Secondo quanto previsto dal comma 3 dell’art. 66 delle disp. att. c.c., l’amministratore è tenuto a comunicare l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale tramite uno dei seguenti mezzi: raccomandata, posta elettronica certificata (PEC), fax, consegna a mano.
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 16399 del 2025, ribadisce che questa disposizione ha carattere inderogabile: ogni diverso mezzo, come ad esempio l’e-mail ordinaria, è da considerarsi inidoneo, anche se previamente accettato dal condomino.
Il caso
Nel caso esaminato dalla Corte, una società proprietaria di un’unità immobiliare aveva impugnato una delibera assembleare assunta in data 15 aprile 2019, lamentando di non aver ricevuto il relativo avviso di convocazione. Il condominio aveva contestato quanto addotto da controparte, affermando di aver inviato l'avviso tramite e-mail ordinaria, all’indirizzo indicato dalla stessa società nel 2013.
Sia il Tribunale di Monza che la Corte d’Appello di Milano avevano ritenuto valida la convocazione, considerando idonea e sufficiente la prassi, instaurata nel tempo tra le parti, che prevedeva l’invio delle comunicazioni tramite e-mail.
Tuttavia, la Cassazione ha ribaltato la decisione, affermando che l’uso dell’e-mail semplice non consente di comprovare l’effettiva ricezione della comunicazione da parte del destinatario, a differenza della PEC, che produce effetti legali documentabili.
Cosa dice la Cassazione
La Suprema Corte ha enunciato un principio di diritto chiaro e vincolante, per cui “l'art. 66, terzo comma, disp. att. c.c. prescrive forme determinate per la comunicazione ai condomini dell'avviso di convocazione all'assemblea (posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano), dettando una disciplina inderogabile stabilita a tutela delle regole della collegialità e dunque degli interessi fondamentali del condominio, che devono essere soddisfatti uniformemente per tutti i partecipanti, con esclusione della validità di ogni diversa regolamentazione espressa dall'autonomia privata che contempli modalità alternative di trasmissione dell'avviso inidonee a documentarne la consegna all' indirizzo del destinatario, quale, nella specie, il messaggio di posta elettronica semplice”.
Convocazioni condominiali: attenzione agli strumenti scelti
Ebbene, la decisione degli Ermellini ha degli importanti risvolti pratici: infatti, anche nei casi in cui un condomino abbia autorizzato l’uso della posta elettronica ordinaria, l’amministratore non può farvi ricorso per comunicare la convocazione delle assemblee. In questi casi, l’amministratore dovrà necessariamente utilizzare strumenti che garantiscano prova certa della consegna, come la PEC o la raccomandata.
La Cassazione ha, inoltre, fatto riferimento all’orientamento - seguito dalla stessa giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. n. 6735/2020) - secondo cui “la mancata comunicazione a taluno dei condomini dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale, in quanto vizio procedimentale, comporta l'annullabilità della delibera condominiale; ne consegue che la legittimazione a domandare il relativo annullamento spetta, ai sensi degli artt. 1441 e 1324 c.c., unicamente al singolo avente diritto pretermesso, sul quale grava, peraltro, l'onere di dedurre e provare, in caso di contestazione, i fatti dai quali l'omessa comunicazione risulti”.
Alla luce di questa pronuncia, è fondamentale che:
Il caso
Nel caso esaminato dalla Corte, una società proprietaria di un’unità immobiliare aveva impugnato una delibera assembleare assunta in data 15 aprile 2019, lamentando di non aver ricevuto il relativo avviso di convocazione. Il condominio aveva contestato quanto addotto da controparte, affermando di aver inviato l'avviso tramite e-mail ordinaria, all’indirizzo indicato dalla stessa società nel 2013.
Sia il Tribunale di Monza che la Corte d’Appello di Milano avevano ritenuto valida la convocazione, considerando idonea e sufficiente la prassi, instaurata nel tempo tra le parti, che prevedeva l’invio delle comunicazioni tramite e-mail.
Tuttavia, la Cassazione ha ribaltato la decisione, affermando che l’uso dell’e-mail semplice non consente di comprovare l’effettiva ricezione della comunicazione da parte del destinatario, a differenza della PEC, che produce effetti legali documentabili.
Cosa dice la Cassazione
La Suprema Corte ha enunciato un principio di diritto chiaro e vincolante, per cui “l'art. 66, terzo comma, disp. att. c.c. prescrive forme determinate per la comunicazione ai condomini dell'avviso di convocazione all'assemblea (posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano), dettando una disciplina inderogabile stabilita a tutela delle regole della collegialità e dunque degli interessi fondamentali del condominio, che devono essere soddisfatti uniformemente per tutti i partecipanti, con esclusione della validità di ogni diversa regolamentazione espressa dall'autonomia privata che contempli modalità alternative di trasmissione dell'avviso inidonee a documentarne la consegna all' indirizzo del destinatario, quale, nella specie, il messaggio di posta elettronica semplice”.
Convocazioni condominiali: attenzione agli strumenti scelti
Ebbene, la decisione degli Ermellini ha degli importanti risvolti pratici: infatti, anche nei casi in cui un condomino abbia autorizzato l’uso della posta elettronica ordinaria, l’amministratore non può farvi ricorso per comunicare la convocazione delle assemblee. In questi casi, l’amministratore dovrà necessariamente utilizzare strumenti che garantiscano prova certa della consegna, come la PEC o la raccomandata.
La Cassazione ha, inoltre, fatto riferimento all’orientamento - seguito dalla stessa giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. n. 6735/2020) - secondo cui “la mancata comunicazione a taluno dei condomini dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale, in quanto vizio procedimentale, comporta l'annullabilità della delibera condominiale; ne consegue che la legittimazione a domandare il relativo annullamento spetta, ai sensi degli artt. 1441 e 1324 c.c., unicamente al singolo avente diritto pretermesso, sul quale grava, peraltro, l'onere di dedurre e provare, in caso di contestazione, i fatti dai quali l'omessa comunicazione risulti”.
Alla luce di questa pronuncia, è fondamentale che:
- gli amministratori utilizzino esclusivamente i mezzi previsti dalla legge per le convocazioni;
- i condomini conoscano i propri diritti e verifichino la regolarità delle convocazioni ricevute;
- i regolamenti condominiali non prevedano deroghe non ammesse dalla normativa.
