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Articolo 1124

Codice Civile

Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori

Dispositivo dell'art. 1124 Codice Civile

(1) Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono (2). La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo (3).
Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

Note

(1) Articolo così sostituito con legge 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 17 giugno 2013.
Le modifiche hanno riguardato:
- aggiunta, accanto alle scale, degli ascensori, in accoglimento di un consolidato orientamento giurisprudenziale;
- la parola "ricostruite" è mutata con quella "sostituiti", non è chiaro con quale scopo;
- il riferimento ai piani o alle porzioni di piano è mutato in "valore delle unità immobiliari".
(2) La logica è diversa per quanto riguarda l'illuminazione della scala: la spesa va ripartita secondo quanto disposto dal secondo comma dell'art. 1123 del c.c., in quanto tutti ne beneficiano, quantomeno per ragioni di sicurezza.
(3) In base al criterio assunto dalla norma, i proprietari degli appartamenti al piano terra pagheranno la metà della spesa in ragione dei loro millesimi di proprietà, e null'altro dovranno, in quanto l'altezza del loro piano è pari a zero.

Spiegazione dell'Articolo 1124 del Codice Civile

Ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale fra i proprietari che se ne servono

Dalla disposizione dell’ art. 1117 del c.c., che fra le parti di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani ricomprende le scale, e dalla disposizione dell’ art. 1123 del c.c., secondo la quale sono sostenute dai condomini le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, sarebbe derivato che anche le scale nel loro complesso di rampe avrebbero dovuto essere poste a carico di tutti i proprietari dei piani o porzioni di piani. E a tale conseguenza si è arrivati con il R.D.L. 15 gennaio 1934, n. 56.

Il nuovo codice ha ritenuto però, seguendo il vecchio, di dover dettare alcune disposizioni particolari, e la prima è quella in esame relativamente alla manutenzione e ricostruzione delle scale.

La regola fondamentale è analoga a quella dell'art. 562, quarto comma, del vecchio codice civile: le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. Pur essendo le scale comuni per proprietà tutti i partecipanti dell’ edificio, le spese di manutenzione e ricostruzione sono a carico soltanto di quei partecipanti che effettivamente usufruiscono delle varie parti di esse. Conseguentemente il proprietario del pianterreno, che delle scale non si serve, non partecipa a spese di manutenzione e di ricostruzione, ed il proprietario del primo piano non partecipa alle spese che possono occorrere per le rampe che conducono ai piani superiori e cosi via.

L’ identità di formula adottata non può lasciare dubbi a questo proposito, e la Relazione della Commissione reale conferma espressamente l’ esattezza dell’ interpretazione.

Quello che è variato è, però, il criterio di ripartizione della spesa fra i proprietari dei diversi piani a cui le scale servono.

Secondo l'art. 562 il concorso è, infatti, in ragione del valore di ciascun piano effettivamente servito, e come piani di casa sono considerate le cantine, i palchi morti e le soffitte o camere a tetto, con un evidente ed eccessivo aggravio dei proprietari di questi ultimi corpi: del resto, non diversamente disponeva l'art. 352 del Progetto della Commissione reale.

Il nuovo codice, invece, divide la spesa in due metà: alla ripartizione della prima metà si provvede in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano che delle scale si servono, alla ripartizione della seconda metà si provvede in misura proporzionale all'altezza di ciascuno degli stessi piani dal suolo. Le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, quando siano di proprietà separata, sono conside­rate come piani solo per quanto riguarda concorso nella prima meta di spese, mentre non concorrono al pagamento della seconda meta.

Si supponga un edificio formate da quattro piani, di eguale valore, ma appartenenti a quattro distinti proprietari, ed una riparazione occorsa nella prima rampa di scale, che è venuta a costare 2000 €. Secondo il nuovo codice, ammesso che i quattro piani abbiano una stessa altezza proporzionale dal suolo, si ha che il proprietario del primo piano partecipa per 350 € complessivamente, quello del secondo per 450 €, quello del terzo per 550 € e quello del quarto per 650 €. Se dovesse esserci poi una soffitta, il proprietario di questa non parteciperebbe che al pagamento in proporzione al valore della soffitta rispetto a quello dei piani.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

529 Nell'art. 1123 del c.c. ho fuso le disposizioni degli articoli 13 e 14 del R. decreto-legge 15 gennaio 1934, concernenti la ripartizione delle spese per la conservazione e per il godimento dello parti comuni, nonché la ripartizione delle spese per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza nei limiti dei suoi poteri. Ho poi dettato negli articoli 1124, 1125 e 1126 particolari norme, come già faceva il codice del 1865 negli articoli 562 e 563, per le spese di manutenzione e di ricostruzione delle scale, dei soffitti, delle volte, dei solai e di quei lastrici solari che siano di uso esclusivo. Per quanto riguarda le scale, ho abbandonato il sistema del codice del 1865 (art. 562, quarto comma), che poneva le spese relative a carico dei proprietari di quei piani a cui serviva ciascun tratto di scala, in ragione del valore dei piani stessi. Tale sistema infatti portava a conseguenze non dei tutto eque, aggravando eccessivamente l'onere dei proprietari degli ultimi piani. Ho ripartito invece le spese per la manutenzione e ricostruzione tra i proprietari dei diversi piani, a cui le scale servono, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo (art. 1124, primo comma). E' giusto che i proprietari degli ultimi piani contribuiscano in misura maggiore, perché è da presumere che col maggior uso diano luogo al maggior consumo delle scale. Sarebbe però eccessivo che i proprietari delle soffitte o camere a tetto e dei palchi morti contribuissero in ragione dell'altezza, perché in questi casi viene meno la presunzione del maggior logorio in conseguenza dell'uso, trattandosi di locali non destinati ad abitazione; perciò ho stabilito che questi proprietari, come quelli delle cantine, concorrano soltanto nella metà delle spese stesse che è ripartita in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano (art. 1124 del c.c., secondo comma). Circa le spese relative alla manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai, ho creduto giusto disporre (art. 1125 del c.c.) che tali spese siano sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura dei pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Le spese di manutenzione e di ricostruzione dei lastrici solari sono a carico dei condomini che ne traggono utilità, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di proprietà di ciascuno. Siccome però può darsi che del lastrico solare alcuni condomini traggano soltanto l'utilità che deriva dalla funzione principale del lastrico, che è quella di servire, come il tetto, alla copertura dell'edificio o di una parte dell'edificio, mentre altri condomini, oltre che trarre tale utilità, abbiano del lastrico solare l'uso esclusivo, il godimento diretto, in quanto si servono di esso come potrebbero servirsi di una terrazza, è sembrato giusto per questa ipotesi porre le spese di manutenzione e di ricostruzione per un terzo a carico dei condomini che del lastrico hanno l'uso esclusivo e per gli altri due terzi a carico di tutti i condomini dell'edificio a cui il lastrico serve di copertura, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascun condomino (art. 1126 del c.c.). In fondo, la distinzione tra i due gruppi di condomini era già contenuta nell'art. 563 del codice del 1865, il quale disponeva che, ove l'uso del lastrico solare non fosse comune a tutti i condomini, quelli che ne avevano l'uso esclusivo,"per ragion del calpestio", erano tenuti a contribuire per un quarto - quota che mi è sembrata troppo esigua - nelle spese di riparazione e di ricostruzione, mentre gli altri tre quarti erano a carico così di costoro come degli altri condomini nelle proporzioni indicate dal precedente art. 562.

Sentenze relative a questo articolo

Cass. n. 432/2007

In tema di condominio negli edifici, la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell'altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono, in applicazione analo­gica, in parte qua dell'art. 1124 c.c., il quale segue, con riferimento al suddetto criterio, il principio generale posto dall'art. 1123, secondo comma, c.c., della ripartizione della spesa in proporzio­ne all'uso del bene e trova la propria ratio nella considerazione di fatto che i proprietari dei piani alti logorano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi. (Nell'affermare tale principio, la S.C. ha anche precisato che, ai fini della ripartizione della spesa suddetta, deve con­siderarsi invece ininfluente la destinazione in atto delle singole unità immobiliari).

Cass. n. 3264/2005

In tema di condominio d'edifici, la regola posta dall'art. 1124 c.c. relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e di ricostruzione delle scale (per metà in ragione del valore dei sin­goli piani o porzione di piano, per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo) in mancanza di criteri condizionali, è applicabile per analogia, ricorrendo l'identica ratio alle spese relative alla conservazione e alla manutenzione dell'ascensore già esistente (su cui incide il logorio dell'impianto, proporziona­le all'altezza dei piani). Pertanto anche nel caso in cui l'ascensore sia stato installato succes­sivamente alla costruzione dell'edificio, ma con il consenso di tutti i condomini, l'impianto è di proprietà comune-secondo la presunzione di cui all'art. 1117 n. 3 c.c., in mancanza di titolo con­trario ? fra tutti i condomini in proporzione al valore del piano o porzione di piano di proprietà esclusiva (art. 1118 c.c.) e la ripartizione delle spese relative all'ascensore è regolata dai criteri stabiliti dall'art. 1124 c.c. e dall'art. 1123 c.c. che costituisce una specifica applicazione mentre se il contributo finanziario apportato dai condomini nella costruzione dell'impianto, è d'entità maggio­re rispetto alla quota di comproprietà, può dare luogo soltanto ad un diletto di credito del singolo condomino verso il condominio.

Cass. n. 5975/2004

In base all'art. 1124 c.c., le spese di ma­nutenzione e ricostruzione delle scale e, quindi, dell'ascensore, sono assimilate e assoggettate alla stessa disciplina, senza alcuna distinzione tra le une e le altre, sicchè la clausola di regolamento condominiale che esoneri una determinata cate­goria di condomini dal pagamento delle spese di manutenzione (ordinaria e straordinaria), ove sia intesa dal giudice nel senso di modificare anche detta assimilazione legale, distinguendo le varie spese, richiede una motivazione adeguata (Fatti­specie relativa a regolamento condominiale che, in deroga alla disciplina di cui agli artt. 1123-1125 c.c., prevedeva l'esenzione da tali spese per una categoria di condomini).

Cass. n. 3968/1997

In un edificio in condominio, le scale — og­getto di proprietà comune a norma dell'art. 1117 n. 1 c.c., se il contrario non risulta dal titolo — comprendono l'intera relativa «cassa», di cui co­stituiscono componenti essenziali ed inscindibili le murature che la delimitano, assolvano o meno le stesse, in tutto o in parte, anche la funzione di pareti delle unità immobiliari di proprietà esclu­siva cui si accede tramite le scale stesse. Ne con­segue che, anche quando i lavori di manutenzione o ricostruzione delle scale importino il rafforza­mento delle murature svolgenti anche tale ultima funzione, con indiretto vantaggio dei proprietari specificamente interessati, la ripartizione delle spese deve avvenire in base alla regola posta dal­l'art. 1124, primo comma, c.c., salvo che (diversa­mente che nella specie pervenuta al giudizio della S.C.) oggetto dei lavori siano non il vano scale nel suo complesso ma solo le murature costituenti le pareti perimetrali delle unità immobiliari pro­spicienti il vano scale (e quest'ultimo in tutto o parte delimitanti), poiché in tale ultimo caso la ripartizione delle spese va effettuata mediante l'applicazione, opportunamente coordinata, dei criteri fissati dagli artt. 1123, secondo comma, e 1124, primo comma, c.c.

Cass. n. 8657/1996

In tema di ripartizione di oneri condominia­li, le spese per la illuminazione e la pulizia delle scale non configurano spese per la conservazione delle parti comuni, tendenti cioè a preservare l'in­tegrità e a mantenere il valore capitale delle cose (art. 1123, comma 1, e 1124, comma 1, c.c.), ben­sì spese utili a permettere ai condomini un più confortevole uso o godimento delle cose comuni e di quelle proprie; con la conseguenza che ad esse i condomini sono tenuti a contribuire, non già in base ai valori millesimali di comproprietà, ma in base all'uso che ciascuno di essi può fare delle parti comuni (scale) in questione, secondo il criterio fissato dall'art. 1123, comma secondo, c.c.

Cass. n. 1357/1996

A norma dell'art. 1117, n. 1, c.c., le scale di un edificio condominiale, anche se più di una e poste concretamente al servizio di parti diverse dell'edificio stesso, vanno sempre considerate, in assenza di un contrario titolo negoziale, di proprietà comune di tutti i condomini, senza che a ciò sia di ostacolo il disposto dell'art. 1123, ultimo comma, c.c., il quale, proprio sul presupposto di tale comunione, disciplina soltanto la ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento di esse, ispirandosi al criterio della utilità che cia­scun condomino o gruppo di condomini ne trae.

Cass. n. 2018/1993

In tema di condominio di edifici, la disposi­zione dell'art. 1124 c.c. concernente la ripartizio­ne fra i condomini delle spese di manutenzione delle scale, come la norma di regolamento con­dominiale che vi si conformi, riguarda le spese relative alla conservazione della cosa comune che si rendono necessarie a causa della naturale deteriorabilità della stessa per consentirne l'uso ed il godimento e che attengono a lavori periodici indispensabili per mantenere la cosa in efficienza. La disposizione non riguarda, pertanto, le spese di pulizia delle scale, alle quali i condomini sono tenuti a contribuire in ragione dell'utilità che la cosa comune è destinata a dare a ciascuno e che l'assemblea può legittimamente ripartire in virtù delle attribuzioni riconosciutele dall'art. 1135 c.c., anche modificando i precedenti criteri con la maggioranza prescritta dall'art. 1136 c.c. trattan­dosi di criteri aventi natura solo regolamentare.

Cass. n. 5479/1991

In tema di condominio di edifici la regola posta dall'art. 1124 c.c. relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale (per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, per l'altra metà in mi­sura proporzionale alla altezza di ciascun piano dal suolo) è applicabile per analogia, ricorrendo l'identica ratio, alle spese relative alla manuten­zione e ricostruzione dell'ascensore già esistente. Nell'ipotesi, invece, d'installazione ex novo del­l'impianto dell'ascensore trova applicazione la di­sciplina dell'art. 1123 c.c. relativa alla ripartizione delle spese per le innovazioni deliberate dalla maggioranza (proporzionalità al valore della pro­prietà di ciascun condomino).

Cass. n. 2328/1977

Ove nell'edificio condominiale siano com­presi locali forniti di un accesso diverso dall'an­drone e dal vano scale, anche i proprietari di detti locali sono tenuti — in difetto di difformi clausole del regolamento di condominio — a concorrere alle spese di manutenzione (ed, eventualmente, di ricostruzione) dell'androne e delle scale, in rapporto e proporzione all'utilità che anche essi pos­sono, in ipotesi, trarne quali condomini, e ciò sia avuto riguardo all'uso, ancorché ridotto, che pos­sono fare dell'androne e delle scale per accedere, come è loro diritto, nei locali della portineria e al tetto o lastrico solare, sia avuto riguardo all'ob­bligo e alle connesse responsabilità che anch'essi hanno, quali condomini, di prevenire e rimuovere ogni possibile situazione di pericolo che possa derivare alla incolumità degli utenti dall'ineffi­ciente manutenzione dei suddetti beni comuni. In particolare, per le ragioni esposte, alle spese di illuminazione dell'androne e delle scale devono concorrere, ancorché in misura ridotta, pure i condomini, quali i proprietari di autorimesse e di botteghe, che non ne usufruiscono per accedere alle loro proprietà esclusive.

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Quesiti degli utenti
relativi all'articolo 1124 del c.c.

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

08/01/2017 Campania
Antonio C. chiede
“Abito al 5° piano in un edificio di 5 piani più il pianoterra. L'ascensore, esistente da quando è stato costruito l'edificio, serve i 5 piani. Al piano terra insistono n°3 appartamenti, dal 1° e fino al 3° piano n°5 appartamenti per piano e infine al 4° e al 5° piano n°2 appartamenti per piano. Tutti gli appartamenti dell'edificio hanno all'incirca la stessa quota di proprietà. Con questa situazione mi trovo a pagare sempre degli importi esagerati relativamente alla tabella B (Scale) e ancora tantissimo di più per la tabella C (Ascensore). Per il fatto che ci sono 2 soli appartamenti per il 4° e il 5°piano, la quota parte relativa all'altezza (piano) nel calcolo delle tabelle B e C, viene a gravare solo su 2 Condomini. Mi chiedo : Ammesso che ci sia un solo appartamento al piano attico con una certa quota di tabella A in un edificio di (per esempio) 10 piani e in ogni piano ci siano 5 appartamenti di cui ognuno con all'incirca la stessa quota di tabella A supposta per l'appartamento posto all'attico, quanto verrebbe a pagare il proprietario dell'attico per le tabelle B (Scale) e C (Ascensore) ? Una fortuna ?!?!? Non c'è qualche fattore di correzione che tenga presente casi del genere ? Grazie !”
Consulenza legale i 09/01/2017
Ai sensi dell’art. 1123 c.c., le spese necessarie per il godimento e la conservazione delle parti comuni di un condominio sono ripartite in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, di solito misurata in millesimi, ed in base all’uso che ciascun condomino può farne. Ai sensi del successivo art. 1124 c.c., le spese relative alle scale e agli ascensori sono ripartite per metà in ordine al valore di ogni unità immobiliare (espressa in millesimi) e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ogni piano dal suolo.
Per dare una risposta al suo quesito, pertanto, le spese relative alle scale e all’ascensore andranno ripartite in base al valore del Suo appartamento e – in buona sostanza – per la restante metà divise per due. Naturalmente Lei si trova a dover pagare di più in quanto sta all’ultimo piano, con un uso ben diverso dell’ascensore e delle scale rispetto agli inquilini dei piani sottostanti.
Una correzione potrebbe essere possibile solo in sede di regolamento condominiale, che può derogare alle disposizioni di legge, obbligatorio ai sensi dell’art. 1138. c.c. nel caso di numero di condomini superiore a dieci ed approvato con la maggioranza di cui al secondo comma dell’art. 1136 c.c. (la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio). Di solito però i criteri di ripartizione delle spese utilizzati in sede di regolamento condominiale rispecchiano esattamente quelli previsti dal legislatore.

21/10/2016 Emilia-Romagna
Maria chiede
“Egregia Redazione Brocardi,

Quale proprietaria d’immobile al quarto e ultimo piano di un fabbricato in un Supercondominio di 03 fabbricati a B., mi riferisco a quanto applicato in millesimi per il rinnovo di TUTTI i COMPONENTI (a parte la struttura cabina) dell’ascensore- con adeguamento CEE- di 02 fabbricati- tra cui il mio con 12 proprietà, anno di costruzione 1977/ ‘78.

Per tale spesa nella “ Ripartizione Preventivo Gestione Straordinaria Ascensore “ l’Amministratrice ha applicato in addebito le quote millesimali come da “novellato art 1124 c.c” “proprietà+piano”, anziché i millesimali di proprietà art 1123 1° comma- come calcolati all’origine della costruzione, dal costruttore.

Il suddetto preventivo e addebito sono stati da me contestati. considerando QUANTO SEGUE :

E’ noto che già dal 1966, con installazione ascensore alla costruzione, per la determinazione del costo /valore degli immobili, ci si atteneva alle norme dettate dalle Circolari Ministeriali nr. 12480/1966 le cui norme di attuazione per i criteri di valutazione immobile , nei coefficienti dei valori determinanti le quote millesimali , includevano anche il “coefficiente di piano” cioè l'ALTEZZA DEL PIANO dell’immobile , con efficacia vincolante da rogito d’acquisto dal costruttore.

ORA, il suddetto ascensore è stato realizzato contestualmente all’edificio costruito nel 1977 , e nel rogito d'acquisto si cita che ……." comprensivamente alla porzione compravenduta vengono pure trasferite pro-quota ,alla parte acquirente, le comproprietà tutte dell'edificio quali :atrio d'ingresso ,scale,vano scale , vano ascensore e relativo impianto , lastrico solare di copertura dell’edificio all’ultimo piano , ecc”……..

Pertanto In conformità alla C.M 12480/1966, essendo la costruzione edificio del 1977, ed essendo l’ascensore parte della comproprietà edificio, è da ritenersi che nella determinazione delle quote millesimali di “proprietà fabbricato”,alla costruzione , il costruttore abbia applicato il coefficiente di “altezza piano” anche per l’ascensore, e quindi rimanendo l’ascensore parte del fabbricato, le spese straordinarie di rinnovo debbono essere ripartite in misura proporzionale al valore di “proprietà fabbricato” di ciascun proprietario come da art 1123 c.c..

Per altri Amministratori ,sempre in conformità a quanto di attuazione della C.M 12480/1966-- l’applicazione del novellato art 1124 c.c. sarebbe da intendersi per vecchi edifici -anche storici-di costruzione antecedente il 1966 ( 1951-1952- 53-54- - 60-64 ecc) -alquanto numerosi, e a cui, per i criteri di valutazione, alle quote millesimali non veniva ancora applicato il coefficiente” altezza piano”, da farsi ora da parte dei condominii che intendono mettere l’ascensore. (già molteplici a Bologna)

Se non errato, con la sopracitata ripartizione spese , il “coefficiente di piano” viene applicato alla proprietà fabbricato ben DUE VOLTE.

La prima alla costruzione edificio e la seconda con detta ripartizione. Con ingiustificato vantaggio per i piani bassi e svantaggio per i piani alti.

Ritengo inoltre che, così stante, vengono a modificarsi i millesimi di “ proprietà fabbricato “ da art 1123 c.c ad Art 1124 c.c. che poi- così modificati- dovranno essere obbligatoriamente applicati per un prossimo vicino restauro palazzo. e altri interventi, tra cui il cambio della cabina, apportando così un danno economico per alcuni condomini come un ingiustificato arricchimento ad altri.

Personalmente ho fatto preciso rifiuto all'addebito , pagando la mia quota da me ricalcolata con i mill proprietà ,art 1123 c.c1° comma e conseguentemente mi sono premurata a contestare via mail , il preventivo e le relative ripartizioni millesimali

In risposta l’Amministratrice mi ha “significato ” che ha opportunamente applicato quanto per legge nel novellato art 1124, c.c

I motivi per cui rettificare la ripartizione applicando l’ Art.1123 c. c.:

1)-L’ascensore è stato costruito contestualmente insieme all’edificio quindi fa parte dei millesimi di” proprietà fabbricato” .

2)- I millesimi art 1123 c.c “proprietà fabbricato” sono già stati applicati in opere di restauro del fabbricato nel 2003.

3)-Non vi è regolamento condominiale approvato che indichi ripartizioni millesimali in caso di opere straordinarie, e in riunione condominiale all’’ approvazione del preventivo della Ditta esecutrice, l’Amministratrice non ha spiegato che avrebbe ripartite le spese applicando mill. Art. 1124 c.c , anziché quelli di proprietà art 1123 1° già usati per precedenti restauri al palazzo, cogliendo tutti di sorpresa.

4) “Art 1123 . 2° comma c.c. diverso uso dell’ascensore.

5)-Se mai si volesse fare riferimento al l’Art 1123- 2° comma- per l’applicazione di minor spesa per i piani bassi che fanno minor uso dell’ascensore )-, la presenza del lastrico solare in comproprietà all’ultimo piano del fabbricato, a cui conduce l’ascensore, è ad uso comune di tutti come stenditoio, solarium, e appoggio di piante, antenne , ed altro , ed è raggiungibile anche dai primi piani.
Quindi anche per ciò ci si dovrebbe attenere all’art 1123 c.c.

6) -I componenti dell' ascensore - escluso il cambio cabina- sono stati adeguati alle direttive CEE per la sicurezza, come da preventivo ed esecuzione della Ditta Esecutrice -

Pertanto non soggetti all'applicazione del novellato art 1124 c.c. ma all' ex art 1123 c.c.

ASSEMBLEA DEL 05 –Ott. 2016 –ultimi avvenimenti -

A fine settembre c.a. unitamente a convocazione assembleare per il 05-Ottobre 2016 - veniva presentato un RENDICONTO delle Straordinarie Ascensore, - ovviamente non rettificato- con un ulteriore maggiorazione delle spese –sempre calcolate con l’applicazione delle quote millesimali “novellato art 1124” precedentemente applicate nel preventivo.

Essendo io assente venivo rappresentata con delega e dal delegato veniva consegnata all’Amministratrice documenti da allegare al verbale, tra cui la mia disapprovazione del rendiconto spese straordinarie ascensore, di cui l'Ammiistrativa sotto richiesta del dlegato , faceva lettura.

Ad interrogazione dell’ Assemblea in merito, la stessa spiegava che aveva applicato quanto di legge e non si poteva fare diversamente.

Da ciò il rendiconto con i nuovi millesimi veniva approvato da ambo i fabbricati, con i nuovi millesimi “novellato art 1124c.c”.

NON AVENDO ANCORA RICEVUTO IL VERBALE , risulterebbe comunque, che per quanto riguardava il mio fabbricato, vi fossero presenti soltanto 4 proprietà su 12.

CHIEDO PERTANTO A QUESTA REDAZIONE consiglio su come procedere in merito ponendo alcuni quesiti :

8)- L’ approvazione del rendiconto da parte del mio civico sarebbe valida con solo 4 teste su 12, di cui una- la mia- che non ha approvato o in tal caso , si può ricorrere all’annullamento della delibera per mancanza di millesimi necessari ?.

9)- Tali nuovi millesimi approvati unitamente alla ripartizione- così modificati –dovranno obbligatoriamente essere applicati per altre opere straordinarie nel fabbricato .??

10)- L’approvazione del detto rendiconto con i millesimi –“ proprietà + piano “ comporterebbe la variazione dei millesimi di " proprietà fabbricato" e di conseguenza dei "millesimi generali " essendo l’ascensore parte della porzione compravenduta del fabbricato.

11)- In tal caso sarà necessaria la REVISIONE e ricalcolo dei millesimi di proprietà generale , visto che tale sopracitata applicazione ne modifica il valore ?? .( art. 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile )

12 ) Si può obbligare l’Amministratrice a rettificare la ripartizione spese applicando i millesimi proprietà fabbricato art 1123 1°comma , senza adire alle vie Legali??

13) – se è sì, posso rendere nota la Vs risposta o soluzione, alle altre proprietà con circolare condominiale al fine di fargli comprendere la necessità di rettifica onde evitare future problematiche?”
Consulenza legale i 27/10/2016
Tra le norme che disciplinano la materia condominiale particolare rilievo assumono gli articoli da 1123 a 1125 del codice civile, relative al dovere di contribuire nelle spese occorrenti per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio.
L’art. 1123 detta la disciplina di carattere generale sulla ripartizione delle spese, sancendo quale regola fondamentale l’obbligo per ciascun condomino di contribuire alle spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni in misura proporzionale al valore della proprietà; in tal senso soccorre l’art. 68 comma 1 disp. Att. del codice civile, per effetto del quale il valore di ciascuna proprietà esclusiva va espresso in millesimi, normalmente indicati in una apposita tabella annessa al regolamento condominiale.

A tal proposito va detto per inciso che devono distinguersi due tipi di regolamento condominiale, e precisamente:
a) Regolamento c.d contrattuale, che viene predisposto dall’unico proprietario originario dell’edificio e richiamato negli atti di acquisto delle singole unità immobiliari, formando parte integrante degli stessi atti; le relative norme, in quanto accettate dai singoli condomini e loro aventi causa, sono legittime e vincolanti per tutti i condomini e possono prevedere limitazioni anche per l’esercizio dei diritti relativi alle proprietà esclusive)
b) Regolamento assembleare, può essere formato in mancanza del regolamento contrattuale.

Altra distinzione di cui occorre tener conto per giungere ad una corretta soluzione del caso che si propone è quella tra ascensore installato nell’edificio condominiale sin dalla sua costruzione (il quale è di proprietà di tutti i condomini) e ascensore installato successivamente o destinato a servire solo una tra più scale di uno stesso stabile (la cui proprietà spetta solo a coloro che hanno provveduto all’installazione oppure ai soli condomini che hanno l’appartamento servito dall’ascensore): trattasi di una importante distinzione per capire chi, tra tutti i condomini, deve sopportare le spese per la conservazione e la manutenzione dell’impianto nonché per il suo adeguamento a quelle norme che vengono con sempre più frequenza emanate a salvaguardia della sicurezza delle persone.

Fatte queste considerazioni di carattere generale, va detto che l’ascensore, quale bene in sé, anche se posto al servizio dell’intero edificio, dà una maggiore utilità ai proprietari dei piani più elevati, i quali ne fanno senza dubbio un uso maggiore rispetto a quelli dei piani sottostanti, ragion per cui i primi saranno tenuti a contribuire alle relative spese in misura maggiore.
Infatti è principio generale quello secondo cui le spese che riguardano il mantenimento e l’uso dell’ascensore (quali le spese per la forza motrice, per la manutenzione ordinaria, per la sostituzione delle funi e in genere per la piccola manutenzione dell’impianto) vanno ripartite tra i condomini per metà in ragione dell’altezza del piano dell’unità immobiliare servita dall’ascensore e per l’altra metà in base al valore millesimale di ciascun appartamento (così art. 1124 c.c.)

Vi sono però anche altre spese straordinarie (quali, a titolo meramente esemplificativo, la ricostruzione totale o parziale dell’impianto oppure la sostituzione della cabina e delle porte ai piani), che riguardano l’ascensore nella sua stessa esistenza e che non sono direttamente collegate all’uso, per le quali, se nulla è detto nel regolamento di condominio (sia esso contrattuale o assembleare, secondo la distinzione sopra vista) vale la regola secondo cui vanno sopportate da tutti i condomini in proporzione dei rispettivi millesimi di proprietà (così art. 1123 c.c.).
Tra queste ultime spese si ritiene debbano anche annoverarsi gli interventi necessari per l’adeguamento dell’impianto di ascensore alla normativa dettata in tema di sicurezza, spese che non possono farsi rientrare nell’ordinaria manutenzione in quanto non dipendono né dall’intensità dell’uso né dalla vetustà dell’impianto né tanto meno sono collegati con guasti accidentali; trattandosi di spese di carattere straordinario, dovranno essere sopportate da tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà, dovendosi ricomprendere tra i condomini anche quelli del piano terreno il cui appartamento, anche se di fatto non viene servito dall’ascensore, riceve comunque indiretto maggior valore dalla sola presenza nell’immobile dell’impianto di ascensore stesso.

La ratio di tale suddivisione si rinviene nella regola di carattere generale, vigente in materia di condominio, secondo cui, ai fini della partecipazione alle spese, occorre in ogni caso fare riferimento non già all’uso effettivo che il singolo fa del servizio comune, bensì a quello che potenzialmente egli può fare: il non uso dell’ascensore da parte di alcuni non genera un risparmio di spesa per gli altri condomini e, quindi, non può dirsi che se uno di essi non vi partecipa, la sua quota va ad incrementare quella degli altri; potrebbe eventualmente deliberarsi una esenzione dal pagamento del consumo dell’energia per chi se ne astiene dall’uso per tanto tempo, ma non certo una esenzione dal pagamento delle spese generali, che vanno sopportate per il solo fatto di essere proprietari dell’ascensore.

Peraltro, come correttamente fa osservare il richiedente la consulenza, non va trascurato che anche i proprietari dei piani più bassi sono comproprietari del lastrico solare, per il raggiungimento del quale non è loro inibito l’uso dell’ascensore.

Potrebbe in contrario a quanto detto sopra rilevarsi che, sotto un profilo tecnico, le spese di adeguamento dell’impianto di ascensore alle normative di sicurezza, sia pur rientrando in linea di principio nella straordinaria manutenzione, debbano in effetti considerarsi come una categoria a parte, non potendo farsi rientrare nella disciplina delle spese usualmente definite di manutenzione e ricostruzione per il fatto che non rispondono alla necessità di mantenere in funzione, riparare o ricostruire parti più o meno importanti dell’impianto, ma essendo dettate dalla necessità di adeguare l’impianto a criteri tecnici più avanzati aventi finalità di ordine generale, quali la pubblica sicurezza e la tutela della incolumità degli utenti.

Ad una osservazione di tale specie, però, è possibile controbattere richiamando alcune significative sentenze sul tema emesse dai giudici di merito, tra le quali si segnalano Trib. La Spezia 17 novembre 1967, secondo cui le spese da sopportare in applicazione del nuovo regolamento degli ascensori (decreto 1497 del 29 maggio 1963) vanno ripartite in ragione del valore delle rispettive proprietà e non in ragione della diversità dell’uso secondo i piani; Appello Genova 14 ottobre 1969, secondo cui le spese per l’adeguamento dell’impianto di ascensore alle prescrizioni dell’ENPI, non possono inquadrarsi fra quelle previste dall’art. 1123 c.c. in quanto la loro finalità non è quella di conservare l’impianto né tanto meno è una finalità attinente all’uso, ma è una finalità di carattere sociale, imposta dalla legge e che comporta una modifica e un potenziamento dell’impianto, per cui esse vanno ripartite fra tutti coloro che partecipano alla proprietà in proporzione alla quota millesimale e indipendentemente dall’uso; Trib. Parma n. 859 del 29/09/1994, secondo cui gli interventi di adeguamento alle norme CEE, avendo finalità di sicurezza pubblica e riguardando l’impianto nella sua unità strutturale, esulano dalla ordinaria manutenzione e quindi le relative spese vanno ripartite tra tutti i condomini in ragione dei millesimi di proprietà, compresi i proprietari degli appartamenti in pianterreno.

Pertanto, anche a non voler considerare tali spese quali aventi carattere di spese straordinarie da suddividere ex art. 1123 co. 1 c.c., neppure corretta sarebbe una loro suddivisione ex art. 1123 co. 2° c.c. o 1124 c.c., norme che tengono conto del diverso uso che dell’ascensore viene fatto, e ciò perché dal punto di vista tecnico trattasi di spese che nulla hanno a che fare con l’uso e la manutenzione degli ascensori.

In assenza di disposizioni specifiche, appare corretto poter affermare che le spese di adeguamento degli ascensori a speciali norme di legge devono essere ripartite fra tutti i partecipanti al condominio in base alla tabella principale “A” dei valori condominiali delle proprietà indiviuali.

A completamento dell’esame delle norme fin qui condotto, valevole come quadro generale per affrontare il tema delle spese particolari di cui si discute, cercando adesso di dare una risposta alle domande nel dettaglio poste, può dirsi quanto segue:
a) Per l’approvazione del rendiconto trovano applicazioni i quorum costitutivi e deliberativi previsti dall’art. 1136 c.c.; in particolare il terzo comma di tale norma dispone che in seconda convocazione l’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno 1/3 del valore dell’intero edificio e 1/3 dei partecipanti al condominio (quorum costitutivo), mentre la deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell’edificio (quorum deliberativo). Nel caso proposto, dunque risulta rispettato il quorum costitutivo ma non quello deliberativo, poiché il numero dei voti, pari a 3, non può raggiungere il terzo del valore dell’edificio.
In conseguenza di ciò troverà applicazione la norma di cui al successivo art. 1137 c.c., la quale dispone che sono obbligatorie per tutti i condomini solo quelle delibere prese nel rispetto degli articoli precedenti, tra cui appunto l’art. 1136 c.c.
b) In ogni caso non può in alcun modo configurarsi una variazione delle tabelle millesimali in quanto, dovendo tali tabelle essere annesse al regolamento condominiale, per la loro modifica si richiede il consenso unanime di tutti i condomini
c) Non è possibile obbligare l’amministratore ad effettuare una ripartizione delle spese che tenga conto dei criteri di cui all’art. 1123 co. 1 c.c., ma lo si può diffidare dal dare esecuzione ad una delibera contraria alla legge, ed in particolare all’art. 1136 co. 2 c.c., perché adottata in assenza del quorum deliberativo richiesto.

Contro tale delibera il secondo comma dell’art. 1137 c.c. legittima il condomino dissenziente ad adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento, ma ciò entro il termine perentorio di 30 giorni dalla data della delibera.

30/05/2016 Lombardia
Moreno G. chiede
“l'edificio in oggetto consta di un piano terra + 7 piani, ma l'ascensore arriva solo fino al 6o piano; domanda: gli inquilini del 7o piano che hanno appartamenti con la stessa superficie dei restanti piani devono pagare come il 6o piano oppure dividono le spese con esso?
in pratica, per la sola parte dei 500esimi suddivisi in base al piano, la formula è la 1 o la 2?
1) 0+1+2+3+4+5+6+6 (il 7o paga come il 6o)
2) 0+1+2+3+4+5+6 (il 6o e il 7o dividono le spese come se fosse un piano unico)
Siccome le proporzioni corrette le ho già calcolate da me, vi sarei grato se mi deste un'indicazione giuridica (legge o sentenza) in merito, perchè gli amministratori che ho contattato dicono tutti che la seconda ipotesi è quella applicata nella pratica. GRAZIE”
Consulenza legale i 13/06/2016
In materia di ascensore e ripartizione delle relative spese vale l’art. 1124 cod. civ., per il quale “Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. (…)”.

In merito, la Corte di Cassazione ha individuato alcuni principi di riferimento:

- il criterio di ripartizione delle spese di cui all’art. 1124 cod. civ. non incide sul regime della proprietà del bene, pertanto l’impianto dell’ascensore (salvo che il titolo della proprietà non disponga altrimenti) si presume appartenere a tutti i condomini quale bene comune ai sensi dell’art. 1117 cod.civ.; in questo senso, essi devono partecipare a tutte le decisioni relative all’impianto e farsi carico anche delle spese di manutenzione, ricostruzione ed installazione;

- è possibile e legittima una deroga convenzionale alla suddetta presunzione di legge, per cui “deve ritenersi legittima non solo una convenzione che ripartisca tali spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda l'esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall'obbligo di partecipare alle spese medesime. In quest'ultima ipotesi, nel caso cioè in cui una clausola del regolamento condominiale stabilisca in favore di taluni condomini l'esenzione totale dall'onere di contribuire a qualsiasi tipo di spese (comprese quelle di conservazione), in ordine a una determinata cosa comune (come ad es. l’ascensore, si ha il superamento nei riguardi della suddetta categoria di condomini della presunzione di comproprietà su quella parte del fabbricato". (Cassazione civile, sez. II, 14 luglio 2015, n. 14697).

Ciò premesso, per rispondere al quesito in esame, va detto che non esiste una norma di legge che chiarisca come effettuare in concreto la ripartizione della spesa in un caso concreto come quello in esame, né la giurisprudenza si pronuncia in modo esplicito in tal senso.

La Corte di Cassazione ha emesso, tuttavia, di recente una pronuncia in materia che viene assunta come punto di riferimento in tema di riparto delle spese relative all’ascensore ed alla quale è possibile ricorrere altresì per la risoluzione del quesito posto.

Si trattava, nella fattispecie, di un condominio nel quale l’ultimo piano – il sesto – non era servito dall’ascensore, che si fermava al quinto (quindi la situazione era del tutto analoga a quella in esame); il condomino al piano terra lamentava, poi, la partecipazione alla spesa secondo il proporzionale criterio dell’altezza di cui all’art. 1124 c.c., perché appunto – trovandosi al piano “zero” - non usufruiva dell’ascensore.

La sentenza, nella parte motiva, per quel che qui interessa, così conclude: “Ora, nel caso in esame, la sentenza impugnata ha, sostanzialmente, disatteso i principi suddetti non avendo chiarito - e lo avrebbe dovuto, se tutti i condomini all'unanimità avevano concordato una deroga al criterio legale di ripartizione delle spese condominiali relative alla manutenzione dell'ascensore. La Corte distrettuale (…) non indica se fosse stata approvata all'unanimità dei condomini e con quale delibera condominiale (…). Epperò, il suddetto accordo unanime occorreva, in quanto non è conforme al disposto dell'art. 1224 c.c., nè la suddivisione al 40/60% (anzichè al 50/50%) della spesa secondo i valori e le altezze, nè l'inclusione della proprietà individuale al piano terra nel riparto secondo l'altezza dato che il ricorrente è bensì servito dall'ascensore, non però per il suo appartamento, ma per i locali condominiali al sesto piano, che possono essere raggiunti in ascensore fino al quinto piano; ed è in questo presupposto che la sua partecipazione alla spesa avrebbe dovuto essere calcolata.

La Corte, in definitiva, sostiene che anche il sesto ed ultimo piano deve partecipare delle spese per l’ascensore, nella misura in cui viene servito fino al quinto piano. Pertanto, ragionando sulla base di tale assunto, pare logico ad avviso di chi scrive ritenere più corretta – tra le due modalità di calcolo evidenziate nel quesito – la seconda, peraltro utilizzata anche dagli amministratori.
Non pare, in buona sostanza, corretto che il settimo ed ultimo piano - poiché non servito dall'ascensore se non fino all'altezza del piano di sotto (quindi per sei piani e non per sette) paghi tanto quanto il sesto, ma piuttosto che si divida la spesa con quest’ultimo.

28/01/2016 Trentino-Alto Adige
Luca Z. chiede
“Condominio
Dobbiamo fare dei lavori di manutenzione straordinaria dell'impianto ascensore, sostituendo argano e funi. Occorre applicare i millesimi di proprietà o i millesimi ascensore?
Grazie”
Consulenza legale i 03/02/2016
Le opere indicate nel quesito possono essere annoverate nel concetto di manutenzione straordinaria del bene, trattandosi di interventi eccezionali che attengono alla sostituzione di alcune sue parti. Di conseguenza, si ritiene che si debba applicare la disciplina di cui all'art. 1124 c.c..

Tale disposizione prevede per le scale e (dopo la riforma della l. 220/2012) anche per gli ascensori, che la loro manutenzione e sostituzione spetti ai proprietari delle unità immobiliari a cui servono, e che la relativa spesa vada ripartita tra di essi come segue: per metà in base al valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in proporzione all'altezza di ogni piano dal suolo. Dunque la disposizione è chiara nel riferire la metà della spesa alle tabelle millesimali di proprietà: l'art. 68 disp. att. c.c. stabilisce infatti che "Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'art. 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio".

La novella legislativa ha così aderito all'impostazione della giurisprudenza che riteneva estensibili le regole dettate per la manutenzione delle scale anche alla ricostruzione dell'ascensore, sulla base della medesima ratio sottesa alle diverse situazioni (v. Cass. 3264/2005, Cass. 5975/2004).

Questi criteri previsti dalla legge sono tuttavia suscettibili di deroga, ma a tal fine è necessario il consenso unanime dei condomini, come sottolineato anche dalla recente giurisprudenza: "[...] la disciplina legislativa in «subiecta materia» (artt. 1123 - 1125 cod. civ.) è suscettibile di deroga mediante un accordo unanime di tutti i condomini, avente valore negoziale" (Cass. 8823/2015). Pertanto, in assenza di diversa determinazione contenuta in una delibera unanime o in un regolamento condominiale contrattuale, si deve applicare la disciplina di cui all'art. 1124 c.c..

Precisiamo, infine, che nell'ambito della problematica esaminata costituisce questione tradizionalmente discussa se nel concetto di "proprietari delle unità immobiliari a cui servono" vadano o meno inclusi anche i titolari degli appartamenti siti a piano terra, considerato che questi di regola non lo utilizzano, almeno non per raggiungere le proprie abitazioni. La sentenza da ultimo richiamata (Cass. 8823/2015) si è occupata di tale profilo e da essa si evince la regola per cui l'unità situata a piano terra non va inclusa nella quota di ripartizione in base all'altezza (ed infatti il piano terra corrisponde al valore di piano "zero") ma va inclusa nell'altro criterio (millesimi di proprietà), almeno quando, come nel caso da essa affrontato, serva a raggiungere l'ultimo piano di proprietà comune. Tale soluzione appare in linea con la considerazione per cui, salvo titolo contrario, l'ascensore è pur sempre bene comune di tutti i condomini (art. 1117 n. 3 c.c.).

In conclusione, alla luce di quanto osservato, possiamo concludere come segue: la ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria dell'ascensore va fatta per metà in proporzione dei millesimi e per l'altra metà in proporzione all'altezza di ciascun piano dal suolo. Sono salvi eventuali diversi criteri di ripartizione se adottati con accordo unanime di tutti i condomini.

10/11/2014 Emilia-Romagna
MAURIZIO C. chiede
“E' corretto utilizzare il criterio per cui, per determinare i millesimi per le spese ascensore, nella parte proporzionale all'altezza di ciascun piano non si tenga conto anche del fatto che all'ultimo piano (il VI° nel caso in questione) vi sia uno stenditoio comune, servito dall'ascensore, di cui possono usufruire tutti i condomini, compresi quelli dei piani bassi? Il solo criterio dell'altezza dei piani escluderebbe in apparenza questa possibilità, ma non mi pare un criterio equo, perché in pratica qualcuno usufruirebbe di un servizio (l'utilizzo dell'ascensore, anche se in misura limitata, ben al di sopra del proprio piano), senza pagarlo (o meglio, pagato da altri). Se invece il criterio si può inserire, esiste qualche riferimento sulla misura da applicare?
Grazie.”
Consulenza legale i 17/11/2014
Innanzitutto, va chiarito che le spese per l'ascensore possono essere di due tipi:
- spese dovute per la sua manutenzione o sostituzione;
- spese inerenti all'utilizzo quotidiano (pulizie, corrente elettrica, ...).

Per il primo tipo di esborsi, si applica l'art. 1124 del c.c., nella sua nuova formulazione introdotta con la legge 11 dicembre 2012 n. 220: "Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo".
Con la novella del 2012, il Legislatore, recependo di fatto l’orientamento espresso da numerose sentenze di merito e di legittimità, ha esteso il criterio di riparto delle spese dettato originariamente solo per le scale, anche alle spese inerenti gli ascensori.
Il criterio di ripartizione di cui all'art. 1124 c.c. deroga ai generali criteri di cui all'art. 1123 del c.c., in quanto prevede una compartecipazione alle spese proporzionata anche all'altezza del piano dal suolo. A sua volta, l'art. 1124 c.c. può essere derogato dalla volontà unanime dei condomini.
La norma, quando parla di "valore", si riferisce ai millesimi di proprietà (art. 68 disp. att. del codice civile).

Quanto alle spese concernenti la conservazione e il godimento delle parti comuni dell'edificio, l’art. 1123 del c.c. dice che esse si dividono tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà.
Di regola, quindi, per la ripartizione delle spese di uso, per così dire, corrente, si dovrebbe applicare il criterio della proprietà, integrato con il coefficiente dell'altezza, in base al principio per cui le spese relative ad opere destinate a servire in misura diversa i partecipanti al condominio sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne (art. 1123, comma secondo).
Sul punto, si può citare la sentenza della Corte di Cassazione, sez. II, 12.1.2007 n. 432 in materia di scale, ma il cui ragionamento vale anche per gli ascensori: "La ripartizione delle spese per la pulizia delle scale va fatta con applicazione integrale del criterio dell’altezza di piano; la disposizione contenuta nell’art. 1124 primo comma, cod. civ. secondo la quale la metà delle spese per la ricostruzione e manutenzione delle scale va effettuata in base ai millesimi, deroga, infatti, in parte a tale criterio (applicativo del principio generale di cui all’art. 1123 secondo comma, cod. civ.) e quindi non può trovare applicazione analogica con riferimento a spese diverse da quelle espressamente considerate" (v. anche Cass. civ., sez. II, 3.10.1996, n. 8657: "In tema di ripartizione di oneri condominiali, le spese per l'illuminazione e la pulizia delle scale non configurano spese per la conservazione delle parti comuni, tendenti cioè a preservare l'integrità e a mantenere il valore capitale delle cose (artt. 1123, comma primo e 1124, comma primo, c.c.), bensì spese utili a permettere ai condomini un più confortevole uso o godimento delle cose comuni e di quelle proprie; con la conseguenza che ad esse i condomini sono tenuti a contribuire, non già in base ai valori millesimali di comproprietà, ma in base all'uso che ciascuno di essi può fare delle parti comuni (scale) in questione, secondo il criterio fissato dall'art. 1123, comma secondo, c.c.").

Tuttavia, nel caso in cui le parti comuni siano utilizzabili in egual modo da tutti i condomini (ci si riferisce qui al concetto di uso "potenziale"), come nel caso di specie, appare corretto il ragionamento esposto nel quesito, essendo equo che tutti debbano contribuire a sostenere le spese concernenti l'uso dell'ascensore per raggiungere lo stenditoio comune. Quindi, la suddivisione delle spese andrà fatta in base alla tabella millesimale di proprietà, senza tenere conto dell'altezza.
L'eventuale deroga ai criteri di riparto stabiliti dalla legge è possibile soltanto se introdotta in un regolamento di condominio di natura contrattuale o se deliberata dall’assemblea dei condomini all’unanimità.

14/10/2014 Sicilia
Peppino B. chiede
“Nel mio condominio dobbiamo fare dei lavori straordinari sulla scala. Nel Regolamento di condominio ci sono due tabelle che riguardano la scala:
1) - (Tabella D) Ricostruzione della scala (prima metà);
2) - (Tabella E) Ricostruzione della scala (seconda metà).
I lavori riguardano solamente la scala che dal piano rialzato porta al primo e al secondo piano, (secondo tratto di scala); mentre sulla scala che porta dal cortile al piano rialzato, (primo tratto di scala) non si deve effettuare nessun intervento. Per quanto riguarda la ripartizione delle spese, quale tabella bisogna applicare? La "D" o la "E" ? –
Ci può chiarire bene il concetto di “Ricostruzione della scala 1^ Metà” e “Ricostruzione della scala 2^ Metà” Grazie”
Consulenza legale i 20/10/2014
L'art. 1124 del c.c. stabilisce che le spese relative alla manutenzione e sostituzione delle scale va ripartita tra i condomini "per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo".
In virtù di tale principio, molti regolamenti condominiali prevedono tabelle distinte per individuare a priori le due "metà" in cui andrà suddivisa la spesa del lavori da effettuare, il che si rileva una scelta molto saggia per evitare lungaggini e discussioni sulla ripartizione dei costi degli interventi.
Nel caso di specie, il regolamento contempla proprio questa situazione.

La tabella D prevede la ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria della scala in proporzione al valore di proprietà: infatti i 1000 millesimi sono suddivisi in proporzione tra tutti gli appartamenti, con valori molto simili alla tabella A (ove però sono ricompresi anche i garage e i posti auto, che rendono leggermente diverse le cifre).

La tabella E, invece, stabilisce la ripartizione, sempre per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria della scala, in proporzione dell'altezza del piano rispetto al suolo: ciò risulta chiaro proprio dai millesimi previsti dalla tabella, che vede la presenza di "gruppi" di appartamenti aventi valori millesimali simili (da A15 ad A19 il valore è compreso tra circa 12 e 13 millesimi; da A20 a A24 tra 60 e 70 circa, e così via).

Quindi, nella ricostruzione della scala, dovranno applicarsi entrambe le tabelle. Ipotizzando una spesa di 4.000 €, 2.000 € saranno suddivisi in base ai millesimi di proprietà della tabella D; 2.000 € verranno pagati secondo la tabella E, suddividendo in base ai valori da essa previsti.

Naturalmente, vale sempre la regola generale posta dal primo comma dell'art. 1224 c.c.: "Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono".
Pertanto, se gli interventi straordinari sulla scala interessano solo il secondo tratto di essa, i proprietari degli appartamenti al piano rialzato non saranno tenuti a partecipare alla spesa.

25/10/2013 Lombardia
Franco G. chiede
“Mi preme chiedervi precisazioni per la risposta fornita al quesito n°7060 inerente l'art.1124 che mi trova del tutto dissenziente. In breve: tale articolo è stato espressamente inserito dal legislatore quale 'lex specialis' per distinguere con 'criterio di specialità' quei beni/servizi che si differenziano per destinazione ed utilizzo, quali l'ascensore e le scale, essenziali per i condomini dei vari piani, ma superflui per i condomini del piano terreno che non hanno a servirsene. In buona sostanza esso dispone, in modo chiaro ed univoco, che le spese di manutenzione e sostituzione di tali beni, debbano essere ripartite esclusivamente tra i condomini a cui tali beni necessariamente servono, e secondo la regola espressa. Recenti pronunciamenti, antecedenti la Legge 220/2012, supportati da opinabili motivazioni, sono in palese antinomia e vanno pertanto disapprovati. Nel merito poniamoci il quesito: a chi è imputabile l'usura che ha richiesto la manutenzione o sostituzione del bene? Resto in attesa di un Vostro gradito riscontro e porgo i migliori saluti ed auguri.”
Consulenza legale i 25/11/2013
La legge di riforma del condominio (L. 220/2012), recependo di fatto l’orientamento espresso da numerose sentenze di merito e di legittimità, ha esteso il criterio di riparto delle spese dettato dall'art. 1124 del c.c. originariamente solo per le scale anche alle spese inerenti gli ascensori. La norma, quindi, dice ora che le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono: la spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

La vexata quaestio riguardante la ripartizione delle spese di manutenzione e sostituzione dell'ascensore anche con i condomini del piano terra (che di regola non utilizzano il servizio per raggiungere la propria abitazione) non è stata espressamente risolta dalla nuova formulazione dell'art. 1124 c.c., che utilizza ancora l'espressione "proprietari ... a cui servono".

Si deve, quindi, ragionare anche sui principi più generali. Va innanzitutto premesso che, se gli ascensori sono stati installati contestualmente alla costruzione dell’edificio e ove non emerga il contrario dai titoli di acquisto delle singole unità immobiliari, essi sono di proprietà di tutti i condomini ex art. 1117 c.c. (compresi i condomini che si trovano al piano terra). E' stato sostenuto, infatti, che, potenzialmente, tali impianti possano essere utilizzati anche da chi abita al piano terra, ad esempio per raggiungere le parti superiori dell'edificio ove vi sono coperture comuni a tutti (si veda Cass. civ. , sez. II, 10.7.2007 n. 15444) o, al contrario, per raggiungere i garage ubicati nel sottosuolo.
Alla luce di tale principio, sottolineando inoltre che la presenza dell'ascensore contribuisce al prestigio dell'intero fabbricato, parte della giurisprudenza ha sostenuto che le spese di manutenzione e sostituzione dell'ascensore vadano ripartite tra tutti i proprietari delle unità immobiliari, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Così, i proprietari degli appartamenti al piano terra pagheranno la metà della spesa in ragione dei loro millesimi di proprietà, e null'altro dovranno, in quanto l'altezza del loro piano è pari a zero.

E' interessante cercare qualche ulteriore elemento di riflessione negli atti parlamentari che hanno accompagnato l'uscita della riforma. Nella Relazione al disegno di legge di riforma, in merito all'art. 8 modificativo proprio dell'art. 1124, leggiamo "L’articolo 8 modifica l’articolo 1124 del codice civile, la cui rubrica diventa «Manutenzione e ricostruzione delle scale e degli ascensori» adeguandolo alla nuova disciplina dell’articolo 1118 in materia di diritti". L'art. 1118 del c.c. sancisce, in particolare, che il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni, né può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare (salvo quanto disposto da leggi speciali). Il riferimento a questa norma, quindi, sembra confermare la tesi per la quale le spese vadano ripartite (in misura naturalmente diversa) anche tra chi non usufruisce dell'ascensore in modo continuativo, sulla base del fatto che anch'essi ne sono parzialmente proprietari e non possono quindi sottrarsi all'obbligo di contribuire.

Pertanto, la tesi che considera i proprietari degli appartamenti ai piani terra esenti per legge dalla contribuzione alle spese dell'ascensore, basandosi solo su un elemento (l'utilizzo materiale del servizio) non può ritenersi del tutto completa.
Naturalmente, poiché la riforma dell'art. 1124 c.c. è recente, potranno formarsi orientamenti giurisprudenziali diversi nel corso dei prossimi anni. Già prima delle riforma della disciplina condominiale esistevano pronunce di vario avviso, ma in questa sede ci si è limitati a riportare quello che appare essere l'orientamento dominante.

17/11/2012 Lazio
nello chiede
“Salve, sono proprietario di un appartamento al piano rialzato di un condomionio di quattro piani, con ingressi (auto e pedonale) e garage indipendenti, e pertanto non necessito di utilizzare per alcun motivo i servizi posti all'interno del condominio stesso (ascensore, scale e garage) e terrazzi (quest'ultimi appartenenti ai proprietari degli attici). Come me ci sono altri 5 proprietari al piano rialzato che non hanno alcun accesso nell'atrio del condominio. Siamo tenuti a pagare le spese ordinarie o straordinarie, anche in minima parte, delle scale e dell'ascensore pur non utilizzando tali servizi? Vi prego di riportare i riferimenti di legge, artt., sentenze ect.ect!! Grazie! grazie! grazie!”
Consulenza legale i 18/11/2012

In tema di condominio di edifici, la regola posta dall'art. 1124 del c.c. relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale è applicabile per analogia, ricorrendo l'identica ratio, alla ripartizione delle spese per la manutenzione e la ricostruzione dell'ascensore già esistente. In materia, sia la giurisprudenza che la più recente dottrina ritiene che le relative spese siano a carico di tutti i condomini, posto che l'impianto di ascensore è un servizio comune a tutti i condomini, che contribuisce al prestigio dell'intero fabbricato. Tuttavia, ad una diversa conclusione si giunge applicando l'art. 1123 del c.c., ultimo comma, secondo il quale, quando un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. Infatti, se i proprietari dei piani rialzati dimostrano che nessuna utilità ha per loro l'ascensore condominiale, com'è dato presumersi dal fatto che gli appartamenti hanno anche ingressi indipendenti, essi potrebbero opporre diniego al pagamento delle spese dell'ascensore, in quanto relative a beni che essi non utilizzano nè per il godimento delle unità immobiliari di loro proprietà, nè per il godimento di altre parti comuni condominiali (sul punto si veda ad esempio Trib. Genova, Sez. III, 14.12.2006).


13/02/2012 Lombardia
NEGRINI chiede
“Buongiorno, possiedo un garages in un condominio dove l'ascensore arriva al piano interrato. Sono tenuto a pagare le spese di ripartizione per la manutenzione dell'ascensore? grazie”
Consulenza legale i 17/02/2012

Per poter dare una risposta precisa, è necessario fare riferimento al regolamento di condominio e vedere esattamente come sono regolate le spese dei garage e quelle delle parti comuni. Il principio generale, comunque, è che ogni unità immobiliare deve contribuire alle spese dei servizi che possono essere utilizzati per gli accessi e per le necessità della stessa unità. Di conseguenza sarà necessario contribuire alle spese ascensore, indipendentemente dal fatto che poi non si utilizzi tale servizio. Nulla vieta, naturalmente, che per convenzione (decisione assembleare all'unanimità o regolamento contrattuale), il proprietario del garage sia esonerato o paghi in misura inferiore le spese di manutenzione.


01/09/2011 Calabria
Sonia reda chiede
“buon giorno,
io volevo un chiarimento in merito al pagamento della manutazione ordinaria dell'ascensore.
Nel nostro fabbricato si paga con la cartella millesimale.Ora da quando abbiamo cambiato gestore dell'ascensore le cose sono cambiate la somma della manutenzione ordinaria arriva ogni 4 mesi. I condomini dei piani superiori dicono che dobbiamo dividere l'importo in parti uguali e non con i millesimi.
Quindi vorrei chiarimento su questo la MANUTENZIONE SI PAGA IN PARTI UGUALI oppure dato che da noi si usa la tabella millesimale la si puo' utilizzare anche per questa spesa??? Grazie
Cordiali Saluti”
Consulenza legale i 05/09/2011

L'art. 1124 del c.c. è applicabile per analogia alle spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell'ascensore già esistente. Di conseguenza, la spesa relativa alla manutenzione è ripartita tra i vari condomini in ragione del valore dei singoli piani o porzione di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.

La disciplina legale di ripartizione delle spese di manutenzione dell'ascensore è, però, in linea di principio, derogabile. In questo caso potrà ritenersi legittima la convenzione che modifichi i criteri legali di ripartizione delle predette spese solo se contenuta in una delibera approvata da tutti i condomini. Sarebbe dunque valida la disposizione per cui le spese inerenti alla manutenzione dell'ascensore vanno ripartite in quote uguali tra i condomini, solo qualora tale disposizione, di natura contrattuale, fosse contenuta nel regolamento condominiale (così anche Cass. Civ. 03/641).


15/03/2011 Calabria
domenico calarco chiede
“E' da diverso tempo che ho un dubbio sulla ripartizione delle spese condominiali, nello specifico sulle spese di manutenzione e mensili dell'ascensore ivi esistente nel condominio dove abito. La domanda è la seguente:-"I condomini che dimorano nel piano terra e non hanno alcun interesse ad andare nei piani superiori, nemmeno nel sottotetto in quanto non esiste perchè presente una mansarda, devono pagare lo stesso le spese dell'ascensore?". Nell'eventualità che non deve essere corrisposta alcuna spesa inerente al mantenimento dell'ascensore mi potete fare sapere da quale art. del codice civile sono regolate le ripartizioni delle spese?...Sono certo di avere una risposta esaudiente da parte Vs. Vi ringrazio anticipatamente e saluto cordialmente”
Consulenza legale i 17/03/2011

La Suprema Corte ha parificato la suddivisione delle spese per l'ascensore condominiale a quella prevista dall'art. 1124 del c.c. per le scale: le spese vanno ripartite per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano e per la restante metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Tali criteri ripartitori vengono superati solo dal consenso unanime dei condomini, solitamente espresso nel regolamento condominiale (avente quindi natura convenzionale): ad esempio, si può prevedere il concorso alle spese di tutti i condomini, inclusi quelli abitanti al piano terreno, in base ai millesimi delle rispettive proprietà.

La giurisprudenza di merito ha specificato che "In assenza di prova circa l'esistenza di un regolamento contrattuale o convenzionale che stabilisca criteri derogatori, deve applicarsi il criterio legale secondo cui anche i proprietari di unità immobiliari poste al piano terra che non usufruiscono dell'ascensore, essendo comunque comproprietari dell'impianto comune, sono tenuti a contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria e a quelle di ricostruzione, mentre gli stessi sono esonerati ex art. 1123, secondo comma, c.c., dal contribuire alle spese di esercizio e di pulizia di tale impianto" (Trib. civ. Genova, sez. III, 2 maggio 2003, n. 1512).


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