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Articolo 1581 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Vizi sopravvenuti

Dispositivo dell'art. 1581 Codice civile

Le disposizioni degli articoli precedenti si osservano, in quanto applicabili, anche nel caso di vizi della cosa sopravvenuti (1) nel corso della locazione [1578, 1579, 1580].

Note

(1) Poichè la norma rinvia sia alle disposizioni relative ai vizi esistenti alla stipula ma occulti (1578 c.c.) sia a quelle relative alle riparazioni (1576, 1577 c.c.), sembra potersi desumere che il concetto di "vizi sopravvenuti" da essa menzionato si riferisca sia, appunto, ai vizi presenti alla conclusione del contratto ma occulti sia a quelli sopraggiunti.

Ratio Legis

La norma è applicazione specifica dell'obbligo, che grava sul locatore, di mantenere il bene in uno stato idoneo all'uso per l'intera durata della locazione (v. 1575, n. 3, 1576, 1577 c.c.).

Spiegazione dell'art. 1581 Codice civile

Vizi sopravvenuti nel corso della locazione

A differenza della vendita, che è un contratto istantaneo e che trasferisce la proprietà al compratore, liberando il compratore da garanzia per i vizi posteriori, la locazione è un contratto successivo e la garanzia per i vizi si estende non soltanto a quelli esistenti al momento del contratto, ma anche a quelli che sopravvengono durante la locazione. Sia che si accolga la comune concezione del rapporto di locazione, secondo la quale il contenuto dell'obbligo del locatore consiste nel prestare al conduttore quotidie ac singulis momentis il godimento della cosa, sia che si accetti l'opinione secondo la quale l'obbligo del locatore si riduce ad un lasciar godere, è evidente che se sopraggiunga una causa che impedisca il godimento, locatore ha l'obbligo di garantire il conduttore dai vizi o difetti della cosa.

Anche in rema di vizi sopravvenuti trovano applicazione gli articoli 1578, 1579 e 1580 del codice, sempre che ciò sia possibile. Infatti se i vizi sopravvenuti possono essere tali da rendere impossibile il godimento della cosa ovvero tali da esporre a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari, in modo da giustificare l'istanza di risoluzione del contratto, non è facilmente configurabile l'ipotesi del locatore che taccia in malafede al conduttore vizi o difetti della cosa che all'epoca del contratto ancora non esistevano.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

396 Le disposizioni teste descritte circa i vizi della cosa debbono essere applicate anche nell'ipotesi di vizi sopravvenuti, quando la cosa è già nella sfera del conduttore (art. 433).
Ciò è conseguenza dell'obbligo spettante al locatore di mantenere la cosa per tutta la durata del contratto nella condizione di servire all'uso per cui venne locata.

Massime relative all'art. 1581 Codice civile

Cass. civ. n. 3247/1981

In tema di contratto di locazione d'immobile urbano, qualora, per causa non imputabile al locatore (nella specie, evento sismico), l'immobile venga a perdere, in modo non transitorio e senza possibilità di porvi rimedio con le normali opere di manutenzione, l'attitudine ad assicurare il godimento oggetto del contratto, il relativo rapporto si scioglie, per impossibilità definitiva sopravvenuta, ex art. 1256 c.c., della prestazione dovuta dal locatore, senza che — in mancanza di una diversa regolamentazione — sia ipotizzabile un inadempimento da parte del conduttore che ometta di versare il relativo canone di locazione.

Cass. civ. n. 5957/1979

L'obbligo del locatore di mantenere la cosa locata in stato di servire all'uso convenuto è subordinato alla conoscenza che il locatore abbia della sopravvenuta inidoneità della cosa stessa a soddisfare le esigenze per cui venne locata, ma non comprende, altresì, il dovere di prevenire l'eventualità che la cosa si renda inidonea all'uso per cause non appariscenti e delle quali non abbia avuto notizia, tramite il conduttore, cui incombe il relativo obbligo, a norma dell'art. 1578 c.c. Ne consegue che quando il conduttore, avendo omesso ogni sorveglianza, non abbia informato il locatore circa lo stato della cosa locata, del danno da lui subito non ne risponde il locatore, non essendo costui posto in grado di adempiere il suo obbligo di effettuare le riparazioni necessarie.

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