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Contratto preliminare e garanzia fideiussoria

Contratto preliminare e garanzia fideiussoria
E' nullo il contratto preliminare di compravendita dell'immobile in costruzione se l’impresa costruttrice non consegna al promissario acquirente una garanzia fideiussoria.
Il Tribunale di La Spezia, con una sentenza del 9 giugno 2016, ha fornito alcune interessanti precisazioni in tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare, stipulato tra un privato e l’agenzia immobiliare costruttrice dell’immobile.

Nel caso esaminato dal Tribunale, un soggetto aveva agito in giudizio nei confronti di un’agenzia immobiliare, chiedendo che venisse dichiarata la nullità, ai sensi degli artt. 1, 2 e 3 del decreto legislativo n. 122/2005, del contratto preliminare di compravendita stipulato con la medesima, “per mancato rilascio della garanzia fideiussoria”, con conseguente condanna dell’agenzia alla restituzione della somma versata a titolo di caparra confirmatoria.

Il Tribunale riteneva di dover aderire alle argomentazioni svolte dall’attore, accogliendo la relativa domanda.

Secondo il Tribunale, infatti, il decreto legislativo sopra citato è stato emanato proprio allo scopo di tutelare gli “acquirenti di immobili da costruire dal rischio che, nel lasso di tempo intercorrente tra la stipula di un contratto preliminare e la stipula del definitivo, l’intervenuta situazione di crisi del promittente venditore possa impedire l’acquisto della proprietà da parte dell’acquirente e, al contempo, fargli perdere le somme già versate in anticipo”.

L’art. 2 del suddetto decreto, infatti, prevede l’obbligo del costruttore-promittente venditoredi consegnare all’acquirente una fideiussione a garanzia di tutte le somme incassate e da incassare sino al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento relativo all’immobile in corso di edificazione”.

In proposito, il successivo art. 3 precisa che detta fideiussione deve provenire “da una banca, da un’impresa assicurativa o da intermediari finanziari iscritti nell’elenco speciale di cui all’art. 107 del Testo Unico delle leggi in materia bancaria e creditizia”.

Ebbene, nel caso di specie, al momento della conclusione del contratto preliminare, non era stata consegnata alcuna fideiussione e tale omissione, secondo il Tribunale, comportava di per sé “la nullità del contratto, a nulla rilevando che successivamente (per la precisione dopo tre mesi dalla sottoscrizione del contratto preliminare), sia stata rilasciata garanzia fideiussoria da parte dell’Istituto (…)”.

Secondo il Tribunale, infatti, si trattava di una “nullità originaria, non sanabile e non convalidabile”.

Alla luce di tali considerazioni, in accoglimento della domanda proposta dall’attore, il Tribunale dichiarava la nullità del contratto preliminare di compravendita, condannando l’agenzia immobiliare alla restituzione della caparra confirmatoria, pari ad € 25.000, oltre interessi legali dal giorno della ricezione della somma al saldo.

Redazione Giuridica

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