Le parti comuni di un condominio possono diventare proprietà esclusiva attraverso l'usucapione? La risposta è un sì condizionato. Per ottenere il riconoscimento giudiziale dell'acquisto, infatti, non è sufficiente utilizzare una porzione dell'edificio più frequentemente degli altri o destinarla alle proprie esigenze personali. Occorre dimostrare un possesso esclusivo, esercitato per il periodo previsto dalla legge e accompagnato da comportamenti inequivocabili, tali da escludere gli altri comproprietari dal godimento del bene.
È questo il principio giurisprudenziale fissato dal Tribunale di Vicenza con la sentenza n. 1205/2026, relativa all'acquisizione per usucapione di una piccola porzione di vano scala, incorporata in un ripostiglio privato. In particolare, la controversia riguardava due proprietari di un appartamento situato in un condominio in provincia di Vicenza, acquistato nel 1984, e di un ripostiglio adiacente, acquistato nel 1990. I due sostenevano di avere sostanzialmente inglobato nel locale, già dagli anni Novanta, una porzione del vano scala comune di circa due metri quadrati.
L'intervento era stato realizzato con opere murarie che avevano separato fisicamente lo spazio dalla zona condominiale, rendendolo accessibile esclusivamente dall'interno della loro abitazione. La porzione era stata successivamente accatastata come unità immobiliare autonoma con categoria catastale C/2.
I proprietari si erano di seguito rivolti al giudice chiedendo di accertare l'acquisto per usucapione della porzione immobiliare, in parti uguali e indivise. Gli altri condòmini, regolarmente convenuti in giudizio dopo il tentativo di mediazione obbligatoria, non si erano costituiti in giudizio. La loro contumacia, tuttavia, non comportava automaticamente l'accoglimento della domanda dei proprietari. Il Tribunale doveva comunque verificare se sussistessero tutti i requisiti necessari per riconoscere l'acquisto della proprietà.
A questo scopo erano stati ascoltati due testimoni, che avevano confermato la realizzazione del ripostiglio negli anni Novanta, l'accessibilità esclusiva dall'appartamento degli attori e l'utilizzo dello spazio senza opposizioni da parte degli altri comproprietari. Le testimonianze erano state inoltre confrontate con la planimetria e la documentazione fotografica prodotte in giudizio.
Come è noto, l'art. 1158 del c.c. stabilisce che la proprietà degli immobili si può acquistare in virtù del possesso continuato per vent'anni. Tuttavia, affinché si verifichi l'usucapione, non è sufficiente che il bene venga utilizzato per un periodo così lungo: il possesso deve manifestarsi concretamente attraverso un comportamento corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà. Questo principio non è estraneo ai beni in comunione e alle parti comuni degli edifici condominiali. La difficoltà pratica consiste nel distinguere il possesso esclusivo dalla semplice utilizzazione individuale di un bene, che - però - continua a essere accessibile e utilizzabile dagli altri comproprietari.
Il Tribunale di Vicenza richiama opportunamente un precedente della Cassazione civile (sentenza n. 16695/2023), che ha riconosciuto l'ammissibilità dell'acquisto per usucapione della comproprietà pro indiviso. In breve: anche la comproprietà di un bene può essere acquistata mediante usucapione, purché ricorrano tutti i requisiti previsti dalla legge. Per i beni condominiali, però, è necessario un particolare rigore nella valutazione delle prove, proprio perché ciascun condomino è già legittimato a utilizzare le parti comuni secondo la loro destinazione e nel rispetto dei diritti altrui.
Il requisito decisivo è il cosiddetto ius excludendi alios, espressione latina che indica il potere di escludere gli altri dal godimento del bene. Un condomino, per esempio, può utilizzare abitualmente una porzione del corridoio comune o depositarvi alcuni oggetti senza per questo diventarne proprietario. Anche quando gli altri non protestano, il loro comportamento può rappresentare una semplice tolleranza, anziché la rinuncia al godimento della parte comune. Perché inizi a decorrere il termine utile per l'usucapione, invece, occorre un comportamento che renda concretamente impossibile agli altri partecipanti continuare a esercitare un rapporto materiale con il bene e manifesti, inequivocabilmente, la volontà di possederlo in via esclusiva. Lo chiarisce la Suprema Corte con la sentenza n. 11903/2015: quando il significato del comportamento è dubbio, il termine per usucapire non può decorrere finché agli altri comproprietari non sia stata comunicata, anche informalmente, la volontà di esercitare un possesso esclusivo.
In termini pratici non basta occupare uno spazio comune o trarne vantaggio personale. Affinché si realizzi l'usucapione bisogna dimostrare al giudice, nel giudizio per l'accertamento dell'usucapione, che l'atteggiamento tenuto sia incompatibile con il contemporaneo godimento degli altri proprietari.
Nel caso in esame, la realizzazione di una parete in muratura aveva separato materialmente la porzione del vano scala dal resto dello spazio comune. L'intervento relativo al ripostiglio non si era, quindi, limitato a un utilizzo più intenso della parte condominiale, ma aveva impedito agli altri condòmini di accedere alla porzione e di utilizzarla. Il giudice ha ritenuto che tale trasformazione, visibile e inequivocabile, manifestasse chiaramente la volontà di esercitare un possesso esclusivo. Le testimonianze avevano inoltre confermato che questa situazione si protraeva dagli anni Novanta, senza opposizioni da parte degli altri comproprietari e per un periodo superiore ai vent'anni. Anche la documentazione catastale era stata considerata un elemento di riscontro della situazione materiale, sebbene il semplice accatastamento, da solo, non basti a provare l'acquisto della proprietà.
Il Tribunale ha conseguentemente accolto la domanda, dichiarando l'acquisto per usucapione della porzione immobiliare in favore dei due attori, in parti uguali e indivise, e ordinando la trascrizione della sentenza nei registri immobiliari. Le spese processuali sono state compensate, tenuto conto della mancata opposizione dei convenuti.
In generale, la sentenza n. 1205/2026 ha l'utilità di confermare che anche una porzione di un bene condominiale può diventare proprietà esclusiva per usucapione. La condizione fondamentale, però, è che il possesso sia effettivo, esclusivo e continuativo per almeno vent'anni, con comportamenti idonei a impedire agli altri comproprietari ogni possibilità concreta di utilizzo. La semplice inerzia degli altri condòmini non basta.
È questo il principio giurisprudenziale fissato dal Tribunale di Vicenza con la sentenza n. 1205/2026, relativa all'acquisizione per usucapione di una piccola porzione di vano scala, incorporata in un ripostiglio privato. In particolare, la controversia riguardava due proprietari di un appartamento situato in un condominio in provincia di Vicenza, acquistato nel 1984, e di un ripostiglio adiacente, acquistato nel 1990. I due sostenevano di avere sostanzialmente inglobato nel locale, già dagli anni Novanta, una porzione del vano scala comune di circa due metri quadrati.
L'intervento era stato realizzato con opere murarie che avevano separato fisicamente lo spazio dalla zona condominiale, rendendolo accessibile esclusivamente dall'interno della loro abitazione. La porzione era stata successivamente accatastata come unità immobiliare autonoma con categoria catastale C/2.
I proprietari si erano di seguito rivolti al giudice chiedendo di accertare l'acquisto per usucapione della porzione immobiliare, in parti uguali e indivise. Gli altri condòmini, regolarmente convenuti in giudizio dopo il tentativo di mediazione obbligatoria, non si erano costituiti in giudizio. La loro contumacia, tuttavia, non comportava automaticamente l'accoglimento della domanda dei proprietari. Il Tribunale doveva comunque verificare se sussistessero tutti i requisiti necessari per riconoscere l'acquisto della proprietà.
A questo scopo erano stati ascoltati due testimoni, che avevano confermato la realizzazione del ripostiglio negli anni Novanta, l'accessibilità esclusiva dall'appartamento degli attori e l'utilizzo dello spazio senza opposizioni da parte degli altri comproprietari. Le testimonianze erano state inoltre confrontate con la planimetria e la documentazione fotografica prodotte in giudizio.
Come è noto, l'art. 1158 del c.c. stabilisce che la proprietà degli immobili si può acquistare in virtù del possesso continuato per vent'anni. Tuttavia, affinché si verifichi l'usucapione, non è sufficiente che il bene venga utilizzato per un periodo così lungo: il possesso deve manifestarsi concretamente attraverso un comportamento corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà. Questo principio non è estraneo ai beni in comunione e alle parti comuni degli edifici condominiali. La difficoltà pratica consiste nel distinguere il possesso esclusivo dalla semplice utilizzazione individuale di un bene, che - però - continua a essere accessibile e utilizzabile dagli altri comproprietari.
Il Tribunale di Vicenza richiama opportunamente un precedente della Cassazione civile (sentenza n. 16695/2023), che ha riconosciuto l'ammissibilità dell'acquisto per usucapione della comproprietà pro indiviso. In breve: anche la comproprietà di un bene può essere acquistata mediante usucapione, purché ricorrano tutti i requisiti previsti dalla legge. Per i beni condominiali, però, è necessario un particolare rigore nella valutazione delle prove, proprio perché ciascun condomino è già legittimato a utilizzare le parti comuni secondo la loro destinazione e nel rispetto dei diritti altrui.
Il requisito decisivo è il cosiddetto ius excludendi alios, espressione latina che indica il potere di escludere gli altri dal godimento del bene. Un condomino, per esempio, può utilizzare abitualmente una porzione del corridoio comune o depositarvi alcuni oggetti senza per questo diventarne proprietario. Anche quando gli altri non protestano, il loro comportamento può rappresentare una semplice tolleranza, anziché la rinuncia al godimento della parte comune. Perché inizi a decorrere il termine utile per l'usucapione, invece, occorre un comportamento che renda concretamente impossibile agli altri partecipanti continuare a esercitare un rapporto materiale con il bene e manifesti, inequivocabilmente, la volontà di possederlo in via esclusiva. Lo chiarisce la Suprema Corte con la sentenza n. 11903/2015: quando il significato del comportamento è dubbio, il termine per usucapire non può decorrere finché agli altri comproprietari non sia stata comunicata, anche informalmente, la volontà di esercitare un possesso esclusivo.
In termini pratici non basta occupare uno spazio comune o trarne vantaggio personale. Affinché si realizzi l'usucapione bisogna dimostrare al giudice, nel giudizio per l'accertamento dell'usucapione, che l'atteggiamento tenuto sia incompatibile con il contemporaneo godimento degli altri proprietari.
Nel caso in esame, la realizzazione di una parete in muratura aveva separato materialmente la porzione del vano scala dal resto dello spazio comune. L'intervento relativo al ripostiglio non si era, quindi, limitato a un utilizzo più intenso della parte condominiale, ma aveva impedito agli altri condòmini di accedere alla porzione e di utilizzarla. Il giudice ha ritenuto che tale trasformazione, visibile e inequivocabile, manifestasse chiaramente la volontà di esercitare un possesso esclusivo. Le testimonianze avevano inoltre confermato che questa situazione si protraeva dagli anni Novanta, senza opposizioni da parte degli altri comproprietari e per un periodo superiore ai vent'anni. Anche la documentazione catastale era stata considerata un elemento di riscontro della situazione materiale, sebbene il semplice accatastamento, da solo, non basti a provare l'acquisto della proprietà.
Il Tribunale ha conseguentemente accolto la domanda, dichiarando l'acquisto per usucapione della porzione immobiliare in favore dei due attori, in parti uguali e indivise, e ordinando la trascrizione della sentenza nei registri immobiliari. Le spese processuali sono state compensate, tenuto conto della mancata opposizione dei convenuti.
In generale, la sentenza n. 1205/2026 ha l'utilità di confermare che anche una porzione di un bene condominiale può diventare proprietà esclusiva per usucapione. La condizione fondamentale, però, è che il possesso sia effettivo, esclusivo e continuativo per almeno vent'anni, con comportamenti idonei a impedire agli altri comproprietari ogni possibilità concreta di utilizzo. La semplice inerzia degli altri condòmini non basta.
