La corretta convocazione dei condomini alle assemblee è un elemento fondamentale per garantire la legittimità delle decisioni prese all’esito dell’assemblea condominiale. Recentemente, una sentenza del Tribunale di Palermo ha affrontato un caso in cui l'avviso di convocazione era stato ritirato da un familiare del destinatario, sollevando importanti questioni giuridiche sulla validità di tale procedura.
Nel maggio 2025, il Tribunale di Palermo, con la sentenza n. 2147 del 16 maggio 2025, ha affrontato il tema riguardante l'impugnazione di una delibera condominiale. Nel caso di specie, uno dei condomini ha contestato la validità della delibera che approvava il bilancio consuntivo del 2021 e il preventivo per il 2023, sulla base della mancata ricezione dell'avviso di convocazione dell'assemblea oltre che di alcuna comunicazione successiva. Lo stesso, a sostegno della propria domanda di annullamento della delibera assembleare, sosteneva di aver ricevuto il decreto ingiuntivo con il quale il condominio gli intimava il pagamento degli oneri, pur non essendo a conoscenza della delibera che autorizzava il condominio ad agire in giudizio per il recupero del credito.
Il condominio, per contro, ha presentato - come prova del corretto perfezionamento della notifica - la distinta del servizio postale e l'avviso di ricevimento della raccomandata, indirizzata però all'appartamento nel quale risiedeva la sorella del condomino. Esaminate le rispettive ragioni delle parti, il Tribunale ha rilevato che la sorella del condomino, pur essendo usufruttuaria dell'immobile, al momento del ritiro non aveva dichiarato di essere convivente o delegata al ritiro della posta per conto del fratello. Inoltre, il certificato di residenza storico indicava chiaramente che il condomino risiedeva in un altro edificio.
Di conseguenza, il giudice ha stabilito che le comunicazioni effettuate non potevano considerarsi valide, poiché non vi era certezza che il destinatario fosse venuto a conoscenza del loro contenuto. La delibera impugnata è stata, quindi, annullata.
La questione ruota attorno all'art. 66 delle disp. att. c.c., che stabilisce le modalità di convocazione dell'assemblea condominiale. Secondo tale norma, l'avviso deve essere comunicato ai condomini mediante:
Nel maggio 2025, il Tribunale di Palermo, con la sentenza n. 2147 del 16 maggio 2025, ha affrontato il tema riguardante l'impugnazione di una delibera condominiale. Nel caso di specie, uno dei condomini ha contestato la validità della delibera che approvava il bilancio consuntivo del 2021 e il preventivo per il 2023, sulla base della mancata ricezione dell'avviso di convocazione dell'assemblea oltre che di alcuna comunicazione successiva. Lo stesso, a sostegno della propria domanda di annullamento della delibera assembleare, sosteneva di aver ricevuto il decreto ingiuntivo con il quale il condominio gli intimava il pagamento degli oneri, pur non essendo a conoscenza della delibera che autorizzava il condominio ad agire in giudizio per il recupero del credito.
Il condominio, per contro, ha presentato - come prova del corretto perfezionamento della notifica - la distinta del servizio postale e l'avviso di ricevimento della raccomandata, indirizzata però all'appartamento nel quale risiedeva la sorella del condomino. Esaminate le rispettive ragioni delle parti, il Tribunale ha rilevato che la sorella del condomino, pur essendo usufruttuaria dell'immobile, al momento del ritiro non aveva dichiarato di essere convivente o delegata al ritiro della posta per conto del fratello. Inoltre, il certificato di residenza storico indicava chiaramente che il condomino risiedeva in un altro edificio.
Di conseguenza, il giudice ha stabilito che le comunicazioni effettuate non potevano considerarsi valide, poiché non vi era certezza che il destinatario fosse venuto a conoscenza del loro contenuto. La delibera impugnata è stata, quindi, annullata.
La questione ruota attorno all'art. 66 delle disp. att. c.c., che stabilisce le modalità di convocazione dell'assemblea condominiale. Secondo tale norma, l'avviso deve essere comunicato ai condomini mediante:
- raccomandata;
- posta elettronica certificata (PEC);
- fax;
- consegna a mano.
La legge richiede che l'avviso sia recapitato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'assemblea. Inoltre, sebbene i condomini siano invitati a collaborare con l’amministrazione condominiale, comunicando i propri indirizzi di recapito della posta, grava sull’amministratore la verifica dell’effettiva residenza dei condomini. Infatti, il dovere di accertarsi di quali siano gli indirizzi presso cui spedire le comunicazioni ai condomini è espressione della diligenza tipica richiesta dal ruolo di amministratore di condominio.
È importante notare che l'omessa o irregolare convocazione di un condomino comporta l'annullabilità della delibera, impugnabile entro 30 giorni ai sensi dell'art. 1137 del c.c..
Questa sentenza sottolinea l'importanza di seguire scrupolosamente le procedure previste dalla legge per la convocazione delle assemblee condominiali. Gli amministratori devono assicurarsi che gli avvisi siano inviati direttamente ai condomini, utilizzando i mezzi previsti e verificando l'esattezza degli indirizzi.
Per i condomini, è fondamentale mantenere aggiornati i propri dati di contatto presso l'amministratore e segnalare tempestivamente eventuali cambi di residenza. In caso di ricezione di avvisi da parte di terzi, è consigliabile fornire una delega scritta per evitare contestazioni future.
È importante notare che l'omessa o irregolare convocazione di un condomino comporta l'annullabilità della delibera, impugnabile entro 30 giorni ai sensi dell'art. 1137 del c.c..
Questa sentenza sottolinea l'importanza di seguire scrupolosamente le procedure previste dalla legge per la convocazione delle assemblee condominiali. Gli amministratori devono assicurarsi che gli avvisi siano inviati direttamente ai condomini, utilizzando i mezzi previsti e verificando l'esattezza degli indirizzi.
Per i condomini, è fondamentale mantenere aggiornati i propri dati di contatto presso l'amministratore e segnalare tempestivamente eventuali cambi di residenza. In caso di ricezione di avvisi da parte di terzi, è consigliabile fornire una delega scritta per evitare contestazioni future.