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Ristrutturazione edilizia: l'appaltatore Ŕ responsabile per vizi

Ristrutturazione edilizia: l'appaltatore Ŕ responsabile per vizi
Secondo le Sezioni Unite della Cassazione l'art. 1669 c.c. si applica non solo alle ipotesi di nuova costruzione di un edificio ma anche in caso di interventi di ristrutturazione di lunga durata.
E’ del 27 marzo 2017 un’interessante pronuncia delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione in materia di responsabilità dell’appaltatore per vizi e difetti dell’opera eseguita (Cass. civ., Sez. Unite, sent. n. 7756 del 27 marzo 2017).

Nel caso esaminato dalla Cassazione, alcuni condomini avevano agito in giudizio nei confronti della società venditrice degli appartamenti da loro acquistati, nonché nei confronti della società che aveva eseguito i lavori di ristrutturazione sull’immobile, al fine di ottenere la loro condanna al risarcimento dei danni subiti, consistenti “in un esteso quadro fessurativo esterno ed interno delle pareti del fabbricato ed altri gravi difetti di costruzione”.

Il Tribunale, pronunciatosi in primo grado, aveva accolto la domanda degli attori, condannando le società convenute in giudizio al pagamento di una somma di oltre Euro 70.000, a titolo di responsabilità per danni, ai sensi dell’art. 1669 cod. civ..

La decisione di primo grado era stata, tuttavia, ribaltata dalla Corte d’appello, la quale aveva osservato che “ai fini dell'applicazione dell'art. 1669 c.c., la costruzione di un edificio o di altra cosa immobile destinata a lunga durata costituisce presupposto e limite della responsabilità dell'appaltatore. E poichè nella specie erano stati eseguiti solo interventi di ristrutturazione edilizia (con cambiamento di destinazione d'uso da ufficio ad abitazione), comprendenti la realizzazione di nuovi balconi ai primi due piani, di una scala in cemento armato e di nuovi solai ai sottotetti, non si trattava della nuova costruzione di un'immobile, ma di una mera ristrutturazione”.

Di conseguenza, secondo la Corte d’appello, l’art. 1669 c.c. non era applicabile al caso di specie e l’appaltatore non poteva essere considerato responsabile.

I condomini, ritenendo la decisione ingiusta, decidevano, dunque, di rivolgersi alla Corte di Cassazione, la quale “ravvisando un contrasto di giurisprudenza sulla riconducibilità all'art. 1669 c.c., anche delle opere edilizie eseguite su di un fabbricato preesistente”, rimetteva la causa alle Sezioni Unite della Cassazione stessa.

Le Sezioni Unite, nell’esaminare la questione, osservavano come prevalga l’opinione secondo cui l’art. 1669 c.c. trovi applicazione, non solo in caso di “ricostruzione o di costruzione di una nuova parte dell'immobile, come ad esempio la sopraelevazione”, ma anche in caso di “interventi di tipo manutentivo - modificativo che debbano avere una lunga durata nel tempo”.

Secondo le Sezioni Unite, dunque, restano escluse dall’ambito di operatività dell’art. 1669 c.c., solo “le riparazioni non di lunga durata, come quelle ordinarie, e quelle aventi ad oggetto parti strutturali anch'esse non destinate a conservarsi nel tempo”.
Alla luce di tali considerazioni, le Sezioni Unite ritenevano di dover annullare la sentenza impugnata, rinviando la causa alla Corte d’appello, la quale, nel decidere nel merito della medesima, avrebbe dovuto attenersi al principio di diritto secondo cui “l'art. 1669 c.c., è applicabile, ricorrendone tutte le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che (rovinino o) presentino (evidente pericolo di rovina o) gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest'ultimo”.


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