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Articolo 2650

Codice Civile

Continuità delle trascrizioni

Dispositivo dell'art. 2650 Codice Civile

Nei casi in cui, per le disposizioni precedenti, un atto di acquisto è soggetto a trascrizione, le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell'acquirente non producono effetto, se non è stato trascritto l'atto anteriore di acquisto [2655, 2688].
Quando l'atto anteriore di acquisto è stato trascritto, le successive trascrizioni o iscrizioni producono effetto secondo il loro ordine rispettivo, salvo il disposto dell'articolo 2644 (1).
L'ipoteca legale a favore dell'alienante [2817] e quella a favore del condividente iscritte contemporaneamente alla trascrizione del titolo di acquisto o della divisione, prevalgono sulle trascrizioni o iscrizioni eseguite anteriormente contro l'acquirente o il condividente tenuto al conguaglio [disp. att. 225, 229] (2).

Note

(1) Colui che acquista la proprietà o un altro diritto reale su un immobile, oltre a trascrivere il proprio atto di acquisto, deve verificare che sia stata riprodotta, in termini di formalità pubblicitaria, la stessa logica degli acquisti a titolo derivativo, accertando quindi che sia stato trascritto anche il titolo del suo alienante. Sarà perciò preferibile risalire ad un acquisto a titolo originario, o, se si vuole evitare una probatio diabolica, può essere utile sfruttare il compimento del periodo ex lege previsto per l'usucapione, verificando se la trascrizione sia stata continua per almeno vent'anni.
(2) Nell'ipotesi di una lacuna "a monte", e e quindi in difetto di continuità, la trascrizione di un atto non è priva di qualsiasi valore giuridico, in quanto produce un effetto cosiddetto prenotativo, poichè nel momento in cui verrà ripristinata la continuità, l'atto "a valle" acquisterà a sua volta una piena efficacia. Se tuttavia, prima che venga ripristinata la continuità delle trascrizioni, un terzo trascrive il proprio acquisto, sono fatte salve le sue ragioni (v. 2644).

Ratio Legis

La disposizione sancisce la fondamentale regola della continuità delle trascrizioni, in virtù della quale trascrizioni e iscrizioni successive non hanno valore se prima non viene trascritto il precedente atto di acquisto.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

1073Una disposizione fondamentale nell'economia della nuova disciplina della trascrizione è quella dell'art. 2650 del c.c..
Il difetto fondamentale della disciplina del vecchio codice consisteva certamente nella mancanza di continuità delle trascrizioni relative ad un medesimo bene. Nella impossibilità di assicurare direttamente tale continuità, si è cercato indirettamente di raggiungere lo scopo, stabilendo che nei casi in cui per le disposizioni degli art. 2643 del c.c., art. 2645 del c.c. a art. 2649 del c.c. un atto di acquisto è soggetto a trascrizione, le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell'acquirente non producono effetto, se non è stato trascritto l'atto anteriore di acquisto. Per intendere la portata pratica di questa sanzione della mancata trascrizione di un atto di acquisto, bisogna tener presente che essa non si risolve affatto in un divieto di disporre fatto a colui che non ha trascritto il suo titolo. Questa conseguenza sarebbe stata in verità eccessiva e in netto contrasto con tutto il sistema. Colui che ha a suo favore un titolo di acquisto nein reso pubblico può disporre del suo diritto, ma l'acquirente, se provvede soltanto a trascrivere il suo titolo e non quello del suo autore, compie una trascrizione inefficace, con la conseguenza che l'eventuale conflitto tra lui e un altro acquirente dal medesimo autore non si può risolvere col criterio della priorità della trascrizione (art. 2644 del c.c.), ma si risolve con altri criteri estrinseci. E' da ritenersi che tale sanzione, con il pericolo che essa comporta per rapprteenterà uno stimolo :sufficiente non solo a trascrivere il proprio titolo, ma anche a regolarizzare la situazione dei trasferimenti anteriori.
La disposizione dell'art. 2650 trova applicazione in tutti i casi in cui un atto di acquisto è soggetto a trascrizione, ma assume speciale importanza per gli acquisti mortis causa,perchè è l'unica conseguenza che la legge ricollega al difettodi pubblicità dell'acquisto a titolo di erede o di Legato. L'erede o il legatario, se pure in astratto ha il potere di disporre del beni acquistati, di fatto ne potrà disporre difficilmente fino a che egli non abbia reso pubblico il suo acquisto.
Si deve osservare che l'art. 2650 commina non già la nullità delle trascrizioni o iscrizioni prese a carico dell'acquirente,
ma solo la loro inefficacia temporanea. Può a prima vista sembrare che la sanzione avrebbe potuto essere resa più grave o consistere nella nullità delle trascrizioni successive (come era stabilito nel progetto Scialoja) o addirittura nel divieto fatto al conservatore di procedere alle trascrizioni medesime (come era stabilito nel progetto della Commissione Reale).
Ma in realtà tali soluzioni, se pure powono teoricamente apparire preferibili, non erano praticamente le più opportune.

Sentenze relative a questo articolo

Cass. n. 821/2000

La trascrizione della domanda di divisione è richiesta ai soli fini dell'osservanza dell'onere della continuità, sicché coloro che siano suben­trati a titolo particolare nella quota del condi­vidente nel corso del giudizio, pur subendo gli effetti della decisione al pari dei loro danti causa, sono legittimati ad impugnare la sentenza ove la ritengano lesiva dei loro diritti.

Cass. n. 8337/1998

In mancanza di trascrizione dell'atto di ac­quisto di un immobile, il conflitto tra più acqui­renti va risolto non già in base all'art. 2650 c.c., applicabile soltanto nel caso vi sia continuità tra le trascrizioni, bensì in base al principio prior in tempore, potior in iure, con la conseguenza che prevale l'acquisto con data anteriore certa.

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