Se il venditore giura che il mutuo è stato saldato e l'ipoteca sta per essere cancellata, ma non è vero, chi ne risponde? Se lo è chiesto anche la Corte di Cassazione, chiamata a stabilire se della frode attuata dal venditore debba rispondere pure il notaio che ha rogato l'atto, fidandosi di una certificazione bancaria poi rivelatasi falsa. Con l'ordinanza n. 2342 del 4 febbraio 2026, la Suprema Corte ha affermato che il notaio deve scoprire da sé l'ipoteca che sarebbe emersa dai registri immobiliari, ma non deve verificare se il venditore ha mentito su un'ipoteca già visibile nell'atto, di cui sosteneva l'avvenuta estinzione.
Un mutuo mai estinto, una banca che non aveva certificato nulla
Nel caso deciso dai giudici, l'acquirente aveva comprato un immobile gravato da un'ipoteca iscritta a garanzia di un mutuo verso un istituto di credito. Il venditore aveva consegnato alla notaia rogante un documento, apparentemente proveniente dalla banca, secondo cui il debito risultava interamente saldato e la pratica di cancellazione della formalità era già stata avviata. Sulla base di quella dichiarazione, accettata anche dall'acquirente, l'atto era stato stipulato nel giugno 2014.
Solo in seguito era emerso che la certificazione era contraffatta e che nessuna pratica di cancellazione era mai stata avviata. L’acquirente aveva citato in giudizio la notaia, sostenendo che avrebbe dovuto controllare se quanto affermato dal venditore corrispondesse al vero prima di procedere. Il Tribunale le aveva dato ragione, ma la Corte d'Appello di Roma, con la sentenza n. 230 del 2021, aveva riformato la decisione escludendo la responsabilità della professionista. La Cassazione ha confermato quest'ultima lettura, rigettando il ricorso proposto dall’acquirente.
La dichiarazione del venditore resta un fatto tra le parti
Gli Ermellini richiamano un principio già affermato nel 2015, con la sentenza n. 21792. Quando il notaio si limita a trasferire nell'atto quanto il venditore dichiara sull'estinzione del debito garantito e sulla richiesta, già presentata, di cancellare l'ipoteca, e l'acquirente accetta quella versione senza contestazioni, il compito di controllarne la veridicità non ricade sul professionista. Per la Cassazione quella dichiarazione va collocata nella “dimensione negoziale del rapporto sostanziale tra le parti”. Chi compra resta libero di accettarla, di metterla in discussione oppure di pretendere dal notaio controlli supplementari. Se non fa nulla di tutto questo, si assume il rischio di aver creduto a una controparte inaffidabile.
Nella vicenda esaminata, il documento bancario falso era costruito in modo talmente credibile, tanto nella forma quanto nella sostanza, da non lasciare trasparire nulla di anomalo e l’acquirente non aveva mai domandato alla notaia verifiche aggiuntive. Su questa base i giudici hanno negato che le conseguenze dell'inganno potessero gravare sulla professionista, considerata anch'essa vittima della truffa ordita dal venditore.
Cosa prova davvero il rogito
Ai sensi dell'art. 2700 del c.c., il rogito costituisce prova piena, superabile solo con la querela di falso, del fatto che una dichiarazione è stata resa davanti al notaio, ma non prova che quella dichiarazione corrisponda al vero. Nell'ordinanza n. 2342 questa distinzione diventa decisiva. La notaia aveva attestato che il venditore dichiarava di aver estinto il debito, non che il debito fosse davvero estinto. Il contenuto di quella dichiarazione riguarda i rapporti tra le parti del contratto, non è un'attestazione di verità di cui risponde il pubblico ufficiale.
La pronuncia della Cassazione non esonera comunque il notaio da ogni controllo. Le visure ipotecarie e catastali restano un adempimento ordinario, dovuto prima del rogito in forza della diligenza professionale richiesta dall'art. 1176 del c.c., comma 2. Se il professionista omette la visura e non rileva un'ipoteca già iscritta nei registri immobiliari, può rispondere del danno subito dall'acquirente anche per colpa lieve. Consultare i registri immobiliari, infatti, non costituisce un'attività di particolare difficoltà ai sensi dell'art. 2236 del c.c., come ha ribadito la Cassazione con la sentenza n. 25026 del 2024. Una rinuncia alle visure è ammessa solo in via eccezionale, quando le parti la scelgono espressamente e consapevolmente in relazione alle esigenze concrete dell'operazione, come ha precisato l'ordinanza n. 14561 del 2026.
Cosa può fare chi acquista, prima e dopo il rogito
Se l'ipoteca risulta ancora iscritta al momento della compravendita e l'operazione dipende dall'effettiva estinzione del mutuo precedente, conviene chiedere espressamente alla notaia o al notaio di procedere a verifiche ulteriori. È opportuno precisare che estinzione del debito e cancellazione dell'ipoteca sono due cose diverse. La prima riguarda il rapporto con la banca; la seconda, l'iscrizione nei registri immobiliari e può sussistere anche a mutuo saldato.
Per i finanziamenti bancari, la procedura semplificata dell'art. 40 bis del T.U. bancario prevede che sia la banca stessa a comunicare l'estinzione e la richiesta di cancellazione alla Conservatoria, riducendo il margine per dichiarazioni non verificabili. Quando l'ipoteca pregressa desta dubbi, le parti possono anche pattuire che il notaio trattenga il prezzo e lo giri al venditore soltanto una volta eseguita la cancellazione, una delle soluzioni che il Consiglio Nazionale del Notariato elenca tra gli impieghi tipici del deposito del prezzo.
Se invece l'ipoteca emerge soltanto dopo la firma, perché il venditore l'aveva taciuta e chi compra la ignorava incolpevolmente, scatta la tutela dell'art. 1482 del c.c.. Chi acquista può trattenere la parte di prezzo non ancora versata e domandare al tribunale la fissazione di un termine entro cui il venditore liberi l'immobile dal peso. Se quel termine trascorre invano, resta la via della risoluzione contrattuale, con il diritto al risarcimento del pregiudizio subito.
I tempi per agire contro il notaio
L'azione di responsabilità nei confronti del notaio si prescrive in 10 anni dal momento in cui il danno diventa conoscibile, in base all'art. 2946 del c.c. e all'art. 9, comma 1, del d.l. n. 100 del 2026.
Un mutuo mai estinto, una banca che non aveva certificato nulla
Nel caso deciso dai giudici, l'acquirente aveva comprato un immobile gravato da un'ipoteca iscritta a garanzia di un mutuo verso un istituto di credito. Il venditore aveva consegnato alla notaia rogante un documento, apparentemente proveniente dalla banca, secondo cui il debito risultava interamente saldato e la pratica di cancellazione della formalità era già stata avviata. Sulla base di quella dichiarazione, accettata anche dall'acquirente, l'atto era stato stipulato nel giugno 2014.
Solo in seguito era emerso che la certificazione era contraffatta e che nessuna pratica di cancellazione era mai stata avviata. L’acquirente aveva citato in giudizio la notaia, sostenendo che avrebbe dovuto controllare se quanto affermato dal venditore corrispondesse al vero prima di procedere. Il Tribunale le aveva dato ragione, ma la Corte d'Appello di Roma, con la sentenza n. 230 del 2021, aveva riformato la decisione escludendo la responsabilità della professionista. La Cassazione ha confermato quest'ultima lettura, rigettando il ricorso proposto dall’acquirente.
La dichiarazione del venditore resta un fatto tra le parti
Gli Ermellini richiamano un principio già affermato nel 2015, con la sentenza n. 21792. Quando il notaio si limita a trasferire nell'atto quanto il venditore dichiara sull'estinzione del debito garantito e sulla richiesta, già presentata, di cancellare l'ipoteca, e l'acquirente accetta quella versione senza contestazioni, il compito di controllarne la veridicità non ricade sul professionista. Per la Cassazione quella dichiarazione va collocata nella “dimensione negoziale del rapporto sostanziale tra le parti”. Chi compra resta libero di accettarla, di metterla in discussione oppure di pretendere dal notaio controlli supplementari. Se non fa nulla di tutto questo, si assume il rischio di aver creduto a una controparte inaffidabile.
Nella vicenda esaminata, il documento bancario falso era costruito in modo talmente credibile, tanto nella forma quanto nella sostanza, da non lasciare trasparire nulla di anomalo e l’acquirente non aveva mai domandato alla notaia verifiche aggiuntive. Su questa base i giudici hanno negato che le conseguenze dell'inganno potessero gravare sulla professionista, considerata anch'essa vittima della truffa ordita dal venditore.
Cosa prova davvero il rogito
Ai sensi dell'art. 2700 del c.c., il rogito costituisce prova piena, superabile solo con la querela di falso, del fatto che una dichiarazione è stata resa davanti al notaio, ma non prova che quella dichiarazione corrisponda al vero. Nell'ordinanza n. 2342 questa distinzione diventa decisiva. La notaia aveva attestato che il venditore dichiarava di aver estinto il debito, non che il debito fosse davvero estinto. Il contenuto di quella dichiarazione riguarda i rapporti tra le parti del contratto, non è un'attestazione di verità di cui risponde il pubblico ufficiale.
La pronuncia della Cassazione non esonera comunque il notaio da ogni controllo. Le visure ipotecarie e catastali restano un adempimento ordinario, dovuto prima del rogito in forza della diligenza professionale richiesta dall'art. 1176 del c.c., comma 2. Se il professionista omette la visura e non rileva un'ipoteca già iscritta nei registri immobiliari, può rispondere del danno subito dall'acquirente anche per colpa lieve. Consultare i registri immobiliari, infatti, non costituisce un'attività di particolare difficoltà ai sensi dell'art. 2236 del c.c., come ha ribadito la Cassazione con la sentenza n. 25026 del 2024. Una rinuncia alle visure è ammessa solo in via eccezionale, quando le parti la scelgono espressamente e consapevolmente in relazione alle esigenze concrete dell'operazione, come ha precisato l'ordinanza n. 14561 del 2026.
Cosa può fare chi acquista, prima e dopo il rogito
Se l'ipoteca risulta ancora iscritta al momento della compravendita e l'operazione dipende dall'effettiva estinzione del mutuo precedente, conviene chiedere espressamente alla notaia o al notaio di procedere a verifiche ulteriori. È opportuno precisare che estinzione del debito e cancellazione dell'ipoteca sono due cose diverse. La prima riguarda il rapporto con la banca; la seconda, l'iscrizione nei registri immobiliari e può sussistere anche a mutuo saldato.
Per i finanziamenti bancari, la procedura semplificata dell'art. 40 bis del T.U. bancario prevede che sia la banca stessa a comunicare l'estinzione e la richiesta di cancellazione alla Conservatoria, riducendo il margine per dichiarazioni non verificabili. Quando l'ipoteca pregressa desta dubbi, le parti possono anche pattuire che il notaio trattenga il prezzo e lo giri al venditore soltanto una volta eseguita la cancellazione, una delle soluzioni che il Consiglio Nazionale del Notariato elenca tra gli impieghi tipici del deposito del prezzo.
Se invece l'ipoteca emerge soltanto dopo la firma, perché il venditore l'aveva taciuta e chi compra la ignorava incolpevolmente, scatta la tutela dell'art. 1482 del c.c.. Chi acquista può trattenere la parte di prezzo non ancora versata e domandare al tribunale la fissazione di un termine entro cui il venditore liberi l'immobile dal peso. Se quel termine trascorre invano, resta la via della risoluzione contrattuale, con il diritto al risarcimento del pregiudizio subito.
I tempi per agire contro il notaio
L'azione di responsabilità nei confronti del notaio si prescrive in 10 anni dal momento in cui il danno diventa conoscibile, in base all'art. 2946 del c.c. e all'art. 9, comma 1, del d.l. n. 100 del 2026.
