La pulizia delle scale condominiali è uno dei servizi essenziali per la gestione delle parti comuni dell'edificio. Normalmente è affidata a una ditta esterna scelta dall'assemblea dei condomini, che - a fronte delle relative spese sostenute da ciascun condomino - dovrà garantire la qualità del servizio di pulizia. Tuttavia l'impresa non sempre svolge i suoi compiti così come a suo tempo concordato con il condominio. Calendario degli interventi non rispettato, pulizie poco attente, superficiali o incomplete possono costituire inadempienza e generare problematiche di vario tipo.
Sono situazioni in cui il condominio non è privo di strumenti per valutare e reagire a eventuali irregolarità. Se la ditta non rispetta gli obblighi assunti, l'amministratore può intervenire nei rapporti con l'impresa, chiedere il ripristino del corretto svolgimento del servizio, applicare eventuali penali previste dal contratto e - nei casi più gravi - arrivare alla risoluzione del contratto e alla sostituzione della ditta di pulizie. Quando alcuni condomini ritengono che le scale siano sporche, o che il servizio non venga svolto correttamente, il punto di riferimento principale resta sempre il dettaglio del contratto stipulato tra condominio e impresa. Il documento, infatti, stabilisce quali siano gli obblighi effettivamente assunti dalla ditta e, proprio per questo, al suo interno dovrebbero essere sempre indicati:
Sono situazioni in cui il condominio non è privo di strumenti per valutare e reagire a eventuali irregolarità. Se la ditta non rispetta gli obblighi assunti, l'amministratore può intervenire nei rapporti con l'impresa, chiedere il ripristino del corretto svolgimento del servizio, applicare eventuali penali previste dal contratto e - nei casi più gravi - arrivare alla risoluzione del contratto e alla sostituzione della ditta di pulizie. Quando alcuni condomini ritengono che le scale siano sporche, o che il servizio non venga svolto correttamente, il punto di riferimento principale resta sempre il dettaglio del contratto stipulato tra condominio e impresa. Il documento, infatti, stabilisce quali siano gli obblighi effettivamente assunti dalla ditta e, proprio per questo, al suo interno dovrebbero essere sempre indicati:
- gli interventi di pulizia inclusi nel servizio;
- le eventuali attività aggiuntive comprese nell'incarico;
- la frequenza degli interventi e il calendario delle pulizie;
- il compenso dovuto all'impresa;
- i tempi e le modalità di pagamento;
- le modalità di gestione degli interventi straordinari;
- eventuali penali previste in caso di mancato rispetto degli accordi.
Solo confrontando, di volta in volta, quanto previsto dal contratto con il comportamento concreto della ditta, è possibile stabilire se vi sia un vero inadempimento.
Attenzione però, non basta una semplice insoddisfazione personale di uno o più condòmini per sostenere che l'impresa sia inadempiente. La valutazione deve essere quanto più possibile oggettiva e strettamente collegata agli obblighi contrattuali. Se, ad esempio, il contratto prevede la pulizia delle scale tre volte alla settimana e la ditta interviene soltanto una volta, si tratta di una possibile violazione degli accordi. Analogamente può essere contestato il mancato svolgimento di attività espressamente previste, come il lavaggio dei pianerottoli, la pulizia dei corrimano, la rimozione della polvere, la pulizia dei vetri e altri interventi indicati nel contratto.
Diverso, come appena accennato, è il caso concreto in cui la ditta svolga regolarmente il servizio secondo quanto stabilito, ma alcuni residenti ritengano comunque il risultato insoddisfacente. In questa situazione potrebbe non configurarsi un vero inadempimento contrattuale. Il condominio potrà eventualmente valutare, alla scadenza dell'incarico, se confermare l'impresa oppure sceglierne un'altra.
Quando il servizio della ditta non viene svolto nel rispetto degli obblighi contrattuali, in concreto i condomini devono segnalare il problema all'amministratore. Quest'ultimo, infatti, rappresenta il condominio nei rapporti con i fornitori e ha il compito di gestire il rapporto con l'impresa incaricata. Ecco perché tra le sue tipiche attività rientrano:
Attenzione però, non basta una semplice insoddisfazione personale di uno o più condòmini per sostenere che l'impresa sia inadempiente. La valutazione deve essere quanto più possibile oggettiva e strettamente collegata agli obblighi contrattuali. Se, ad esempio, il contratto prevede la pulizia delle scale tre volte alla settimana e la ditta interviene soltanto una volta, si tratta di una possibile violazione degli accordi. Analogamente può essere contestato il mancato svolgimento di attività espressamente previste, come il lavaggio dei pianerottoli, la pulizia dei corrimano, la rimozione della polvere, la pulizia dei vetri e altri interventi indicati nel contratto.
Diverso, come appena accennato, è il caso concreto in cui la ditta svolga regolarmente il servizio secondo quanto stabilito, ma alcuni residenti ritengano comunque il risultato insoddisfacente. In questa situazione potrebbe non configurarsi un vero inadempimento contrattuale. Il condominio potrà eventualmente valutare, alla scadenza dell'incarico, se confermare l'impresa oppure sceglierne un'altra.
Quando il servizio della ditta non viene svolto nel rispetto degli obblighi contrattuali, in concreto i condomini devono segnalare il problema all'amministratore. Quest'ultimo, infatti, rappresenta il condominio nei rapporti con i fornitori e ha il compito di gestire il rapporto con l'impresa incaricata. Ecco perché tra le sue tipiche attività rientrano:
- raccogliere le segnalazioni ricevute;
- verificare le problematiche;
- contattare la ditta;
- chiedere il rispetto degli obblighi contrattuali.
Trattandosi della gestione di un servizio già affidato dal condominio, l'amministratore potrà normalmente intervenire senza dover attendere una nuova autorizzazione dell'assemblea. Infatti, si tratta di un'attività rientrante nelle sue funzioni. Tuttavia l'assemblea potrà essere coinvolta laddove la situazione richieda decisioni più rilevanti, come la sostituzione definitiva della ditta o la modifica delle condizioni contrattuali del servizio.
In molti casi la situazione può essere risolta con un semplice richiamo in forma verbale o scritta (quest'ultima preferibile perché lascia una traccia dell'avvenuta contestazione). Lo scopo è consentire alla ditta di correggere tempestivamente il comportamento e tornare a svolgere il servizio secondo gli standard pattuiti. Ma se il problema persiste e la ditta non si adegua a quanto richiesto, il condominio potrà procedere con la diffida ad adempiere di cui all'art. 1454 del c.c..
Si tratta di una contestazione formale con cui viene richiesto alla ditta di rispettare gli obblighi contrattuali entro un termine stabilito. Nella diffida dovranno essere espressamente indicate le violazioni contestate, i doveri da osservare e il termine di intervento da parte dell'impresa (normalmente non inferiore a 15 giorni salvo particolari circostanze). Ad esempio il condominio potrà contestare il mancato rispetto del calendario delle pulizie e intimare alla società di ripristinare il servizio entro il termine indicato.
Non solo. Se l'impresa non svolge il servizio secondo quanto pattuito, il condominio potrà valutare alcune conseguenze economiche come la richiesta di riduzione del compenso, la sospensione dei pagamenti relativi ai servizi non effettuati oppure l'applicazione delle penali previste dal contratto. Attenzione però, perché questo non significa che il singolo condomino possa decidere autonomamente di non versare la propria quota condominiale. Le eventuali contestazioni economiche riguardano, infatti, il rapporto tra condominio e impresa, non il singolo rapporto tra condomino e amministratore.
Se - nonostante la contestazione dell'inadempimento, la diffida e il termine concesso - la ditta continua a non rispettare gli obblighi assunti, il rapporto contrattuale potrà giungere alla risoluzione con sostituzione dell'impresa di pulizie. Viene fatto salvo, comunque, il possibile risarcimento dei danni causati dalla ditta. Si pensi alle conseguenze di una mancata o cattiva esecuzione del servizio, come il ricorso urgente a un'altra impresa, eventuali costi aggiuntivi non previsti e veri e propri danni conseguenti alla mancata pulizia. In tribunale la richiesta di risarcimento dovrà essere supportata dalla prova del danno e del collegamento con l'inadempimento della ditta.
In definitiva, la presenza di scale sporche non consente automaticamente al condominio di revocare l'incarico alla ditta di pulizie. Per contestare il servizio è necessario verificare, di volta in volta, se l'impresa abbia effettivamente violato gli obblighi previsti dal contratto. Quando il servizio viene svolto in modo incompleto, irregolare o diverso rispetto agli accordi, il condominio potrà certamente intervenire attraverso l'amministratore, chiedere il ripristino della corretta esecuzione, applicare eventuali penali, procedere alla risoluzione del contratto e, se necessario, chiedere il risarcimento dei danni. Il principio fondamentale è quindi uno: la ditta deve garantire non una pulizia "perfetta" secondo valutazioni soggettive, ma il rispetto preciso delle prestazioni concordate con il condominio.
In molti casi la situazione può essere risolta con un semplice richiamo in forma verbale o scritta (quest'ultima preferibile perché lascia una traccia dell'avvenuta contestazione). Lo scopo è consentire alla ditta di correggere tempestivamente il comportamento e tornare a svolgere il servizio secondo gli standard pattuiti. Ma se il problema persiste e la ditta non si adegua a quanto richiesto, il condominio potrà procedere con la diffida ad adempiere di cui all'art. 1454 del c.c..
Si tratta di una contestazione formale con cui viene richiesto alla ditta di rispettare gli obblighi contrattuali entro un termine stabilito. Nella diffida dovranno essere espressamente indicate le violazioni contestate, i doveri da osservare e il termine di intervento da parte dell'impresa (normalmente non inferiore a 15 giorni salvo particolari circostanze). Ad esempio il condominio potrà contestare il mancato rispetto del calendario delle pulizie e intimare alla società di ripristinare il servizio entro il termine indicato.
Non solo. Se l'impresa non svolge il servizio secondo quanto pattuito, il condominio potrà valutare alcune conseguenze economiche come la richiesta di riduzione del compenso, la sospensione dei pagamenti relativi ai servizi non effettuati oppure l'applicazione delle penali previste dal contratto. Attenzione però, perché questo non significa che il singolo condomino possa decidere autonomamente di non versare la propria quota condominiale. Le eventuali contestazioni economiche riguardano, infatti, il rapporto tra condominio e impresa, non il singolo rapporto tra condomino e amministratore.
Se - nonostante la contestazione dell'inadempimento, la diffida e il termine concesso - la ditta continua a non rispettare gli obblighi assunti, il rapporto contrattuale potrà giungere alla risoluzione con sostituzione dell'impresa di pulizie. Viene fatto salvo, comunque, il possibile risarcimento dei danni causati dalla ditta. Si pensi alle conseguenze di una mancata o cattiva esecuzione del servizio, come il ricorso urgente a un'altra impresa, eventuali costi aggiuntivi non previsti e veri e propri danni conseguenti alla mancata pulizia. In tribunale la richiesta di risarcimento dovrà essere supportata dalla prova del danno e del collegamento con l'inadempimento della ditta.
In definitiva, la presenza di scale sporche non consente automaticamente al condominio di revocare l'incarico alla ditta di pulizie. Per contestare il servizio è necessario verificare, di volta in volta, se l'impresa abbia effettivamente violato gli obblighi previsti dal contratto. Quando il servizio viene svolto in modo incompleto, irregolare o diverso rispetto agli accordi, il condominio potrà certamente intervenire attraverso l'amministratore, chiedere il ripristino della corretta esecuzione, applicare eventuali penali, procedere alla risoluzione del contratto e, se necessario, chiedere il risarcimento dei danni. Il principio fondamentale è quindi uno: la ditta deve garantire non una pulizia "perfetta" secondo valutazioni soggettive, ma il rispetto preciso delle prestazioni concordate con il condominio.
