È frequente che, all’atto della stipulazione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare, il promittente venditore si impegni nei confronti del promissario acquirente a cancellare, previa estinzione di tutti i suoi debiti nei confronti dei creditori, l’ipoteca gravante sul bene prima del rogito notarile di trasferimento della proprietà. Ma che accade nel caso in cui l’alienante si riveli inadempiente rispetto a tale obbligo di cancellazione?
Proprio a tale quesito ha risposto di recente la Corte di Cassazione, con ordinanza n. 38317 del 3 dicembre 2021, affermando che la conseguenza di un siffatto inadempimento consiste nel sorgere, in capo all’acquirente, del diritto al risarcimento del danno da mancata cancellazione dell’ipoteca.
Chiari invero sono gli Ermellini nell’affermare espressamente che “alla mancata cancellazione dell'ipoteca cui il venditore si sia obbligato consegue il diritto del compratore al risarcimento del danno, il quale, circa l'an debeatur, è "in re ipsa" e trova la sua causa diretta ed immediata nella situazione illegittima posta in essere dal venditore, mentre, ai fini della determinazione e liquidazione, richiede la prova di un concreto pregiudizio economico”.
Nello specifico, il pregiudizio risarcibile può essere di varia natura: a tal riguardo va considerato, in primo luogo, il danno emergente connesso all’esborso, da parte dell’acquirente del bene vincolato, della somma necessaria a cancellare l’ipoteca e a compiere le relative formalità.
Vi è poi il profilo della perdita di chance: il fatto che l’immobile sia gravato da un simile vincolo rende senz’altro più difficile per l’acquirente rivendere il bene ad un prezzo congruo. I terzi, infatti, sono disincentivati all’acquisto atteso che l’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche nei confronti del terzo acquirente, i beni vincolati al fine di soddisfarsi sul ricavato: è di tutta evidenza, pertanto, come la rischiosità di un simile acquisto abbia inevitabili ricadute sul prezzo del bene, in danno del venditore.
Inoltre, il danno risarcibile può coincidere anche con la mancata concessione, connessa all’esistenza di un vincolo ipotecario, di un finanziamento o di un fido da parte della banca.
La recente pronuncia ha però affermato l’esistenza di un ulteriore profilo risarcitorio, quello del mancato guadagno per la non avvenuta stipula del contratto definitivo. È del tutto legittimo, infatti, il rifiuto del promissario acquirente di addivenire al rogito per il trasferimento della proprietà del bene fino a che il promittente venditore non abbia cancellato l’ipoteca che lo gravava. In tal caso, dunque, il danno risarcibile coinciderà – specifica la Corte – nella “perdita del guadagno che una vendita tempestiva avrebbe consentito” (guadagno che sarebbe potuto derivare, ad esempio, dall’impiego del bene in attività vantaggiose oppure dalla rivendita tempestiva del bene ad un prezzo particolarmente alto, impossibile da ottenere in futuro per il mutamento dei valori immobiliari), fermo l’onere della prova in capo all’attore.
Per la Cassazione il venditore che non cancella l’ipoteca sul bene venduto deve risarcire i danni all’acquirente.
