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Articolo 1131 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n.262)

Rappresentanza

Dispositivo dell'art. 1131 Codice civile

Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130 (1) o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza (2) dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio [1117]; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto (3).
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.
L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato [1129] ed è tenuto al risarcimento dei danni [64 disp. att.].

Note

(1) La legge 220/2012 ha modificato l'articolo in commento solo per sostituire la parola
“precedente” con le parole “all’articolo 1130”, visto che il riferimento all'articolo precedente, nel rinnovato assetto normativo, sarebbe stato al nuovo art. 1130 bis.
(2) L'amministratore ha la rappresentanza processuale del condominio, anche se si deve escludere che l'ente abbia personalità giuridica.
Nella rappresentanza processuale attiva, i poteri dell'amministratore conoscono gli stessi limiti posti ai suoi poteri di carattere sostanziale: rispettando questi, egli può agire in giudizio indipendentemente da una delibera assembleare ad hoc.
Quella passiva è, invece, più ampia, in quanto concerne tutte le controversie relative ai beni comuni anche quelle reali.
(3) Le notifiche al condominio vanno effettuate all'amministratore presso il suo domicilio privato o presso lo stabile condominiale, se ivi esistono locali destinati alla gestione del condominio.

Ratio Legis

La disposizione prevede che, nell'ambito dei poteri attribuiti all'amministratore, egli rappresenta i condomini, e può stare in giudizio per loro conto, contro terzi, così come contro alcuni dei condomini per conto di tutti gli altri.
L'istituto in oggetto comprende, dunque, anche la rappresentanza processuale sia attiva che passiva.
Esso va, peraltro, distinto dalla rappresentanza volontaria, dal momento che è la legge a stabilire quali siano le attribuzioni degli amministratori; tale rappresentanza non va, poi, confusa con quella organica, e ciò sulla considerazione per cui all'amministratore fa capo la rappresentanza dei singoli condomini e non del condominio.
L'istituto in oggetto deve essere, semmai, considerato alla stregua di un ufficio di diritto privato, in ordine al quale si può, altresì, prevedere un corrispettivo per il suo esercizio.

Spiegazione dell'art. 1131 Codice civile

Potere di rappresentanza attiva e passiva dell'amministratore

Per lo svolgimento della sua funzione l'amministratore ha ex lege la rappresentanza dei partecipanti alla comunione, e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.

La rappresentanza è non solo attiva, ma anche passiva, poichè egli può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio.

Nell'ambito delle parti comuni, alle quali è limitata la funzione dell'amministratore, il potere di rappresentanza, attiva e passiva, non soffre limiti: tutte le azioni di cognizione, sia di carattere reale che obbligatorio, possono essere intentate da lui o contro di lui nel nome. Né diversamente è previsto per i provvedimenti in genere dell'Autorità amministrativa, che riguardino le parti comuni dell'edificio. Fuori dal loro ambito l'amministratore, come tale, non ha alcun potere di rappresentanza.

Tuttavia col terzo comma dell'articolo gli si fa obbligo di dare senza indugio notizia all'assemblea dei condomini di citazioni ed ordinanze esorbitanti il contenuto delle sue attribuzioni. Con interpretazione estensiva tale obbligo deve intendersi riferito a tutti gli atti che possono interessare i proprietari dell'edificio per ragione di questo.

La violazione di tale obbligo è considerata una mancanza cosi grave che il legislatore ha per essa, in modo espresso, e naturalmente non per essa in modo esclusivo, previsto la possibilità della revoca e l'obbligo del risarcimento dei danni.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

531 Nell'art. 1128 del c.c., che regola il caso di perimento totale o parziale dell'edificio, è riprodotto con lievi varianti l'art. 15 del R. decreto-legge 15 gennaio 1934. In forma più sintetica che negli articoli 17 e 18 del menzionato decreto-legge sono determinate (art. 1130 del c.c.) le attribuzioni dell'amministratore. Esse riguardano precisamente: l'esecuzione delle deliberazioni dell'assemblea e l'osservanza del regolamento di comunione; la disciplina dell'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune; la riscossione dei contributi e l'erogazione delle spese per la manutenzione ordinaria delle parti comuni e per i servizi suddetti; il compimento degli atti conservativi dei diritti relativi alle parti comuni dell'edificio. Integrando la norma dell'art. 16, secondo comma, del R. decreto-legge 15 gennaio 1934 sulla obbligatorietà della nomina di un amministratore quando il numero dei condomini è superiore a quattro, ho demandato all'autorità giudiziaria tale nomina, su ricorso di uno o più condomini, se non provvede l'assemblea (art. 1129 del c.c., primo comma). Ho poi regolato casi in cui l'amministratore, su ricorso di ciascun condomino, può essere revocato dall'autorità giudiziaria. La revoca può essere pronunciata: se per due anni l'amministratore non ha reso conto della sua gestione; se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità; se, essendogli stato notificato un atto o provvedimento che esorbita dalle sue attribuzioni, non ne abbia dato senza indugio notizia all'assemblea dei condomini (art. 1129, terzo comma). Nel riprodurre le disposizioni dell'art. 20 del R. decreto-legge 15 gennaio 1934 circa la rappresentanza dei condomini, ho sostituito alla formula del secondo comma una formula che amplia l'ambito della rappresentanza conferita all'amministratore nelle liti promosse contro i partecipanti (art. 1131 del c.c., secondo comma). La rappresentanza passiva è infatti estesa a qualunque azione proposta contro i condomini, e pertanto anche alle azioni di carattere reale, purché si riferiscano alle parti comuni dell'edificio. Ho mantenuto (art. 1132 del c.c., primo comma) la disposizione dell'art. 21 del decreto-legge su indicato, che consente ai condomini dissenzienti, nelle deliberazioni relative alle liti, di separare la propria responsabilità ín ordine alle conseguenze delle liti stesse per il caso di soccombenza; ma, poiché la separazione di responsabilità non opera nei rapporti esterni, ma soltanto nei rapporti interni, ho riconosciuto al condomino che ha separato la propria responsabilità, il diritto di rivalsa per tutto ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa nel giudizio (art. 1132, secondo comma). Può darsi però che l'esito della lite sia favorevole al condominio e il condomino dissenziente ne tragga vantaggio; in tal caso, se non è possibile ripetere dalla parte soccombente le spese del giudizio, è giusto che egli concorra in queste nei limiti del vantaggio che gli deriva, poiché altrimenti il vantaggio sarebbe da lui realizzato ad esclusivo carico degli altri partecipanti alla comunione (stesso articolo, terzo comma). Ho conservato (art. 1133 del c.c.) la facoltà del condomino, ammessa dall'art. 19 del decreto medesimo, di ricorrere all'assemblea contro i provvedimenti dell'amministratore, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria contro le deliberazioni dell'assemblea nei casi in cui l'impugnativa è ammessa. Ho infine circoscritto, al fine d'impedire dannose interferenze nell'amministrazione, il diritto di rimborso delle spese che il condomino abbia fatte per le cose comuni senza l'autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, riconoscendo tale diritto nel solo caso che la spesa abbia carattere di urgenza (art. 1134 del c.c.).

Massime relative all'art. 1131 Codice civile

Cass. n. 20557/2014

In tema di risarcimento danni per l'esecuzione di lavori su parti comuni di un edificio condominiale, poiché il condominio è un ente di gestione privo di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, il condòmino che ritenga di essere stato danneggiato da un'omessa vigilanza da parte del condominio nell'esecuzione dei lavori dovrà rivolgere la propria pretesa risarcitoria nei confronti dell'amministratore, in qualità di rappresentante del condominio, il quale, a sua volta, valuterà se agire in rivalsa contro l'amministratore stesso.

Cass. n. 18168/2014

In materia di condominio di edifici, la legittimazione passiva nel giudizio avente ad oggetto il risarcimento dei danni derivanti dal cedimento di strutture condominiali spetta al condominio, in persona dell'amministratore quale rappresentante di tutti i condomini obbligati - e non già al singolo condomino che può essere chiamato in giudizio a titolo personale soltanto ove frapponga impedimenti all'esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino, ovvero allorché i danni derivino da difetto di conservazione o di manutenzione a lui imputabili in via esclusiva -, poiché la responsabilità delineata dall'art. 2053 cod. civ. si fonda sulla proprietà del bene, la cui rovina è cagione del danno, e va imputata a chi abbia la possibilità di ovviare ad un vizio di costruzione o di provvedere alla manutenzione del bene, ossia - per le strutture condominiali - al condominio.

Cass. n. 3636/2014

Il condominio si pone, verso i terzi, come soggetto di gestione dei diritti e degli obblighi dei condomini, attinenti alle parti comuni, sicché l'amministratore è rappresentante necessario della collettività dei partecipanti, sia quale assuntore degli obblighi per la conservazione delle cose comuni, sia quale referente dei relativi pagamenti. Ne consegue che non è idoneo ad estinguere il debito "pro quota" il pagamento eseguito dal condomino direttamente a mani del creditore del condominio, se tale creditore non è munito di titolo esecutivo verso lo stesso singolo partecipante.

Cass. n. 1451/2014

In tema di condominio negli edifici, l'amministratore può resistere all'impugnazione della delibera assembleare e può gravare la relativa decisione del giudice, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell'assemblea, giacché l'esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientra fra le attribuzioni proprie dello stesso.

Cass. n. 28141/2013

In tema di condominio negli edifici, la legittimazione passiva dell'amministratore, prevista dall'art. 1131, secondo comma, cod. civ., ha portata generale, in quanto estesa ad ogni interesse condominiale, e sussiste, pertanto, anche con riguardo alla domanda, proposta da un condomino o da un terzo, di accertamento della proprietà esclusiva di un bene, senza che sia necessaria la partecipazione al giudizio di tutti i condomini.

Cass. n. 21826/2013

In tema di condominio negli edifici, la proposizione di una domanda diretta non alla difesa della proprietà comune, ma alla sua estensione mediante declaratoria di appartenenza al condominio di un'area adiacente al fabbricato condominiale, siccome acquistata per usucapione, implicando non solo l'accrescimento del diritto di comproprietà, ma anche la proporzionale assunzione degli obblighi e degli oneri ad esso correlati, esorbita dai poteri deliberativi dell'assemblea e dai poteri di rappresentanza dell'amministratore, il quale può esercitare la relativa azione solo in virtù di un mandato speciale rilasciato da ciascun condomino .

Cass. n. 19558/2013

Nell'ipotesi del supercondominio, la legittimazione degli amministratori di ciascun condominio per gli atti conservativi, riconosciuta dagli artt. 1130 e 1131 c.c., si riflette, sul piano processuale, nella facoltà di richiedere le necessarie misure cautelari soltanto per i beni comuni all'edificio rispettivamente amministrato, non anche per quelli facenti parte del supercondominio, che, quale accorpamento di due o più singoli condominii per la gestione di beni comuni, deve essere gestito attraverso le decisioni dei propri organi, e, cioè, l'assemblea composta dai proprietari degli appartamenti che concorrono a formarlo e l'amministratore del supercondominio.

Cass. n. 14589/2011

L'amministratore di condominio cessato dalla carica conserva una limitata legittimazione passiva a resistere alle pretese fatte valere nei confronti dell'ente di gestione, in forza di una "prorogatio" dei poteri che si esaurisce con la nomina del nuovo amministratore. Pertanto, successivamente a tale evento, l'amministratore cessato e sostituito non ha l'obbligo né il potere di costituirsi in giudizio per difetto dell'interes­se a contraddire, permanendo a suo carico solo l'obbligo di dare notizia al nuovo amministrato­re delle pretese azionate in giudizio, mediante comunicazione dell'atto notificato, attesa la con­servazione di un dovere di diligenza, anche dopo l'estinzione del mandato, in relazione ai fatti verificatisi nell'epoca di operatività del mandato stesso o comunque ad esso collegabili.

Cass. n. 2179/2011

Deve essere dichiarata l'inammissibilità del ricorso per cassazione proposto dall'amministra­tore del condominio, senza la preventiva autoriz­zazione assembleare, eventualmente richiesta an­che in via di ratifica del suo operato, in ordine ad una controversia riguardante i crediti contestati del precedente amministratore revocato, in quan­to non rientrante tra quelle per le quali l'organo amministrativo è autonomamente legittimato ad agire ai sensi degli artt. 1130 e 1131, primo comma, c.c. Né può essere concesso il termine per la regolarizzazione ai sensi dell'art. 182 c.p.c., ove, come nella specie, l'udienza di discussione, in precedenza fissata, sia stata differita proprio sul rilievo della pendenza della questione dei poteri dell'amministratore all'esame delle Sezioni Unite della Corte di cassazione e la decisione di quest'ultima sia intervenuta ben prima della nuo­va udienza.

Cass. n. 22886/2010

Ai sensi dell'art.1131 secondo comma c.c., la legittimazione passiva dell'amministratore del condominio a resistere in giudizio, esclusiva o concorrente con quella dei condomini, non incontra limiti e sussiste anche in ordine alle azioni di natura reale relative alle parti comuni dell'edificio, promosse contro il condominio da terzi o anche dal singolo condomino; in tal caso, l'amministratore ha il solo obbligo, di mera rilevanza interna e non incidente sui suoi poteri rappresentativi processuali, di riferire all'assem­blea, con la conseguenza che la sua presenza in giudizio esclude la necessità del litisconsorzio nei confronti di tutti i condomini.

Cass. sez. un. n. 18331/2010

L'amministratore del condominio, potendo essere convenuto nei giudizi relativi alle parti comuni ma essendo tenuto a dare senza indugio notizia all'Assemblea della citazione e del prov­vedimento che esorbiti dai suoi poteri, ai sensi dell'art. 1131, secondo e terzo comma, c.c., può costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea, ma deve, in tale ipotesi, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell'assemblea stessa, per evitare la pronuncia di inammissibilità dell'atto di costituzione ovvero di impugnazione.

Cass. n. 12622/2010

Nel giudizio di opposizione a decreto in­giuntivo, l'opponente ha la posizione processuale del convenuto; pertanto l'amministratore di con­dominio che proceda a tale opposizione non ha la necessità di essere autorizzato dall'assemblea condominiale, ai sensi dell'art. 1131, secondo comma, c.c.

Cass. n. 2584/2010

La delibera condominiale con la quale si autorizza l'amministratore a promuovere un giudizio vale per tutti i gradi del giudizio stesso e conferisce quindi, implicitamente, la facoltà di proporre ogni genere di impugnazione, com­preso il ricorso per cassazione. (In applicazione del principio, la S.C. ha ritenuto regolarmente conferito il mandato al difensore, ai fini del ricor­so per cassazione, da parte di un amministratore di condominio, la cui legittimazione processuale non era stata mai contestata nei gradi di merito).

Cass. n. 4245/2009

Nel caso di contratto di assicurazione sti­pulato dal condominio, in persona dell'ammini­stratore, la circostanza che il condominio sia ente di gestione, privo di personalità giuridica, non comporta che ciascun condomino possa agire, nel proprio interesse, nei confronti dell'assicuratore, spettando all'amministratore la rappresentanza del condominio contraente della polizza nell'in­teresse di tutti i condomini.

Cass. n. 1460/2008

La rappresentanza attribuita all'ammini­stratore del condominio dall'art. 1131, secondo comma, c.c., rispetto a qualunque azione concer­nente le parti comuni dell'edificio, non si estende all'azione di scioglimento del condominio prevista dagli artt. 61 e 62 att. c.c.; questa, avendo ad og­getto la modificazione di un diritto reale, si svolge in un giudizio al quale debbono partecipare tutti i soggetti che per le rispettive quote ne sono titola­ri, ossia i condomini del precedente condominio complesso.

Cass. n. 26689/2006

Il conferimento da parte dell'assemblea condominiale all'amministratore del condominio del potere di stare in giudizio in una controversia non nentrante tra quelle che può autonomamen­te proporre ai sensi del primo comma dell'art. 1131 c.c. può sopravvenire utilmente, con effetto sanante, dopo la proposizione dell'azione.

Cass. n. 26681/2006

In tema di condominio negli edifici, la legittimazione passiva dell'amministratore sulle cause concernenti le parti comuni sussiste anche nei confronti della domanda, proposta in via riconvenzionale, con cui un condomino chiede di essere dichiarato proprietario esclusivo di un bene che, in base all'art. 1117 c.c., dovrebbe conside­rarsi di proprietà comune.

Cass. n. 16228/2006

Ai sensi dell'art. 1131, secondo comma, c.c., l'amministratore del condominio è passivamente legittimato a stare in giudizio nella controversia promossa dal singolo condomino per l'annulla­mento di una delibera assembleare di attribuzio­ne dei posti auto su uno spazio comune, senza necessità che, al relativo giudizio, partecipino i condomini, i quali hanno soltanto la facoltà di intervenire.

Cass. n. 12397/2006

In tema di azioni a difesa della proprietà, con riferimento alle parti comuni del fabbricato, il proprietario esclusivo di una porzione di un edifico abitativo, quale comproprietario delle parti dell'edificio con destinazione necessaria al­l'uso comune, è abilitato, in forza di trascrizione del suo titolo esclusivo di proprietà, ad agire nei confronti del terzo per ottenere la rimessione in pristino della violazione o manomissione di tali parti comuni.

Cass. n. 9206/2005

In tema di controversie condominiali, la le­gittimazione dell'amministratore del condominio dal lato passivo ai sensi dell'art. 1131, secondo comma, c.c. non incontra limiti e sussiste, anche in ordine all'interposizione d'ogni mezzo di gra­vame che si renda eventualmente necessario, in relazione ad ogni tipo d'azione, anche reale o possessoria, promossa nei confronti del condominio da terzi o da un singolo condòmino (trovando in tanto ragione nell'esigenza di facilitare l'evocazione in giudizio del condominio, quale ente di ge­stione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condòmini) in ordine alle parti comuni dello stabile condominiale, tali dovendo estensivamente ritenersi anche quelle esterne, purchè adibite all'uso comune di tutti i condò­mini. Ne consegue che, in presenza di domanda di condanna all'eliminazione d'opere (nel caso, varco nel muro di cinta condominiale aperto per consentire ai condòmini l'esercizio del passaggio sulla strada di proprietà dei confinanti), ai fini della pregiudiziale decisione concernente la nega­toria servitutis non è necessaria l'integrazione del contraddittorio, dalla legge non richiesta per tale tipo di pronunzia, che bene è pertanto resa nei confronti del condominio rappresentato dall'am­ministratore, dovendo in tal caso essere essa inte­sa quale utilitas afferente all'intero edificio condo­miniale e non già alle singole proprietà esclusive dei condòmini. Ne consegue altresì che, poichè l'esistenza di un organo rappresentativo unitario dell'ente, quale l'amministratore, non priva i sin­goli condòmini della facoltà di agire in giudizio a difesa dei diritti esclusivi e connessi inerenti l'edificio condominiale, ciascun condòmino è d'altro canto legittimato ad impugnare personalmente, anche mediante ricorso per cassazione, la sentenza sfavorevole emessa nei confronti della collettività condominiale. (In applicazione del suindicati principi, nel cassare la sentenza della corte di merito che, in presenza d'impugnazione della sola pronunzia sulla negatoria servitutis e a prescindere quindi dal merito, aveva disposto l'integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condòmini, la Corte Cass. ha affermato che la partecipazione di questi ultimi, concorrente con quella dell'amministratore, si rende semmai necessaria nella diversa ipotesi di pronunzia emessa sia sulla questione pregiudiziale d'accer­tamento dell'inesistenza della servitù evocata con la proposizione della negatoria servitutis che sul merito domanda di rimozione dell'opera sulla cosa comune integrante la servitù in presenza di proposizione congiunta di entrambe le questioni).

Cass. n. 8570/2005

La legittimazione ad agire dell'amministra­tore del condominio in caso di pretese concernenti l'esistenza, il contenuto o l'estensione dei diritti spettanti ai singoli condomini in virtú degli atti di acquisto delle singole proprietà (diritti che re­stano nell'esclusiva disponibilità dei titolari) può trovare fondamento soltanto nel mandato da cia­scuno di questi ultimi al medesimo conferito, e non già, ad eccezione dell' equivalente ipotesi di unanime positiva deliberazione di tutti i condo­mini, nel meccanismo deliberativo dell'assemblea condominiale, che vale ad attribuire, nei limiti di legge e di regolamento, la mera legittimazio­ne processuale ex art. 77 c.p.c., presupponente peraltro quella sostanziale. Ne consegue che, in assenza del potere rappresentativo in capo all'am­ministratore in relazione all'azione contrattuale esercitata, la mancata costituzione del rapporto processuale per difetto della legittimazione pro­cessuale inscindibilmente connessa al potere rap­presentativo sostanziale mancante (vizio a tale stregua rilevabile anche d'ufficio, pure in sede di legittimità) comporta la nullità della procura alle liti, di tutti gli atti compiuti, e della sentenza impugnata.

Cass. n. 8286/2005

Spetta all'amministratore del condominio in via esclusiva la legittimazione passiva a resi­stere nei giudizi promossi dai condomini per l'annullamento delle delibere assembleari, con la conseguenza che in tali casi egli non necessita di alcuna autorizzazione dell'assemblea per propor­re le impugnazioni nel caso di soccombenza del condominio.

Cass. n. 8139/2004

Ai sensi dell'art. 1131 c.c., l'amministratore condominiale è passivamente legittimato a stare in giudizio in tutte le controversie che abbiano ad oggetto i servizi e i beni comuni (quale quella avente ad oggetto la pretesa illegittimità dell'av­venuta soppressione del servizio di portierato), controversie rispetto alle quali sono legittimati ad intervenire anche i singoli condomini.

Cass. n. 3257/2004

Il condominio di edifici si costituisce ipso iure nel momento in cui si realizza il fraziona­mento dell'edificio da parte dell'unico originario proprietario pro indiviso, con la vendita in pro­prietà esclusiva, ad uno o più soggetti diversi, di piani o porzioni di piano; da quel momento in poi sussiste la legittimazione attiva del condominio, e per esso del suo amministratore, in tutte le controversie che abbiano ad oggetto la rivendica di parti comuni.

Cass. n. 15794/2002

Il condominio può essere citato in giudizio per qualsiasi azione che abbia come oggetto parti comuni, anche se si tratti di quelle per le quali tale natura sia stata attribuita dal regolamento, comprese le azioni reali promosse perché sia di­chiarata la comproprietà di una o più cose, la cui titolarità, in base ai titoli di acquisto, risulti di alcuni soltanto dei proprietari degli appartamen­ti dell'edificio.

Cass. n. 7119/2002

Il condominio è un ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi compo­nenti, onde il singolo condomino deve sempre considerarsi parte della controversia tra il con­dominio e altri soggetti, anche se rappresentato ex mandato dell'amministratore. (Nella specie, in una controversia tra un condominio ed un sogget­to che asseriva di aver svolto attività di portiere, la S.C. ha ritenuto, ai fini della competenza terri­toriale ex art. 30 bis c.p.c., «parte» nel processo un giudice condomino del suddetto condominio).

Cass. n. 65/2002

Ai sensi dell'art. 1131 c.c. il terzo che vuol far valere in giudizio un diritto nei confronti del condominio ha l'onere di chiamare in giudizio colui che ne ha la rappresentanza sostanziale e secondo la delibera dell'assemblea dei condomi­ni, e pertanto non può tener conto di risultanze derivanti da documenti diversi dal relativo ver­bale: ciò in quanto il principio dell'apparenza del diritto è inapplicabile alla rappresentanza nel processo, essendo in quest'ultimo escluso sia il mandato tacito, sia l'utile gestione. Ne deriva che la notifica di un atto processuale ad un soggetto che non sia stato nominato amministratotre del condominio, è giuridicamente inesistente, mancando il presupposto della sua legittimazione processuale

Cass. n. 13164/2001

In tema di condominio di edifici, colui che agisce in giudizio in nome del condominio deve dare la prova, in caso di contestazione, della veste di amministratore e, quando la causa esorbita dai limiti di attribuzione stabiliti dall'art. 1130 c.c., di essere autorizzato a promuovere l'azione contro i singoli condomini o terzi. Tale onere pro­batorio è da ritenersi assolto con la produzione della delibera dell'assemblea condominiale dalla quale risulti che egli è l'amministratore e che gli è stato conferito mandato a promuovere l'azione giudiziaria, mentre in caso di mancata conte­stazione, la persona fisica costituita in giudizio che rilasci il mandato al difensore nella qualità di legale rappresentante dell'ente di gestione, non ha l'onere di dimostrare tale veste.

Cass. n. 7130/2001

Essendo il condominio un ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti, l'esistenza dell'organo rappresenta­tivo unitario (l'amministratore) non priva i singo­li condomini del potere di agire a difesa dei diritti connessi alla detta partecipazione, né quindi del potere di intervenire nei giudizi, in cui tale difesa sia stata assunta dall'organo di rappresentanza unitaria, ovvero di avvalersi dei relativi mezzi di impugnazione ove non proposti da quest'ultimo.

Cass. n. 852/2000

L'amministratore del condominio è legittimato, senza necessità della partecipazione al giudizio dei condomini, a resistere alla domanda concernente la legittimità dei distacchi dall'impianto comune centralizzato di riscaldamento, effettuati dai singoli condomini a seguito della deliberazione assembleare autorizzativa.

Cass. n. 651/2000

In tema di condominio negli edifici, con riguardo alle controversie attinenti a cose, impianti o servizi appartenenti, per legge o per ti­tolo, soltanto ad alcuni dei proprietari dei piani o degli appartamenti siti nell'edificio (cosiddetto «condominio parziale»), non sussiste difetto di legittimazione passiva in capo all'amministrato­re dell'intero condominio, quale unico soggetto fornito, ai sensi dell'art. 1131 c.c., di rappresen­tanza processuale in ordine a qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio (salva, eventualmente, la restrizione degli effetti della sentenza, nell'ambito dei rapporti interni, ai soli condomini interessati).

Cass. n. 13504/1999

Il nuovo amministratore di un condominio è legittimato ad agire nei confronti del preceden­te per la restituzione dei documenti occorrenti all'esercizio della gestione condominiale senza necessità di essere autorizzato con delibera as­sembleare perché la legittimazione attiva proces­suale, conferita dall'art. 1130 c.c. per lo svolgi­mento delle attribuzioni ivi previste — esecuzione delle delibere dell'assemblea, cura dell'osservanza del regolamento di condominio, amministrazione delle cose, degli impianti, dei servizi comuni, conservazione e manutenzione di essi, disciplina del loro uso e riscossione dei contributi — com­prende quella prioritaria ed indispensabile per l'espletamento dei singoli momenti gestori, tra cui il recupero della documentazione relativa alla gestione precedente.

L'amministratore di un condominio, per conferire la procura al difensore al fine di agire poi in giudizio nell'ambito delle attribuzioni previste dall'art. 1130 c.c., non ha bisogno dell'au­torizzazione dell'assemblea dei condomini con la conseguenza che un'eventuale delibera sul punto, avendo il significato di mero assenso alla scelta effettuata dall'amministratore, non necessita, per la validità della procura stessa, che sia adottata dalla maggioranza dei condomini.

Cass. n. 4845/1999

L'art. 1131, secondo comma c.c. prevede la legittimazione passiva dell'amministratore in ordine ad ogni lite che riguardi le parti comuni dell'edificio. Consegue che con riferimento alla domanda con la quale un condomino chiede che venga accertata la proprietà esclusiva di parte del sottotetto, quale proiezione verso l'alto del pro­prio appartamento, viene meno la legittimazione passiva dell'amministratore, dovendo la causa, riguardante l'estensione del diritto dei singoli condomini in dipendenza dei rispettivi acquisti, svolgersi nei confronti di tutti i condomini.

Cass. n. 9378/1997

L'amministratore del condominio è legit­timato senza la necessità di una specifica autorizzazione assembleare ad agire in giudizio nei confronti dei singoli condomini e di terzi al fine di: a) eseguire le deliberazioni dell'assemblea del condominio; b) disciplinare l'uso delle cose comuni così da assicurarne il godimento a tutti i condomini; c) riscuotere dai condomini i con­tributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea; d) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edifi­cio. Quando la controversia esorbita dai limiti indicati e riguarda obblighi esclusivi dei singoli condomini la rappresentanza ope legis è esclusa.

Cass. n. 8246/1997

La legittimazione ad agire dell'ammini­stratore del condominio nel caso di azioni reali
concernenti l'esistenza, il contenuto o l'estensio­ne dei diritti spettanti ai singoli condomini in virtù dei rispettivi acquisti — diritti che restano nell'esclusiva disponibilità dei titolari — può tro­vare fondamento soltanto nel mandato conferito all'amministratore da ciascuno dei partecipanti e non nel meccanismo deliberativo dell'assem­blea condominiale, ad eccezione delle equivalenti ipotesi di una unanime positiva deliberazione di tutti i condomini. (Fattispecie di domanda ri­convenzionale di accertamento dell'acquisto per usucapione da parte del condominio di un bene rivendicato da un terzo).

Cass. n. 826/1997

La peculiare natura del condominio, ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi componenti, i quali devono intendersi rappresentati ex mandato dall'amministratore, comporta che l'iniziativa giudiziaria di quest'ul­timo a tutela di un diritto comune dei condomini non priva i medesimi del potere di agire perso­nalmente a difesa di quel diritto nell'esercizio di una forma di rappresentanza reciproca atta ad at­tribuire a ciascuno una legittimazione sostitutiva scaturente dal fatto che ogni singolo condomino non può tutelare il proprio diritto senza neces­sariamente e contemporaneamente difendere i diritti degli altri condomini. Pertanto il condo­mino che interviene personalmente nel processo promosso dall'amministratore per far valere i di­ritti della collettività condominiale non è un terzo che si intromette in una vertenza fra estranei ma è una delle parti originarie determinatasi a far vale­re direttamente le proprie ragioni, sicché, ove tale intervento sia stato spiegato in grado di appello, non possono trovare applicazione i principi pro­pri dell'intervento dei terzi in quel grado fissati nell'art. 344 c.p.c.

Cass. n. 1460/1995

L'obbligo di comunicazione imposto all'am­ministratore del condominio dal terzo comma dell'art. 1131 c.c., rilevante solo all'interno del rapporto tra la collettività dei condomini e l'am­ministratore stesso, come non incide sulla de­ducibilità e rilevabilità d'ufficio della carenza di legittimazione passiva del condominio convenuto in persona dell'amministratore con citazione il cui contenuto esorbita dalle funzioni di quest'ultimo, così non rileva ai fini della legittimazione attiva dell'amministratore, la quale, ai sensi del­l'art. 1130 e del primo comma dell'art. 1131 c.c., va verificata in base all'inclusione della tutela giurisdizionale richiesta nei limiti delle normali attribuzioni dell'amministratore quali stabilite dalla legge o dal regolamento di condominio, o alla sua eccedenza dai detti limiti, nel quale caso è necessaria l'autorizzazione dell'assemblea o il mandato espresso dei condomini. (Nella specie è stato ritenuto che, in difetto di delibera autorizza­tiva dell'assemblea, l'amministratore del condo­minio fosse carente di legittimazione a proporre un'azione reale a difesa di un diritto parziario su un fondo contiguo di proprietà di terzi, trattando­si di azione a finalità non meramente conservativa ed esulante dalle normali attribuzioni dell'ammi­nistratore).

Cass. n. 735/1995

L'amministratore del condominio, ai sensi dell'art. 1131 c.c., può essere convenuto in giudi­zio in rappresentanza dei condomini per qualun­que azione, anche di natura reale, concernente le parti comuni dell'edificio.

Cass. n. 2393/1994

Il principio per cui, essendo il condominio un ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti, l'esistenza dell'or­gano rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire a difesa di diritti connessi alla detta partecipazione, né quindi del potere d'intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall'ammini­stratore del condominio e di avvalersi dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunziata nei confronti dell'am­ministratore stesso, che vi abbia fatto acquiescenza, non trova applicazione con riguardo alle controversie aventi ad oggetto l'impugnazione di deliberazioni dell'assemblea condominiale che, come quelle relative alla gestione di un servizio comune (nella specie, l'ascensore), tendono a soddisfare esigenze soltanto collettive della gestione stessa, senza attinenza diretta all'interesse esclu­sivo di uno o più partecipanti, con la conseguenza che, in tali controversie, la legittimazione ad agire - e, quindi, anche ad impugnare - spetta in via esclusiva all'amministratore, la cui acquiescenza alla sentenza esclude la possibilità d'impugnazio­ne proposta dal singolo condomino.

Cass. n. 6697/1991

Il potere di rappresentanza dell'amministra­tore di condominio, derivando da disposizione di legge inderogabile (art. 1131 c.c.), non può subire limitazioni né per deliberazione dell'assemblea né per volontà dell'amministratore medesimo.

La mancanza di legittimazione processuale dell'amministratore di condominio, determinata dalla nullità della relativa delibera di autoriz­zazione, è sanata con effetto retroattivo da una seconda deliberazione di ratifica, validamente presa.

Cass. n. 11272/1990

Dal combinato disposto degli artt. 1130 e 1131 primo comma c.c. si evince che, al di fuori delle ipotesi di maggiori poteri attribuitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore può agire in giudizio senza che occorra una apposita autorizzazione solo nell'am­bito delle attribuzioni conferitegli dalla legge — e propriamente dall'art. 1130 — le quali concerno­no in generale l'amministrazione ordinaria e, per quanto attiene specificamente ai lavori e alle opere relative alle parti comuni dell'edificio condomi­niale, soltanto quelli rientranti nella cosiddetta manutenzione ordinaria. Ne consegue che la rap­presentanza processuale attiva del condominio, anche in assenza di una apposita deliberazione dell'assemblea dei condomini, per le controversie nascenti da un contratto di appalto non può farsi discendere dal solo fatto che l'amministratore ab­bia stipulato in nome e per conto del condominio il contratto cui la controversia si riferisce, anche se l'oggetto di esso ecceda le sue normali attribu­zioni come conferitegli dalla legge, ove non risulti che la stipulazione del contratto stesso sia stata autorizzata o comunque approvata mediante ra­tifica dall'assemblea dei condomini.

Cass. n. 8195/1990

L'attività processuale svolta dall'ammini­stratore di un condominio non investito di potere di esercitarla è sanata per effetto della ratifica co­stituita dall'appello proposto da tutti i condomini contro la sentenza sfavorevole pronunciata nei confronti dell'amministratore, ancorché lo stesso abbia agito come rappresentante del condominio e non dei singoli condomini, posto che l'ammini­stratore del condominio è il rappresentante di una collettività di persone fisiche individuate dal loro rapporto di proprietà con un determinato edificio sicché sussiste la contemplatio domini nei loro riguardi quali condomini ancorché non indi­cati.

Cass. n. 3646/1989

La rappresentanza in giudizio del condomi­nio spetta inderogabilmente a norma dell'art. 1131 c.c., all'amministratore nominato dall'assemblea dei condomini, nei limiti delle attribuzioni in­dicate dalla legge (art. 1130 c.c.) o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento o dall'assem­blea, restando in facoltà del singolo condomino di intervenire nella lite solo ad adiuvandum come portatore di un interesse proprio, e non come rap­presentante del condominio ancorché delegato dall'assemblea condominiale.

Cass. n. 145/1985

Il limite della legittimazione processuale passiva dell'amministratore del condominio (non­ché dei cosiddetti complessi residenziali ad esso assimilabili per la destinazione all'uso e servizio comune dei beni di edifici contigui), costituito, a norma dell'art. 1131 c.c., dall'inerenza delle azioni proposte alle parti comuni dell'edificio, deve esse­re inteso in senso estensivo, così da comprendere nel concetto di parti comuni tutte le parti mate­riali comunque destinate all'uso comune dei con­domini, anche se ubicate all'esterno dello stabile condominiale. Ne consegue che la legittimazione passiva ad processum dell'amministratore ricorre ogni qual volta sia in gioco l'interesse comune dei partecipanti alla comunione, cioè un interesse che costoro possono vantare solo in quanto tali, in antitesi con l'interesse individuale di un sin­golo condomino, ovvero di un terzo estraneo alla comunione.

Cass. n. 4623/1984

Poiché per la sussistenza della rappresen­tanza processuale occorre il conferimento di un mandato espresso rivestito della forma scritta, ove in un verbale di assemblea condominiale si conferisca all'amministratore l'espresso specifico mandato di stare in giudizio in nome e per conto di alcuni o di tutti i condomini per far valere nel loro rispettivo interesse una pretesa assegnata alla loro sfera giuridica dalle fattispecie negoziali di acquisto, il detto verbale in tanto può essere idoneo a conferire all'amministratore il potere di rappresentanza convenzionale nel processo di singoli condomini, solo in quanto esso sia stato sottoscritto individualmente da ciascun mandan­te.

Cass. n. 1495/1983

Il potere di rappresentanza spettante al­l'amministratore del condominio gli consente di impugnare le sentenze sfavorevoli, nei giudizi nei quali sia stato parte, poiché la legittimazione processuale, una volta riconosciuta, è valida per tutti i gradi di giudizio. È, pertanto, irrilevante l'eventuale tardività e irregolarità della delibera condominiale che autorizza l'amministratore a proporre il giudizio di appello, una volta che la delibera autorizzante lo stesso a dar luogo al giudizio di primo grado vale per tutti i successivi gradi del giudizio stesso.

Cass. n. 2091/1982

Il limite della legittimazione passiva dell'am­ministratore del condominio, costituito, a norma dell'art. 1131 c.c., dall'inerenza delle azioni pro­poste alle parti comuni dell'edificio, deve essere inteso in modo da ricomprendere nel concetto di parti comuni qualsiasi bene, anche se non condo­miniale, rispetto al quale venga in considerazione un interesse che i condomini vantino o ritengano di poter vantare in quanto tali. Ne consegue che ricorre la legittimazione passiva ad processum dell'amministratore rispetto all'azione di spoglio esperita da un terzo, in riferimento ad un terreno ubicato all'esterno dello stabile condominiale, a fronte dei lavori intrapresi dai condomini sullo stesso, in attuazione dell'interesse, a loro pros­simo e comune, alla sistemazione dell'area verde vicina a detto stabile.

Cass. n. 4807/1978

L'amministratore di un condominio conve­nuto in giudizio avente ad oggetto parti comuni dell'edificio può proporre una domanda riconven­zionale solo se munito di uno specifico mandato, non essendo sufficiente il potere, conferitogli dall'art. 1131 c.c., di resistere alla domanda della controparte. Infatti colui che agisce in riconven­zionale utilizza il processo iniziato contro di lui per far valere pretese proponibili anche in auto­nomo giudizio, così assumendo a tutti gli effetti la veste di attore.

Cass. n. 4132/1976

L'amministratore del condominio di edifi­cio, convenuto con azione concernente le parti comuni (nella specie actio negatoria servitutis), non è legittimato alla chiamata in garanzia di un terzo, ove tale chiamata trovi fondamento in rapporti contrattuali intervenuti fra il terzo medesimo ed i singoli condomini (nella specie, i contratti di vendita degli appartamenti dell'edifi­cio), e, quindi, esorbitanti dai limiti della sua rappresentanza processuale attiva, secondo i criteri fissati dall'art. 1131 primo comma c.c.

Cass. n. 3198/1975

I poteri dell'amministratore nella rappre­sentanza attiva del condominio in giudizio sono soggetti agli stessi limiti ai quali soggiacciono i suoi poteri di carattere sostanziale, indicati nel­l'art. 1131 c.c. Pertanto, allorché la lite abbia per suo oggetto congiuntamente diritti condominiali e diritti dei singoli, devono stare in giudizio anche tutti i condomini interessati, sicché per legittima­re l'attività del solo amministratore del condomi­nio è necessario il conferimento di uno specifico mandato con rappresentanza da parte dei singoli condomini.

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Quesiti degli utenti
relativi all'articolo 1131 Codice civile

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Sergio B. chiede
giovedì 26/03/2015 - Piemonte
“Abito in un condominio in cui, a seguito di complesse vicende e numerose assemblee, sono state eseguite le opere di rifacimento della pavimentazione del cortile a causa di infiltrazioni.
Le opere presentano numerosi problemi, in quanto non sono state eseguite a regola d'arte (in particolare per "risparmiare" in fase iniziale, non si è rifatta anche l'aiuola centrale del cortile, fonte essa stessa di infiltrazioni) e hanno causato ulteriori infiltrazioni. In tutto ciò, l'amministratore ha a mio giudizio commesso numerosi errori professionali, tanto che è stato poi cambiato, anche se comunque l'assemblea ha sempre approvato i suoi rendiconto.
Ora, per ovviare al problema persistente delle infiltrazioni, si propone di fare tanti fori sul muro di fondazione, dall’interno dei alcuni singoli box auto, e lasciare che l’acqua entri liberamente per convogliarla con condutture, non si sa come, verso l’esterno dei box, quindi nel comparto autorimesse ove ci sono pozzetti con caditoie per lo scarico dell’acqua.
A questo punto chiedo:
- Se l’assemblea, decidesse di seguire la nuova proposta, può imporre ai proprietari dei box di ricevere l’acqua piovana dall’esterno per canalizzarla poi fuori dai box ed evitare l’allagamento dei medesimi?
- Se qualcuno dei proprietari dei box interessati, normalmente assenti in assemblea, si rifiutasse?
- Questa soluzione può costituire una servitù a favore del condominio a carico dei box?
- Visto che non ci sono contestazioni, trai i tre corresponsabili ma c’è addirittura un “verbale di fine lavori”, a mio parere assurdo, che sanerebbe ogni loro misfatto, vi può essere possibilità di far valere la garanzia in via eccezionale o questa è già prescritta o decaduta?
- Se l’impresa appaltatrice, come pare, e questo non mi meraviglierebbe visto le brutte ostinazioni e trascuranze dell’ex amministratore, dimostrasse di aver operato come “nudus minister”, su chi graverebbe la garanzia?
- Chi deve rispondere in primis nei confronti dei danneggiati, visto che tali danni derivano dal solettone del cortile e dal muro di recinzione fin dalla sua fondazione?
- Il condominio, per ridurre i danni che queste infiltrazioni genereranno sempre di più col trascorrere del tempo, se non riparate seriamente e tempestivamente, potrebbe dare corso alle riparazioni senza rischio di decadenza di un’eventuale garanzia, in attesa che l’assemblea si pronunci forse su un’eventuale vertenza legale?

Resto in attesa di risposta.”
Consulenza legale i 26/03/2015
I quesiti aventi rilevanza giuridica sono di fatto tre.

1. Si può imporre al proprietario di un box auto di ricevere l’acqua piovana dall’esterno come soluzione alternativa alla sistemazione di problemi di infiltrazioni?

Nel caso descritto nel quesito, si può innanzitutto escludere che esista un diritto del condominio ad ottenere una servitù di scarico coattivo (i.e.: che può essere coattivamente costituita anche con sentenza del giudice, su richiesta del proprietario del fondo dominante). L'[[1033]], che disciplina tale servitù, ha ad oggetto lo scolo artificiale delle acque che il vicino non consenta di ricevere, ma deve trattarsi solo di acque necessarie ai bisogni della vita o per usi agrario-industriali, ed inoltre viene escluso questo tipo di servitù per le case, i cortili, i giardini e le aie attinenti.

Con il consenso dei proprietari dei box auto, invece, si può costituire in modo convenzionale una servitù di stillicidio, che consente di far cadere l’acqua piovana sul fondo del vicino in deroga a quanto prevede l’art. 908 del c.c.
La servitù si deve costituire per atto pubblico o per scrittura privata autenticata sotto pena di nullità, ai sensi di quanto sancito dall'art. 1350 n. 4 c.c., atto che poi va trascritto ai sensi dell'art. 2643 n. 4.
Naturalmente, non potendosi prescindere dal consenso dei proprietari dei fondi serventi, qualora la decisione fosse presa in loro assenza, essa non avrebbe l'efficacia di costituire la servitù.

2. Quali garanzie tutelano i condomini in relazione ai lavori svolti sulle parti comuni condominiali?

La garanzia dovuta dall'appaltatore è di due tipi:
- quella prevista dall'art. 1667 del c.c.: "L'appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell'opera. La garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l'opera e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o erano riconoscibili, purché in questo caso, non siano stati in malafede taciuti dall'appaltatore";
- quella prevista dall'art. 1669 del c.c.: "Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa".

La prima garanzia, a pena di decadenza, va attivata con denunzia all'appaltatore delle difformità o dei vizi entro sessanta giorni dalla scoperta: la denunzia non è però necessaria se l'appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati.
Questo tipo di azione contro l'appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell'opera (ma il committente convenuto per il pagamento può sempre far valere la garanzia, purché le difformità o i vizi siano stati denunciati entro sessanta giorni dalla scoperta e prima che siano decorsi i due anni dalla consegna).
I rimedi che il committente può ottenere sono l'eliminazione delle difformità o dei vizi a spese dell'appaltatore oppure la proporzionale diminuzione del prezzo, salvo il risarcimento del danno in caso di colpa dell'appaltatore.
Si precisa che, anche se si dice esistere nel caso di specie un "verbale di fine lavori", esso può essere impugnato se è stato falsificato o costituisce raggiro/inganno nei confronti dei condomini.

La seconda garanzia è più ampia, in quanto è previsto che l'appaltatore-costruttore sia responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa (es. il successivo acquirente dell'immobile) per dieci anni, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive poi in un anno dalla denunzia.
Il termine per effettuare la denunzia è stato individuato dalla giurisprudenza nel momento in cui il committente (o avente causa) ha la piena consapevolezza della gravità dei difetti: nel caso di necessità dell'espletamento di indagini tecniche, il termine viene fatto decorrere dall'acquisizione della relazione peritale redatta nell'ambito di un accertamento tecnico preventivo ex art. 696 del c.p.c. (v. Cass. civ. 567/2005).

Risponderanno, sostanzialmente in maniera pari all'appaltatore, il direttore dei lavori e il progettista, ciascuno per quanto di propria spettanza.

Residua, naturalmente, l'ordinaria azione di risarcimento del danno per inadempimento contrattuale, che si prescrive nel termine ordinario decennale.

Quanto all'amministratore condominiale che si sia reso colpevole di trascuratezza, inerzia o negligenza nello seguire i lavori in cantiere, non si potrà configurare una responsabilità pari a quella dell'appaltatore (non risponderà, ad esempio, di difetti di esecuzione dell'opera), ma si dovranno individuare specificamente gli inadempimenti a suo carico e, di conseguenza, si potrà chiedere il risarcimento del danno solo per quanto di sua competenza. Ad esempio, l'amministratore può essere responsabile se omette di dare comunicazioni tempestive ai condomini su fatti rilevanti relativi al cantiere, se esegue pagamenti non deliberati dall'assemblea, etc. All'art. 1130 si possono leggere nel dettaglio i compiti dell'amministratore condominiale.

3. Si possono effettuare interventi riparatori su opere che si assume essere viziate?

Tale attività, di per sé, non fa venire meno il diritto alla garanzia nei confronti dell'appaltatore. Tuttavia potrebbe costituire un ostacolo di fatto all'accertamento futuro della presenza dei vizi o difetti.
Per tale motivo, nel caso di specie, è assolutamente consigliabile che il condominio depositi un ricorso per accertamento tecnico preventivo (art. 696 del c.p.c.; oppure art. 696 bis del c.p.c. se si punta ad una conciliazione immediata, ipotesi sempre da preferire). In tal modo, un consulente tecnico incaricato dal tribunale si occuperà di mettere nero su bianco in un elaborato peritale la situazione di fatto, con possibilità per le parti di farsi seguire da un proprio consulente tecnico che possa controbattere o puntualizzare lo studio del c.t.u.
Una volta ottenuta la perizia giurata (il procedimento dovrebbe di regola concludersi in pochi mesi), si potrà procedere alla realizzazione delle opere, senza temere di non essere in grado di provare, in un futuro giudizio, la situazione dei luoghi prima degli interventi riparatori.

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