Lavorare da casa al giorno d’oggi non è più un’eccezione, ma una nuova abitudine. Sempre più professionisti - avvocati, architetti, consulenti, freelance - scelgono di trasformare una parte della propria abitazione in un ufficio in condominio. Si tratta sicuramente di una soluzione comoda e moderna, ma non priva di interrogativi. Uno su tutti genera particolare confusione: le spese condominiali sono destinate a cambiare, in aumento, se un appartamento diventa ufficio?
La questione non è soltanto economica o amministrativa. In gioco ci sono il rispetto delle regole comuni, la libertà del singolo e un delicato equilibrio tra esigenze private e interessi collettivi. E tutto ruota intorno a un documento tanto tecnico quanto determinante: le tabelle millesimali. È lì che si stabilisce chi paga, quanto paga e secondo quali criteri.
Come vengono ripartite le spese in condominio
Nel condominio vale un principio tanto semplice quanto fondamentale: ognuno contribuisce alle spese comuni in base al valore della propria unità immobiliare. L’art. [[n1123]] del c.c prevede, infatti, che i costi siano distribuiti “in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno”.
Tale valore è espresso in millesimi, indicati nelle tabelle millesimali, che rappresentano l’allegato tecnico del regolamento condominiale. L’amministratore le utilizza per determinare quanto ciascun condomino deve versare per la manutenzione di scale, ascensori, riscaldamento centralizzato, cortili e altri servizi comuni.
Finché le tabelle restano in vigore, esse hanno forza vincolante per tutti: non è possibile pretendere modifiche o eccezioni individuali, nemmeno in caso di cambio d’uso dell’appartamento, se prima non si segue l’apposita procedura legale.
Si possono modificare le tabelle millesimali?
Sì, ma soltanto in circostanze specifiche. Le tabelle millesimali non sono immutabili, tuttavia la loro revisione è regolata in modo rigoroso dall’art. 69 delle disp. att. c.c..
La legge consente la modifica solo quando:
La questione non è soltanto economica o amministrativa. In gioco ci sono il rispetto delle regole comuni, la libertà del singolo e un delicato equilibrio tra esigenze private e interessi collettivi. E tutto ruota intorno a un documento tanto tecnico quanto determinante: le tabelle millesimali. È lì che si stabilisce chi paga, quanto paga e secondo quali criteri.
Come vengono ripartite le spese in condominio
Nel condominio vale un principio tanto semplice quanto fondamentale: ognuno contribuisce alle spese comuni in base al valore della propria unità immobiliare. L’art. [[n1123]] del c.c prevede, infatti, che i costi siano distribuiti “in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno”.
Tale valore è espresso in millesimi, indicati nelle tabelle millesimali, che rappresentano l’allegato tecnico del regolamento condominiale. L’amministratore le utilizza per determinare quanto ciascun condomino deve versare per la manutenzione di scale, ascensori, riscaldamento centralizzato, cortili e altri servizi comuni.
Finché le tabelle restano in vigore, esse hanno forza vincolante per tutti: non è possibile pretendere modifiche o eccezioni individuali, nemmeno in caso di cambio d’uso dell’appartamento, se prima non si segue l’apposita procedura legale.
Si possono modificare le tabelle millesimali?
Sì, ma soltanto in circostanze specifiche. Le tabelle millesimali non sono immutabili, tuttavia la loro revisione è regolata in modo rigoroso dall’art. 69 delle disp. att. c.c..
La legge consente la modifica solo quando:
- viene riscontrato un errore materiale o di calcolo nella loro redazione originaria;
- per effetto di cambiamenti strutturali o di destinazione d’uso, il valore proporzionale di una o più unità varia oltre un quinto, cioè più del 20%.
Nel primo caso è sufficiente correggere l’errore tecnico. Nel secondo, invece, serve una deliberazione condominiale. La decisione può essere presa con il consenso unanime dei condomini oppure, più frequentemente, con una maggioranza qualificata: la maggioranza dei presenti in assemblea che rappresenti almeno la metà del valore complessivo dell’edificio. È proprio quest’ultima ipotesi - quella delle “mutate condizioni” - che riguarda il caso del cambio di destinazione d’uso da abitazione a ufficio.
Quando il cambio di destinazione d'uso incide sulle spese: cosa serve
Va subito precisato che trasformare un’abitazione in ufficio non significa, di per sé, che le spese aumenteranno. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 19797 del 5 ottobre 2016, ha chiarito che il mutamento d’uso è soltanto un punto di partenza: per aggiornare le tabelle serve una prova concreta e tecnica dell’effettiva variazione di valore.
Serve quindi una perizia redatta da un tecnico abilitato (architetto, ingegnere o geometra), che dimostri che la nuova destinazione ha modificato il valore proporzionale dell’unità rispetto all’intero edificio in misura superiore al 20%. La valutazione tiene conto anche dei cosiddetti “coefficienti di destinazione”: parametri che attribuiscono un peso diverso in base all’utilizzo dell’immobile.
Un ufficio, ad esempio, tende a sfruttare maggiormente le parti comuni - ascensori, scale, cortili o ingressi - rispetto a una normale abitazione. È proprio su questa differenza di utilizzo che si basa anche la sentenza della Cassazione n. 10372 del 20 aprile 2021.
Come si aggiornano le tabelle millesimali: requisiti e maggioranze
Se la perizia conferma una variazione superiore alla soglia del quinto, il procedimento può essere avviato dal proprietario dell’unità interessata o dall’amministratore del condominio. La questione viene poi portata in assemblea, che dovrà deliberare l’eventuale aggiornamento delle tabelle millesimali.
La maggioranza richiesta dipende dal tipo di tabelle in vigore:
Quando il cambio di destinazione d'uso incide sulle spese: cosa serve
Va subito precisato che trasformare un’abitazione in ufficio non significa, di per sé, che le spese aumenteranno. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 19797 del 5 ottobre 2016, ha chiarito che il mutamento d’uso è soltanto un punto di partenza: per aggiornare le tabelle serve una prova concreta e tecnica dell’effettiva variazione di valore.
Serve quindi una perizia redatta da un tecnico abilitato (architetto, ingegnere o geometra), che dimostri che la nuova destinazione ha modificato il valore proporzionale dell’unità rispetto all’intero edificio in misura superiore al 20%. La valutazione tiene conto anche dei cosiddetti “coefficienti di destinazione”: parametri che attribuiscono un peso diverso in base all’utilizzo dell’immobile.
Un ufficio, ad esempio, tende a sfruttare maggiormente le parti comuni - ascensori, scale, cortili o ingressi - rispetto a una normale abitazione. È proprio su questa differenza di utilizzo che si basa anche la sentenza della Cassazione n. 10372 del 20 aprile 2021.
Come si aggiornano le tabelle millesimali: requisiti e maggioranze
Se la perizia conferma una variazione superiore alla soglia del quinto, il procedimento può essere avviato dal proprietario dell’unità interessata o dall’amministratore del condominio. La questione viene poi portata in assemblea, che dovrà deliberare l’eventuale aggiornamento delle tabelle millesimali.
La maggioranza richiesta dipende dal tipo di tabelle in vigore:
- per le tabelle “assembleari”, cioè basate sui criteri di legge dell’art. 1123 c.c., basta la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi (Cass. Civ., Sez. II, n. 23582 del 2 agosto 2023);
- per le tabelle “contrattuali”, cioè redatte con l’accordo unanime dei condomini e contenenti eventuali deroghe, è invece necessario il consenso di tutti (Cass. Civ., Sez. II, n. 29074 del 19 ottobre 2023).
Se l’assemblea non riesce a deliberare, il singolo condomino può rivolgersi al giudice che, accertata la correttezza della perizia - può approvare la revisione con sentenza.
Da quando decorre l’aumento delle spese condominiali
Un equivoco molto diffuso è credere che l’aumento delle spese scatti nel momento in cui l’abitazione viene trasformata in ufficio. In realtà non è così. Fino a quando le nuove tabelle millesimali non vengono approvate formalmente, l’amministratore deve continuare a utilizzare quelle esistenti.
Qualsiasi delibera che tenti di far pagare di più al proprietario solo per il cambio d’uso è da considerarsi illegittima. Il Tribunale di Lodi (sentenza n. 225/2019) e la Cassazione (Sez. II, n. 2406 del 25 gennaio 2024) hanno precisato che le nuove tabelle producono effetti solo per il futuro, mai con efficacia retroattiva.
In termini pratici, finché non si approvano le nuove tabelle, si continua a pagare le stesse quote, anche se l’appartamento è ormai uno studio professionale a tutti gli effetti.
A chi spetta il pagamento della perizia e della revisione delle tabelle millesimali
L’art. 69, comma 2, delle disp. att. c.c. stabilisce che, se la revisione delle tabelle millesimali si rende necessaria a causa delle mutate condizioni di un’unità immobiliare, i costi devono essere sostenuti da chi ha provocato la variazione. In altre parole, se sei tu ad aver trasformato casa in ufficio, sei anche colui che deve farsi carico delle spese per la perizia tecnica e per l’aggiornamento delle tabelle.
È un principio di responsabilità logico e coerente: chi modifica la propria unità e incide sull’equilibrio del condominio ne sopporta anche gli oneri. Il resto dei condomini non deve contribuire a un costo generato da una decisione individuale, per quanto legittima e conforme alle regole edilizie.
Da quando decorre l’aumento delle spese condominiali
Un equivoco molto diffuso è credere che l’aumento delle spese scatti nel momento in cui l’abitazione viene trasformata in ufficio. In realtà non è così. Fino a quando le nuove tabelle millesimali non vengono approvate formalmente, l’amministratore deve continuare a utilizzare quelle esistenti.
Qualsiasi delibera che tenti di far pagare di più al proprietario solo per il cambio d’uso è da considerarsi illegittima. Il Tribunale di Lodi (sentenza n. 225/2019) e la Cassazione (Sez. II, n. 2406 del 25 gennaio 2024) hanno precisato che le nuove tabelle producono effetti solo per il futuro, mai con efficacia retroattiva.
In termini pratici, finché non si approvano le nuove tabelle, si continua a pagare le stesse quote, anche se l’appartamento è ormai uno studio professionale a tutti gli effetti.
A chi spetta il pagamento della perizia e della revisione delle tabelle millesimali
L’art. 69, comma 2, delle disp. att. c.c. stabilisce che, se la revisione delle tabelle millesimali si rende necessaria a causa delle mutate condizioni di un’unità immobiliare, i costi devono essere sostenuti da chi ha provocato la variazione. In altre parole, se sei tu ad aver trasformato casa in ufficio, sei anche colui che deve farsi carico delle spese per la perizia tecnica e per l’aggiornamento delle tabelle.
È un principio di responsabilità logico e coerente: chi modifica la propria unità e incide sull’equilibrio del condominio ne sopporta anche gli oneri. Il resto dei condomini non deve contribuire a un costo generato da una decisione individuale, per quanto legittima e conforme alle regole edilizie.