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Articolo 1126

Codice Civile

Lastrici solari di uso esclusivo

Dispositivo dell'art. 1126 Codice Civile

Quando l'uso dei lastrici solari (1) o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini (2), quelli che ne hanno l'uso esclusivo (3) sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico (4): gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve (5) in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno [68 disp.att.].

Note

(1) E' il piano di copertura dell'edificio: può essere o meno transitabile. Di norma, si parla di "lastrico" quando esso abbia la sola funzione di copertura; di "terrazza a livello" quando si tratti di superficie transitabile, che costituisce di fatto estensione e integrazione dell'appartamento cui è annessa.

(2) La norma regola una ipotesi di utilizzazione riservata a uno o più condomini di un bene comune, al pari di quanto stabilito dal terzo comma dell'art. 1123 del c.c..

(3) La giurisprudenza equipara ai lastrici solari di uso esclusivo quelli di proprietà esclusiva.

(4) Sono escluse le spese relative a manufatti o altri elementi di cui faccia uso esclusivo un condomino (es. parapetti, ringhiere, etc): in tal caso, le spese gravano solo su coloro che abbiano l'uso esclusivo di essi.

(5) L'articolo si riferisce a coloro ai quali appartengono le porzioni immobiliari comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o costruire, che per essi funge quindi da copertura.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

529Nell'art. 1123 del c.c. ho fuso le disposizioni degli articoli 13 e 14 del R. decreto-legge 15 gennaio 1934, concernenti la ripartizione delle spese per la conservazione e per il godimento dello parti comuni, nonché la ripartizione delle spese per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza nei limiti dei suoi poteri. Ho poi dettato negli articoli 1124, 1125 e 1126 particolari norme, come già faceva il codice del 1865 negli articoli 562 e 563, per le spese di manutenzione e di ricostruzione delle scale, dei soffitti, delle volte, dei solai e di quei lastrici solari che siano di uso esclusivo. Per quanto riguarda le scale, ho abbandonato il sistema del codice del 1865 (art. 562, quarto comma), che poneva le spese relative a carico dei proprietari di quei piani a cui serviva ciascun tratto di scala, in ragione del valore dei piani stessi. Tale sistema infatti portava a conseguenze non dei tutto eque, aggravando eccessivamente l'onere dei proprietari degli ultimi piani. Ho ripartito invece le spese per la manutenzione e ricostruzione tra i proprietari dei diversi piani, a cui le scale servono, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo (art. 1124, primo comma). E' giusto che i proprietari degli ultimi piani contribuiscano in misura maggiore, perché è da presumere che col maggior uso diano luogo al maggior consumo delle scale. Sarebbe però eccessivo che i proprietari delle soffitte o camere a tetto e dei palchi morti contribuissero in ragione dell'altezza, perché in questi casi viene meno la presunzione del maggior logorio in conseguenza dell'uso, trattandosi di locali non destinati ad abitazione; perciò ho stabilito che questi proprietari, come quelli delle cantine, concorrano soltanto nella metà delle spese stesse che è ripartita in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano (art. 1124 del c.c., secondo comma). Circa le spese relative alla manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai, ho creduto giusto disporre (art. 1125 del c.c.) che tali spese siano sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura dei pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Le spese di manutenzione e di ricostruzione dei lastrici solari sono a carico dei condomini che ne traggono utilità, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di proprietà di ciascuno. Siccome però può darsi che del lastrico solare alcuni condomini traggano soltanto l'utilità che deriva dalla funzione principale del lastrico, che è quella di servire, come il tetto, alla copertura dell'edificio o di una parte dell'edificio, mentre altri condomini, oltre che trarre tale utilità, abbiano del lastrico solare l'uso esclusivo, il godimento diretto, in quanto si servono di esso come potrebbero servirsi di una terrazza, è sembrato giusto per questa ipotesi porre le spese di manutenzione e di ricostruzione per un terzo a carico dei condomini che del lastrico hanno l'uso esclusivo e per gli altri due terzi a carico di tutti i condomini dell'edificio a cui il lastrico serve di copertura, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascun condomino (art. 1126 del c.c.). In fondo, la distinzione tra i due gruppi di condomini era già contenuta nell'art. 563 del codice del 1865, il quale disponeva che, ove l'uso del lastrico solare non fosse comune a tutti i condomini, quelli che ne avevano l'uso esclusivo,"per ragion del calpestio", erano tenuti a contribuire per un quarto - quota che mi è sembrata troppo esigua - nelle spese di riparazione e di ricostruzione, mentre gli altri tre quarti erano a carico così di costoro come degli altri condomini nelle proporzioni indicate dal precedente art. 562.

Sentenze relative a questo articolo

Cass. n. 1451/2014

In tema di condominio negli edifici, il proprietario dell'appartamento su due livelli, che al piano superiore fruisca del calpestio sul lastrico solare e al piano inferiore goda della funzione di copertura, partecipa alla spesa di rifacimento del lastrico, ai sensi dell'art. 1126 cod. civ., per un terzo quale utente esclusivo del terrazzo e per due terzi in proporzione del valore millesimale dell'unità sita nella colonna sottostante al lastrico.

Cass. n. 16583/2012

In tema di condominio negli edifici, il criterio di ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione o di ricostruzione delle terrazze a livello che servano di copertura dei piani sottostanti, fissato dall'art. 1126 c.c. (un terzo a carico del condominio che abbia l'uso esclusivo del lastrico o della terrazza; due terzi a carico dei proprietari delle unità abitative sottostanti), è applicabile in ogni caso di spesa, ordinaria o straordinaria, di manutenzione o di rifacimento, che riguardi la struttura delle terrazze stesse e la loro finalità di copertura, escluse le spese dirette unicamente al miglior godimento delle unità immobiliari di proprietà individuale di cui le terrazze siano il prolungamento.

Cass. n. 15702/2004

In tema di regolamento di condominio cosiddetto «contrattuale» la clausola secondo cui i proprietari esclusivi delle terrazze di co­pertura (equiparabili al lastrico solare) devono contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria per un terzo mentre i tre quarti sono a carico di tutti i proprietari dei locali in proporzione dei millesimi, deve essere interpre­tata in base al canone «finale» dell'equo contemperamento — che va applicato in tutti i casi di assoluta incertezza dell'elemento letterale del te­sto — in modo da verificare se la quota maggiore posta a carico di tutti i proprietari dei locali in proporzione dei millesimi non abbia avuto proprio l'effetto di compensare la partecipazione soltanto per un quarto dei proprietari esclusivi dei terrazzi facendoli contribuire pro quota anche al residuo, che ai sensi dell'art. 1126 c.c. avrebbe dovuto gravare soltanto sui proprietari delle unità immobiliari sottostanti. (Nella specie è stata cassata la sentenza impugnata che, rite­nendo di non potere risalire all'effettiva volontà dei contraenti a causa di un evidente errore ma­tematico contenuto nella norma regolamentare, ne aveva privilegiato l'interpretazione conforme alle norme codicistiche; la S.C. ha anche ritenuto ininfluente, ai fini interpretativi, una successiva delibera condominiale, adottata a maggioranza e contenente una diversa ripartizione delle spese nelle misure di un quarto e tre quarti, rilevando che un comportamento complessivo posteriore al regolamento contrattuale sarebbe stato utilizza­bile, ai sensi dell'art. 1362 c.c., solo se riferibile a tutti i condomini uti singoli).

Cass. n. 11029/2003

In tema di condominio negli edifici, le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze, anche a livello, equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall'art. 1126 c.c., che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo, a carico del condomino che abbia l'uso esclusivo, restando gli altri due terzi della stessa spesa a ca­rico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti, ai quali il lastrico o la terrazza ser­vano da copertura. Diversamente, l'art. 1125 c.c. — che prevede la ripartizione in parti uguali delle spese tra i proprietari dei piani l'uno all'altro so­vrastanti — è applicabile solo alla manutenzione e alla ricostruzione dei solai e delle volte e non della terrazza a livello, pur se ad essa sia sottopo­sto un solo locale, perché in questo caso la fun­zione di copertura della terrazza medesima non viene meno.

Cass. n. 10686/2002

In tema di condominio di edifici, qualora il proprietario esclusivo di una terrazza di copertu­ra di un garage sia responsabile dei danni da infil­trazione d'acqua provenienti da detta terrazza al garage sottostante, e tale responsabilità abbia natura extracontrattuale ex art. 2043 c.c., le con­seguenze del fatto illecito, anche con riferimento al concorso di colpa del (condomino) danneggia­to, proprietario del sottostante garage, devono essere regolate esclusivamente dalla disposizione dell'art. 2056 c.c., che disciplina la responsabilità aquiliana, con riferimento all'art. 1227 c.c., e non già secondo le norme relative alla ripartizione tra condomini delle spese di riparazione o rico­struzione di parti comuni. In tale ipotesi, ai fini della liquidazione del danno, deve pertanto tener­si conto del grado del contributo delle rispettive condotte colpose del danneggiante e del danneg­giato alla causazione dell'evento.

Cass. n. 2726/2002

Con riferimento al lastrico solare il termine «riparazione» di cui all'art. 1126 c.c. va inteso come sinonimo di manutenzione, attinente cioè a quegli interventi sulle parti di lastrico determina­ti dall'uso esclusivo, ma comunque collegati alla funzione di copertura dei piani sottostanti cui il medesimo strutturalmente adempie; detti interventi, tenuto conto della netta distinzione operata dall'art. 1126 c.c., non sono invero assimilabili a quelli dalla medesima norma definiti di «ricostru­zione», per tali ultimi dovendo intendersi quei di­versi interventi che incidono sugli elementi strut­turali del lastrico (quali ad es. il solaio portante, la guaina impermeabilizzante, ecc.).

Con riferimento al lastrico solare di uso e di proprietà esclusiva, l'art. 1126 c.c. individua la misura del contributo dovuto rispettivamente dall'utente o proprietario esclusivo e dagli altri condomini indicati dalla norma per le spese di ri­parazione e ricostruzione sulla base del rapporto (un terzo e due terzi) tra l'utilità connessa all'uso o alla proprietà esclusiva del lastrico solare e l'uti­lità, ritenuta dalla norma come prevalente, con­nessa alla funzione di copertura dell'edificio con­dominiale, funzione cui il lastrico solare adempie a vantaggio di tutti i condomini. A tale stregua, sono a completo carico dell'utente o proprietario esclusivo soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad es., le spese attinenti ai para­petti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio), mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti comunque funzione di copertura vanno sempre suddivise tra l'utente o proprietario esclusivo del lastrico sola­re ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti, secondo la proporzione di cui al suindicato art. 1126 c.c. Pertanto, la clausola che ponga a carico dell'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare genericamente le spese di «ma­nutenzione» ha una sua ragion d'essere (anche ove riferita alle spese di manutenzione ordinaria e sempreché le stesse siano attinenti alla funzione di copertura del lastrico) là dove viene a porne a carico dell'utente o proprietario esclusivo l'intero onere, e non il semplice terzo come previsto dalla norma in argomento.

Cass. n. 15131/2001

Il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fab­bricato e perciò l'obbligo di provvedere alla sua ri­parazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti i condomini, con ripartizione delle relative spese secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c.; di conseguenza il condominio risponde, qua­le custode ex art. 2051 c.c., dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare, non rilevan­do a tal fine che i necessari interventi riparatori o ricostruttivi non consistano in un mero ripristino delle strutture preesistenti, ma esigano una speci­fica modifica od integrazione in conseguenza di vizi o carenze costruttive originarie.

Cass. n. 7472/2001

L'art. 1126 c.c., nel ripartire le spese per le riparazioni del lastrico solare in uso esclusivo ad alcuno dei condomini nella misura di un terzo a carico di questo e di due terzi a carico di tutti i condomini dell'edificio, o della parte di esso cui il lastrico serve, si riferisce solo a quelle riparazioni riguardanti il manufatto posto alla sommità della costruzione, che la separa orizzontalmente dallo spazio superiore, manufatto comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavi­mentazione, ma non anche tutto ciò che vi è sovrapposto, che ad esso si collega ab extra, essendo dotato di una propria autonomia strutturale e funzionale (fattispecie in tema di giardino pensile sovrastante un'autorimessa, i cui locali erano stati danneggiati da infiltrazioni di acqua prove­nienti dallo stesso, i proprietari del quale erano stati condannati, in riforma della sentenza di primo grado, dalla corte d'appello, con decisione confermata per tale parte dalla S.C., alla stregua del principio di cui in massima, a sopportare per intero le spese relative alla rimozione, accantona­mento e ripristino del giardino pensile. Nell'occa­sione, la S.C. ha precisato che non può attribuirsi rilievo, ai fini di una ripartizione delle spese tra il proprietario del giardino pensile sovrastante una proprietà individuale ed il titolare della stessa, il generale vantaggio estetico ed ambientale de­rivante dalla esistenza del giardino).

L'art. 1126 c.c., nel chiamare a partecipare alla spese relativa alle riparazioni del lastrico so­lare, nella misura di due terzi, «tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve», si riferisce a coloro ai quali appar­tengono le porzioni immobiliari comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini alle cui porzioni il lastrico stesso non sia sovrapposto.

Cass. sez. un. n. 3672/1997

Poiché il lastrico solare dell'edificio (sogget­to al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua rico­struzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispon­dono tutti gli obbligati inadempienti alla fun­zione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal cit. art. 1126, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in propor­zione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità nella misura del terzo residuo.

Cass. n. 3542/1994

La spesa per la riparazione o ricostruzione del lastrico o della terrazza a livello deve essere sostenuta per un terzo da coloro che ne hanno l'uso esclusivo e per due terzi dai condomini del­l'edificio o delle parti di edificio a cui il lastrico serve come copertura; pertanto, individuati i condomini che hanno l'uso esclusivo del lastrico e posto a loro carico un terzo delle spese di rico­struzione o riparazione, la rimanente parte di det­te spese deve essere imputata esclusivamente ai proprietari degli appartamenti situati nella zona dell'edificio coperta dal lastrico.

Cass. n. 5125/1993

In base al criterio di ripartizione delle spese stabilito dall'art. 1126 c.c. il proprietario esclusivo del lastrico solare (cui va equiparata la terrazza a livello) deve contribuire nelle spese di riparazione soltanto nella misura di un terzo, sen­za dover concorrere nella ripartizione degli altri due terzi della spesa stessa, che restano a carico dei soli proprietari dei piani sottostanti ai quali il lastrico (o la terrazza) serve da copertura.

Cass. n. 2988/1993

La norma dell'art. 1126 c.c., prevedendo testualmente che la contribuzione per un terzo delle spese di rifacimento del lastrico solare deve far carico ai condomini «che ne hanno l'uso esclu­sivo» anziché a quelli che ne «fanno» uso esclu­sivo, attribuisce all'espressione «uso esclusivo» il significato di mera potenzialità o facoltà dell'uso, quale che sia il concreto modo, anche di semplice inerzia, del suo estrinsecarsi, confermandosi dal tenore della stessa norma, come dalla sua ratio, la volontà del legislatore di prescindere da una effettiva utilizzazione del bene ed il riferimento alla utilitas ricavabile all'infuori od in più di quel­la insita nella generale funzione di copertura sui cui soli fruitori non far gravare le relative spese.

Cass. n. 10602/1990

L'obbligo dei condomini dell'edificio cui il lastrico solare serve di copertura, di concorrere nelle spese di ricostruzione e di manutenzione dello stesso — ancorché esso sia in tutto o in parte sottratto all'uso comune — trova fondamento non già nel diritto di proprietà sul lastrico medesimo ma nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell'utilitas che la cosa da riparare o da ricostrui­re è destinata a dare ai singoli loro appartamenti. Da tanto consegue che anche i correlativi poteri deliberativi dell'assemblea restano circoscritti nell'ipotesi anzidetta alle decisioni concernenti la riparazione, ricostruzione e sostituzione degli elementi strutturali del lastrico solare, inscindi­bilmente connessi con la sua funzione di copertura (solaio, guaine impermeabilizzanti etc.) senza che nessuna rilevanza rivesta la natura del diritto di uso esclusivo, ovverossia il suo carattere reale o personale, spettante a taluni condomini, i quali soltanto, quali fruitori delle relative utilità debbono sostenere le spese di riparazione e manuten­zione di quegli altri elementi costruttivi e manu­fatti (ringhiere e simili ripari) che servono non già alla copertura dell'edificio ma a soddisfare altre utilità del lastrico o di quella parte di esso di uso esclusivo.

Cass. n. 8669/1990

La disposizione dell'art. 1126 c.c., il quale regola la ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo di uno di essi, si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti ori­ginari di progettazione o di esecuzione dell'opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario. In tale ultima ipotesi, ove trattasi di difetti su­scettibili di recare danno a terzi (nella specie: im­perfetta impermeabilizzazione e difetti nei canali di scarico delle acque piovane che avevano invaso le proprietà sottostanti) la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cau­se del danno che al risarcimento, fa carico invia esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 c.c., e non anche — sia pure in via concor­renziale — al condominio.

Cass. n. 2924/1986

Mentre il astrico solare, al pari del tetto, as­solve essenzialmente la funzione di copertura del­l'edificio, di cui forma parte integrante sia sotto il profilo meramente materiale, sia sotto il profilo giuridico, la terrazza a livello è invece costituita da una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strut­turalmente e funzionalmente, nel senso che per il modo in cui è realizzata, risulta destinata non tanto a coprire le verticali di edifici sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio e ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata e del quale costituisce una proiezione verso l'esterno.

Cass. n. 1501/1974

L'art. 1126 c.c., nel prevedere la possibilità di uso esclusivo del lastrico solare, non specifica la natura giuridica di tale diritto, il quale può avere carattere reale o personale ed è comunque quello che risulta dal titolo, ma, in mancanza di titolo, ha vigore la regola generale del regime di comunione, dato che la superficie (della terrazza-lastrico solare) serve pur sempre a coprire i vani sottostanti dell'edificio condominiale, e che tale regime non è escluso dal solo fatto che dal bene uno o più comproprietari traggano utilità maggiori rispetto agli altri. Perché una terrazza a livello, che esplichi anche funzione di copertura dei piani sottostanti, possa ritenersi di proprietà esclusiva del proprietario dell'appartamento da cui alla terrazza medesima si accede, è necessario che essa faccia parte integrante, da un punto di vista strutturale e funzionale, del piano cui è annessa, di tal che la funzione di copertura dei piani sottostanti si profili come meramente sus­sidiaria.

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Quesiti degli utenti
relativi all'articolo 1126 del c.c.

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

28/03/2016 Liguria
Gianluigi C. chiede

Buongiorno, avrei un quesito da porvi.
Da circa 15 anni sono proprietario di un appartamento all’ultimo piano in un condominio di 29 appartamenti (2 scale con 17 e 12 abitazioni di cui all’ultimo piano un totale 5 abitazioni 3+2).
Tranne un solo condomino, che risulta proprietario di una parte del terrazzo (pari alla metratura del suo appartamento sottostante (senza muretti o chiusure), gli altri quattro hanno sulla carta del regolamento condominiale del 1968/69, solo l’uso esclusivo e gratuito. Per la precisione si tratta di un normalissimo lastrico solare, senza alcun opera di divisione delle parti e nemmeno frequentato da nessun condomino – io lo definirei un lastrico condominiale.
Il palazzo non ha antenna centralizzata e sin dal 1968/69, anno di costruzione dell’edificio, oltre ¾ dei condomini (se non tutti), hanno sempre avuto libero accesso per sistemare ognuno le proprie antenne o parabole lungo le ringhiere e/o muretti perimetrali (più di un condomino ha le chiavi del lastrico solare)
Ad oggi ci sono ancora circa 20 impianti attaccati alle ringhiere.
Pochi anni fa (2008) è stato rifatto il lastrico solare e per ammortizzare un po’ le spese, fu messa una guaina calpestabile invece che le piastrelle. In occasione di quei lavori i proprietari degli appartamenti dell’ultimo piano hanno contribuito con un terzo e due terzi (come prevede la Legge) all’epoca furono sistemati alcune parti della ringhiera dove hanno partecipato tutti i condomini.
In data 14 marzo 2016, con assemblea straordinaria, si è deciso di sistemare ulteriormente il terrazzo portando allo stato originale il lastrico solare e mettendo le piastrelle.
Nell’occasione ci sarà da sistemare buona parte delle ringhiere, poiché rovinate e/o arrugginite (questo dovuto anche alle antenne e parabole attaccate con pali telescopici o direttamente sul passamano) nonché il rialzo delle stesse.
In questa assemblea l’amministratore ha menzionato che le spese delle ringhiere e del rialzo saranno a carico degli ultimi piani ed ha portato come riferimento due sentenze della Cassazione, la 2651 del 13/11/1961 e la 10602 del 05/11/1990 - logicamente l’assemblea ha votato favorevolmente questo passaggio accollando queste spese esclusivamente a chi abita all’ultimo piano.
In merito alla questione delle ringhiere e del loro rialzo, desideravo sapere se sia possibile dividere equamente queste somme per tutti i condomini poiché si tratta di un normalissimo lastrico solare utilizzato da quasi tutti i condomini (più di uno ha le chiavi di accesso) e le riparazioni dei danni sono dovuti in buona parte agli impianti attaccati alle stesse… e poi, perché il rialzo lo devono pagare solo 5 famiglie su 29 ?

Consulenza legale i 04/04/2016

Con il presente quesito viene richiesto a chi competano le spese per il rifacimento e la manutenzione delle ringhiere e del rialzo del lastrico solare di uso esclusivo.
Ciò che rileva, nel caso di specie, è che il regolamento condominiale del 1968 stabilisce che i condomini all'ultimo piano vantano l'uso esclusivo del lastrico.
Viene in rilievo, pertanto, il dettato di cui all'art. 1126 del c.c., il quale disciplina i lastrici solari ad uso esclusivo: "Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno".
Tale regola, nel caso di specie, sembra essere stata correttamente applicata poiché è stato stabilito che i proprietari degli appartamenti all'ultimo piano partecipano nella misura di 1/3 alle spese per la riparazione e ricostruzione del lastrico, intendendosi per esso, alla luce della giurisprudenza constante della Cassazione (come si vedrà oltre), solamente la parte del lastrico che svolge "strettamente" la funzione di copertura del condominio.
Pertanto, per il rifacimento della guaina (come già avvenuto nel 2008) e la messa a terra delle piastrelle (come deliberato in assemblea straordinaria dello scorso 14 marzo 2016), correttamente le spese vanno sono state ripartite nella proporzione 1/3 condomini con uso esclusivo, 2/3 altri condomini.
Invece, con riferimento alle spese per il rifacimento del rialzo e delle ringhiere, si ritiene di dovere condividere quanto affermato dall'amministratore di condominio sulla spettanza esclusiva a carico dei proprietari dell'ultimo piano (titolari di uso esclusivo del lastrico solare), poiché la giurisprudenza è unanime nel ritenere che non essendo il rialzo e le ringhiere strumentali alla copertura del condominio, non rientrano nella previsione di cui all'art. 1126 del c.c.; si è ritenuto, in sostanza che poiché il rialzo e le ringhiere sarebbero destinate a garantire principalmente una funzione di sicurezza per la fruizione del lastrico da parte dei condomini che ne hanno l'uso esclusivo, solo questi ultimi a dover sostenere le spese per la manutenzione ed il rifacimento.
Pertanto, sembrerebbe non rilevare il fatto che i condomini abbiano installato lungo le ringhiere e/o rialzi la propria antenna, essendo tale diritto garantito ex lege; se così non fosse sarebbe infatti precluso ai condomini non proprietari di appartamenti all'ultimo piano di installare proprie antenne.
L'interpretazione ora fornita si rinviene sin dalle pronunce più risalenti della Cassazione; a titolo meramente esemplificativo si veda la sentenza che ha menzionato lo stesso amministratore, Cassazione Civile, Sez. II, 05 novembre 1990, n. 10602: "L'obbligo dei condomini dell'edificio cui il lastrico solare serve di copertura, di concorrere nelle spese di ricostruzione e di manutenzione dello stesso - ancorché esso sia in tutto o in parte sottratto all'uso comune - trova fondamento non già nel diritto di proprietà sul lastrico medesimo ma nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell'"utilitas" che la cosa da riparare o da ricostruire è destinata a dare ai singoli loro appartamenti. Da tanto consegue che anche i correlativi poteri deliberativi dell'assemblea restano circoscritti nell'ipotesi anzidetta alle decisioni concernenti la riparazione, ricostruzione e sostituzione degli elementi strutturali del lastrico solare, inscindibilmente connessi con la sua funzione di copertura (solaio, guaine impermeabilizzanti etc.) senza che nessuna rilevanza rivesta la natura del diritto di uso esclusivo, ovverosia il suo carattere reale o personale, spettante a taluni condomini, i quali soltanto, quali fruitori delle relative utilità debbono sostenere le spese di riparazione e manutenzione di quegli altri elementi costruttivi e manufatti (ringhiere e simili ripari) che servono non già alla copertura dell'edificio ma a soddisfare altre utilità del lastrico o di quella parte di esso di uso esclusivo".
Nello stesso senso la più recente sentenza della Cassazione civile, Sez. II, 25 febbraio 2002, n. 2726:"Con riferimento al lastrico solare di uso o di proprietà esclusiva, l'art. 1126 c.c. individua la misura del contributo dovuto rispettivamente dall'utente o proprietario esclusivo e dagli altri condomini indicati dalla norma per le spese di riparazione e ricostruzione sulla base del rapporto (un terzo e due terzi) tra l'utilità connessa all'uso o alla proprietà esclusiva del lastrico solare e l'utilità, ritenuta dalla norma come prevalente, connessa alla funzione di copertura dell'edificio condominiale, funzione cui il lastrico solare adempie a vantaggio di tutti i condomini. A tale stregua, sono a completo carico dell'utente o proprietario esclusivo soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad es., le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio), mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti comunque funzione di copertura vanno sempre suddivise tra l'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti, secondo la proporzione di cui al suindicato art. 1126 c.c.".


Va peraltro precisato che i condomini che hanno l'uso esclusivo del lastrico possono certamente impedire l'accesso agli altri condomini. Sarebbe da indagare il motivo per il quale molti condomini sono in possesso delle chiavi e vanno e vengono come meglio loro aggrada.
E' ragionevole supporre che se i condomini dell'ultimo piano avessero maggiormente valorizzato il loro diritto di sfruttamento esclusivo, tutelandolo adeguatamente, non si sarebbe assistito nel tempo al proliferare di installazioni incontrollate di antenne.
Le chiavi del lastrico solare dovrebbero essere in possesso dei cinque condomini proprietari degli appartamenti dell'ultimo piano e dell'amministratore condominiale, e di nessun altro.
Riguardo il danneggiamento dei parapetti in conseguenza delle citate installazioni è certo che tali danni debbano essere imputati ai condomini che li hanno cagionati. Non può infatti ritenersi che l'usura sia quella causata dal normale passare del tempo. E' ovvio. Come già detto più sopra, però, è difficilmente discutibile il diritto degli altri condomini di installare le antenne. Una cosa è il piano di calpestio del lastrico, altra cosa è la ringhiera perimetrale. In effetti quest'ultima si presta a poter essere sfruttata da tutti i condomini. La giurisprudenza, peraltro, volendo essere precisi, non si è occupata, nei casi citati, di ringhiere invase di antenne dei condomini. Questo elemento di fatto sposta un poco gli equilibri. Si potrebbe certo discutere. La funzione della ringhiera non è più soltanto quello di protezione.
Andrebbe a questo punto compreso se sono già passati più di trenta giorni dalla delibera condominiale, termine di decadenza entro il quale la medesima è impugnabile.


03/12/2015 Sicilia
Giovanni F. chiede

Buon giorno, ho tre problemi per i quali chiedo se non soluzioni, almeno chiarimenti.

QUESITO NUMERO UNO

Sono proprietario di un piano attico con terrazza parte della quale in aggetto.
La terrazza, a causa di infiltrazioni d'acqua in alcuni appartamenti del piano sottostante, oggi necessita di lavori di reimpermeabilizzazione.
Dai sopralluoghi effettuati da un tecnico di parte, chiamato dall'amministratore del condominio, è stata redatta una perizia che dice: ..."la terrazza in questione copre perimetralmente parte degli appartamenti sottostanti. La pavimentazione, rifatta anni addietro, si presenta ad unico tappeto, senza la presenza di GIUNTI TECNICI ogni 15-20 mq. (fondamentali per la realizzazione a regola d'arte di pavimenti di ampie terrazze esterne in cui le escursioni termiche e le dilatazioni e contrazioni sono. notevoli). All'atto dei sopralluoghi in vari punti della terrazza si sono riscontrate pesanti lesioni..."

La parte in aggetto , soprattutto nel lato SUD, (a causa delle escursioni termiche) ha subito una spinta verso l'esterno fino a far toccare in alcuni punti, la fascia perimetrale con i montanti della ringhiera, provocando frattura o scheggiatura della fascia medesima.
La terrazza, di mia proprietà ma che è anche copertura ai piani sottostanti, ha creato un danno alla parte in aggetto che è di mia esclusiva proprietà. Per la riparazione del danno subito, mi viene addebitato il costo al 100%. Io ho proposto, in alternativa a non far riparare loro il danno, il pagamento di (1/3) un terzo di tutta la terrazza, aggetto compreso, io e, (2/3) due terzi tutti gli altri condomini, A voi la soluzione del primo quesito.

QUESITO NUMERO DUE

Nella palazzina del cui ultimo piano io sono proprietario, si devono rifare i ballatoi.
Premesso che, anni addietro, sono stati "ABBELLITI" i frontalini (senza marca piano) con l'applicazione di mattonelle e che, dopo un certo (invero breve) periodo di tempo, in alcuni frontalini, causa infiltrazione d'acqua, cominciarono a scollarsi parte di mattonelle.
Onde evitare e prevenire ulteriori e più gravi danni a persone o cose,
si decise la totale rimozione tranne nel mio piano e nel frontalino del cornicione soprastante i miei appartamenti. Il costo fu pagato, in quanto opera di abbellimento da tutti . me compreso, in base ai millesimi di proprietà.
Oggi si stanno sistemando tutti i ballatoi o meglio, rifiutandosi i proprietari di impermeabilizzare i pavimenti dei ballatoi, si stanno sistemando frontalini e sottoballatoi con avviso, stavolta scritto, di nessuna garanzia sui lavori.
Sto a precisare che, nel mio piano le mattonelle furono rimosse successivamente in occasione della installazione di una grondaia in rame per tutto il perimetro della terrazza, mentre nel frontalino del cornicione soprastante i miei appartamenti, dove ho curato e sto facendo curare l'impermeabilizzazione del frontalino stesso, le mattonelle, ancora resistono bene.
Il frontalino del mio piano non necessita di manutenzione in quanto, come detto, coperto da una grondaia in rame.
Devo partecipare alle spese di manutenzione di frontalini e sottoballatoi dei sottostanti tre piani?

QUESITO NUMERO TRE

Considerato che per la sistemazione dei frontalini e dei sottoballatoi è necessario il montaggio di un ponteggio, dato che:
1) per i lavori della terrazza non necessita nessun ponteggio;
2) il frontalino della mia terrazza non abbisogna di nessun lavoro;
3) il mio sottoballatoio è in ottimo stato di conservazione e non necessita anch'esso di lavoro alcuno, devo pertecipare alle spese per il ponteggio?

Consulenza legale i 10/12/2015

1) La terrazza in questione deve qualificarsi come terrazza a livello. È tale, infatti, la superficie scoperta che è a copertura di alcuni vani ma è anche a livello di altri, dei quali costituisce prolungamento e parte integrante, di modo che questa funzione di proiezione prevale su quella di copertura, che esiste ma è secondaria.

A riguardo, la giurisprudenza ha stabilito che "la terrazza a livello, anche se di proprietà o di uso esclusivo di un singolo condomino assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che anche se appartiene in proprietà o se attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 del c.c., vale a dire i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi e il titolare della proprietà o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo" (Cass. 26239/2007).
Tuttavia, questo vale per la parte di terrazza che funge da copertura, mentre per le parti che non hanno questa funzione l'obbligo di manutenzione e le relative spese sono a carico del proprietario esclusivo di essa: così Cass. 15389/2000 in relazione al rifacimento dei parapetti, in quanto necessari non alla copertura ma alla praticabilità della terrazza.

Quindi, se i danni sono stati causati dalla terrazza per la parte che funge da copertura, il criterio da seguire è quello di cui all'art. 1126 c.c. (2/3 per i condomini cui il lastrico serve da copertura ed 1/3 per il titolare di proprietà o uso esclusivo). Se, invece, sono ascrivibili alla parte in aggetto, dovranno essere sostenuti dal proprietario esclusivo della terrazza, titolare dell'obbligo di manutenzione (essendo la parte in aggetto una proiezione dell'immobile di livello; Cass. 13509/2012, Cass. 218/2011).


2) La ripartizione delle spese relative a balconi e ballatoi (particolari tipologie di balconi) si basa sull'adozione di più criteri.
In linea generale, i balconi sono ritenuti dei prolungamenti degli appartamenti cui accedono, quindi di proprietà esclusiva dei relativi titolari, dal momento che non svolgono funzione di sostegno o di copertura dei piani sottostanti (Cass. 13509/2012, Cass. 218/2011, Cass. 15913/2007). Di conseguenza, le spese relative alla loro manutenzione ed al godimento (ad esempio spese per impermeabilizzarne il pavimento) devono essere sostenute dai proprietari dei relativi appartamenti.
Tuttavia, i frontalini (cioè le parti frontali visibili) dei balconi vengono considerati in maniera autonoma rispetto ai balconi stessi. Nello specifico, la Cassazione ha ritenuto che essi devono essere considerati comuni, con ripartizione della spesa tra tutti i condomini, solo se svolgono funzione decorativa dell'edificio: "i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore dei balconi "aggettanti" si devono considerare beni comuni a tutti, ex art. 1117 del c.c., solo quando s'inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole" (Cass. 2241/2014). Così anche Cass. 28571/2013 per cui "alla stregua dalla giurisprudenza di questa Corte, ai fini della affermazione della natura condominiale dei c.d. frontalini, è sufficiente che essi adempiano prevalentemente alla funzione ornamentale dell'intero edificio, senza che sia necessario che rivestano un particolare pregio estetico (cfr. sent. 7 settembre 1996 n. 8159)".
Analoghe considerazioni possono essere svolte in relazione ai sottoballatoi, che se dotati di pregio architettonico abbelliscono il condominio, e sono parti comuni, altrimenti sono di proprietà esclusiva del proprietario del balcone, essendo elementi congiunti allo stesso.

In definitiva, pertanto, la ripartizione della spesa per i lavori di manutenzione sui frontalini e sui sottoballatoi dipende dalla loro funzione, o meno, di abbellimento dell'edificio.


3) Infine, considerato che il ponteggio serve per i lavori ai frontalini ed ai sottoballatoi, la spesa per esso segue il criterio da adottarsi per la spesa di detti lavori.


10/06/2015 Puglia
Nicola G. chiede

il proprietario dell'ultimo piano che ha l'uso esclusivo del lastrico solare condominiale, può realizzare una copertura con chiusura con vetri, unendo ed ampliando la superficie dei due appartamenti di sua proprietà? come agire?

Consulenza legale i 15/06/2015

Ci troviamo di fronte ad un caso frequente nel condominio: il condomino non proprietario ma solo utilizzatore esclusivo del lastrico solare - di proprietà condominiale - desidera trasformarlo di fatto in una terrazza che amplia la sua abitazione.

Il lastrico solare ha una destinazione d'uso, che è quella di fungere da copertura per l'edificio.
Il diritto di uso esclusivo costituisce una mera modalità particolare (esclusiva) di godimento di un bene comune, fissato con l'accordo di tutti i condomini, ma non dà il diritto di trattare il bene come se fosse di proprietà esclusiva, prendendo decisioni che spettano solo al proprietario (nel nostro caso, ai condomini).
La modificazione della destinazione d'uso, ai sensi dell'art. 1102 c.c. ("Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione") non può essere demandata alla volontà del solo utilizzatore esclusivo. E' richiesta, invece, la decisione unanime di tutti i comproprietari o, come evidenziato dalle nuove norme introdotte dalla riforma del 2012, di un'ampia maggioranza assembleare in condominio.
Due le norme rilevanti nel caso di specie: gli artt. 1117 ter e 1117 quater del codice civile, introdotti dalla legge del 11 dicembre 2012, n. 220.

L'[[1117ter]], al primo comma, recita: "Per soddisfare esigenze di interesse condominiale l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni".
L'[[1117quater]] stabilisce che "In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L'assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell'articolo 1136".

Quindi, si deve guardare alla destinazione del lastrico solare così come individuata nel titolo del condomino che ne ha l'utilizzo esclusivo e indagare se la costruzione di un terrazzo chiuso vale a modificare la destinazione del bene che egli ha in uso. Se la risposta è positiva, il mutamento non può essere operato senza una decisione dei condomini, unanime o a maggioranza ex art. 1117 ter.

Se, invece, non si ravvisi un mutamento di destinazione del bene (ad esempio perché uno degli usi del lastrico solare è proprio quello di fungere da terrazzo calpestabile), gli altri condomini potrebbero comunque appellarsi all'art. 1122 del c.c., il quale stabilisce che nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. L'applicazione di vetri per la chiusura del terrazzo potrebbe configurare una delle ipotesi vietate, in particolare il pregiudizio al decoro architettonico dell'edificio (in tal senso vedi Corte di Cassazione, sentenza n. 24305/2008: “Va rimosso il gazebo fatto con materiali che contrastano con quelli usati per il terrazzo condominiale, anche se l’edificio non ha pregi architettonici e la costruzione del manufatto è stata eseguita sulla parte del lastrico solare di cui il proprietario dell’appartamento dell’ultimo piano ha l’uso esclusivo. Difatti tale struttura non si armonizza col contesto che lo circonda, peggiorando addirittura lo stato preesistente”.


06/05/2015 Lazio
Ennio M. chiede

Art. 1126 codice civile. Suddivisione delle spese per lastrico solare ad uso esclusivo. 1/3 a carico del proprietario/i e 2/3 a carico dei condomini sottostanti in proporzione al valore del piano e della porzione dello stesso. Quale tabella va applicata? La tabella "A" che riguarda la proprietà, o tabella "B"? Se va applicata la tabella "A" risulterebbero svantaggiati i proprietari degli appartamenti siti al piano terreno, a causa della presenza di vaste porzioni di giardino che si sommano al valore millesimale dell'appartamento , e i giardino non godono di alcuna coperura del terrazzo. S si applicasse la tabella "B", invece, l'addebito riguarderebbe solo ed esclusivamente l'appartamento, e corrisponderebbe anche al valore del piano o porzione dello stesso. Potrei avere una risposta al quesito, dovendo provvedere alla ripartizione della spesa occorsa per la riparazione di un lastrico solare ad uso esclusivo?
Grazie.
Cordiali saluti

Consulenza legale i 11/05/2015

L'art. 1126 non è stato toccato dalla riforma del condominio del 2012 e continua a prevedere la suddivisione delle spese relative ai lastrici solari di uso esclusivo addebitandone i due terzi ai condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Nell'interpretazione data dalla giurisprudenza, i condomini "a cui il lastrico solare serve" sono coloro a cui appartengono le porzioni immobiliari comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o costruire: in altre parole, coloro per i quali il lastrico funge da copertura, con esclusione dei condomini alle cui porzioni il lastrico non sia sovrapposto (v. Cass. civ., n. 7472/2001).

Ci si chiede, però, se sia giusto utilizzare la tabella millesimale di proprietà anche se in alcuni casi i proprietari degli appartamenti siano solo parzialmente coperti dal lastrico, visto che parte della loro proprietà (nello specifico: il giardino) non lo è.

Vi sono diverse opinioni. Un primo orientamento dottrinale e giurisprudenziale ritiene sufficiente che si trovi sotto il lastrico solare anche solo una parte di un’unità immobiliare affinché tale proprietà concorra con l’intera quota millesimale alla ripartizione delle spese (in tal senso, Tribunale di Bologna, sentenza n. 3343/2001: "l’unica esclusione da detta ripartizione attiene a quelle unità che in alcun modo siano 'coperte' dal lastrico").

Un secondo orientamento, che appare maggiormente condivisibile, sostiene che l'onere della spesa vada rapportato all’utilità che ogni proprietario trae dalla funzione di copertura. Quindi, le unità coperte solo in parte, non dovrebbero participare alle spese con tutti i loro millesimi.
La Corte di Cassazione, con sentenza n. 12329 del 2001, ha sancito che "L’articolo 1126 del c.c. pone un criterio generale di ripartizione della spesa, tra i condomini che fruiscono dell’uso esclusivo del lastrico e gli altri condomini che non ne fruiscono ma si giovano della funzione di copertura per le loro porzioni individuali, in ragione di tale sola distinzione e senza prendere in considerazione anche il vantaggio che sia gli uni sia gli altri traggono dalla funzione di copertura delle parti comuni, vantaggio implicitamente ricompreso nelle determinate proporzioni".
In questo senso va letta anche la sentenza del Tribunale di Milano del 7.11.1994, che ha stabilito "Deve porsi a carico dei soggetti interessati alla funzione di copertura della terrazza a livello la quota (dell’importo pari ai due terzi dell’intera spesa) proporzionale alla parte di edificio condominiale in cui sono contenute le proprietà comuni e quelle esclusive, calcolando opportunamente la misura dell’incidenza di tali parti".

Si può suggerire, quindi, di applicare la suddivisione solo ai millesimi di proprietà che risultano coperti dal lastrico, escludendo i millesimi inerenti a beni che non godono della copertura.
Nel caso di specie, sembra esistere già una tabella 'B' che riparte le spese solo in proporzione alla proprietà degli appartamenti, quindi sarà questa a dover essere applicata, di preferenza.


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