Quando rumori e vibrazioni provenienti da un impianto condominiale superano la soglia della normale tollerabilità, il condomino che li subisce può chiedere al condominio di farli cessare, richiamando gli articoli 844 e 949 del Codice civile. Non conta, ai fini di questa responsabilità, che l'origine del problema risalga a un difetto di progettazione o di installazione commesso in fase di costruzione: la fonte attuale del disturbo è pur sempre un bene collettivo, e su quel bene il condominio conserva il potere concreto di intervenire.
In parallelo, la responsabilità del costruttore corre su un binario diverso e autonomo, quello dell'articolo art. 1669 del c.c., che disciplina i gravi difetti dell'opera. Le due responsabilità possono quindi convivere, e nulla vieta che entrambi i soggetti vengano chiamati a rispondere, ciascuno per il proprio titolo, davanti allo stesso giudice.
Il caso concreto: pompe di calore rumorose e anni di segnalazioni
Tutto nasce dal disagio quotidiano di una coppia di proprietari, costretta a convivere per anni con rumori e vibrazioni provenienti dalla centrale termica situata proprio al piano sottostante il loro appartamento. Dopo aver tentato invano perizie e interventi correttivi, senza ottenere alcun risultato concreto, i due proprietari hanno deciso di affidarsi a un accertamento tecnico preventivo, previsto dall'art. 696 bis del c.p.c., per far fotografare in modo indipendente la situazione prima di intraprendere qualsiasi azione legale.
I consulenti tecnici incaricati hanno individuato con precisione l'origine del problema: pompe di calore ed elettropompe di circolazione, la cui vibrazione si propagava attraverso la struttura dell'edificio a causa di connessioni rigide delle tubazioni, mancanza di dispositivi antivibranti e piedini di appoggio inadeguati. Esclusa, invece, qualsiasi responsabilità legata alle dimensioni dei locali tecnici, che secondo i periti non presentavano criticità.
Forti di questi accertamenti, i proprietari hanno citato in giudizio tanto la società costruttrice-venditrice quanto il condominio, chiedendo l'eliminazione definitiva delle immissioni rumorose oppure, in alternativa, il pagamento di circa 79.000 euro per coprire i lavori necessari, a cui si aggiunge la richiesta di risarcimento del danno subìto. È in questo contesto che interviene la pronuncia del Tribunale di Milano (sentenza n. 6446 del 31 luglio 2026, Sezione settima civile).
Cosa ha stabilito il giudice: doppia condanna e criteri per misurare il rumore
Il Tribunale ha respinto le eccezioni di prescrizione sollevate dalla società costruttrice, affermando un principio importante: conoscere la fonte materiale del rumore non basta a far scattare il termine di decadenza previsto dall'art. 1669 c.c.; serve una conoscenza effettiva della gravità del difetto e del suo legame con un'esecuzione imperfetta dell'opera, individuata nel caso specifico solo con la relazione tecnica del dicembre 2021.
Nel merito, i consulenti hanno accertato il superamento dei limiti del D.P.C.M. 5 dicembre 1997 in soggiorno e camera da letto, e separatamente hanno verificato che il rumore degli impianti superava di almeno 3 decibel il rumore di fondo, sia di giorno sia di notte, secondo il criterio comparativo tipico della valutazione civilistica ex art. 844 del c.c.. Il giudice ha quindi condannato la società costruttrice a eliminare i difetti progettuali e il condominio a far cessare le immissioni, chiarendo che si tratta di obblighi distinti ma convergenti sullo stesso risultato: se uno dei due esegue integralmente gli interventi, l'altro resta liberato nei limiti di quanto effettivamente ottenuto.
È stato inoltre riconosciuto un risarcimento complessivo di 10.374,52 euro, a titolo di spese tecniche e danno non patrimoniale, provato non automaticamente ma tramite presunzioni basate su intensità, durata e diffusione notturna del disturbo.
I riferimenti di Cassazione richiamati nella decisione
A sostegno del proprio ragionamento, il Tribunale ha richiamato diversi precedenti della Corte di Cassazione: le sentenze n. 13707/2023 e n. 777/2020, sul momento da cui decorre il termine per la denuncia dei gravi difetti; la sentenza n. 22506/2026, secondo cui un tentativo di riparazione può equivalere al riconoscimento del difetto, facendo decorrere un nuovo termine di prescrizione; la sentenza n. 8637/2020, sull'effetto interruttivo della prescrizione legato al ricorso per accertamento tecnico preventivo; la sentenza n. 23283/2014, secondo cui il rispetto delle norme tecniche non esclude di per sé il superamento della normale tollerabilità; e infine la sentenza n. 21649/2021, sulla prova presuntiva del danno non patrimoniale da immissioni.
In sintesi, la pronuncia ribadisce un concetto che ogni amministratore e ogni condomino dovrebbero tenere a mente: finché il rumore resta oltre la soglia di tollerabilità, l'obbligo del condominio di intervenire non si esaurisce mai, indipendentemente da chi abbia causato originariamente il problema.
