Il malfunzionamento di un ascensore condominiale non è solo un disagio improvviso. Può trasformarsi in un serio problema di responsabilità civile. Lo ha chiarito il Tribunale di Napoli con la sentenza n. 11616 dell'11 dicembre scorso, condannando un condominio al risarcimento dei danni subiti da una condomina, rimasta ferita a seguito di un arresto anomalo dell'impianto.
La decisione in oggetto è degna di nota perché offre spunti di rilievo generale in merito alla responsabilità del condominio, al ruolo della ditta manutentrice, alla ripartizione degli oneri probatori e alla nozione di caso fortuito. Si tratta, cioè, di una pronuncia che dà indicazioni valide non solo per gli operatori del diritto, ma anche per gli amministratori e i condomini. Vediamo la vicenda in breve.
Una sera di alcuni anni fa, una condomina stava scendendo dal quinto piano con l'ascensore del proprio stabile. Durante il tragitto, l'impianto ha iniziato a produrre scricchiolii a cui è seguìto un forte boato, per poi fermarsi bruscamente tra il primo piano e il piano terra. La donna è rimasta bloccata all'interno della cabina e, scossa per l'accaduto, è stata successivamente estratta manualmente. Trasportata al locale Pronto Soccorso, i medici le hanno diagnosticato lesioni personali, tra cui il cosiddetto colpo di frusta.
La danneggiata ha così agito in giudizio contro il condominio, chiedendo il risarcimento dei danni patiti nell'incidente. Da parte sua, il condominio ha contestato ogni responsabilità, chiedendo il rigetto della domanda da parte del giudice. In via subordinata, ha chiamato in causa la ditta incaricata della manutenzione dell'ascensore, chiedendo di essere manlevato in caso di condanna al risarcimento danni. A sua volta, la ditta manutentrice ha chiamato in giudizio la compagnia assicuratrice, sulla scorta della polizza di responsabilità civile.
In particolare, la ditta ha sostenuto di aver svolto tutte le verifiche tecniche necessarie al buon funzionamento e alla manutenzione dell'ascensore del palazzo. Al contempo, ha anche evidenziato di aver ripetutamente segnalato alcune problematiche al condominio, con specifico riferimento alla non piena efficienza del limitatore di velocità e alla doverosità di sostituire il quadro di manovra, per evitare sbalzi di frenata. Allo scopo, alcuni anni fa, aveva già redatto specifici preventivi di spesa.
Ebbene, il cuore della decisione del giudice campano sta nell'attribuzione della responsabilità al condominio per violazione degli obblighi in tema di cose in custodia, di cui all'art. 2051 del c.c.. Come è noto, l'ascensore è bene comune ai sensi dell'art. 1117 del c.c. e il condominio, proprio perché custode, è tenuto a vigilare su esso e mantenerlo in condizioni di sicurezza. In ogni caso, è altresì tenuto a risarcire i danni cagionati a condomini e terzi.
C'è un punto centrale nella sentenza, che integra utilmente la giurisprudenza in materia condominiale: il dovere di custodia non viene meno per il solo fatto di aver affidato la manutenzione a una ditta specializzata. Infatti, spiega la magistratura nella sentenza n. 11616, la sottoscrizione di un contratto di manutenzione non interrompe il rapporto tra il custode e la cosa custodita.
Inoltre, secondo costante giurisprudenza, la ripartizione dell'onere della prova si articola nei termini seguenti:
La decisione in oggetto è degna di nota perché offre spunti di rilievo generale in merito alla responsabilità del condominio, al ruolo della ditta manutentrice, alla ripartizione degli oneri probatori e alla nozione di caso fortuito. Si tratta, cioè, di una pronuncia che dà indicazioni valide non solo per gli operatori del diritto, ma anche per gli amministratori e i condomini. Vediamo la vicenda in breve.
Una sera di alcuni anni fa, una condomina stava scendendo dal quinto piano con l'ascensore del proprio stabile. Durante il tragitto, l'impianto ha iniziato a produrre scricchiolii a cui è seguìto un forte boato, per poi fermarsi bruscamente tra il primo piano e il piano terra. La donna è rimasta bloccata all'interno della cabina e, scossa per l'accaduto, è stata successivamente estratta manualmente. Trasportata al locale Pronto Soccorso, i medici le hanno diagnosticato lesioni personali, tra cui il cosiddetto colpo di frusta.
La danneggiata ha così agito in giudizio contro il condominio, chiedendo il risarcimento dei danni patiti nell'incidente. Da parte sua, il condominio ha contestato ogni responsabilità, chiedendo il rigetto della domanda da parte del giudice. In via subordinata, ha chiamato in causa la ditta incaricata della manutenzione dell'ascensore, chiedendo di essere manlevato in caso di condanna al risarcimento danni. A sua volta, la ditta manutentrice ha chiamato in giudizio la compagnia assicuratrice, sulla scorta della polizza di responsabilità civile.
In particolare, la ditta ha sostenuto di aver svolto tutte le verifiche tecniche necessarie al buon funzionamento e alla manutenzione dell'ascensore del palazzo. Al contempo, ha anche evidenziato di aver ripetutamente segnalato alcune problematiche al condominio, con specifico riferimento alla non piena efficienza del limitatore di velocità e alla doverosità di sostituire il quadro di manovra, per evitare sbalzi di frenata. Allo scopo, alcuni anni fa, aveva già redatto specifici preventivi di spesa.
Ebbene, il cuore della decisione del giudice campano sta nell'attribuzione della responsabilità al condominio per violazione degli obblighi in tema di cose in custodia, di cui all'art. 2051 del c.c.. Come è noto, l'ascensore è bene comune ai sensi dell'art. 1117 del c.c. e il condominio, proprio perché custode, è tenuto a vigilare su esso e mantenerlo in condizioni di sicurezza. In ogni caso, è altresì tenuto a risarcire i danni cagionati a condomini e terzi.
C'è un punto centrale nella sentenza, che integra utilmente la giurisprudenza in materia condominiale: il dovere di custodia non viene meno per il solo fatto di aver affidato la manutenzione a una ditta specializzata. Infatti, spiega la magistratura nella sentenza n. 11616, la sottoscrizione di un contratto di manutenzione non interrompe il rapporto tra il custode e la cosa custodita.
Inoltre, secondo costante giurisprudenza, la ripartizione dell'onere della prova si articola nei termini seguenti:
- il danneggiato deve provare l'evento e il nesso causale tra la cosa e il danno subìto;
- il custode deve invece provare il caso fortuito, cioè un fattore autonomo, imprevedibile, inevitabile e, soprattutto, idoneo a interrompere il nesso causale.
Nel caso di specie, il giudice ha ritenuto che la dinamica del sinistro, e quindi l'attribuzione della responsabilità per danni, fosse ampiamente provata dalle testimonianze e dai referti medici. In tribunale, è stato accertato che il malfunzionamento dell'ascensore derivava da una perdurante problematica interna all'impianto, legata a carenze segnalate da tempo. Non solo. Il giudice napoletano in sentenza scrive che "sul punto, la giurisprudenza di legittimità è solita ritenere che ove la cosa in custodia possa sprigionare una qualche energia o dinamica interna alla sua struttura tale da poter provocare il danno (es. caldaia) la responsabilità per la produzione degli eventi lesivi è oggettiva ritenendo implicito e già dimostrato il nesso causale (Cass. 18319/2019)".
Parallelamente, come emerge dai documenti di causa, il condominio non ha fornito alcuna prova idonea a dimostrare una condotta imprudente della vittima tale da integrare il caso fortuito, oppure un evento esterno eccezionale e imprevedibile.
Al contempo, il tribunale ha escluso profili di responsabilità in capo alla ditta di manutenzione, rilevandone il comportamento diligente nell'effettuazione delle verifiche previste, nella segnalazione delle criticità tecniche e nella proposta di interventi risolutivi (con preventivo di spesa), che il condominio non aveva tempestivamente attuato.
Di conseguenza, si è concluso per l'attribuzione della responsabilità dell'evento lesivo al condominio, in modo esclusivo. Sul piano della quantificazione del risarcimento - vicino ai 9mila euro (comprensivi di interessi) - la magistratura ha applicato le tabelle del Tribunale di Milano, ritenute idonee anche per lesioni micro-permanenti e accertamento del danno biologico. Al contempo, le spese di giudizio sono state poste a carico del palazzo.
Concludendo, questa sentenza è di indubbio rilievo perché ribadisce alcuni principi fondamentali. Anzitutto, il condominio risponde per danni, ex art. 2051 c.c., anche verso i singoli condomini, e non soltanto verso i terzi. Inoltre, il contratto di manutenzione - di per sé - non esonera il condominio dalla custodia. E, ancora, le segnalazioni tecniche ignorate, per imprudenza, inerzia o lassismo, indeboliscono fortemente la possibilità di invocare il caso fortuito. Coerentemente, il vizio originario dell'impianto non esclude affatto la responsabilità del custode, se la cosa ha avuto efficienza causale nel produrre il danno (Cass. 26051/2008).
In definitiva, la sentenza n. 11616/2025 del Tribunale di Napoli rappresenta un monito chiaro: la sicurezza delle parti e dei servizi comuni non può essere rimandata, perché l'inerzia gestionale può facilmente tradursi in responsabilità piena e risarcimento integrale del danno.
Parallelamente, come emerge dai documenti di causa, il condominio non ha fornito alcuna prova idonea a dimostrare una condotta imprudente della vittima tale da integrare il caso fortuito, oppure un evento esterno eccezionale e imprevedibile.
Al contempo, il tribunale ha escluso profili di responsabilità in capo alla ditta di manutenzione, rilevandone il comportamento diligente nell'effettuazione delle verifiche previste, nella segnalazione delle criticità tecniche e nella proposta di interventi risolutivi (con preventivo di spesa), che il condominio non aveva tempestivamente attuato.
Di conseguenza, si è concluso per l'attribuzione della responsabilità dell'evento lesivo al condominio, in modo esclusivo. Sul piano della quantificazione del risarcimento - vicino ai 9mila euro (comprensivi di interessi) - la magistratura ha applicato le tabelle del Tribunale di Milano, ritenute idonee anche per lesioni micro-permanenti e accertamento del danno biologico. Al contempo, le spese di giudizio sono state poste a carico del palazzo.
Concludendo, questa sentenza è di indubbio rilievo perché ribadisce alcuni principi fondamentali. Anzitutto, il condominio risponde per danni, ex art. 2051 c.c., anche verso i singoli condomini, e non soltanto verso i terzi. Inoltre, il contratto di manutenzione - di per sé - non esonera il condominio dalla custodia. E, ancora, le segnalazioni tecniche ignorate, per imprudenza, inerzia o lassismo, indeboliscono fortemente la possibilità di invocare il caso fortuito. Coerentemente, il vizio originario dell'impianto non esclude affatto la responsabilità del custode, se la cosa ha avuto efficienza causale nel produrre il danno (Cass. 26051/2008).
In definitiva, la sentenza n. 11616/2025 del Tribunale di Napoli rappresenta un monito chiaro: la sicurezza delle parti e dei servizi comuni non può essere rimandata, perché l'inerzia gestionale può facilmente tradursi in responsabilità piena e risarcimento integrale del danno.