Quando si eseguono lavori di ristrutturazione all’interno di un edificio, il rischio che tali interventi provochino danni alle proprietà vicine o ai locali sottostanti rappresenta una delle cause più frequenti di contenzioso civile. Crepe nei muri, vibrazioni strutturali, infiltrazioni o cedimenti delle murature possono condurre rapidamente a controversie giudiziarie complesse, nelle quali occorre stabilire chi debba effettivamente rispondere dei danni tra il proprietario dell’immobile che ha commissionato i lavori oppure l’impresa che li ha materialmente eseguiti.
Su questo tema offre importanti chiarimenti la recente decisione del Tribunale di Messina, che con la sentenza n. 93 del 20 gennaio 2026 ha ribadito che quando durante l’esecuzione di lavori edilizi si verificano danni a terzi, la responsabilità ricade, di regola, sull’impresa appaltatrice e non sul committente.
La pronuncia nasce da una controversia relativa a lavori di ristrutturazione effettuati nei piani superiori di un edificio che avevano provocato lesioni alle pareti di un locale commerciale situato al piano terra. Il giudice è stato così chiamato a chiarire se tali danni dovessero essere imputati alla proprietaria degli appartamenti sovrastanti oppure alla ditta incaricata dei lavori.
L’immobile “incriminato” era, da anni, adibito a rivendita commerciale di ceramiche e situato al piano terra di un fabbricato a più piani. Quelli superiori erano invece di proprietà della convenuta, che aveva affidato a una ditta edile lavori di ristrutturazione dei propri appartamenti. Secondo quanto sostenuto dalla proprietaria del locale commerciale, proprio durante l’esecuzione di tali interventi avevano iniziato a manifestarsi numerose lesioni nelle pareti e nelle strutture murarie del negozio.
Nel tentativo di chiarire le cause del fenomeno e individuare una soluzione conciliativa, le parti avevano inizialmente avviato un accertamento tecnico preventivo (ATP), ai sensi dell’art. 696 bis del c.p.c.. Un consulente tecnico nominato dal giudice aveva effettuato sopralluoghi e verifiche strutturali, individuando le possibili cause delle crepe e stimando i costi necessari per il ripristino dei locali danneggiati. Nonostante ciò, la proprietaria del negozio aveva ritenuto insufficiente la quantificazione del danno prospettata e aveva incardinato il giudizio ordinario chiedendo la condanna della proprietaria degli appartamenti sovrastanti al risarcimento dei danni, invocando in particolare la responsabilità per fatto altrui e quella da custodia previste dagli artt. 2049 e 2051 del Codice Civile.
Nel corso del processo la convenuta aveva chiesto di chiamare in causa l’impresa che aveva eseguito i lavori di ristrutturazione, nonché la compagnia assicuratrice che garantiva la responsabilità civile della ditta. Si costituivano quindi in giudizio gli eredi del titolare dell’impresa appaltatrice, nel frattempo deceduto, i quali sostenevano l’assenza di responsabilità della ditta e sollevavano inoltre un’eccezione di prescrizione, ritenendo applicabile il termine biennale previsto per i vizi dell’opera nell’ambito del contratto di appalto. Anche la compagnia assicuratrice contestava la propria responsabilità, sostenendo l’assenza di un nesso causale tra i lavori eseguiti e i danni lamentati.
Il Tribunale ha innanzitutto chiarito che nel caso di specie non poteva applicarsi il termine biennale previsto per la denuncia dei vizi dell’opera nei rapporti tra committente e appaltatore. Poiché il danno era stato lamentato da un soggetto estraneo al contratto di appalto, il giudice ha ritenuto applicabile la disciplina generale dell’illecito extracontrattuale e quindi il termine di prescrizione quinquennale previsto dall’art. 2947 del c.c..
Quanto al merito della controversia, la decisione si è fondata principalmente sulle conclusioni cui era pervenuto il consulente tecnico in corso di ATP. Lo stesso, infatti, aveva rilevato la presenza di numerose lesioni diffuse nelle murature del locale commerciale e aveva individuato la causa più probabile nelle vibrazioni e nelle sollecitazioni strutturali prodotte durante l’esecuzione dei lavori ai piani superiori. In particolare, tali vibrazioni erano state generate dalle demolizioni dei massetti e delle pavimentazioni dei ballatoi e dalle perforazioni delle murature necessarie per l’installazione di un montacarichi e delle relative strutture metalliche di sostegno. Tali attività avevano inciso su un edificio caratterizzato da una struttura muraria piuttosto fragile, composta da murature miste di pietrame e laterizi con malta poco consistente e priva di adeguati elementi irrigidenti.
Il Tribunale ha poi affrontato la questione della responsabilità. Richiamando l’orientamento consolidato della giurisprudenza della Corte di Cassazione, il giudice ha ribadito che, nel contratto di appalto, l’impresa esecutrice opera come soggetto dotato di autonomia organizzativa e gestionale. Proprio tale autonomia comporta che l’appaltatore assuma su di sé il rischio dell’esecuzione dell’opera e risponda direttamente dei danni arrecati a terzi nel corso dei lavori. Il committente, dunque, non può essere chiamato a rispondere sulla base della responsabilità per fatto dell’ausiliario prevista dall’art. 2049 c.c., poiché tra il proprietario dell’immobile e l’impresa appaltatrice non esiste un rapporto di subordinazione analogo a quello che lega il datore di lavoro ai propri dipendenti.
Ciò non significa, tuttavia, che il committente sia sempre estraneo alle conseguenze dannose dei lavori. La giurisprudenza riconosce infatti alcune ipotesi nelle quali anche il proprietario può essere chiamato a rispondere dei danni causati dall’impresa. Ciò avviene, ad esempio, quando il committente interviene direttamente nell’organizzazione del cantiere impartendo direttive tecniche così dettagliate da limitare o addirittura annullare l’autonomia decisionale dell’appaltatore. In simili circostanze l’impresa può trasformarsi in un semplice esecutore materiale degli ordini ricevuti, situazione che la dottrina e la giurisprudenza definiscono con l’espressione latina nudus minister. In tali casi la responsabilità può ricadere, in tutto o in parte, sul committente che ha determinato le scelte operative all’origine del danno.
Un’ulteriore ipotesi di responsabilità del proprietario riguarda la cd. culpa in eligendo, ossia la scelta di un’impresa manifestamente priva delle competenze tecniche o dei mezzi necessari per eseguire l’opera. Il committente che affidi lavori complessi a una ditta palesemente inidonea può infatti essere chiamato a rispondere dei danni derivanti da tale scelta imprudente. Nel caso esaminato dal Tribunale di Messina, tuttavia, non erano emersi elementi idonei a dimostrare né un’ingerenza del committente nell’esecuzione dei lavori né una scelta negligente dell’impresa. Di conseguenza il giudice ha ritenuto che la responsabilità dovesse essere imputata esclusivamente alla ditta appaltatrice che aveva materialmente eseguito gli interventi edilizi.
Su questo tema offre importanti chiarimenti la recente decisione del Tribunale di Messina, che con la sentenza n. 93 del 20 gennaio 2026 ha ribadito che quando durante l’esecuzione di lavori edilizi si verificano danni a terzi, la responsabilità ricade, di regola, sull’impresa appaltatrice e non sul committente.
La pronuncia nasce da una controversia relativa a lavori di ristrutturazione effettuati nei piani superiori di un edificio che avevano provocato lesioni alle pareti di un locale commerciale situato al piano terra. Il giudice è stato così chiamato a chiarire se tali danni dovessero essere imputati alla proprietaria degli appartamenti sovrastanti oppure alla ditta incaricata dei lavori.
L’immobile “incriminato” era, da anni, adibito a rivendita commerciale di ceramiche e situato al piano terra di un fabbricato a più piani. Quelli superiori erano invece di proprietà della convenuta, che aveva affidato a una ditta edile lavori di ristrutturazione dei propri appartamenti. Secondo quanto sostenuto dalla proprietaria del locale commerciale, proprio durante l’esecuzione di tali interventi avevano iniziato a manifestarsi numerose lesioni nelle pareti e nelle strutture murarie del negozio.
Nel tentativo di chiarire le cause del fenomeno e individuare una soluzione conciliativa, le parti avevano inizialmente avviato un accertamento tecnico preventivo (ATP), ai sensi dell’art. 696 bis del c.p.c.. Un consulente tecnico nominato dal giudice aveva effettuato sopralluoghi e verifiche strutturali, individuando le possibili cause delle crepe e stimando i costi necessari per il ripristino dei locali danneggiati. Nonostante ciò, la proprietaria del negozio aveva ritenuto insufficiente la quantificazione del danno prospettata e aveva incardinato il giudizio ordinario chiedendo la condanna della proprietaria degli appartamenti sovrastanti al risarcimento dei danni, invocando in particolare la responsabilità per fatto altrui e quella da custodia previste dagli artt. 2049 e 2051 del Codice Civile.
Nel corso del processo la convenuta aveva chiesto di chiamare in causa l’impresa che aveva eseguito i lavori di ristrutturazione, nonché la compagnia assicuratrice che garantiva la responsabilità civile della ditta. Si costituivano quindi in giudizio gli eredi del titolare dell’impresa appaltatrice, nel frattempo deceduto, i quali sostenevano l’assenza di responsabilità della ditta e sollevavano inoltre un’eccezione di prescrizione, ritenendo applicabile il termine biennale previsto per i vizi dell’opera nell’ambito del contratto di appalto. Anche la compagnia assicuratrice contestava la propria responsabilità, sostenendo l’assenza di un nesso causale tra i lavori eseguiti e i danni lamentati.
Il Tribunale ha innanzitutto chiarito che nel caso di specie non poteva applicarsi il termine biennale previsto per la denuncia dei vizi dell’opera nei rapporti tra committente e appaltatore. Poiché il danno era stato lamentato da un soggetto estraneo al contratto di appalto, il giudice ha ritenuto applicabile la disciplina generale dell’illecito extracontrattuale e quindi il termine di prescrizione quinquennale previsto dall’art. 2947 del c.c..
Quanto al merito della controversia, la decisione si è fondata principalmente sulle conclusioni cui era pervenuto il consulente tecnico in corso di ATP. Lo stesso, infatti, aveva rilevato la presenza di numerose lesioni diffuse nelle murature del locale commerciale e aveva individuato la causa più probabile nelle vibrazioni e nelle sollecitazioni strutturali prodotte durante l’esecuzione dei lavori ai piani superiori. In particolare, tali vibrazioni erano state generate dalle demolizioni dei massetti e delle pavimentazioni dei ballatoi e dalle perforazioni delle murature necessarie per l’installazione di un montacarichi e delle relative strutture metalliche di sostegno. Tali attività avevano inciso su un edificio caratterizzato da una struttura muraria piuttosto fragile, composta da murature miste di pietrame e laterizi con malta poco consistente e priva di adeguati elementi irrigidenti.
Il Tribunale ha poi affrontato la questione della responsabilità. Richiamando l’orientamento consolidato della giurisprudenza della Corte di Cassazione, il giudice ha ribadito che, nel contratto di appalto, l’impresa esecutrice opera come soggetto dotato di autonomia organizzativa e gestionale. Proprio tale autonomia comporta che l’appaltatore assuma su di sé il rischio dell’esecuzione dell’opera e risponda direttamente dei danni arrecati a terzi nel corso dei lavori. Il committente, dunque, non può essere chiamato a rispondere sulla base della responsabilità per fatto dell’ausiliario prevista dall’art. 2049 c.c., poiché tra il proprietario dell’immobile e l’impresa appaltatrice non esiste un rapporto di subordinazione analogo a quello che lega il datore di lavoro ai propri dipendenti.
Ciò non significa, tuttavia, che il committente sia sempre estraneo alle conseguenze dannose dei lavori. La giurisprudenza riconosce infatti alcune ipotesi nelle quali anche il proprietario può essere chiamato a rispondere dei danni causati dall’impresa. Ciò avviene, ad esempio, quando il committente interviene direttamente nell’organizzazione del cantiere impartendo direttive tecniche così dettagliate da limitare o addirittura annullare l’autonomia decisionale dell’appaltatore. In simili circostanze l’impresa può trasformarsi in un semplice esecutore materiale degli ordini ricevuti, situazione che la dottrina e la giurisprudenza definiscono con l’espressione latina nudus minister. In tali casi la responsabilità può ricadere, in tutto o in parte, sul committente che ha determinato le scelte operative all’origine del danno.
Un’ulteriore ipotesi di responsabilità del proprietario riguarda la cd. culpa in eligendo, ossia la scelta di un’impresa manifestamente priva delle competenze tecniche o dei mezzi necessari per eseguire l’opera. Il committente che affidi lavori complessi a una ditta palesemente inidonea può infatti essere chiamato a rispondere dei danni derivanti da tale scelta imprudente. Nel caso esaminato dal Tribunale di Messina, tuttavia, non erano emersi elementi idonei a dimostrare né un’ingerenza del committente nell’esecuzione dei lavori né una scelta negligente dell’impresa. Di conseguenza il giudice ha ritenuto che la responsabilità dovesse essere imputata esclusivamente alla ditta appaltatrice che aveva materialmente eseguito gli interventi edilizi.
