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Articolo 1489 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n.262)

Cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi

Dispositivo dell'art. 1489 Codice civile

Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali (1) [1027] o personali [1599] (2) non apparenti (3) che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'articolo 1480 (4).
Si osservano inoltre, in quanto applicabili, le disposizioni degli articoli 1481, 1485, 1486, 1487 e 1488.

Note

(1) Ad esempio il diritto di servitù (1027 c.c.) o di usufrutto (978 c.c.). La norma non si riferisce ai diritti reali di garanzia che ricadono nella previsione dell'art. 1482 del c.c..
(2) Ad esempio, il diritto al godimento di un immobile in qualità di locatario (1571 c.c.).
(3) Il vincolo è non apparente quando per il suo esercizio non sono necessarie opere (beni materiali o attività umane) visibili e permanenti (v. 1061 c.c.). Ciò significa che la tutela prevista dalla norma opera solo se il compratore non poteva avere contezza visiva della limitazione.
(4) La norma accomuna la c.d. evizione limitativa all'evizione parziale ma si tratta di due figure diverse: nella seconda il diritto del terzo incide sul piano quantitativo, nella prima sul piano qualitativo.

Ratio Legis

La norma è conseguenza del fatto che il compratore ha diritto ad un godimento pieno e libero del bene che acquista (1470, 1476 c.c.).

Spiegazione dell'art. 1489 Codice civile

Diritto alla risoluzione del contratto

Poiché il venditore doveva trasferire la piena proprietà della cosa venduta, è senza dubbio inadempiente se la cosa venduta è gravata da un diritto di superficie o da uso, usufrutto o abitazione, o se il suolo venduto è gravato da servitù di non edificare o di non edificare oltre un certo limite.
In tal caso il compratore che ignorò tali oneri o diritti reali o personali non apparenti, poiché ingiustamente vede diminuito il libero godimento della cosa, atteso l'inadempimento del venditore, già per l'articolo 1453 cod. civ. ha diritto alla risoluzione del contratto.
Poiché però la risoluzione del contratto è in favore della parte adempiente e contro il venditore inadempiente, l'art. 1489 cod. civ. autorizza altresì il compratore a chiedere, invece della risoluzione, semplicemente una proporzionale riduzione del prezzo, analogamente a quanto dispone l'art. 1480 cod. civ. in caso di evizione parziale.

Attesa la frequente instabilità dei valori, e potendo il compratore avere interesse a tenere la cosa, pur mutilata com'è, in pena dell'inadempimento del venditore, lo obbliga la legge a subire la scelta del compratore.


Facoltà di scelta del compratore

La facoltà di scelta del compratore si esaurisce con la dichiarazione comunicata al venditore.
Dichiaratagli la volontà di risolvere il contratto, non puo più optare in un secondo momento per la riduzione del prezzo: arg. art. 1286
cod. civ.
Veramente per l'art. 1453 cod. civ. nei contratti sinallagmatici, quando uno dei contraenti ha chiesto in giudizio l' adempimento può in un secondo momento chiedere la risoluzione: ma questa disposizione eccezionalmente favorevole al creditore, questo eccezionale prolungamento della normale facoltà di scelta non può consentirsi al compratore di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi. Il venditore cui è stata dichiarata la richiesta di riduzione di prezzo ha ormai messo l'animo in pace e non ha più fatto quanto era in lui per trovare altro compratore. Egli si è affidato alla dichiarazione del compratore, e non deve subire ulteriori molestie. D'altra parte il caso contemplato dall'art. 1453 cod. civ. è ben diverso, poiché l'art. 1453 cod. civ. contempla l'inadempiente il quale per solo fatto di non aver adem-piuto dimostra che non ne ha avuto la possibilità e la volontà e quindi in certo modo è agevolato dal mutamento di domanda della controparte che, avendolo citato per l'adempimento, in un secondo momento chieda la risoluzione. Tanto ciò è vero che quando è stata chiesta in primo momento la risoluzione non si può chiedere in un secondo momento l'adempimento: art. 1453 cod. civ.
Perciò il compratore che ha chiesto la riduzione non puo successivamente domandare la risoluzione.

Per la stessa ragione, se il compratore ha chiesto la risoluzione non può, in un secondo momento optare per la riduzione.
È verosimile che il venditore convenuto in giudizio per la risoluzione avrà già provveduto a trovare altro compratore: ed avrebbe perciò ingiusto danno dal mutamento di domanda da parte del compratore.
Per la vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi si osservano, in quanto applicabili, gli articoli 1481, 1485, 1486, 1487 e 1488 cod. civ.


Sospensione del pagamento del prezzo

Il pericolo che gli si faccia valere un usufrutto o una servitù a lui ignota, autorizza il compratore a sospendere il pagamento del prezzo.
La domanda giudiziale di chi vanta l'usufrutto, la servitù od altro diritto reale o personale, obbliga il compratore a chiamare in causa il venditore.
Della vantaggiosa transazione del compratore può trarre profitto il venditore.
Venditore e compratore possono aumentare o diminuire gli effetti della garanzia, meno che per la responsabilità del venditore per il fatto proprio.

Infine, se il compratore ha acquistato a suo rischio e pericolo, non ha nemmeno diritto alla restituzione di parte del prezzo.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

343 I venditore deve garantire anche la libertaà della cosa venduta da oneri o da diritti di terzi non dichiarati nel contratto (art. 373).
Questa regola è già contenuta nell'art.1494 del codice vigente ed è stata ugualmente prevista dalla Commissione reale (art. 362 del progetto del 1936); ma l'ho voluta più correttamente formulare con riferimento, in via generale, ad ogni cosa, potendosi ammettere che un peso reale gravi anche sulla cosa mobile (esempio, gli oggetti di valore artistico). Ho poi richiamato, non soltanto le servitù, ma qualsiasi onere o diritto reale o personale non apparente, che diminuisca il libero godimento della cosa e che sia opponibile al compratore.
Costui, se non ha conosciuto al momento dell'acquisto gli oneri o i diritti non dichiarati, può, quando ne scopra la esistenza, domandare la risoluzione del contratto ovvero una riduzione del prezzo.
L'ipotesi si ricollega tanto alla garanzia per evizione quanto all'inadempimento del venditore: ed infatti la norma citata estende ad essa l'art. 364 e cioè il regolamento della vendita di cosa parzialmente altrui.

Massime relative all'art. 1489 Codice civile

Cass. n. 24055/2008

L'evizione totale o parziale si verifica solo quando l'acquirente sia privato in tutto o in parte del bene alienato ovvero il diritto trasferito perda le sue caratteristiche qualitative o quantitative, mentre se la privazione riguardi esclusivamente limitazioni inerenti il godimento del bene o impo­sizioni di oneri che lascino integra l'acquisizione patrimoniale trova applicazione l'art. 1489 cod. civ riguardante i vizi della cosa venduta. (Nel caso di specie la Corte ha ritenuto che la man­canza della facoltà d'uso della corte condominiale comune, come area destinata a posto macchina scoperto per i condomini, prevista espressamente nel trasferimento immobiliare, non potesse integrare l'azione di garanzia per evizione parziale).

Cass. n. 4786/2007

In ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sem­pre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto, ed altresì per­sista il potere repressivo della P.A. (adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile. In mancanza di tali condizioni, non è possibile riconoscere all'acquirente la facoltà di chiedere la riduzione del prezzo.

Cass. n. 976/2006

L'espressa dichiarazione del venditore che il bene compravenduto è libero da oneri o diritti reali o personali di godimento esonera l'acqui­rente dall'onere di qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell'affidamento nell'altrui dichiarazione, con l'effetto che se la dichiarazione è contraria al vero, il venditore è responsabile nei confronti della controparte tanto se i pesi sul bene erano dalla stessa facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non erano apparenti.

Cass. n. 21384/2005

In tema di vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi (art. 1489 c.c.) l'apparenza degli oneri e dei diritti è equiparata, ai fini dell'esclusione della responsabilità del ven­ditore, alla conoscenza effettiva, a condizione che essa risponda a requisiti di precisione, univocità e chiarezza che possono porre l'acquirente in grado di tener conto della reale situazione dell'immobile. A tal fine per apparenza si intende la facile ricono­scibilità, pertanto con riferimento a diritto perso­nale di garanzia, è sufficiente a rendere apparente il diritto ogni indizio che lo renda facilmente conoscibile da un uomo di media diligenza. (Nella specie, relativa a vendita forzata di immobile lo­cato, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva escluso la tutela dall'aggiudicatario in quanto l'esistenza della locazione era da questi conoscibile mediante consultazione sia della rela­zione di stima, sia della perizia tecnica redatta da un geometra nel corso della procedura esecutiva).

Cass. n. 13496/2005

Il vincolo di (temporanea) inalienabilità di immobile di edilizia convenzionata è di carattere apparente, in quanto connaturato al bene, sicché in caso di vendita esso è conoscibile dall'acqui­rente anche se non dichiarato dal venditore, non trovando in tal caso applicazione l'art. 1489 c.c., che ha riguardo alla diversa ipotesi di cosa venduta gravata da oneri reali o personali non apparenti, e non è invocabile quando ad essere taciuto è un vincolo derivante da norma imperati­va. (Nell'enunziare il suindicato principio la S.C. ha ritenuto infondata la doglianza del ricorrente, che lamentava l'erroneità del rigetto da parte dei giudici di merito della domanda di risoluzione del contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto la proprietà superficiaria di appartamen­to realizzato in regime di edilizia convenzionata, e recante clausola con la quale la promittente venditrice garantiva la libertà dell'immobile da vincoli ed oneri pregiudizievoli).

Cass. n. 19812/2004

La garanzia, prevista dall'art. 1489 c.c., per gli oneri reali o personali gravanti sulla cosa ven­duta, è in via analogica applicabile anche al con­tratto preliminare di compravendita.

La presunzione assoluta di conoscenza del vincolo di inedificabilità gravante su un immobile ha efficacia erga omnes quando esso sia stato imposto dalla legge o da un atto avente portata normativa, quale il piano regolatore, nel quale il vincolo sia stato inserito. Quando invece il vincolo risulti imposto in forza di uno specifico provvedimento amministrativo, stante il carattere particolare, e non generale e normativo, dell'atto impositivo, può presumersene la conoscenza solo da parte del proprietario del bene, che, quale soggetto interessato, può venirne a conoscenza con l'ordinaria diligenza, ma non anche da parte del compratore, il quale quindi può far valere nei confronti del venditore l'obbligo di garanzia derivante dall'art. 1489 c.c.

Cass. n. 7294/2003

In tema di esecuzione per espropriazione forzata, qualora l'immobile aggiudicato risulti gravato da diritti reali non apparenti né indicati negli atti della procedura, senza che l'aggiudica­tario sia a conoscenza della situazione reale, deve riconoscersi a questo non il diritto a far valere la garanzia per evizione, limitata al solo diritto di proprietà, ma a far valere le garanzie di cui all'art. 1489 c.c. secondo le regole comuni, tenuto conto che tali regole incontrano una deroga nella vendi­ta forzata solo con riguardo alla garanzia per vizi, esclusa dall'art. 2922, primo comma, c.c.

Cass. n. 11867/2000

Il venditore non è tenuto a prestare la garan­zia per gli oneri e i diritti di godimento dei terzi che gravano la cosa venduta, quando detti oneri e diritti, siano stati menzionati nel contratto o comunque conosciuti dall'acquirente.

Cass. n. 14226/1999

Se nel contratto definitivo di compravendita il venditore abbia espressamente garantito la de­stinazione edificatoria del suolo compravenduto, specificando l'indice di edificabilità, il comprato­re, appresa l'esistenza di un vincolo urbanistico di inedificabilità che riduca la cubatura realizzabile sull'area (nella specie, parte dell'area era risultata attraversata da una strada del Piano particola­reggiato), può avvalersi, essendo anche il vincolo non agevolmente riconoscibile per effetto delle asserzioni del venditore, della garanzia prevista dall'art. 1489 c.c., in materia di cosa gravata da oneri non apparenti; non ricorre, infatti, l'ipotesi del vizio redibitorio, che attiene alla materialità del bene compravenduto ed al suo modo di es­sere nella realtà materiale, bensì l'ipotesi di onere a favore di terzo gravante sulla res vendita, che consiste in un vincolo giuridico incidente sul go­dimento del proprietario e sul suo diritto.

Cass. n. 2856/1995

Nella vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi la responsabilità del venditore ai sensi dell'art. 1489 c.c., è esclusa tanto nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa, presumendosi che egli l'abbia accettata con tale peso, quanto nel caso in cui si tratti di oneri e diritti apparenti, che risultino cioè da opere visibili e permanenti destinate la loro esercizio, perché il compratore, avendo la possibilità di esaminare la cosa prima dell'acquisto, ove abbia ignorato ciò che poteva ben conoscere in quanto esteriormente visibile, deve subire le conseguenze della propria negligenza, secondo il criterio di autoresponsabilità. Pertanto, in tema di vendita di terreno gravato da servitù di elettrodotto, è incensurabile la decisione di merito secondo la quale la clausola con cui l'immobile viene tra­sferito franco e libero da pesi, così come in loco è di stile in quanto confermativa della responsabi­lità del venditore in relazione a quegli oneri non apparenti rilevabili solo con particolari indagini, mentre non può riferirsi a quanto risulti ictu oculi e sia a tutti visibile come la servitù di elettrodotto, sicché non è idonea a fondare alcun fondamento del compratore circa l'estensione della garanzia oltre i limiti previsti dalla legge.

Cass. n. 1781/1994

La violazione, da parte del promissario alie­nante di un immobile, dell'obbligazione assunta col contratto preliminare di provvedere a rendere l'immobile stesso conforme alle prescrizioni di legge, ivi comprese quelle concernenti le condi­zioni per il rilascio del certificato di abitabilità, le­gittima il promissario acquirente, in applicazione analogica del disposto dell'art. 1489 c.c., a richie­dere la risoluzione del detto contratto, senza che vi osti l'astratta possibilità, per quest'ultimo, di accertare presso la competente amministrazione il difetto delle prescritte autorizzazioni ammini­strative alla realizzazione dell'opera, in quanto essa non integra gli estremi dell'apparenza del difetto medesimo ovvero della sua concreta cono­scenza o conoscibilità con l'ordinaria diligenza.

Cass. n. 9147/1993

In tema di vendita, la garanzia dovuta ai sen­si dell'art. 1489 c.c. nel caso in cui la cosa venduta risulti gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi non richiede che l'accertamento dell'onere promani necessariamente da una pronuncia giu­diziale resa fra il terzo ed il compratore, poten­dosi ritenere certa l'esistenza del diritto del terzo (nella specie: diritto di affittanza agraria) qualora tale esistenza sia stata pacificamente ammessa dal venditore.

Cass. n. 1469/1993

Le prescrizioni del piano regolatore genera­le, una volta approvate e pubblicate nelle forme previste, hanno valore di prescrizione di ordine ge­nerale di contenuto normativo, come tali assistite da una presunzione legale di conoscenza da parte dei destinatari. I vincoli da essi imposti non pos­sono pertanto qualificarsi come oneri non appa­renti gravanti sull'immobile secondo la previsione dell'art. 1489 c.c. e non sono, conseguentemente, invocabili dal compratore come fonte di responsa­bilità del venditore che non li abbia dichiarati nel contratto.

Cass. n. 7639/1991

I limiti alle facoltà dei privati proprietari di immobili ed i vincoli di destinazione strumentali alla successiva (eventuale) espropriazione deri­vanti dalle prescrlzioni di un piano regolatore ap­provato e pubblicato non sono riconducibili fra gli oneri non apparenti che, ove non dichiarati, non legittimano l'acquirente che non ne abbia avuto conoscenza a domandare la rlsoluzione del con­tratto oppure una riduzione del prezzo, in quanto la pubblicità sia dei piani regolatori che dei relativi vincoli è disciplinata con l'imposizione di una serie di formalità proprie degli atti normativi e la loro conoscibilità erga omnes è presunta come quella di detti atti.

Cass. n. 10525/1990

In tema di vendita di cosa gravata da oneri o diritti reali o personali di godimento a favore di terzi l'apparenza degli oneri e dei diritti è equi­parata ai fini dell'esclusione della responsabilità del venditore alla loro conoscenza effettiva da parte dell'acquirente. Ne consegue che ove il peso gravante sul fondo acquistato sia una servitù è sufficiente ad escludere la garanzia ex art. 1489 c.c. che la servitù sia apparente, nel senso in cui l'apparenza è richiesta come requisito per l'acqui­sizione della servitù per usucapione e per destina­zione del padre di famiglia.

Cass. n. 881/1987

A norma dell'art. 1489 cod. civ., i pesi gra­vanti sul fondo venduto, se non dichiarati in contratto, non costituiscono causa di risoluzione, o di riduzione del prezzo, a favore del comprato­re, soltanto nel caso in cui siano «apparenti» o comunque conosciuti dal compratore stesso. E anche se il concetto di «apparenza» deve essere inteso non nel senso di percepibilità di tali pesi a prima vista, bensì di conoscibilità degli stessi con la diligenza normale rapportabile all'affare, non può ritenersi che tale diligenza debba estendersi fino al punto di imporre ricerche presso la P.A. in ordine ad atti di questa non generali, ma diretti al solo venditore, come nel caso di vincoli sul bene risultanti da «atti d'obbligo» sottoscritti da que­st'ultimo nei confronti del sindaco del comune dove sorge la costruzione.

Cass. n. 5287/1983

In tema di vendita, la garanzia prevista dal­l'art. 1489 c.c. concerne gli oneri e i diritti dei ter­zi che, non essendo apparenti, non siano stati di­chiarati nel contratto, salvo che il compratore ne abbia avuto conoscenza. Ad essa non può quindi sottrarsi il venditore per il solo fatto che l'esi­stenza dei suddetti oneri o diritti, da lui taciuta, sia stata resa pubblica a mezzo della trascrizione, a meno che egli non provi che il compratore ne abbia ,avuto l'effettiva conoscenza.

Cass. n. 3433/1982

L'actio quanti minoris esperita dal compra­tore di un fondo, per essere lo stesso parzialmente occupato da un terzo sulla base di un contratto di affitto, va ricondottta nell'ambito dell'art. 1489 cod. civ., e non dell'evizione parziale, in quanto questa incide sulla quantità del diritto trasferito, che, per la parte evitta, non si acquista, mentre la dedotta presenza del terzo restringe soltanto il libero godi­mento del bene.

Cass. n. 2349/1976

Per l'applicabilità dell'art. 1489 c.c., non è sufficiente rilevare che la cosa compravenduta sia, in conseguenza di oneri o diritti non appa­renti, insuscettibile di tutte le possibili forme di utilizzazione che la sua consistenza materiale astrattamente consentirebbe, ma occorre ac­certare che le limitazioni al libero godimento concernano quelle utilità che corrispondono alla funzione economico-sociale della cosa stessa secondo l'individuazione fattane, esplicitamente od implicitamente, dalle parti contraenti nel deter­minare l'oggetto, in senso giuridico ed economico (non già come dato meramente fisico), del con­tratto. La motivazione della sentenza che accoglie l'azione quanti minoris, per rilevate limitazioni al godimento della cosa compravenduta, è viziata se non contenga detto accertamento.

Cass. n. 220/1976

L'art. 1489 c.c. si limita a stabilire il conte­nuto della garanzia dovuta dal venditore per l'esi­stenza sulla cosa venduta di diritti reali che ne li­mitano il godimento, ma non stabilisce, altresì, a carico dello stesso venditore ed a favore del com­pratore, l'obbligo di accertare l'effettiva esistenza di tali diritti. Tale accertamento il venditore può, peraltro, compiere nel suo interesse, ed anche delegarlo ad un terzo, il quale sarà, in tal caso, responsabile nei suoi confronti, secondo le regole del contratto di prestazione d'opera intellettuale, per il mancato o l'erroneo compimento delle ne­cessarie indagini. Queste ultime possono essere, infine, demandate dal venditore allo stesso com­pratore il quale, se le esegue in modo erroneo, incorre in autoresponsabilità, e pertanto, deve sopportare le conseguenze del proprio negligente comportamento, senza poter addossare al vendi­tore medesimo i danni derivatigli dall'esistenza del diritto speciale sulla cosa acquistata, come, di regola, avrebbe potuto fare, in forza della garan­zia dovutagli ai sensi della citata norma. Il patto di conferimento al compratore dell'incarico di eseguire le indagini necessarie ad accertare l'esi­stenza di diritti reali speciali su di un immobile, oggetto della compravendita, non concernendo il trasferimento di un bene immobile, ma traendo da questo soltanto occasione, non richiede l'atto scritto ad substantiam o ad probationem e può es­sere, quindi, provato, anche a mezzo di prova orale.

Cass. n. 3504/1975

Qualora l'immobile venduto risulti costruito in violazione delle limitazioni legali della proprie­tà, la pretesa del proprietario del fondo contiguo, diretta ad ottenere il rispetto di tali limitazioni, va ricondotta all'ipotesi dell'evizione parziale (art. 1484 c.c.), se dall'accoglimento della pretesa de­rivi la parziale perdita, per demolizione, dell'immobile venduto, ovvero all'ipotesi della garanzia ex art. 1489 c.c. la quale concerne non soltanto l'aggravio della cosa con oneri o con diritti perso­nali o reali di terzi, ma altresì la soggezione del­l'acquirente alla potestà del terzo di eliminare la situazione illegale quando all'accoglimento della pretesa consegua una restrizione nel godimento dell'immobile, salva la sua identità strutturale.

Cass. n. 2947/1975

Nell'ipotesi di vendita di cosa gravata da oneri o da diritti apparenti del terzo, spetta al compratore, che agisca per evizione cosiddetta qualitativa — art. 1489 c.c. — l'onere di provare la propria ignoranza incolpevole.

Cass. n. 1479/1975

Per l'applicazione dell'art. 1489 c.c. non è sufficiente la pura e semplice constatazione dell'esistenza di oneri o di diritti altrui sulla loro natura, in quanto la norma anzidetta riconosce al compratore il diritto di domandare la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo solo se si tratta di oneri o di diritti che si risolvono in una limitazione del libero godimento della cosa o, quantomeno, in una diminuzione del suo valore, e, in tal caso, non richiede, perché la garanzia ope­ri, l'iniziativa concreta ed attuale del terzo. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto correttamente ispirato al principio di cui in massima, la decisione impu­gnata, di rigetto della domanda di risoluzione della vendita di un appartamento costruito senza licenza edilizia, in base al rilievo che, trattandosi di costruzione non in contrasto con le prescrizioni del regolamento edilizio ed essendo rimasta inerte l'amministrazione comunale per quattordici anni, la mera eventualità di un diverso atteggiamento futuro della medesima amministrazione non inte­grava gli estremi voluti dall'art. 1489 c.c.).

Cass. n. 3436/1974

La presenza di uno stato di fatto idoneo — pur in mancanza di altro titolo formale — a suf­fragare l'acquisto per usucapione di una servitù attivamente inerente all'immobile compravendu­to fa sì che, ove la ipotizzabilità dell'usucapione non debba essere ragionevolmente scartata per ragioni di specie (quale la mancanza del tempo utile all'usucapione, per essere stato il fabbricato costruito da tempo inferiore a quello necessario per usucapire), la garanzia del venditore com­prende anche l'esistenza del corrispondente dirit­to in re aliena. L'azione in garanzia, tanto nel caso dell'art. 1489 c.c., che in quello dell'evizione vera e propria, presuppone non la sola esistenza del diritto del terzo, ma l'esercizio e l'accertamento positivo di esso; di talché non può dirsi prescritto il diritto del compratore che agisca in garanzia verso il suo venditore non appena il terzo lo ab­bia convenuto in giudizio per sentire affermare il proprio poziore diritto sulla res vendita, non potendosi il diritto prescrivere anteriormente alla sua azionabilità.

Cass. n. 3196/1973

La garanzia per evizione (artt. 1483, 1484 c.c.) e quella per l'esistenza di oneri o diritti reali o personali di terzi sulla cosa venduta (art. 1489 c.c.), si differenziano, oltre che per i distinti pre­supposti su cui si fondano, anche per la diversa disciplina delle relative azioni: invero, nel caso di evizione totale o parziale la responsabilità del venditore non è esclusa dal semplice fatto che al compratore fosse nota l'esistenza del diritto del terzo sulla cosa ed il conseguente pericolo di evi­zione e sussiste sempre per il venditore — salvo il caso di vendita convenuta a rischio e pericolo del compratore (art. 1488 c.c.) — l'obbligo di restitui­re il prezzo pagato e di rimborsare le spese, anche se sia stata pattuita l'esclusione dalla garanzia; nell'ipotesi prevista dall'art. 1489 c.c., invece, l'esperibilità dell'azione subordinada alla condizione che la denunciata limitazione qualitativa del diritto acquistato derivi dall'esistenza di diritti od oneri non apparenti o non dichiarati nel con­tratto e non altrimenti noti al compratore.

Cass. n. 2440/1970

La garanzia prevista dall'art. 1489 c.c. (cosa gravata da oneri o da diritti di godimento dei terzi) tutela l'acquirente di buona fede per il caso che il diritto acquistato non sia esercitabile interamente per il concorso, a favore di terzi, di un jus re aliena, ma non incide sulla efficacia dell'acquisto; essa, sotto tale aspetto, differisce sia dalla garanzia dovuta per l'evizione totale, sia da quella dovuta per l'evizione parziale, le quali incidono sull'efficacia dell'acquisto, che viene negata in radice nel caso dell'evizione totale, mentre nel secondo caso l'acquisto viene ritenuto valido solo parzialmente. La conoscenza, da parte del com­pratore, del pericolo dell'evizione, non vale ad escludere l'esercizio della garanzia, ove l'evizione si verifichi dopo la vendita.

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Quesiti degli utenti
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Carlo L. chiede
mercoledì 13/09/2017 - Toscana
“Art. 1480 cc : vorrei comprendere quali sono i criteri in base ai quali è ammessa o negata la pretesa del compratore di risolvere il contratto con il venditore.

In particolare : il compratore ha acquistato un immobile di civile abitazione in cui un ripostiglio esterno (circa 15 mq, approssimativamente l'11% della superficie totale dell'immobile) è stato demolito per ordine della P.A. perché abusivo; ragionevolmente si può ritenere che abbia diritto alla risoluzione del contratto perché non avrebbe acquistato l'immobile senza il ripostiglio ?
Quali esempi di risoluzione accordata o negata si possono ricavare dalla giurisprudenza ?”
Consulenza legale i 17/09/2017
Non tutti gli immobili costruiti in assenza o in difformità dal permesso di costruire sono incommerciabili. Infatti, la Corte di Cassazione, con la sentenza del 28 giugno 2012, n. 10947, si è pronunciata sulla irregolarità della compravendita di immobile abusivo e sui rimedi accordati al compratore; a parere della Suprema Corte acquista rilevanza determinante la conoscenza da parte del compratore dello stato urbanistico dell'immobile, tanto da non potersi egli lamentare dopo la vendita della irregolarità urbanistica qualora ne fosse stato a conoscenza. La irregolarità urbanistica va collocata nell'ambito dell'esistenza di oneri a favore di terzi ex articolo 1489 del Codice Civile. Dunque, la conoscenza da parte del compratore dello stato di irregolarità urbanistica è sufficiente a sollevare il venditore da richieste postume di garanzia.

Tuttavia, qualora le conseguenze della irregolarità possano portare alla demolizione, l'acquirente rischia di rimanere, in tutto o in parte, senza l'immobile acquistato, per cui si apre a favore del compratore la possibilità di avere la restituzione del prezzo ai sensi dell'art. 1483 c.c.; ciò a meno che il compratore non si sia assunto, nell'atto di vendita, il rischio delle conseguenze della irregolarità urbanistica dell'immobile.

Nei rapporti tra privati la non conformità della costruzione al progetto approvato dalla pubblica amministrazione non può essere ritenuta vizio della cosa, ex art. 1490 c.c., non trattandosi di una anomalia strutturale, bensì è da considerarsi quale irregolarità giuridica che assoggetta la cosa medesima al potere sanzionatorio dell'amministrazione e determina l'inquadramento della fattispecie nell'ambito dell'art. 1489 c.c., che disciplina il caso nel quale la cosa compravenduta sia gravata da oneri o da diritti reali o personali in favore di terzi, i quali ne diminuiscano non solo il libero godimento ma anche il valore e la commerciabilità.

L'ordine di demolizione della costruzione, che può essere adottato in conseguenza dell'irregolarità amministrativa, avrà, una volta intervenuto ed eseguito, gli effetti sostanziali della [evizione totale o parziale (artt. 1483 e 1484 c.c.) a seconda che ne derivi l'abbattimento totale o parziale dell'immobile, con la conseguenza che il venditore, anche se non tenuto alla garanzia per effetto della conoscenza della irregolarità da parte del compratore, è nondimeno obbligato a restituire il prezzo ed a rimborsare le spese, a meno che la vendita non sia stata convenuta a rischio e pericolo del compratore stesso ai sensi dell'art. 1483 c.c..

Pertanto, la conseguenza di quanto detto, come afferma la Corte, è che la conoscenza di essa da parte del compratore preclude la possibilità di chiedere la riduzione del prezzo, secondo quanto dispone l'art. 1480; infatti degli oneri e dei diritti altrui, gravanti sulla cosa compravenduta, il venditore risponde soltanto se essi non siano stati dichiarati nel contratto o non siano stati effettivamente conosciuti dal compratore al tempo dell'acquisto, dovendosi presumere, in caso contrario, che la cosa sia stata accettata dall'acquirente nella situazione di fatto e di diritto a lui nota.

Qualora concorrano, quindi, le condizioni della difformità non dichiarata nel contratto, o comunque non conosciuta dal compratore, ed è prevista la possibilità che l'immobile venga demolito, deve riconoscersi all’acquirente la facoltà di chiedere la riduzione del prezzo, sebbene l’amministrazione non abbia ancora esercitato detto potere repressivo; qualora, invece, la difformità non era conosciuta all'atto di acquisto e successivamente l'ordine di demolizione sia stato impartito ed eseguito, opererà quanto disposto dagli articoli 1483 e 1484 circa l’evizione totale o parziale della cosa: per l'ipotesi di evizione parziale, è prevista l'applicazione dell'art. 1480 c.c. con la sanzione della risoluzione del contratto e del risarcimento del danno.

Carlo L. chiede
lunedì 04/09/2017 - Toscana
“VENDITA DI IMMOBILE CON ABUSI EDILIZI - DISCIPLINA DELLA DECADENZA PER PRESCRIZIONE DELLE AZIONI
RISARCITORIE DEL COMPRATORE DI BUONA FEDE CONTRO IL VENDITORE.

Leggo su internet (sentenza del tribunale di Modena/Carpi del 9/8/2005) il brano che segue :
La giurisprudenza della Suprema Corte ha precisato che l'art. 1489 c.c, é applicabile anche nell'ipotesi che le sanzioni repressive, ancorché rientranti nella potestà dell'amministrazione, non siano state ancora concretamente scelte ed inflitte (vedansi sentenze 18.4.1975 n. 1479 e 11.5.1984 n.2890): ciò che rileva è l'innegabile deprezzamento e la minore commerciabilità dell'immobile rispetto ad altri similari ma regolarmente costruiti; tali difetti incidono infatti in via immediata e diretta sul sinallagma, la cui alterazione é attuale e concreta e non meramente potenziale - mentre la
successiva applicazione delle misure sanzionatorie non determina l'insorgere di detta alterazione ma influisce sulla intensità della stessa, nella misura corrispondente alla qualità della sanzione (abbattimento o pena pecuniaria).

Se non comprendo male la Cassazione stabilisce regole opposte per il caso in cui il terzo che rivendica il proprio diritto contro il compratore è la P.A. rispetto al caso in cui il terzo è un privato.

Nel caso 1 (terzo = P.A.) io compratore posso agire per il risarcimento contro il venditore un minuto dopo la firma del contratto, senza che occorra alcun accertamento giudiziale (o comunque definitivo) sul buon diritto della P.A..

Nel caso 2 (terzo = privato) se pure vengo a sapere del diritto del terzo privato un minuto dopo la firma del contratto non posso agire contro il venditore PRIMA che il diritto del terzo sia accertato e concretamente fatto valere a mio danno.

Applicando il principio generale per cui la prescrizione di un'azione risarcitoria inizia quando il danno diventa noto E l'azione è esercitabile, ne dovrebbe conseguire che nell'evizione da parte del terzo privato la prescrizione inizia quando il terzo esercita il proprio potere, mentre, AL CONTRARIO, nel caso di vendita di immobile con abusi edilizi, la prescrizione INIZIA dall'inadempimento del venditore, che coincide in pratica con la firma del contratto e, per conseguenza, SI COMPIE per inattività con il decorso decennale.

Altre conclusioni (per esempio, la premessa per cui l'abuso edilizio è ritenuto accertabile con il semplice accesso agli atti; oppure la non riliquidabilità del danno se la causa fra il compratore e il venditore è decisa quando la P.A. non ha ancora irrogato la sanzione) sembrano logiche ma non incidono sulla sostanza del quesito che segue.

IL QUESITO :
Quaranta e più anni fa Tizio ha venduto a Caio un immobile con abusi edilizi; dal momento della vendita ad oggi né Caio ha rivendicato alcunché nei confronti di Tizio, né la P.A. ha agito contro Caio.
Se ora la P.A. applicasse a Caio sanzioni anche demolitive (arrivando perfino all'evizione totale) Caio potrebbe ancora convenire Tizio con le azioni risarcitorie previste dagli art. 1489, 1483 e/o 1484 cc o con azioni risarcitorie fondate su altra normativa ?

Giova considerare che i termini temporali per il risarcimento - implicitamente conseguenti dal disposto della Cassazione - valgono anche per la previsione della sanzione demolitiva (= evizione) e che le azioni risarcitorie previste dagli art. 1483-1484 sono in sostanza le stesse previste dall'art. 1489.”
Consulenza legale i 12/09/2017
Per cominciare bisogna distinguere l’evizione stricto sensu dalla garanzia prevista a favore dell’acquirente dall’art. 1489 c.c. .
Si parla di evizione quando il compratore viene privato in tutto od in parte del diritto sul bene acquistato, in quanto un terzo ha fatto valere diritti reali sul bene stesso.
Invece, può parlarsi di evizione limitativa (art. 1489 c.c.), nel caso in cui il bene oggetto di compravendita, sia gravato da oneri e diritti reali o personali - non apparenti - che ne diminuiscano il godimento.

Detto altrimenti l’evizione attiene all’acquisto di un diritto che non è quantitativamente quello promesso, per la coesistenza sul medesimo bene di diritti reali di terzi, mentre l’evizione cd. limitativa attiene all’acquisto di un bene che non sia qualitativamente quello promesso, per l’esistenza di oneri o diritti altrui.

Va da sé che i due istituti, nei casi di evizione totale e di un ordine di demolizione totale della costruzione, si sovrappongono e si confondono: se è pur vero che l’acquirente resta comunque titolare del diritto di proprietà su quel bene, è anche vero che non può parlarsi di diminuito godimento del bene in quanto, con la demolizione, non ci sarà più alcun bene.
Ad ogni modo, in questa sede è importante solamente evidenziare che non è possibile stabilire ex ante se la violazione delle distanza tra edifici prevista dal DM 1444/68 è riconducibile all’una piuttosto che all’altra garanzia.
La Corte di Cassazione ha, a tal proposito, osservato che una violazione “può concretare un'ipotesi riconducibile, alternativamente, nel paradigma dell'evizione (artt. 1483 e 1484 cod. civ.), ovvero in quello della garanzia prevista dall'art. 1489 cod. civ., secondo che dall'accoglimento della domanda derivi in tutto o in parte la perdita della cosa venduta (totale o parziale demolizione dell'edificio costruito a distanza illegale), ovvero consegua soltanto una restrizione del godimento della cosa medesima la quale resti, però, integra nella sua identità strutturale” (Cass. 23818/2012) .


Dunque solo una volta che la sanzione verrà comminata potrà concretamente prendersi contezza del diminuito valore del bene o dell’evizione, e conseguentemente, far valere la garanzia per l’evizione o la garanzia del compratore ex art. 1489 c.c. .


Di conseguenza, riteniamo di dover dissentire rispetto alla sentenza del Tribunale di Carpi del 09.08.2005.
In quella pronuncia il giudice di merito ha affermato che il compratore può invocare la garanzia prevista dall’art. 1489 c.c., e conseguentemente chiedere la risoluzione del contratto oppure la riduzione del prezzo, a prescindere dall’effettivo intervento sanzionatorio dell’amministrazione.
La circostanza che effettivamente la P.A. ordini la demolizione dell’edificio, oppure commini sanzioni o richieda oblazioni per la sanatoria, non inciderebbe, secondo la su citata sentenza, sulla proponibilità dell’azione di garanzia.
Per agire contro il venditore basterebbe la mera possibilità che la P.A. possa esperire i propri poteri.

Argomentando a partire da questa sentenza, dovrebbe evincersi che la prescrizione dell’azione di garanzia decorra dalla conoscenza ovvero conoscibilità dei vincoli che gravano sull’immobile, momento che grossomodo dovrebbe coincidere con il momento dell’acquisto.

La giurisprudenza di legittimità, però, è di tutt’altro avviso.
Per potersi parlare di garanzia per l'evizione e di garanzia ex art. 1489 c.c. occorre invece che il provvedimento sanzionatorio della P.A. diventi attuale e non meramente potenziale, occorre che vi sia un'effettiva diminuzione del godimento dell’immobile oppure un definitivo accertamento del diritto del terzo sul medesimo bene.
Se così non fosse, l’acquirente potrebbe ottenere un’ingiusta locupletazione se poi la P.A. concedesse ad esempio una economica sanatoria oppure, e più semplicemente, perpetuerebbe nell’inerzia in assenza di un interesse alla repressione sanzionatoria della violazione.

Tali conclusioni ripercuotono le loro conseguenze anche in tema di prescrizione perché l’azione di garanzia potrà esser proposta proprio a partire dal momento in cui viene appurata l’esistenza del vincolo, dell’onere ovvero del diritto del terzo.

L’assunto è stato confermato dalla sentenza n. 23818/2012, con la quale i Giudici di Legittimità hanno affermato che il diritto dell’acquirente “resta soggetto ai correlativi termini di prescrizione con decorso non dalla conclusione del contratto bensì dal passaggio in giudicato della sentenza definitiva sull'evizione o sulla sussistenza della minore garanzia del bene venduto (Cass. 6 dicembre 1984, n. 6402; Cass. 8 aprile 1977, n. 1346; Cass. 23 ottobre 1975, n. 3504; Cass. 2 agosto 1975, n. 2947; Cass. 26 novembre 1973, n. 3196; Cass. 7 settembre 1970., n. 1240)”.

Pertanto, si ritiene che, nel caso di violazione delle distanze imposte dal DM 1444/68, la garanzia potrà essere fatta valere solo se l’Autorità amministrativa emette provvedimento sanzionatorio, momento dal quale decorre il termine di prescrizione decennale: Caio può ancora agire nei confronti del venditore Tizio.

Marco chiede
giovedì 22/05/2014 - Lazio
“Ho stipulato un preliminare di vendita per un appartamento in una villa, in corso di ristrutturazione che non prevedeva ampliamenti. A ristrutturazione avvenuta e dopo avermi concesso il possesso materiale dell'immobile (nel quale abito), ho scoperto che il proprietario (venditore) sta pianificando di presentare un piano casa sottraendo dall'immobile in cui vivo (oggetto di compravendita) la quota del 20% prevista per un eventuale ampliamento, per destinarla ad un altro appartamento della villa (sempre di sua proprietà) che deve essere ampliato e cambiato di destinazione d'uso. In questo modo io saró privato della possibilità di ampliare in futuro. Detto ciò, tenuto conto che nel preliminare non si fa alcun riferimento a questo, che lo stesso è stato effettuato nello stato di fatto e di diritto in cui l'appartamento si trovava all'atto della stipula, vorrei sapere se ciò che sta facendo il proprietario è legittimo e se ci sono gli estremi per chiedere un abbassamento del prezzo concordato o per addirittura risolvere il contratto. Se si visto cha ancora la cosa non è stata fatta, lo devo avvertire?”
Consulenza legale i 22/05/2014
L’utilizzo della volumetria rinveniente da un fondo per realizzare nuove costruzioni su un diverso fondo è possibile (qualora tra i fondi interessati, aventi una medesima destinazione urbanistica, sussista una “significativa vicinanza”) e costituisce un istituto atipico, ma ormai entrato nella prassi comune con il nome di "asservimento".

La volumetria, sulla cui natura il dibattito in dottrina e giurisprudenza è molto vivace e non ancora giunto ad una definizione univoca, si può vedere come una facoltà del diritto di proprietà, suscettibile di formare una situazione giuridica soggettiva autonoma che può essere ceduta anche a terzi. Con l'"asservimento" di un fondo ad un altro, di fatto vi è una volontaria rinuncia alle possibilità edificatorie di un lotto in favore di un altro.
Questo diritto edificatorio costituirebbe una facoltà di godimento del bene in proprietà, e per questo risulterebbe economicamente valutabile.

Nel caso di specie si può prescindere dal dibattito sopra citato circa natura e modalità operative del trasferimento di volumetria (vi è chi sostiene che si tratti di un diritto di servitù o di superficie - quindi di un diritto reale - e chi propende al contrario per la tesi della mera efficacia obbligatoria). Brevemente, si ricorda solo che, sebbene non si tratti di argomento risolutivo per dirimere la controversa questione, l' art. 5, comma 3, del D.L. 70/2011 (c.d. D.L. Sviluppo) ha inserito, all'art. 2643, primo comma, c.c., il n. 2 bis, che prevede la trascrizione dei "contratti che trasferiscono i diritti edificatori comunque denominati nelle normative regionali e nei conseguenti strumenti di pianificazione territoriale, nonché nelle convenzioni urbanistiche ad essi relative".
In ogni caso, se la volumetria "passa" da un immobile ad un altro appartenente allo stesso proprietario, non c'è alcun negozio giuridico, bensì una mera "concentrazione di volumetria", che dovrà essere oggetto di un provvedimento amministrativo.

Importante è invece considerare che il diritto edificatorio, quale facoltà del proprietario, fa naturalmente parte del diritto di piena proprietà che si va a cedere con il contratto di compravendita.
Sia che lo si consideri bene immateriale, sia che lo si ritenga un autonomo diritto reale (servitù, superficie, ...), non si può negare che il diritto edificatorio sia percepito nella società come un valore economico.
Si può quindi giungere a sostenere che il vincolo di inedificabilità assoluta o parziale, discendente dal trasferimento di volumetria da un immobile ad un altro, costituisca un onere gravante sulla proprietà e che quindi il terzo acquirente sia legittimato a chiedere la riduzione del prezzo o addirittura la risoluzione del contratto, laddove il venditore non abbia dichiarato l'esistenza della rinuncia al diritto di ampliamento o comunque l'acquirente non ne sia a conoscenza.
Ciò, sulla base della norma prevista dall'art. 1489 del c.c., che tutela l'acquirente nei casi meno gravi rispetto a quello di evizione (cioè di definitiva perdita della proprietà) sancendo che questi abbia diritto alternativamente alla riduzione del prezzo o alla risoluzione del contratto in presenza di oneri sul bene non dichiarati dal venditore ("Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'articolo 1480").
La norma si applica per analogia anche al contratto preliminare di vendita (Cass. n. 19812/2004).

Nel caso in esame, pertanto, se il promittente venditore riuscisse ad ottenere il permesso per la concentrazione di volumetria ad insaputa del promissario acquirente, questi avrebbe diritto a chiedere una sentenza che dichiari la risoluzione del contratto preliminare oppure la congrua riduzione del prezzo pattuito.
Poiché sembra che il futuro venditore non abbia ancora attuato il suo intento, sarà bene sottolineargli che la sua condotta potrebbe essere molto svantaggiosa se attuata senza la collaborazione del promissario acquirente: questi potrà, se interessato all'esecuzione del preliminare, chiedere in via conciliativa una riduzione del prezzo dell'immobile oggetto del preliminare, in cambio del consenso a rinunciare al diritto edificatorio.
Qualora il promittente venditore non intenda giungere ad un accordo, l'unica via possibile per ottenere tutela delle proprie ragioni sarà quella giudiziale.

Testi per approfondire questo articolo

  • Rent to buy, leasing immobiliare e vendita con riserva della proprietà. Profili civilistici, processuali e tributari

    Editore: Giappichelli
    Data di pubblicazione: gennaio 2017
    Prezzo: 20,00 -10% 18,00 €
    I saggi raccolti in questo volume esaminano da una prospettiva multidisciplinare alcune figure contrattuali, che consentono ad una parte di acquisire il godimento di un bene immobile prima del pagamento integrale del prezzo, rinviando a tale momento il trasferimento della proprietà, a garanzia del creditore. Accanto alle nuove fattispecie dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione (ed. rent to buy) vengono in considerazione il leasing e la vendita con riserva... (continua)