Composte dai singoli proprietari delle unità immobiliari, le assemblee condominiali rappresentano sia uno dei momenti tipici nella vita di un condominio, sia l'organo decisionale dell'edificio. È qui, infatti, che il bilancio viene approvato e che i condomini decidono le spese comuni, i lavori di manutenzione straordinaria, la nomina (e revoca) dell'amministratore e si esprimono sulle regole d'uso di ascensori, tetto, impianti, cortile e così via. La sua funzione principale è quella di assicurare una gestione collettiva, tempestiva e trasparente delle parti comuni dell'edificio, nel rispetto della legge e del regolamento condominiale.
Non sempre, però, il singolo condomino è mosso dalla volontà di recarsi all'adunanza. Ragioni di tempo, morosità, ostacoli lavorativi, problemi familiari, lontananza dal luogo dell'assemblea, ostilità con uno o più condomini e non solo: sono tante le situazioni in cui una persona non partecipa alle assemblee, anche in modo continuativo.
Le domande allora sorgono spontanee: che cosa accade se un condomino non partecipa alle assemblee? È obbligatorio andarci? Si rischiano sanzioni o conseguenze particolari? Rispondere, e chiarire che cosa succede in questi casi, è doveroso perché nell'adunanza, in applicazione dell'art. 1135 del c.c. e dell'art. 1136 del c.c., si assumono decisioni fondamentali in merito - ad esempio - all'approvazione del rendiconto e del preventivo di spesa, alla determinazione delle quote condominiali oppure alla modifica del regolamento condominiale.
Chi non va all'assemblea sceglie consapevolmente, perché l'adunanza va sempre previamente convocata dall'amministratore, il quale ne invia l'avviso di convocazione almeno cinque giorni prima della data fissata, tramite raccomandata, PEC o consegna a mano. È quanto previsto dall'art. 66 delle disp. att. c.c..
Ebbene, dal punto di vista tecnico-giuridico, non c'è alcun obbligo di legge che imponga ai condomini di partecipare alle assemblee. La partecipazione è un diritto, non un dovere. Perciò, chi decide di non intervenire non commette alcun illecito e non è soggetto a sanzioni da parte della legge. Tuttavia, come è ovvio, non potrà votare e contribuire agli esiti delle adunanze, tenendo conto che il peso di ogni voto dipende dai millesimi di proprietà. Sarà lasciato agli altri il potere di decidere anche per chi è assente, su temi che incidono direttamente sull'uso delle parti comuni, sul patrimonio del singolo condomino, sulla gestione dell'immobile e sulla ripartizione delle spese (si pensi ad esempio alle decisioni su onerose opere di rifacimento della facciata o del tetto). Al contempo, non sarà possibile vagliare l'operato dell'amministratore.
C'è poi un altro punto molto importante. Le delibere dell'adunanza regolarmente convocata sono vincolanti per tutti i condomini, anche per chi non ha partecipato alla riunione. Ecco allora che, se viene approvata una spesa, anche l'assente sarà tenuto a pagarla per la rispettiva quota. E se vengono deliberati lavori, l'assente dovrà contribuire in base ai millesimi. Inoltre, se si stabiliscono nuove regole sull'uso delle parti comuni, esse varranno anche per chi non era presente. In breve, l'assenza non esonera dagli obblighi economici, né dal rispetto delle decisioni assembleari. Vero è, d'altronde, che chi non partecipa può impugnare in tribunale le delibere, pur entro limiti precisi. Infatti, la legge distingue tra delibere nulle e annullabili. Le prime possono essere impugnate in qualsiasi momento (ad esempio quelle contrarie alla legge o che incidono su diritti individuali), mentre le seconde devono essere impugnate entro 30 giorni dalla ricezione del verbale da parte dell'assente (art. 1137 del c.c.).
È quindi fondamentale leggere tempestivamente il verbale. E chi non partecipa, e non si informa, rischia di perdere il diritto di contestare decisioni pregiudizievoli. Non è invece possibile contestare una delibera nel merito, soltanto perché la decisione presa dai condomini riuniti non è gradita.
Per evitare queste conseguenze, esiste la possibilità di delega per l'assemblea condominiale. Chi è impossibilitato ad andare nel giorno e ora previsti, potrà farsi rappresentare da un delegato. Infatti, l'art. 67 delle disp. att. c.c. consente di conferire delega scritta a un altro condomino o, salvo divieti del regolamento, anche a una persona esterna. Attenzione però: il testo del regolamento dell'edificio può circoscrivere il numero di deleghe e, nei condomini con più di 20 condomini, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei partecipanti e dei millesimi. Intuibilmente, la delega rappresenta allora una soluzione utile per non rinunciare del tutto alla propria voce in assemblea.
Attenzione anche a non confondere i non partecipanti con gli astenuti. Questi ultimi sono coloro che vanno all'assemblea, ma scelgono di astenersi dal voto su uno o più punti. Ebbene, la legge indica che gli astenuti vengono conteggiati ai fini del quorum di presenza, ma la loro astensione non equivale a voto contrario. Semplicemente, le delibere sono valide se vengono raggiunte le maggioranze previste dalla legge, indipendentemente dai non votanti.
Concludendo, chi non partecipa a più assemblee finirà per essere marginalizzato nella gestione condominiale, pur restando pienamente obbligato al pagamento delle spese. C'è di mezzo la qualità della vita nel condominio e, per seguire temi di stretto interesse come pure per appianare eventuali divergenze tra condomini, è sempre preferibile recarsi all'adunanza, o comunque essere presenti tramite delega. È essenziale informarsi, leggere i verbali e agire tempestivamente se si ritiene che una delibera sia illegittima. In condominio, l'indifferenza raramente è una scelta neutra e non foriera di conseguenze, specialmente dal lato economico.