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Articolo 2645 Codice Civile 2020

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 30/06/2020]

Altri atti soggetti a trascrizione

Dispositivo dell'art. 2645 Codice Civile 2020

Deve del pari rendersi pubblico, agli effetti previsti dall'articolo precedente, ogni altro atto o provvedimento che produce in relazione a beni immobili [812] o a diritti immobiliari taluno degli effetti dei contratti menzionati nell'articolo 2643, [2652, 2655, 2672, 2685; 555 c.p.c.] salvo che dalla legge risulti che la trascrizione non è richiesta o è richiesta a effetti diversi [2648, 2653, 2672](1).

Note

(1) La pubblicità immobiliare soddisfa una importante esigenza di certezza nella circolazione giuridica dei beni immobili e, in qualche misura, di evidenza nella titolarità degli stessi, in quanto la visura dei registri immobiliari permette ai terzi di conoscere quale sia l'ultimo soggetto in favore del quale è stato trascritto un determinato atto d'acquisto della proprietà di un bene.

Ratio Legis

Dalla norma si desume il carattere di non tassatività dell'elencazione degli atti soggetti a trascrizione contenuta nell'art. 2643, essendo soggetti alla medesima disciplina tutti gli atti e i provvedimenti, relativi a beni immobili, che producono gli effetti dei contratti sanciti dall'art. 2643 c.c.

Spiegazione dell'art. 2645 Codice Civile 2020

Portata dell'art. 2645

Il disposto dell’art. 2645 costituisce una innovazione assai notevole, in quanto con esso si è inteso escludere iI principio, prima dominante, che la indicazione degli atti da trascriversi sia tassativa e non sia suscettibile di interpretazione estensiva.

L'art. 2645 va dunque inteso come il complemento dell' art. 2643 del c.c.. In diversi numeri dell'art. 2643 si parla di « contratti » da trascriversi. Nell'art. 1932 del Codice abrogato era parola di « atti » ; ma questo era termine generico che la dottrina unanime interpretava come con­tratti. Ora invece, nell'art. 2645, è fatta una distinzione fra «contratti » quali menzionati nell'art. 2643 — e « ogni altro atto o provvedimento che produce in relazione a beni immobili o a diritti immobiliari taluno degli effetti dei contratti menzionati nell'art. 2643 ». E la distinzione è fatta allo scopo di allargare e sviluppare la sfera di applicazione dell'art. 2644. E detto, infatti, che. ogni atto o provvedimento che produce gli effetti di quei contratti va trascritto ai sensi dell'art. 2644, salvo che dalla legge risulti che la trascrizione non è richiesta o è richiesta a effetti diversi.

In sostanza, l’art. 2645 stabilisce un generico richiamo di tutti i casi cui possa riferirsi la necessità della trascrizione fuori della materia più propriamente contrattuale. Già nell'art. 2643 si fa menzione, oltre i contratti, di alcuni atti e provvedimenti da trascriversi. L’art. 2645 vale essenzialmente come una norma interpretativa atta a escludere che la serie di atti e provvedimenti indicati nell'art. 2643 sia intesa come tassativa.

In particolare risulta superata, ai fini della pubblicità, la distinzione delle cause attributive dei diritti. Ciò che importa pubblicare non es­sendo l'atto o contratto come tale, ma l'effetto costitutivo o traslativo, qualunque ne sia la causa : non solo negoziale, ma altresì legale, perchè naturalmente la causa legale si concreti e si esprima in un atto o provvedimento. Oggetto possibile di pubblicità è pur sempre un atto (privato o amministrativo o giudiziale) quando sia esso ,la causa del­l'attribuzione o ne compendi gli estremi. Pertanto restano fuori quelle cause che si concludono in una situazione di fatto ; per quanto in questi casi può intervenire un atto (provvedimento) giudiziale, e questo deve trascriversi.

In applicazione di quanto ora si è detto, è del pari evidente che il campo d'attuazione della pubblicità non è legato alla diversità dei titoli d'acquisto, derivativo e originario. Certamente va compreso nel disposto dell'art. 2645, se non già in quello dell'art. 2643 n. 4, l'acquisto delle servitù coattive, che si fonda su di un atto del privato (domanda) e su di un provvedimento del­l'autorità giudiziaria oppure dell'autorità. Tali sono l'acquedotto e scarico coattivo ; il passaggio coattivo ; l'elet­trodotto coattivo ; l'appoggio e infissione di chiusa ; la somministra­zione coattiva di acqua a un edificio o a un fondo. Lo stesso si dica, in genere, per tutti i casi (specialmente in materia d'acque) in cui l'attuazione della servitù è dipendente da una domanda degli interessati. Invece si riferisce a mere circostanze di fatto, che in nessun modo possono rientrare sotto gli estremi della pubblicità, la destinazione del padre di famiglia come ragione d'acquisto di servitù prediale.

L'usufrutto legale del genitore è attributo e pertinenza della patria potestà : manca la ragion d'essere medesima della pubblicità, a prescin­dere dalla circostanza che non v'è un fatto acquisitivo che possa for­mare oggetto di trascrizione.

Su di un punto di notevole importanza rimane qualche ragione di incertezza : acquisto della libera disponibilità dei beni della persona di cui è stata con sentenza dichiarata la morte presunta (articoli 58 e 63). Per l'analogo istituto della «immissione nel possesso definitivo dei beni dell'assente » nel Codice del 1865, la dottrina negava l'applicabilità della trascrizione in forza del rilievo trattarsi di un acquisto ex lege. Oggi tale argomento sarebbe del tutto insufficiente : basti pensare alla trascrizione delle successioni intestate.

Deve pensarsi che i compilatori del libro primo del nuovo Codice non abbiano previsto la possibilità di applicare il regime di pubblicità agli effetti patrimo­niali della dichiarazione di morte presunta, perchè ovvio sarebbe stato sancire l'obbligo relativo nella stessa sede degli articoli 58 e seguenti. Ad ogni buon conto ciò non pregiudica il problema, il quale resta aperto proprio in relazione alla nuova norma dell'art. 2645. Nostra opi­nione è che l'acquisto immobiliare di chi beneficia degli effetti della sentenza dell'art. 58, non dovrebbe sfuggire alla trascrizione. L'esi­genza è quella stessa per cui è disposta la trascrizione delle successioni mortis causa e l'atto su cui si fonda il diritto ben sussiste (la sentenza).4 Ma deve anche dirsi che, oltre gli effetti di cui all'art. 2650, può ve­nire anche in considerazione un conflitto rilevante per gli effetti dell'art. 2644. Non valgono infatti i principii del diritto successorio a di­rimere possibili conflitti. Può aversi un conflitto fra chi ha acquistato dallo scomparso in forza della dichiarazione di morte presunta e chi ha acquistato dallo stesso, precedentemente, per normale atto tra per­sone presenti. Gli acquisti sono dallo stesso autore anche se a titolo diverso, e non v'è ragione che non debbano applicarsi le normali re­gole circa l'efficacia della anteriorità di trascrizione, riguardo ai sin­goli immobili del cui acquisto si tratti. Naturalmente deve tenersi pre­sente che l'acquisto conseguente alla dichiarazione di morte presunta è sotto condizione risolutiva pel caso del ritorno o prova dell'esistenza della persona di cui è stata dichiarata la morte presunta (art. 66).

L'art. 2644 non esclude affatto che il conflitto possa essere fra due
acquisti a titolo diverso (uno ex negotio e uno ex lege). .Il successivo acquisto ex lege, se previamente trascritto, anche se sotto condizione legale risolutiva, prevale al precedente ex negotio. La situazione diverrà definitiva sol dopo il decorso della usucapione (v. art. 66, ult. comma), o si risolverà a favore del presunto morto (di cui risulti l'esistenza) e quindi del primo acquisto anche se non trascritto. Queste soluzioni paiono probabili. Il punto non è tuttavia immune da incertezze, man­cando ogni precedente. cui far capo.

Un'altra precisazione. Nell'art. 2645 é stabilito doversi ren­dere pubblico ogni atto o provvedimento «che produce in relazione a beni immobili o a diritti immobiliari taluno degli effetti dei contratti menzionati nell'art. 26433).

Rileviamo la latitudine di tale proposizione ove è parola di effetti in relazione a beni immobili. Tali effetti sono diritti: precisamente quel diritti che sono l'effetto dei contratti menzionati nell'art. 2643. Ma il riferimento è generico, perché nell'art. 2643 vengono in considerazione sia diritti reali che personali. In più si noti che nell'art. 2643 ogni diritto • viene espressamente individuato dai suo obbietto immobiliare. Se l'art. 2645 avesse inteso aver riguardo esclusivamente alle figure di diritti regolate dall'art. 2643, avrebbe fatto un riferimento più diretto : avrebbe cioè detto che deve rendersi pubblico ogni altro atto che pro­duce taluno degli effetti dei contratti menzionati nell'art. 2643. Invece nell'art. 2645 il riferimento pone in primo piano il richiamo dell'oggetto immobiliare. D'altronde che non possa trattarsi soltanto del le figure tipiche di diritti quali menzionati dall'art. 2643, risulta dalla semplice considerazione che, riguardo alla proprietà, all'usufrutto e alle altre figure tipiche di diritti, quando si è parlato di atti traslativi o costi­tutivi si è esaurito ,ogni possibile richiamo di atti che possano essere cause di quegli effetti.

Il solo punto per cui può avere uno speciale significato una norma come quella dell'art. 2645 tendente ad allargare la serie degli atti da trascriversi, è quello che attiene a quei poteri e diritti immobiliari che hanno una ragion d'essere per se stante, per quanto di natura confron­tabile o addirittura assimilabile a quella dei diritti reali tipici. Escluso anzitutto che possano venire in considerazione ed essere compresi sotto l'obbligo della trascrizione dei casi espres­samente previsti nell'art. 2643) i diritti immobiliari che mantengono 'un carattere esclusivamente personale (cioè opponibili limitatamente alla sfera dei contraenti e loro eredi), l'indagine va circoscritta :a) ai cosidetti diritti reali anomali ; b)in genere a quei diritti immobi­liari che senza essere veri diritti reali partecipano delle caratteristiche della realità e costituiscono pertanto un peso della proprietà immobiliare. Deve anche rilevarsi che in questi casi normalmente vi è identità di denominazione dell'atto costitutivo e del diritto che ne deriva. L'atto costitutivo non è il «contratto », quale generale forma iuris che può assumere vario contenuto ed essere causa di uno oppur d'altro effetto ; ma è uno specifico atto, quello stesso che la legge disciplina in un con l'indicazione di particolari diritti o poteri specialmente qualificati da quel dato modo di essere e direzione della volontà.

a) Intanto non v'è dubbio che ogni diritto reale immobiliare ano­malo, 'nei limiti in cui sia ammissibile, debba essere sottoposto al regime della pubblicità. Così si dica per le c. d. servitù irregolari.1 In particolare — se e in quanto il nostro ordinamento le accetti — devono considerarsi trascrivibili le «servitù personali ristrette ». Rientrino o meno in tale categoria, occorre anche qui richiamare le c. d. servitù di uso pubblico. Se il pubblico, a favore del quale viene stabilito l'uso, si specifica e si concreta in una serie di individue persone, non v'ha dubbio che l'atto costitutivo di tali rapporti possa essere oppor­tunamente trascritto a carico del titolare dell'immobile su cui si eser­cita l'uso.

b) Il problema più delicato riguarda i diritti che, pur rientrando per il loro riferimento oggettivo nella lata categoria dei diritti immobiliari, non possono assumersi con certezza come reali. Sino a qual punto la ratio del sistema tradizionale di pubblicità deve intendersi modificata dalla nuova norma dell'art. 2645 ? Se non si dovesse ammettere l'applicabilità di questa norma a una più larga cerchia di fatti­specie oltre il tradizionale elenco ripetuto dall'art. 2643, mancherebbe la ragion d'essere dell'art. 2645. Invece la nuova disposizione, per quanto venuta fuori all'ultimo momento nel testo definitivo del Co­dice, ben si coordina con i criteri e i principii del nuovo sistema di pubblicità.

Abbandonato il principio che l'obbligo della trascrizione proceda da una elencazione tassativa, resta aperto il problema della ricerca dei requisiti in forza dei quali un atto debba dirsi trascrivibile. Sappiamo che la distinzione fra diritti reali e personali non porge un pre­ciso criterio discriminativo. Punto fermo è doversi trattare di diritti immobiliari. Immobiliare è ogni diritto il cui oggetto si riferisca ad una cosa immobile ; ma un diritto può aver riferimento ad una cosa immobile senza essere un diritto reale. La differenza essenziale fra diritti reali e personali, più che nell'oggetto, sta nel titolo dell'attribu­zione e della tutela e nella più o meno ampia efficacia. Quanto a ciò, dicesi comunemente che mentre il diritto personale è opponibile solo nei confronti di una persona (il debitore, ma anche — per lo più —suo avente causa a titolo d'erede), il diritto reale è opponibile erga omnes (c. d. diritto di suite o sequela, che è diverso concetto da difendibilità, perchè la difesa erga omnes pertiene a ogni titolare di diritti anche se personali). Ad ogni buon conto, ai nostri fini, anche tali determi­nazioni sono in sè generiche e insufficienti, perchè indubbiamente vi sono diritti (personali) immobiliari il cui acquisto non è da trascriversi. Bisogna allora aver riguardo a quelle situazioni creditorie o poteri che non solo sono riferibili ad una cosa (immobile nell'ipotesi che a noi importa) ; ma sono anche non strettamente legati alla persona di chi ha contratto (o erede). Sono questi i cosidetti diritti ob rem. In linea di massima i diritti ob rem (immobiliari) partecipano della realità, in quanto la prestazione si esercita diminuendo le utilità dell'immobile (direttamente o indirettamente), per cui il diritto ob rem si manifesta come un peso dell'immobile. E la cosa su cui si esercita la prestazione lega a sè in certo modo il diritto, la cui durata non può non essere influenzata dalle esigenze di quell'esercizio, anche all'infuori dalle per­sone fisiche dei contraenti. Ciò porta in genere ad una più vasta sfera di opponibilità che, senza essere generica e indistinta com'è nella vera e propria realità, neppure è ristretta ad una mera cerchia personale.




La pubblicità con riguardo ai diritti ob rem

Bisogna distinguere una duplice serie di situazioni giuridiche ob rem : I° può trattarsi di un diritto che alcuno accampi in relazione a un immobile di cui altri abbia il possesso ; oppure, 20 di un diritto relativo ad una cosa che trovasi nel possesso dello stesso soggetto.

1) Un esempio di questa prima categoria è costituito dal diritto di credito ob rem del concedente nell'enfiteusi. Questo diritto è trat­tato come un vero diritto reale, ed è — come sappiamo — esplicita­mente - assoggettato all'obbligo della pubblicità.

Crediti ob rem sono anche quelli dello Stato e altri enti pubblici per i tributi fondiari. La loro esistenza non dipende dalla pubblicità stabilita per i rapporti privati, bensì si fonda sul sistema delle iscrizioni e volture catastali. La funzione del catasto, pur essendo collegata con quella della pubblicità immobiliare (art. 2659 n. 4 e art. 2826), ricava la sua principale ragion d'essere dall'ordinamento fiscale.

Un potere reale pertiene a chi ha un titolo esecutivo. La pubblicità è quella predisposta per il pignoramento immobiliare (art. 555 cod. proc. civ.).

In questi casi, dunque, o è disposta l'ordinaria pubblicità o un equi­valente per diversi effetti. Resta da considerare il diritto di rendita fondiaria. Ammesso che questo sia un diritto ob rem, è certo però sprov­visto di ogni carattere di realità. Se dubbi potevano esserci in propo­sito nell'interpretazione del vecchio Codice, ora ogni incertezza deve considerarsi esclusa.3 Naturalmente, trattandosi di una alienazione, il contratto deve essere trascritto (si applicano le norme stabilite per la vendita o la donazione: art. 1862 del c.c.). Ma ciò vale per l’acquisto della proprietà nel debitore della rendita e non riguarda il diritto del creditore che è ob rem solo in quanto corrispettivo dell’alienazione. Solo debitore è e rimane (anche dopo una eventuale alienazione) il primo acquirente. Ciò risulta chiaramente dall’ art. 1868 del c.c., ove è prevista una obbligazione del successivo acquirente, solo in quanto questi si assuma espressamente il debito.

Ciò mostra che il diritto di rendita fondiaria non è un vero diritto ob rem, nel senso che non è un peso della proprietà perciò non v'è ragione ch'esso debba essere trascritto. Né — è ovvio la trascrizione del contratto, che vale nei confronti dell'acquirente del­l'immobile, può valere anche a rendere il diritto del creditore della ren­dita opponibile oltre i rapporti personali col costituente. Il fondo sta a garanzia della rendita (art. 1867 n. 3, art. 1868), ma non già nel senso che il diritto del creditore della rendita gravi sul fondo come onere reale, ben.si per ciò che il creditore della rendita,- alienando l'immobile, può averci iscritto ipoteca legale per l’adempimento dell'obbligo di re­golare corresponsione. della rendita. Ma qui evidentemente siamo in un altro campo e la pubblicazione riguarda l'ipoteca, non la rendita.

2) Parlando ora di un diritto relativo ad una cosa che trovasi nel possesso dello stesso soggetto, non ci riferiamo — evidentemente —ai poteri che investono realiter la cosa, com'è nella proprietà, nell'usu­frutto, nelle servitù e in genere nei diritti reali. Qui non c'è problema. Ci riferiamo a una sorta di poteri che all'origine sono personali, ma qua­lificati realiter dall'oggetto cui si applicano. La qualificazione oggettiva può essere tale da influenzare la disciplina del diritto a un punto da ren­dere opportuna la possibilità di attuare un godimento continuativo o . quantomeno non dipendente dalle mutazioni di titolarità. In questo modo il potere personale si lega alla cosa tanto da richiedere la disci­plina dei rapporti reali (come nelle locazioni). La locazione resta pur sempre una utilizzazione particolare. Invece in altri casi si tratta di un più vasto rapporto di godimento che investe tutto un fondo.

Qui siamo nel capitolo delle concessioni. Può trattarsi di concessioni di diritto privato e diconcessioni di diritto pubblico, ma il concetto è unico. È controversa la natura del diritto dei concessionari. Caso per caso si possono dare definizioni diverse. Per vero è una gamma che va dal diritto personale al diritto reale vero e proprio. Gli estremi della più compiuta realità si hanno nel diritto del concessionario in enfiteusi, che val assumere oggi addirittura come un quasi proprietario. In altri casi, invece, prevale ancora la considerazione personale, per quanto permanga pur sempre presente la tendenza verso la realità e la disci­plina relativa. É certo che in sé un «usufrutto » concesso in forza di un rapporto puramente obbligatorio si mantiene sul piano personale e' a non dire altro; non va trascritto. L'immobile è il presupposto, più che l'oggetto, del rapporto. Non sarebbe neppur preciso parlare di conces­sione per un rapporto strettamente ed esclusivamente obbligatorio.

In altri casi invece v'è ragione di dubbio. Si pensi ad una privata concessione che il proprietario di un fondo faccia di una parte dello stesso per lo scopo, ad es., di sfruttamento di una cava, di attuazione di una particolare cultura. Usa, in alcune regioni d' Italia (segnatamente in To­scana), alcuni appezzamenti che altrimenti resterebbero incolti per in­sufficienza di mezzi di lavoro del titolare, concedere in uso a terzi perché vi attuino nel loro interesse date culture. Ciò avviene per lo più gratui­tamente e l'interesse del concedente sta nel fatto che la terra viene la­vorata e migliorata. Non si tratta di una vera enfiteusi e neppure di una vera locazione, e ciò anche a prescindere dalla mancanza di un canone prefissato.. Si tratta di rapporti personali, ma non del tutto, in quanto un mutamento di titolarità, del fondo non rende caduca l'efficacia della speciale concessione per il periodo stabilito. Se poi possano applicarsi le regole della locazione e il principio emptio non tollit locatum anche a pre­scindere dalla trascrizione, è un problema che andrà risolto caso per caso a seconda che il rapporto in questione sia o meno riconducibile sotto il concetto della locazione. Ma ci pare comunque certo che in tutti i casi si tratti di oneri reali e che i titolari di tali diritti di concessione privata possano tutelare il loro acquisto mediante la opportuna pubblicazione.' Quale sia il modo di collisione si valuterà caso per caso.

Concessioni pubbliche

Ma il problema delle concessioni ha anche altri aspetti che qui dobbiamo ricordare. Vengono in considerazione le concessioni pubbliche. Sono atti del potere pubblico cui è legata l'esistenza di diritti privati.

La dottrina per lo più ha fondato la trattazione di questo argomento sulla vecchia distinzione fra atti del potere pubblico compiuti iure imperii e atti compiuti, come da un privato, iure gestionis, assumendo doversi trascrivere questi ultimi non i primi.3 Tale impostazione alquanto semplicisitca non può essere accolta in presenza dei nuovi criteri stabiliti dal legislatore in tema di pubblciità. Di tali criteri è una chiara manifestazione l’art. 2645 ove è disposta in generale la trascrizione di ogni provvedimento che produca riguardo a beni immobili taluno degli effetti dei contratti menzionati dall’ art. 2643 del c.c..

Viene inoltre in considerazione – nel territorio metropolitano — la possibilità di far richiamo del regime or­dinario della trascrizione, sempre che il diritto del concessionario abbia in concreto gli estremi della realità. Nè ha importanza il quesito se il diritto acquistato per effetto del provvedimento di concessione possa qualificarsi come una quasi proprietà, o come usufrutto o come diritto reale sui generis. Non v'ha dubbio che, ove sia il caso, il provvedimento di concessione debba essere trascritto, non fosse altro in forza dell'ar­ticolo 2645 e per gli effetti dell'art. 265o, ove non vengano in considera­zione quelli dell'art. 2644. E naturalmente debbono essere trascritti tutti gli atti ulteriori concernenti il diritto reale del concessionario.

Il punto che qui giova specialmente precisare è che non osta alla possibilità di pubblicità la circostanza che la fattispecie acquisitiva del diritto privato faccia capo a un atto dell'autorità pubblica (provve­dimento, giusta la lettera dell'art. 2645), nè che si tratti di un trasferi­mento dalla sfera di titolarità pubblica alla sfera privata.


Trascrizione in materia mineraria

Avendo ciò detto in termini generali validi per le ipotesi che presentino gli estremi idonei, è opportuno, ora considerare in particolare il punto maggiormente interessante ai fini del nostro commento : la trascrizione in materia di concessioni minerarie.

La legge che ha disciplinato la materia mineraria (R. D. 29 luglio 1927, n. 1443) richiama in vari articoli la trascrizione. Pur trattandosi di richiami contenuti in una legge speciale e quindi fuori dal piano del presente commento, non possiamo trascurare una indagine che in ma­niera diretta si ricollega alla materia già trattata.

Bisogna distinguere da un lato le miniere nonchè le cave e torbiere quando la disponibilità ne è sottratta al proprietario del fondo : esse fanno parte del patrimonio indisponibile dello Stato e sono sottoposte a uno speciale regime pubblicistico (art. 826 del Codice civile). Da un altro lato, le cave e torbiere non sottratte alla disponibilità privata : esse sono parti, più o meno sotterranee, della proprietà fondiaria e possibile oggetto di alienazione separata e trascrizione.


Resta da vedere in qual guisa interferisca la trascrizione col regime pubblicistico delle miniere e delle cave sottratte alla disponibilità pri­vata. Deve anzitutto rilevarsi che una impossibilità tecnica di attuare la trascrizione non esiste, anche se non esiste un apposito catasto mine­rario e anche se dal catasto ordinario non possano ricavarsi altre indicazioni oltre quelle che attengono alla eventuale superficie esterna occupata ad uso dell'industria : superficie esterna che da sola non basterebbe a individuare l'entità e le dimensioni della miniera.

Di tale pretesa impossibilità ci siamo già occupati precedentemente con un più generale riguardo a tutta la proprietà sotterranea. Rileviamo la situazione, l'estensione della miniera e la sua delimitazione »; di trascrizione in materia) deve contenersi quanto riguarda la natura, la situazione, l’estensione della miniera e la sua delimitazione. Si parla altresi di «planimetria » e di « verbale di delimitazione della concessione » (art. 18). In maniera più chiara non potrebbe essere espressa dalla legge la possibilità (il che d'altronde è un problema tecnico) di una individua.. zione della miniera quale oggetto per se stante, anche a prescindere dal catasto superficiario. Un'altra obiezione contro la possibilità della trascrizione in ma­teria mineraria, fa capo al carattere pubblicistico dell'atto di conces­sione del diritto di sfruttamento. Anche tale obbiezione è infondata, per ché non risulta in alcun modo — come già abbiamo accennato un principio per cui gli atti: del potere pubblico non debbano essere tra­scritti. Se mai potrebbe sostenersi che sia necessaria una tassativa disposizione di legge. Ma tale sussiste nella legge mineraria, che espres­samente richiede la trascrizione. Nell'art. 18 è detto che il decreto di concessione « é pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del Regno e trascritto all'Ufficio delle ipoteche ». Erroneamente si ritiene che la trascrizione è una formalità superflua rispetto alla iscrizione nella Gazzetta Ufficiale. Si dimenticano dicendo ciò gli effetti propri dell'una e dell'altra formalità. Il decreto per un verso ha effetti di diritto pubblico.: per tali effetti rileva la iscrizione nella Gazzetta ; per altro verso ha effetti di diritto privato e per questi ha importanza la trascrizione.

Si dice che la concessione governativa produce senz'altro effetti erga omnes e che, d'altra parte, è inconcepibile che lo Stato possa fare una seconda concessione a favore di altri, quando è in vigore la prima. Tali affermazioni sono gratuite e non dimostrate. Gli effetti erga omnes dei provvedimenti amministrativi potranno ravvisarsi. forse (per quanto si tratti di un concetto in ogni caso impreciso) in ciò che attiene alla disciplina più strettamente pubblicistica dei rapporti sociali, là dove si pongono i confini dei rapporti fra ente pubblico e individuo ; ma in tutto quel vasto campo in cui l'attività degli organi pubblici non ha come fine primario l'affermazione e la tutela di un interesse preminente, e semplicemente é predisposta per regolare variamente (sia pure in maniera discrezionale) gli interessi dei privati, ben si giustifica il richiamo degli istituti del diritto civile. Sotto tale luce si spiega la trascrizione delle sentenze (che pur implicano una attività degli organi pubblici). Gli stessi concetti debbono valere per le concessioni che hanno per effetto il sorgere di un diritto privato nel concessionario la trascrizione sarà necessaria quantomeno nei casi in cui la legge esplicitamente la richiede.

Dove la legge richiede la trascrizione, si ha un sintomo che il diritto del concessionario è configurato nella legge come un bene patrimoniale privato. Nel caso in esame, la concessione mineraria è certamente —a parer nostro — un diritto reale. E - non lo dimentichiamo — un di­ritto trasferibile sia tra vivi che mortis causa, nonché ipotecabile, sia pure con i necessari controlli (articoli 22,27,28). Nell'art. 22 è detto esplicitamente che «la miniera e le sue pertinenze sono sottoposte alle disposizioni di diritto che disciplinano gli immobili ».

Non crediamo neppure che sia insensata l'eventualità che l'ammini­strazione, sia pur per errore, faccia successivamente la stessa conces­sione a più persone. Rileviamo anche che la formalità della pubblica­zione nella Gazzetta non è assicurata in alcun modo preciso, né d'altra parte costituisce in sè e per sè uria garanzia per il privato. In caso di conflitto fra più concessionari non vi può essere altro sistema di solu­zione di quello che si rifà alla normale trascrizione. In ogni caso poi la trascrizione segna la data da cui prendono inizio tutti gli effetti propri del Codice civile in testa al concessionario acquirente del diritto di sfruttamento minerario.

In connessione deve considerarsi l'art. 42, ove è stabilita del pari (oltre, al solito, la pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale) la trascri­zione del decreto di accettazione della rinuncia e di quello che pronuncia la decadenza (nei casi degli articoli 38 e 40). Può avvenire infatti che il concessionario trasferisca ad altri la concessione dopo che il suo diritto sia venuto meno per rinuncia o decadenza. Deve essere al terzo data la possibilità di sapere se il concessionario ha ancora o meno la disponi­bilità del suo diritto. E a questo scopo non giova certo la Gazzetta Uf­ficiale, ma l'ordinario sistema di pubblicità immobiliare. La pubblicità della cessazione si giustificawk si fonda sulla previa pubblicità dell'atto che dà origine al diritto. Anche per tale riguardo appare evidente la ra­gione su cui si fonda la trascrizione della concessione mineraria.

Sul principio generale dell'art. 22 si basa infine la possibilità di in­tervento della trascrizione quale normale criterio di soluzione di un possibile conflitto fra più aventi causa dal concessionario. Deve rilevarsi che qualunque trasferimento per atto fra vivi della concessione deve essere preventivamente autorizzato dal Ministero (art. 27). Ma può anche avvenire che detta autorizzazione, sia pur per errore, venga dal Mi­nistero accordata a più aventi causa dallo stesso concessionario titolare del diritto minerario. In tale caso la trascrizione deciderà sulla pre­ferenza.

Un problema di conflitto può aversi anche fra un acquirente del diritto del concessionario e chi abbia un titolo per iscrivere un'ipoteca sul medesimo diritto.



Trascrizione prevista dalla legge sulla espropriazione per pubblica utilità

Abbiamo parlato di provvedimenti che fanno passare la ge­stione dei beni dall'ente pubblico al privato. Ora bisogna far cenno di altri che hanno effetto in certo senso opposto : quello cioè di determinare un trasferimento coattivo dei beni dalla sfera privata in quella degli enti pubblici o, in genere, di enti o anche soggetti singoli cui sia commessa l'attuazione di un'opera di interesse pubblico da realizzarsi mercé l'im­mobile sottratto alla disponibilità privata.

Interessano, in particolare, i casi in cui sia posto in essere il decreto che pronuncia l’espropriazione e autorizza l'occupazione dei beni (art. 48).' Stabilisce l'art. 53 che tali decreti «saranno trascritti nell’ufficio delle ipoteche, e sarà fatta l'opportuna voltura nel catasto o nei libri censuari Tali operazioni « si eseguiranno entro 15 giorni a cura ed a spese dell'espropriante ». Si domanda quali siano gli effetti di tale trascrizione. Non pare che si tratti di una forma essenziale costitutiva della procedura di espropriazione (com'è invece, ad es., riguardo al pignoramento, che si attua proprio — come sappiamo — mediante una trascrizione e una notificazione). La proprietà è passata a tutti gli ef­fetti nell'espropriante «dalla data del decreto » (art. 5o). La trascri­zione è un'appendice, una formalità ulteriore. Ha allora forse. essa un effetto verso i terzi, com'è ordinariamente ? Stabilisce essa un criterio di preferenza fra più possibili acquirenti ? Riguardo alla proprietà certa­mente no, ché la ragione che presiede al trasferimento coattivo fissa la titolarità nell'espropriante perché quella titolarità è strumento per at­tuare un fine di interesse generale. Qui si è fuori dunque dal gioco della collisione di interessi privati. Ogni conflitto è già risolto in partenza dalla prevalenza dell'interesse pubblico: Ma quel che è più notevole è che il fondo è sottratto integralmente alla disponibilità privata, per cui cessano anche i minori diritti reali che gravano la proprietà. In ciò pertanto gli effetti normali della pubblicità debbono considerarsi estranei.

Escluso dunque che l'espropriante abbia necessità di procedere alla trascrizione agli effetti dell'art. 2644, si è certo qui in uno dei casi (cui allude l'art. 2645) in cui risulta che la trascrizione « è richiesta ad ef­fetti diversi ». Quali sono nel caso gli effetti ? Ai fini fiscali giova la vol­tura catastale. Negli intendimenti della legge (che — si noti — è di data antecedente al Codice civile del 1865) la trascrizione del decreto del prefetto ha la funzione di pubblicità-notizia per effetti specialissimi connessi con principii di leggi anteriori.2 La ragion d'essere della trascri­zione dei provvedimenti di esproprio potrebbe perciò dirsi minima,
per non dire superata, se non ci fossero i principii del nuovo Codice tendenti.ad allargare i presupposti egli effetti della pubblicità immobiliare.

La legge si preoccupa di far sì che risulti ogni momento lo stato della proprietà. La destinazione dell'immobile allo scopo di utilità pubblica pub nel corso del tempo cessare. Il titolo, acquistato senza l'ausilio della trascrizione, pub essere successivamente il presupposto di ulteriori trapassi : a tale effetto può esserne richiesta la trascrizione al fine di at­tuare il principio di continuità.


Trascrizione degli atti posti in essere dagli enti

Allo stesso modo che gli atti dei singoli privati, sono sottoposti all'obbligo della trascrizione anche gli atti posti in essere dalle persone giuridiche- ed enti collettivi per il tramite dei loro organi e rappresentanti. Ricordiamo qui che per la legge 5 giugno 185o n. ro37 è prevista l'au­torizzazione con Regio decreto per gli acquisti di beni stabili da parte dei 'corpi morali, comprese donazioni e' disposizioni testamentarie. Nell'art. 4 del R. D. 26 giugno 1864 n. 1817, contenente disposizioni per l'esecuzione della legge 5 giugno 185o, detto che, pendente il procedi­mento per ottenere l'autorizzazione, «gli amministratori degli stabili­menti e corpi morali eretti od erigendi, dovranno fare tutti gli atti che tendono a conservarne i diritti ».

Le stesse regole valgono per gli atti posti in essere dagli enti pub­blici, allorquando intervengano a un normale rapporto traslativo di diritto civile come persone giuridiche sullo stesso piano con l'altro con­traente privato. Sia che l'ente pubblico intervenga come alienante, sia che intervenga come acquirente,- non v'è dubbio alcuno sulla trascrivibilità degli atti posti in essere. Naturalmente alienazioni sono pos­sibili solo del patrimonio disponibile e salvo sempre, beninteso, il con­trollo tutorio amministrativo. Anche dei beni patrimoniali così detti indisponibili è possibile una gestione affidata a terzi a mezzo di concessione, ove sia il caso, a mezzo di affitto.2 Quanto agli acquisti ri­cordiamo che la I,. 21 giugno 1896 n. 218 ha esteso agli enti pubblici la necessità della autorizzazione amministrativa (qui di competenza dei prefetti) per accettare lasciti e donazioni e per acquistare beni stabili. Ancor qui, pendente il procedimento per ottenere l'autorizzazione, gli amministratori degli enti pubblici dovranno provvedere ad attuare le operazioni necessarie a conservare i diritti. Nel regolamento (R. D. 26 luglio 1896 n. 361, art. 2) per l'esecuzione della legge 21 giugno 1896 è detto che, ove si tratti di acquisti di beni stabili a titolo corri­spettivo, le amministrazioni nel richiedere l'autorizzazione dovranno fra l'altro dimostrare la proprietà nel venditore mercé la produzione dei titoli relativi ; nonché la sicurezza dell'acquisto mediante accertamento della situazione ipotecaria e la indicazione di ogni altro vincolo che gravi lo stabile.

Del pari non si sottraggono all'obbligo della trascrizione gli atti di alienazione o di acquisto che fanno capo all'amministrazione centrale dello Stato.

Non crediamo invece che l'acquisto di beni ereditari da parte dello Stato in mancanza di altri successibili possa mai richiamare l'applica­zione della nuova norma dell'art. 2648. Secondo l'art. 586 «l'acquisto si opera di diritto senza bisogno di accettazione e non può farsi luogo a rinunzia ». Non v'è alcun documento che possa formar materia della procedura di trascrizione. L'acquisto è necessario e opera ipso iure. Pur tralasciando di .toccare il problema che riguarda la natura di tale modo di acquisto, ci pare comunque certo che esso sfugge alla normale pubblicità.

Per ultimo ricordiamo la nuova norma dell'art. 827, secondo la quale appartengono al patrimonio dello Stato i beni immobili vacanti. Qui rinviamo a quanto abbiamo avuto occasione di dire a questo proposito in altra parte del commento : la trascrizione- non interviene.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

Massime relative all'art. 2645 Codice Civile 2020

Cass. civ. n. 11250/1997

Il negozio con il quale il costruttore di uno stabile, nell'alienare la costruzione, riservi a sé il diritto di proprietà del lastrico di copertura e il relativo ius inaedificandi, essendo finalizzato ad incidere sul regime dominicale della res e, in particolare, su diritti considerati dall'ordinamento inerenti al bene immobile oggetto della Convenzione negoziale (e, pertanto, in assenza di contrario titolo, appartenenti al proprietario — o ai proprietari — dell'immobile medesimo), è soggetto a trascrizione, ai sensi del disposto dell'art. 2645 c.c., la cui mancanza, a mente del combinato disposto degli artt. 2644 e 2645 c.c., rende detto negozio inopponibile ai terzi e, in particolare, ai successori del primo acquirente dell'edificio, qualora, di tale riserva di proprietà, non venga fatta menzione nei successivi negozi traslativi stipulati in loro favore.

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Consulenze legali
relative all'articolo 2645 Codice Civile 2020

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Capecci G. chiede
giovedì 23/07/2020 - Marche
“In qualità di Trustee del trust MLC, Vorrei farvi visionare la nota di trascrizione dell'Atto Istitutivo e Dotazione (contestuale) del Trust MLC di cui sono Trustee (Trust Autodichiarato) e capire se essa è la trascrizione del vincolo di destinazione oppure se occorre un'altra trascrizione. Nella nota la trascrizione è stata effettuata contro il disponente e a favore del Trustee.
Infine, Visto che per errore del conservatore, l'atto istitutivo e di dotazione prevedevano la voltura automatica, ma il medesimo non l'ha eseguita... appena ho appreso tale fatto mi sono recato dal notaio e dal conservatore ...ma entrambi dichiaravano cose opposte su presunta responsabilità, alchè ho parlato con l'Agenzia delle Entrate - Responsabile del Territorio-Visure e su sua indicazione mi ha eseguito la voltura dei beni a nome del TRUST MLC e non a nome del Trustee ritenendo tale modalità quella più corretta essendo il Trust MLC Opaco, ovvero senza beneficiari individuati (beneficiari sono: i figli nati e nascituri). Quindi Chiedo se , secondo Voi è corretto avere una nota di trascrizione a favore del Trustee e in visura risultare i beni imm.li in capo al Trust ??? Seguirà a mezzo mail l'invio della nota di trascrizione e della visura”
Consulenza legale i 29/07/2020
I dubbi che vengono qui sollevati attengono all’esatta trascrizione o meno di beni conferiti in trust, trascrizione eseguita contro il disponente ed a favore del trustee.
A rendere ancora più incerta la situazione si è posta la circostanza che, non essendo stata richiesta l’esecuzione automatica della voltura al momento della presentazione della formalità di trascrizione presso il competente ufficio provinciale del Servizio di pubblicità immobiliare, solo successivamente, a seguito di contatti presi con il responsabile del servizio dell’Agenzia delle Entrate, si è provveduto ad effettuare detta voltura, ma in favore del trust e non del trustee.

Pertanto, ciò che genera confusione è il fatto che si è in presenza da un lato di una trascrizione eseguita a favore del trustee e, dall’altro, di una intestazione catastale dei beni a nome del trust.

Si rende a questo punto necessario affrontare il problema concernente le concrete modalità con le quali dare attuazione alla trascrizione di un trust.
La posizione più diffusa ritiene che in caso di trust traslativo debbano essere presentate due note, e precisamente:

  1. una prima nota per segnalare il conferimento di beni in trust, la quale va eseguita a favore del trustee e contro il disponente;
  2. una seconda nota con la quale dare pubblicità alla costituzione del vincolo in trust, in cui va indicato come soggetto "contro" il trustee.
Nel caso, invece, di trust autodichiarato, come quello di specie, va presentata una sola nota, ossia quella volta a segnalare il vincolo in trust (e, dunque, contro il trustee), in quanto il disponente, già titolare, si fa trustee dei beni che vengono indicati in nota.

Questo l’orientamento della posizione più diffusa.
Secondo altra tesi, seguita dalla giurisprudenza del Tribunale di Torino e da alcuni uffici dell’Agenzia del territorio, sia nel trust traslativo che in quello autodichiarato, la trascrizione va eseguita a favore del trust (non del trustee) e contro il disponente, dovendosi però fare menzione nel quadro “D” della nota dell’identità del soggetto che assume la funzione di trustee e, dunque, di proprietario pro tempore dei beni in trust.
E’ stato a tal proposito osservato che tale forma di trascrizione non comporta il sorgere in capo al trust di alcuna soggettività giuridica.
Tale contrasto di opinioni lascia già intuire le ragioni per cui a fronte di una trascrizione in favore del trustee è stata eseguita una voltura catastale in favore del trust.

Su tale complesso tema va a questo punto segnalata la sentenza della Corte d’Appello di Trieste del 30 luglio 2014, chiamata a decidere in relazione ad un procedimento avviato mediante reclamo proposto dal Trustee contro l’Agenzia del territorio di Udine, la quale aveva trascritto con riserva un atto di devoluzione di immobile in trust, poiché la nota era stata erroneamente trascritta a favore del trust in quanto tale, anziché a favore del trustee.
La Corte, partendo dalla premessa secondo cui ex dell’art. 2 della Convenzione dell’Aja del 01.07.1985 (ratificata in Italia con Legge n. 374/1989) al trust non può essere riconosciuta né personalità né soggettività giuridica, afferma che nella normativa italiana non è consentita la pubblicità immobiliare contro o a favore di complessi giuridici non aventi soggettività giuridica, come appunto il trust, ritenendo perfino irrilevante a tal fine l’attribuzione allo stesso trust di un proprio codice fiscale da parte dell’Agenzia delle entrate.

Conclude, dunque, la Corte triestina affermando che la corretta modalità per dare pubblicità all’atto di devoluzione di immobili in trust dovrebbe consistere in una trascrizione in favore del trustee, con contestuale pubblicità del vincolo a suo carico, attuabile o con una menzione nella stessa nota di trascrizione in favore o con una autonoma trascrizione contro il medesimo.
Solo i soggetti di diritto, quale è il trustee, possono essere titolari di diritti reali immobiliari nel nostro ordinamento giuridico.

La medesima tesi, sostenuta dalla Corte d’Appello di Trieste, si ritrova anche in un provvedimento in materia di esecuzione forzata emesso dal Tribunale di Reggio Emilia in data 25.02.2014, in cui si afferma che il pignoramento di beni costituiti in trust deve essere eseguito, sia in sede di notifica che di trascrizione, contro il trustee e non contro il trust.

Di contrario avviso sono la Corte d’Appello di Venezia ed il Tribunale di Torino, quest’ultimo pronunciatosi sul tema con tre diverse sentenze, la prima del 10.02.2011 e le altre due del 18.03.2014.
In particolare, il Tribunale di Torino sostiene che l’assenza di soggettività del trust non pregiudica l’esecuzione di una formalità a favore di una massa separata qual è il trust, così come avviene, peraltro, in materia di condominio.
Si osserva che la prassi degli operatori del diritto, avallata da quella dell’Agenzia del territorio, consente di trascrivere direttamente i trasferimenti immobiliari in favore del fondo immobiliare (ovvero il trust), così aderendo ad una tesi accolta anche dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. 16605/2010), in materia di fondi comuni di investimento (anch’essi privi di autonoma soggettività giuridica).
Peraltro, da una trascrizione direttamente a favore del trust anziché del trustee, ne conseguirebbe il vantaggio di non dover effettuare una nuova trascrizione in caso di sostituzione del trustee, essendo sufficiente in tal caso un semplice annotamento a margine dell’originaria trascrizione.

In conclusione, alla luce delle contrastanti opinioni sussistenti su tale materia, si ritiene che non possa arrecare alcun problema, ai fini della opponibilità ai terzi (che poi è quello che più interessa), il fatto che il notaio abbia effettuato la trascrizione in favore del trustee, mentre l’Agenzia del territorio abbia volturato in favore del trust.
La scelta del notaio probabilmente nasce proprio dall’esigenza di aderire a quella tesi che considera il trust privo di autonoma soggettività giuridica, con conseguente necessità di trascrivere in favore del trustee.
Del resto, dalla Sezione D della nota si può agevolmente desumere che quella trascrizione è stata effettuata a seguito di costituzione di trust, di cui viene riportata l’esatta denominazione ed ogni altro elemento utile, che possa servire ad identificarlo.
Ciò induce a ritenere che, sotto il profilo giuridico, non vi sia alcun disallineamento tra trascrizione nei registri immobiliari ed intestazione catastale, poiché la trascrizione in favore del trustee è pur sempre riconducibile al trust, per come identificato nella stessa nota di trascrizione ed a cui l’Agenzia delle entrate ha peraltro attribuito un proprio codice fiscale.


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