Come è noto, le dispute giudiziarie di ambito condominiale e relative ai contratti di locazione sono diffusissime. La morosità nel pagamento del canone locativo rappresenta una delle principali cause che portano locatore e conduttore in tribunale. In materia, una recente sentenza del Tribunale di Palermo, la n. 4885/2025, è molto interessante perché offre l'occasione per chiarire quali siano i presupposti giuridici dello sfratto per morosità, come funziona l'onere della prova e quali difese possono (o non possono) essere efficacemente opposte dall'inquilino.
In sintesi, il caso pratico aveva a oggetto l'intimazione di sfratto promossa dalla proprietaria di un immobile ad uso abitativo nei confronti del conduttore, il quale occupava l'appartamento in forza di un contratto di locazione, a suo tempo stipulato e regolarmente registrato.
Ebbene, come emerge dalla stessa sentenza che richiama i fatti di causa, la locatrice lamentava un debito di alcune migliaia di euro, a carico dell'inquilino. Il conduttore si difendeva all'udienza di convalida, opponendosi allo sfratto ma senza contestare - in sé - l'esistenza della morosità, per i canoni di locazione non versati alle scadenze pattuite.
Infatti, la sua difesa si fondava su una serie di eccezioni, ossia:
In sintesi, il caso pratico aveva a oggetto l'intimazione di sfratto promossa dalla proprietaria di un immobile ad uso abitativo nei confronti del conduttore, il quale occupava l'appartamento in forza di un contratto di locazione, a suo tempo stipulato e regolarmente registrato.
Ebbene, come emerge dalla stessa sentenza che richiama i fatti di causa, la locatrice lamentava un debito di alcune migliaia di euro, a carico dell'inquilino. Il conduttore si difendeva all'udienza di convalida, opponendosi allo sfratto ma senza contestare - in sé - l'esistenza della morosità, per i canoni di locazione non versati alle scadenze pattuite.
Infatti, la sua difesa si fondava su una serie di eccezioni, ossia:
- la presunta nullità del contratto di locazione, per la mancata indicazione del codice fiscale del locatore;
- l'asserita impossibilità di pagare il canone, sempre a causa di tale omissione;
- la presenza di vizi dell'immobile, quali impianti idrici ed elettrici non adeguati, muffa sulle pareti;
- l'assenza dell'attestato di prestazione energetica (APE);
- i problemi economici personali e la difficoltà di reperire un'altra abitazione.
Sulla base di queste argomentazioni, il conduttore ha così chiesto il rigetto dell'istanza di convalida di sfratto e dell'ingiunzione di pagamento del canone, la riduzione dell'importo di quest'ultimo e il rimborso delle spese legali.
Il giudice, rilevata l'assenza di una prova scritta a sostegno dell'opposizione, ha emesso un'ordinanza provvisoria di rilascio dell'immobile in base all'art. 665 del c.p.c., fissando una data per il rilascio e disponendo il mutamento del rito da sommario in locatizio.
Nel frattempo, è stata avviata la procedura di mediazione obbligatoria, conclusasi con esito negativo a causa della mancata partecipazione del conduttore. Quest'ultimo, inoltre, non ha depositato alcuna memoria integrativa né fornito elementi probatori a sostegno delle proprie affermazioni, continuando a non versare i canoni dovuti.
Con sentenza pronunciata nel novembre scorso, il Tribunale di Palermo ha - quindi - accolto integralmente le domande della proprietaria locatrice, dichiarando la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore. Al contempo, ha ordinato il rilascio immediato dell'immobile, confermando l'ordinanza provvisoria già emessa, e condannato il conduttore al pagamento dei canoni intimati e scaduti per una somma di quasi 4mila euro, oltre i successivi fino al rilascio e gli interessi legali sui singoli canoni scaduti e non versati dal maturarsi al soddisfo. È stata, inoltre, disposta la condanna del resistente al pagamento delle spese di giudizio, liquidate sulla base dei parametri forensi vigenti.
Uno degli aspetti chiave della decisione riguarda l'onere della prova. Infatti, il Tribunale ha richiamato il principio consolidato della giurisprudenza di legittimità, secondo cui:
Il giudice, rilevata l'assenza di una prova scritta a sostegno dell'opposizione, ha emesso un'ordinanza provvisoria di rilascio dell'immobile in base all'art. 665 del c.p.c., fissando una data per il rilascio e disponendo il mutamento del rito da sommario in locatizio.
Nel frattempo, è stata avviata la procedura di mediazione obbligatoria, conclusasi con esito negativo a causa della mancata partecipazione del conduttore. Quest'ultimo, inoltre, non ha depositato alcuna memoria integrativa né fornito elementi probatori a sostegno delle proprie affermazioni, continuando a non versare i canoni dovuti.
Con sentenza pronunciata nel novembre scorso, il Tribunale di Palermo ha - quindi - accolto integralmente le domande della proprietaria locatrice, dichiarando la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore. Al contempo, ha ordinato il rilascio immediato dell'immobile, confermando l'ordinanza provvisoria già emessa, e condannato il conduttore al pagamento dei canoni intimati e scaduti per una somma di quasi 4mila euro, oltre i successivi fino al rilascio e gli interessi legali sui singoli canoni scaduti e non versati dal maturarsi al soddisfo. È stata, inoltre, disposta la condanna del resistente al pagamento delle spese di giudizio, liquidate sulla base dei parametri forensi vigenti.
Uno degli aspetti chiave della decisione riguarda l'onere della prova. Infatti, il Tribunale ha richiamato il principio consolidato della giurisprudenza di legittimità, secondo cui:
- chi agisce per la risoluzione di un contratto deve limitarsi a dimostrare l'esistenza del rapporto contrattuale e allegare l'inadempimento della controparte;
- spetta invece al debitore - in questo caso il conduttore - provare l'avvenuto pagamento o l'esistenza di fatti idonei a giustificare il mancato adempimento.
Ebbene, nel caso esaminato, tale prova non è stata fornita dall'inquilino. Non solo. Alla luce delle norme civilistiche, in questa vicenda emergeva la gravità dell'inadempimento contrattuale. Particolarmente rilevante è il richiamo all'art. 5 della l. equo canone: in sostanza, la norma - in deroga all'art. 1455 del c.c. - introduce una valutazione ex lege della gravità dell'inadempimento, stabilendo che il mancato pagamento anche di una sola mensilità del canone, trascorsi venti giorni dalla scadenza, costituisce grave inadempimento e motivo di risoluzione ai sensi dell'art. 1453 del c.c..
Nel caso in oggetto, la morosità protrattasi per molti mesi ha reso del tutto palese la gravità della violazione contrattuale, legittimando la risoluzione del contratto nei confronti dell'inquilino moroso.
Inoltre, il Tribunale ha ritenuto irrilevanti - perché non dimostrate - le doglianze relative ai presunti vizi dell'immobile e alle irregolarità formali del contratto. In un quadro come questo, le circostanze concrete non potevano giustificare autonomamente il mancato pagamento del canone e, quindi, l'esclusione delle gravi conseguenze sopra menzionate.
Concludendo, al di là dell'esito per le parti in causa, questa sentenza ha una portata generale e, dal lato giurisprudenziale, ha il pregio di confermare alcuni principi fondamentali per chi vive o gestisce un rapporto di locazione. Anzitutto, il pagamento puntuale del canone è un obbligo essenziale e inderogabile, a carico del conduttore. Inoltre, la morosità, seppur limitata nel tempo, può portare rapidamente alla risoluzione del contratto. E, ancora, le contestazioni sullo stato dell'immobile devono essere provate, acclarate e fatte valere con strumenti giuridici adeguati. Mentre le difficoltà economiche personali, pur comprensibili, non esonerano affatto dall'adempimento delle obbligazioni contrattuali.
È una pronuncia che ribadisce con chiarezza l'equilibrio tra diritti del locatore e tutele del conduttore, fornendo indicazioni utili e concrete per tutti i cittadini, proprietari e inquilini.
Nel caso in oggetto, la morosità protrattasi per molti mesi ha reso del tutto palese la gravità della violazione contrattuale, legittimando la risoluzione del contratto nei confronti dell'inquilino moroso.
Inoltre, il Tribunale ha ritenuto irrilevanti - perché non dimostrate - le doglianze relative ai presunti vizi dell'immobile e alle irregolarità formali del contratto. In un quadro come questo, le circostanze concrete non potevano giustificare autonomamente il mancato pagamento del canone e, quindi, l'esclusione delle gravi conseguenze sopra menzionate.
Concludendo, al di là dell'esito per le parti in causa, questa sentenza ha una portata generale e, dal lato giurisprudenziale, ha il pregio di confermare alcuni principi fondamentali per chi vive o gestisce un rapporto di locazione. Anzitutto, il pagamento puntuale del canone è un obbligo essenziale e inderogabile, a carico del conduttore. Inoltre, la morosità, seppur limitata nel tempo, può portare rapidamente alla risoluzione del contratto. E, ancora, le contestazioni sullo stato dell'immobile devono essere provate, acclarate e fatte valere con strumenti giuridici adeguati. Mentre le difficoltà economiche personali, pur comprensibili, non esonerano affatto dall'adempimento delle obbligazioni contrattuali.
È una pronuncia che ribadisce con chiarezza l'equilibrio tra diritti del locatore e tutele del conduttore, fornendo indicazioni utili e concrete per tutti i cittadini, proprietari e inquilini.