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E’ responsabile il notaio che non dice agli acquirenti di un immobile che quest’ultimo è gravato da ipoteca?

E’ responsabile il notaio che non dice agli acquirenti di un immobile che quest’ultimo è gravato da ipoteca?
Il notaio ha l’obbligo di compiere le attività preparatorie e successive all'atto necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti e, in particolare, è tenuto ad effettuare le visure catastali e ipotecarie.

Se gli acquirenti di un immobile scoprono - successivamente alla stipula del contratto di compravendita - che il bene acquistato è gravato da un’ipoteca, il notaio può considerarsi responsabile?

Il Tribunale di Palermo, con la sentenza n. 4758 del 13 settembre 2017, si è occupato proprio di questa questione, fornendo alcune interessanti precisazioni sul punto.

Il caso sottoposto all’esame del Tribunale ha visto come protagonisti due acquirenti di un immobile, che avevano agito in giudizio nei confronti del notaio che aveva stipulato il contratto di compravendita.

Nello specifico, gli acquirenti avevano evidenziato di aver scoperto - successivamente all’acquisto - che l’immobile acquistato era gravato da due ipoteche, nonostante il contratto da loro stipulato prevedesse che l’immobile venisse trasferito “libero da pesi e condizioni”.

Il notaio aveva contestato la domanda degli attori, rilevando di essere stato “espressamente esonerato” dal compiere visure ipocatastali, “per una loro urgenza di provvedere alla stipula dell’atto”.

Il Tribunale riteneva, in effetti, di dover aderire alle considerazioni svolte dagli acquirenti dell’immobile, accogliendo la relativa domanda, in quanto fondata.

Osservava il Tribunale, infatti, che dall’analisi dell’atto di compravendita in questione, non risultava nessuna dicitura che esonerasse il notaio dall’obbligo di eseguire le visure ipotecarie.

Di conseguenza, secondo il giudice, il notaio aveva compiuto negligentemente il proprio incarico professionale, dal momento che egli non è un “mero compilatore dell’atto a sua firma”, ma deve farsi carico “di tutte quelle attività preparatorie dirette al raggiungimento dello scopo per cui egli ha ricevuto incarico”.

Del resto – evidenziava il Tribunale - la stessa Corte di Cassazione, con la sentenza n. 16990 del 2015, ha precisato che il notaio incaricato di redigere un atto di compravendita immobiliare, “ha l’obbligo di compiere le attività preparatorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti e, in particolare, è tenuto ad effettuare le visure catastali e ipotecarie, la cui eventuale omissione è fonte di responsabilità per violazione (…) della clausola generale della buona fede oggettiva o correttezza”, di cui all’art. 1175 c.c.

Ebbene, nel caso di specie, secondo il Tribunale, non vi era stata alcuna “dispensa data dalle parti per esonerare il notaio dalle visure ipotecarie e catastali”, la quale può ritenersi sussistente solamente “in caso di espresso esonero – per motivi di urgenza o per altre ragioni – per concorde volontà delle parti, con clausola inserita nella scrittura, da considerarsi pertanto non già meramente di stile bensì quale parte integrante del contratto (…), sempre che appaia giustificata da esigenze concrete delle parti”.

Alla luce di tali considerazioni, il Tribunale dichiarava il notaio responsabile per non aver diligentemente adempiuto alle obbligazioni derivanti dall’incarico professionale conferitogli, condannandolo al risarcimento dei danni in favore degli acquirenti.

Redazione Giuridica

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