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Articolo 1580 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Cose pericolose per la salute

Dispositivo dell'art. 1580 Codice civile

Se i vizi della cosa o di parte notevole di essa espongono a serio pericolo (1) la salute [32 Cost.] del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti (2), il conduttore può ottenere la risoluzione (3) del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinunzia [1229].

Note

(1) Il pericolo è serio se determina un'alta probabilità di effetti dannosi per la salute.
(2) Dal tenore della norma, che si riferisce sia ai familiari che ai dipendenti, si deduce la volontà di renderla applicabile sia alle locazioni ad uso abitativo (v. l. 9 dicembre 1998, n. 431) che a quelle ad uso commerciale (v. l. 7 luglio 1978, n. 392).
(3) L'azione di risoluzione spetta solo al locatario quale parte del rapporto contrattuale (1453 c.c.). L'eventuale danno alla salute patito dai suoi familiari o dipendenti potrà essere fatto valere da questi in via aquiliana (2043 ss. c.c.).

Ratio Legis

La previsione è giustificata dal rilievo primario che assume, nel nostro ordinamento, il diritto alla salute (32 Cost.).

Spiegazione dell'art. 1580 Codice civile

Pericolo per la salute

La seconda parte dell'art. 1229 del codice stabilisce la nullità di qualsiasi patto preventivo di esonero o di limitazione di responsabilità per i casi in cui il fatto del debitore o dei suoi ausiliari costituisca violazione di obblighi derivanti da norme di ordine pubblico. L'articolo in esame contiene un'applicazione di tale principio, in virtù del quale le rinunzie relative ai vizi della cosa che espongono a pericolo la salute sono prive di efficacia giuridica perché il bene tutelato con la sanzione di responsabilità è sottratto alla disposizione delle parti.

La norma trae origine dalle dispute sorte circa il diritto alla risoluzione del contratto nel caso di malattia, seguita o non da morte, del precedente conduttore affetto da tubercolosi od altra malattia contagiosa. Durante l'applicazione del codice civile del 1865 non mancò qualche decisione che estese la garanzia per i vizi della cosa locata al caso di abitazione in precedenza occupata da persona affetta da tubercolosi e riconobbe al conduttore, che ignorava tale circostanza, il diritto a domandare la risoluzione del contratto e i danni.
Sembra però che, di regola, la malattia del precedente inquilino dia piuttosto luogo ad un inconveniente riparabile ed in mancanza del riparo il locatore debba rispondere di inadempimento all'obbligo di cui all'art. 1575, n. 1, all'obbligo cioè di consegnare la cosa in buono stato di manutenzione. L'obbligo del locatore, nella generalità dei casi, si esaurisce nel denunciare il fatto all'ufficio d'Igiene del Comune e nell'ottenere le disinfezioni e le opere che l'Ufficio nel suo apprezzamento
discrezionale-tecnico ha ritenuto necessarie e sufficienti. Tali disinfezioni potranno estendersi a tutta o a parte dell'abitazione o anche alla sola stanza ove soggiornò o morì il precedente conduttore ammalato; ciò non toglie che il nuovo conduttore possa interloquire sulla misura e sull'efficienza delle disinfezioni medesime. Non devono infatti confondersi gli atti dell'autorità amministrativa con quelli cui l'individuo, in base ad un rapporto di diritto privato, sia tenuto. È stato osservato che delle deficienze del servizio amministrativo e della sua eventuale deficienza dal lato tecnico non deve sopportare le conseguenze il conduttore e d'altra parte le misure d'ordine permanente che il locatore deve prendere possono essere assai diverse da quelle di natura provvisoria, quali quelle cui provvede l'autorità sanitaria.

Qualora, nonostante le riparazioni, le più diligenti disinfezioni o verifiche i vizi sussistano tuttora e siano tali da esporre a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, non si versa piu in tema di manutenzione ed entra in gioco la garanzia per i vizi della cosa. Quando è che ricorra il pericolo per la salute e quando questo possa dirsi serio. è un problema che non è dato risolvere a priori con una definizione unica, ma occorrerà determinare caso per caso tenuto conto delle effettive condizioni della cosa, delle persone cui è stato garantito il godimento della cosa medesima e così via. È serio il pericolo che susciti un ragionevole timore nelle persone minacciate, ma questa concezione soggettiva del pericolo non è quella che la legge tiene presente: la legge vuol riferirsi al pericolo oggettivamente considerato e il cui accertamento potrà richiedere indagini di ordine tecnico.

La norma in esame è stata dettata a tutela della salute di persone determinate e non è suscettibile di interpretazione estensiva. La risoluzione del contratto non potrebbe essere invocata per il pericolo corso dalla salute di un ospite occasionale, anche se si tratti di un parente, dovendosi intendere per familiare del conduttore colui che abitualmente conviva con lui. Dipendente è invece tanto il domestico, quanto l'operaio o impiegato che, per ragioni del suo lavoro, è costretto a trattenersi nel locale esposto al pericolo. Non è infatti detto che la norma si applichi soltanto alle case per abitazione, ma per la sua portata generale si riferisce a qualsiasi cosa idonea ad essere locata.

Se non occorre che l'intera cosa sia tale da esporre il conduttore o i suoi familiari e dipendenti al pericolo, deve sempre trattarsi di una parte notevole di essa. Così non potrebbe essere denunciata l'insalubrità della cantina o del pollaio per invocare la risoluzione del contratto di locazione, sia perché tale difetto riguarderebbe una parte accessoria della cosa locata, sia perché da tale insalubrità potrebbe derivare danno alle cose, non alla salute delle persone.
Se al pericolo si aggiunge un danno effettivo, accanto alla responsabilità contrattuale è configurabile una responsabilità extra-contrattuale.

All'ipotesi della malattia del precedente conduttore si suole avvicinare quella del pericolo di malattia infettiva derivante dalle condizioni del luogo, sia che minacci la persona, sia che minacci gli animali del conduttore e si fanno gli esempi del conduttore di un prato che chieda lo scioglimento del contratto dinanzi all'avvicinarsi di un morbo contagioso per gli animali, ma in questa fattispecie non sembra che possano addossarsi al locatore le conseguenze di un avvenimento che non colpisce né la cosa né la sua produttività e che comunque non minaccia le persone ma soltanto il bestiame.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

395 Pure nuovo è l'art. 432 con il quale ho disciplinato l'ipotesi di vizi che espongono a pericolo la salute del conduttore, dei suoi familiari o dei suoi dipendenti.
Se tali vizi investono la cosa nella sua interezza o in una sua parte notevole, il locatore può ottenere lo scioglimento del contratto; in ogni altra ipotesi si applica l'art. 430 e quindi può anche domandarsi semplicemente la riduzione.
L'art. 432 si applica altresì quando i vizi non siano ignorati dal conduttore al momento della conclusione del contratto e se pure il conduttore abbia rinunziato al diritto di sciogliersi dal contratto. La conservazione della salute non è un diritto disponibile; epperò deve essere priva di effetti la conoscenza del vizio che la minaccia, la rinunzia a preservarla sciogliendosi dal contratto e in genere la rinunzia a far valere azioni dirette a rimuovere situazioni pregiudizievoli alla stessa.

Massime relative all'art. 1580 Codice civile

Cass. civ. n. 23909/2006

In materia di locazioni l'art. 1580 c.c., che consente al conduttore di chiedere la risoluzione del contratto e non anche il risarcimento del danno nel caso in cui i vizi siano dal medesimo conosciuti al momento della conclusione del contratto, ha carattere eccezionale e non è applicabile nelle ipotesi in cui la cosa sia affetta da vizi non conosciuti dal locatario ovvero quando il locatore si sia reso inadempiente all'obbligo di mantenere il bene in stato di servire alluso convenuto, trovando applicazione, in detti casi; le disposizioni di cui agli artt. 1218 e 1453 c.c.

Cass. civ. n. 915/1999

Il locatore è tenuto a risarcire il danno alla salute subito dal conduttore in conseguenza delle condizioni abitative dell'immobile locato quand'anche tali condizioni fossero note al conduttore al momento della conclusione del contratto, in quanto la tutela del diritto alla salute prevale su qualsiasi patto interprivato di esclusione o limitazione della responsabilità.

Cass. civ. n. 3636/1998

L'art. 1580 c.c. attribuisce al conduttore la cui salute sia minacciata da vizi della cosa a lui noti al momento della conclusione del contratto il potere di chiedere la risoluzione, non anche l'ulteriore rimedio del risarcimento del danno eventualmente subito in conseguenza dei vizi, giacché in tale ipotesi il danno deve ritenersi consapevolmente accettato dal conduttore. La norma, atteso il suo carattere eccezionale, non è applicabile nelle ipotesi in cui la cosa sia affetta da vizi non conosciuti dal conduttore ovvero quando il locatore siasi reso inadempiente all'obbligo di mantenere la cosa in stato di servire all'uso convenuto, trovando applicazione in dette ipotesi le disposizioni di cui agli artt. 1218 e 1453 c.c.

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