunque non sa se potrà avere per intero oppure no.
Alla tutela della posizione del terzo promissario acquirente è dedicato l'art. 1480 c.c., il quale prevede che il terzo potrà richiedere la risoluzione del preliminare unitamente al risarcimento del danno se, in base alle circostanze, non si sarebbe determinato all'acquisto del bene senza quella parte di cui non è divenuto proprietario; altrimenti può solo ottenere una riduzione del prezzo, oltre al risarcimento del danno.

Nella grande maggioranza dei casi, però, il preliminare di vendita di un immobile viene redatto da un notaio, quindi è difficile che un soggetto che si determina ad acquistare un immobile non venga a conoscenza di coloro ai quali appartiene realmente il bene e chi dunque ne può legittimamente disporre.

E’ da escludere altresì che suo nipote possa compiere atti in suo nome e conto, oppure che lo stesso possa dichiarare di aver ricevuto un suo incarico per vendere se non glielo ha mai conferito (procura).

Non è possibile che suo nipote concluda atti in suo nome e conto, in quanto la procura, che è il negozio con il quale un soggetto conferisce ad un altro il potere di compiere atti giuridici in nome di un altro soggetto, ai sensi dell'art. 1392 c.c. deve essere conferita con le stesse forme prescritte per il contratto che il rappresentante deve concludere, e nel suo caso per la compravendita di immobile è necessaria la forma scritta a pena di invalidità del negozio.
Nel caso in cui un soggetto spenda il nome altrui senza averne la relativa legittimazione, si configura una rappresentanza senza potere: l'atto compiuto dal falsus procurator non avrà alcun effetto nel patrimonio del finto rappresentato.

Né può dirsi conferito un mandato ad alienare.
Con il contratto di mandato, il mandatario si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto di un'altra persona, il mandante (art. 1703 del c.c.).
Se è controversa in giurisprudenza la possibilità di conferire un mandato ad alienare, è tuttavia pacifico che il mandato per il compimento di atti di trasferimento di diritti reali su beni immobili deve essere stipulato in forma scritta ad substantiam, a pena di invalidità del negozio.
Senza un mandato ad alienare redatto per iscritto, il comproprietario non potrà compiere nessun atto relativamente al trasferimento dell'immobile.

Inattinente è l'istituto della gestione di affari altrui, disciplinato dall'art. 2028 c.c. in quanto, nel caso di specie, ne mancano i presupposti: la negotiorum gestio ricorre quando un soggetto compie per altri un atto in quanto il titolare del diritto si trova impossibilitato ad intervenire (absentia domini).

Dunque la volontà di vendere di suo nipote e gli impegni dallo stesso assunti in tal senso, non potranno avere alcun effetto e/o conseguenza sul suo patrimonio, nè potrà mai essere fonte di alcun tipo di responsabilità per lei.

Testi per approfondire questo articolo

  • La riduzione del prezzo nel contratto di compravendita

    Editore: Jovene
    Collana: Univ. Ferrara-Dipartim. giurisprudenza
    Pagine: 456
    Data di pubblicazione: agosto 2015
    Prezzo: 40,00 -10% 36,00 €
    Categorie: Compravendita
  • Rent to buy, leasing immobiliare e vendita con riserva della proprietà. Profili civilistici, processuali e tributari

    Editore: Giappichelli
    Data di pubblicazione: gennaio 2017
    Prezzo: 20,00 -10% 18,00 €
    I saggi raccolti in questo volume esaminano da una prospettiva multidisciplinare alcune figure contrattuali, che consentono ad una parte di acquisire il godimento di un bene immobile prima del pagamento integrale del prezzo, rinviando a tale momento il trasferimento della proprietà, a garanzia del creditore. Accanto alle nuove fattispecie dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione (ed. rent to buy) vengono in considerazione il leasing e la vendita con riserva... (continua)
  • Il contratto di compravendita internazionale

    Autore: Busani Angelo
    Collana: Collana dei contratti
    Data di pubblicazione: settembre 2015
    Prezzo: 46,00 -10% 41,40 €

    La compravendita è il contratto più diffuso al mondo. La Convenzione di Vienna del 1980 sulla vendita internazionale di merci (CISG), all'agosto 2015 adottata da 83 Paesi, è, a sua volta, la legge più diffusa al mondo. Sono oltre 3.000 le sentenze pubblicate, emesse da giudici nazionali o da arbitri, relative a contratti disciplinati dalla CISG. Bastano questi pochi dati a dimostrare come la conoscenza della disciplina della compravendita internazionale sia... (continua)

  • Diritto civile
    La vendita

    Autore: Calvo Roberto
    Editore: Zanichelli
    Data di pubblicazione: aprile 2016
    Prezzo: 56,00 -10% 50,40 €
    Categorie: Compravendita
    La vendita, oltre ad essere il più importante dei contratti tipici, ha costituito il conio di svariate regole ci si riferisce primariamente alle "garanzie" che intessono gli statuti normativi di altre fattispecie come la permuta (trattata nell'ultimo capitolo), la locazione e l'appalto. Di lì l'interesse a riservarle un volume autonomo. Esso segue la sistematica del codice civile, integrata dalle frammentarie novità legislative succedutesi nel tempo, tra cui spiccano... (continua)
  • Manuale per la compravendita immobiliare. Con Contenuto digitale (fornito elettronicamente)

    Editore: Fag
    Collana: Casa e immobili
    Pagine: 287
    Data di pubblicazione: maggio 2017
    Prezzo: 29,00 -10% 26,10 €
    Acquistare o vendere proprietà immobiliari (siano esse appartamenti o complessi industriali o terreni) è un'operazione delicatissima che richiede molta attenzione e il rispetto di una normativa spesso complicata e assai articolata. Il manuale guida il lettore in tutte le fasi della compravendita, illustra le soluzioni da adottare in presenza di diverse tipologie di situazioni (ad esempio acquisto di immobili in costruzione, l'accensione di un mutuo, il compromesso e l'atto di acquisto vero e... (continua)