La vicenda ha preso avvio dalla domanda di risarcimento per danni proposta da una s.r.l. nei confronti di un condominio per il mancato godimento dell’immobile di sua proprietà ivi situato, il quale aveva subito delle infiltrazioni a causa dell’omessa manutenzione dell’impianto di smaltimento delle acque e del campo da tennis.
La domanda era però stata rigettata sia in primo grado che in appello.
In particolare, la Corte d’appello di Roma aveva affermato che, nonostante l’accertata responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c., nel caso di specie sussisteva altresì la responsabilità concorrente di altri due privati, proprietari esclusivi di due giardini adiacenti all’immobile, anch’essi fonte di infiltrazioni a causa della loro mancata impermeabilizzazione.
In particolare, la Corte d’appello di Roma aveva affermato che, nonostante l’accertata responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c., nel caso di specie sussisteva altresì la responsabilità concorrente di altri due privati, proprietari esclusivi di due giardini adiacenti all’immobile, anch’essi fonte di infiltrazioni a causa della loro mancata impermeabilizzazione.
La società ha così proposto ricorso presso la Corte di Cassazione, che si è pronunciata con l’ordinanza n. 7044/2020.
La Suprema Corte ha rilevato che la situazione configuratasi consiste in un danno provocato da più soggetti: il condominio, responsabile per la custodia dei beni comuni; i singoli proprietari dei giardini adiacenti, responsabili per la custodia dei beni di loro proprietà.
Questa situazione, secondo la Cassazione, dà luogo ad una responsabilità solidale impropria, con conseguente applicazione dell’art. 2055 c.c.; pertanto, la domanda del danneggiato dev’essere sempre intesa come volta a conseguire l’intero ristoro da parte di ciascuno dei coobbligati, in ragione del loro comune contributo nella causazione del danno.
Questa situazione, secondo la Cassazione, dà luogo ad una responsabilità solidale impropria, con conseguente applicazione dell’art. 2055 c.c.; pertanto, la domanda del danneggiato dev’essere sempre intesa come volta a conseguire l’intero ristoro da parte di ciascuno dei coobbligati, in ragione del loro comune contributo nella causazione del danno.
Di conseguenza, non è corretto negare il risarcimento al condomino che abbia agito chiedendo l’integrale risarcimento nei confronti del condominio e non anche nei confronti degli altri responsabili.
Secondo la Suprema Corte, la mancata manutenzione da parte dei singoli proprietari dei giardini adiacenti non può essere equiparata alla condotta di un terzo idonea ad escludere la responsabilità oggettiva del condominio ex art. 2051 c.c., a meno che essa non abbia contribuito in via esclusiva alla produzione dell’evento dannoso.
Dunque, la Cassazione ha affermato che il condominio, in quanto custode dei beni e dei servizi comuni, è tenuto ad adottare ogni misura necessaria affinché essi non rechino pregiudizio alle porzioni di proprietà esclusiva dei singoli condomini e, nel caso in cui ciò avvenga, ne risponde ai sensi dell’art. 2051 c.c.; questo anche nel caso in cui i danni prodotti siano causalmente imputabili anche al concorso del fatto di un terzo.
Stabilito tale principio di diritto, la Suprema Corte ha cassato la precedente sentenza e rinviato il giudizio alla Corte d’Appello di Roma.
