L’ordinanza n. 6685/2019, emessa dalla Seconda Sezione Civile della Cassazione, affronta ancora una volta la questione della validità del contratto preliminare di vendita di un immobile abusivo.
Il problema interpretativo nasce dalla previsione contenuta nell’art. 40, comma 2 della legge n. 47/1985 (cosiddetta “legge sul condono edilizio”), secondo cui gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria, ovvero se agli atti stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione.
Nel caso esaminato dalla pronuncia in commento, il promissario acquirente di un immobile aveva proposto azione ex art. 2932 del c.c., per ottenere l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare di vendita.
L’immobile, nel corso del giudizio, risultava realizzato in assenza di concessione edilizia. In subordine, l’attore chiedeva pronunciarsi la risoluzione del preliminare per inadempimento.
Entrambe le domande venivano rigettate in primo grado; in appello, invece, la decisione del Tribunale veniva ribaltata, in quanto veniva accolta la domanda di risoluzione [sic!] del preliminare per nullità assoluta, ai sensi degli artt. 17 e 40 della legge 47/1985, derivante dalla contrarietà a norme imperative. Secondo la Corte d’Appello, infatti, la previsione di nullità, sebbene riferita ai trasferimenti ad effetti reali, doveva ritenersi estesa anche ai contratti preliminari.
Ricordiamo che i contratti ad effetti reali, ai sensi dell’art. 1376 del c.c., sono quei contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata, la costituzione o il trasferimento di un diritto reale ovvero il trasferimento di un altro diritto. In questi casi la proprietà o il diritto si trasmettono e si acquistano per effetto del consenso delle parti legittimamente manifestato.
I contratti con effetti obbligatori comportano invece, come immediata conseguenza, l’assunzione di un’obbligazione: tale è il caso, appunto, del preliminare di vendita, con cui le parti assumono l’obbligo di stipulare il contratto definitivo (questo sì ad effetti reali).
Avverso la sentenza di secondo grado proponeva ricorso per cassazione il promittente venditore.
Secondo l’ordinanza in esame, il più recente e maggioritario orientamento della stessa Suprema Corte esclude l'applicabilità della nullità prevista dalla citata normativa in materia edilizia ai preliminari ed ai contratti obbligatori in genere.
Infatti, il contrapposto indirizzo giurisprudenziale, che sosteneva l'estensione della nullità ai contratti preliminari, non ha trovato seguito, se non in via minoritaria, nelle ultime pronunce della Cassazione.
Deve affermarsi, pertanto, che la sanzione della nullità, prevista dall'art. 40 della legge n. 47/1985 con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita.
Ciò si desume dal tenore letterale della norma, nonché dalla considerazione per cui, successivamente al contratto preliminare, può intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi eventualmente commessi, con conseguente esclusione della nullità per il successivo contratto definitivo di vendita; ovvero, in mancanza di stipula, potrà essere pronunciata sentenza ex art. 2932 c.c.
