Brocardi.it - L'avvocato in un click! CHI SIAMO   CONSULENZA LEGALE

Articolo 1482 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Cosa gravata da garanzie reali o da altri vincoli

Dispositivo dell'art. 1482 Codice civile

Il compratore può altresì sospendere il pagamento del prezzo, se la cosa venduta risulta gravata da garanzie reali o da vincoli derivanti da pignoramento [492 c.p.c.] o da sequestro [671 c.p.c.] (1), non dichiarati dal venditore e dal compratore stesso ignorati [1460] (2).

Egli può inoltre far fissare dal giudice un termine, alla scadenza del quale, se la cosa non è liberata, il contratto è risoluto (3) con obbligo del venditore di risarcire il danno ai sensi dell'articolo 1479 (4).

Se l'esistenza delle garanzie reali o dei vincoli sopra indicati era nota al compratore, questi non può chiedere la risoluzione del contratto, e il venditore è tenuto verso di lui solo per il caso di evizione.

Note

(1) Con il pignoramento (491 c.p.c.) ed il sequestro (671 c.p.c.) sul bene viene imposto un vincolo di destinazione che ne impedisce il pieno godimento; del pari, se la cosa è gravata da garanzie reali, essa è suscettibile di esecuzione forzata (2910 c.c.).
(2) E' discutibile se l'ignoranza dell'acquirente debba essere incolpevole o meno (1176 c.c.).
(3) Dal tenore della norma si evince che la risoluzione opera di diritto e che l'eventuale successiva sentenza giudiziale ha natura meramente accertativa.
(4) La norma non prevede, a differenza dell'art. 1481 del c.c., la possibilità che il venditore mantenga in vita il contratto prestando idonea garanzia ma, in considerazione della giustificazione che sottende ad entrambe le fattispecie, deve ritenersi ammissibile tale possibilità.

Ratio Legis

Come nel caso dell'art. 1481 del c.c., anche qui il legislatore dà al compratore uno strumento di autotutela per l'ipotesi in cui il godimento del bene acquistato non sia pieno, salvo che tale situazione fosse da lui conosciuta, poichè, in tal caso, non vi è alcuna ragione di proteggerlo.

Spiegazione dell'art. 1482 Codice civile

Cosa gravata da garanzie reali o da vincoli

Se la cosa venduta risulta gravata da garanzie reali (pegno o ipoteca) o da vincoli derivanti da pignoramento o da sequestro (ad es.: trascrizione di precetto immobiliare) non dichiarati dal venditore e dal compratore stesso ignorati, può il compratore sospendere il pagamento del prezzo. Se fosse altrimenti, il compratore potrebbe essere costretto a pagare due volte il prezzo, e potrebbe non esserne rivalso dal venditore, che non può essere in buone condizioni economiche se slealmente contrattò.


Sospensione del pagamento

La sospensione del pagamento del prezzo pub essere totale o parziale secondo le circostanze. Se la cosa venduta è gravata da ipoteca per somma lieve in proporzione al prezzo pattuito, non può il compratore sospendere il pagamento di tutto il prezzo.
Se invece sull'immobile è trascritto un precetto anche per somma relativamente lieve, attesa la possibilità che tutta la vendita sia ritenuta inefficace, ed attesa inoltre la possibilità, che altri creditori si surroghino nella procedura di espropriazione immobiliare iniziata dal primo precettante, a buon diritto il compratore può sospendere anche il pagamento di tutto il prezzo, fino a quando il precetto non è annotato di inefficacia.

Il compratore che non riesce col semplice accordo col venditore ad eliminare le garanzie reali o i vincoli derivanti da pignoramento o da sequestro, può far fissare dal giudice un termine alla scadenza del quale, se la cosa non è liberata, il contratto è risoluto in danno del venditore.
Questa è semplice facoltà e non obbligo del compratore il quale, come già detto, può preferire di tenersi la cosa in attesa della sua liberazione.

La condotta del venditore che ha taciuto l'esistenza di garanzie reali o di vincoli derivanti da pignoramento o da sequestro può non essere sleale se, come è normale, egli utilizza il prezzo proprio per liberare la cosa venduta. Il pegno o l'ipoteca, anche se vi è un termine di scadenza, possono essere immediatamente liberati, essendo normalmente il termine a favore del debitore e potendo quindi il debitore in ogni momento riscattare il pegno o pagare l'ipoteca, o liberarsi da pignoramenti e sequestri.
Se le garanzie reali o i vincoli non dichiarati dal venditore erano ignorati dal compratore, i diritti del compratore non vengono meno per il solo fatto che con molta facilità, egli poteva conoscerli, ad es. dal pubblico registro automobilistico o dai registri della conservatoria delle ipoteche: poiché l'art. 1482 cod. civ. richiede l'errore del compratore e non richiede per di più che l'errore sia scusabile.

Il contratto obbliga il venditore a dare la cosa al compratore: quando il venditore vende cosa altrui occorre punire la sua slealtà. L'essenziale è ch'egli abbia torto: non ha importanza l'eventuale leggerezza (sia pur colpa grave) del compratore che ebbe fiducia in lui.


Garanzie e vincoli noti al compratore

Il compratore che o per dichiarazione del venditore o altrimenti conosceva l'esistenza delle garanzie reali o dei vincoli di sequestro o di pignoramento ha inteso correrne l'alea e non può quindi chiedere la risoluzione del contratto. Verosimilmente ha pensato che a liberare la cosa venduta il venditore avrebbe provveduto o con mezzi propri o col prezzo della vendita o ricorrendo altrimenti al credito.
Perciò deve tal compratore attendere l'esito delle azioni esecutive di chi vanta diritti di garanzia reale o vincoli di sequestro o di pignoramento e solo se evitto può agire contro il venditore.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

339 L'ipotesi regolata dall'articolo 365 non è una tipica ipotesi di vendita obbligatoria in senso tecnico.
La esistenza di diritti reali di garanzia non elimina infatti la possibilità del trasferimento della proprietà della cosa, ma è naturale che, se essi non sono stati dichiarati nel contratto e non sono stati comunque conosciuti dal compratore, non si può costringere questo ad adempiere le sue obbligazioni e ad attendere senza possibilità di rimedi la evizione. Perciò l'articolo 365 perfezionando e completando la norma dell'articolo 1510 cod. civ., autorizza il compratore a sospendere il pagamento del prezzo, a fare fissare al giudice un termine per la liberazione della cosa e a chiedere, in caso di inadempimento, la risoluzione del contratto con l'obbligo del venditore di risarcire i danni a norma dell'articolo 363.
Ma se il compratore all'atto dell'acquisto era consapevole per dichiarazione fattane dal venditore o aliunde dell'esistenza del diritto reale di garanzia egli non può chiedere la risoluzione del contratto. In tal caso deve logicamente presumersi che il compratore abbia contato sul regolare soddisfacimento del debito da parte del venditore. La responsabilità di costui sorge perciò in caso di evizione e cioè quando per l'inadempimento del debito si verifica l'espropriazione del compratore.

Massime relative all'art. 1482 Codice civile

Cass. civ. n. 20961/2017

Il promissario acquirente di un immobile, garantito libero da ipoteche ma, in realtà, da esse gravato, può legittimamente rifiutare di stipulare il contratto definitivo finché tali formalità pregiudizievoli non siano cancellate dal promittente venditore e, al riguardo, ha la facoltà e non l'obbligo, ex art. 1482, comma 1, c.c. (applicabile al contratto preliminare), di chiedere al giudice la fissazione a quest'ultimo di un termine per la liberazione dal vincolo; ove, tuttavia, il promissario acquirente comunichi al promittente venditore, in presenza di un inadempimento grave di costui ed allo stesso imputabile, il proprio recesso dal contratto, quest'ultimo non può, per effetto dell'art. 1453, comma 2, c.c., attivarsi per ottenere la cancellazione della garanzia.

Cass. civ. n. 14424/2008

In tema di preliminare di compravendita immobiliare, l'inadempimento del promittente venditore all'obbligo di provvedere alla cancellazione di una ipoteca iscritta sul bene oggetto del contratto, anche agli effetti del regolamento della caparra confirmatoria (articolo 1385 c.c.), non viene meno per la sola circostanza del pagamento del debito garantito in quanto il permanere dell'iscrizione ipotecaria determina un intralcio al commercio giuridico del bene non potendo, il promissario acquirente, invocare il pagamento come fatto estintivo della garanzia reale. In tema di preliminare di compravendita immobiliare, l'inadempimento del promittente venditore all'obbligo di provvedere alla cancellazione di una ipoteca iscritta sul bene oggetto del contratto, anche agli effetti del regolamento della caparra confirmatoria (articolo 1385 c.c.), non viene meno per la sola circostanza del pagamento del debito garantito in quanto il permanere dell'iscrizione ipotecaria determina un intralcio al commercio giuridico del bene non potendo, il promissario acquirente, invocare il pagamento come fatto estintivo della garanzia reale.

Cass. civ. n. 976/2006

L'espressa dichiarazione del venditore che il bene compravenduto è libero da oneri o diritti reali o personali di godimento esonera l'acquirente dall'onere di qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell'affidamento nell'altrui dichiarazione, con l'effetto che se la dichiarazione è contraria al vero, il venditore è responsabile nei confronti della controparte tanto se i pesi sul bene erano dalla stessa facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non erano apparenti.

Cass. civ. n. 15380/2000

Il promissario acquirente di un immobile, garantito libero da ipoteche, ma in realtà, da esse gravato, ha la facoltà, non l'obbligo, ai sensi dell'art. 1482, primo comma, c.c., applicabile al contratto preliminare, di chiedere al giudice la fissazione di un termine per la liberazione dal vincolo da parte del promittente venditore, ma se ha chiesto la rlsoluzione del preliminare, per effetto dell'art. 1453, secondo comma, c.c., il promittente venditore non può più attivarsi per ottenere la cancellazione della garanzia. Inoltre il promissario acquirente può sospendere il pagamento delle rate di prezzo pattuite, ai sensi dell'art. 1482, primo comma, c.c.

Cass. civ. n. 7471/2000

Il destinatario di una promessa di vendita immobiliare, ove la cosa sia gravata da vincoli reali (nella specie pignoramento) della cui esistenza egli non sia stato edotto, può esercitare, in luogo dell'azione di risoluzione del contratto per inadempimento, quella di esecuzione in forma specifica dell'obbligazione assunta dall'altra parte, ai sensi dell'art. 2932 c.c., nonché contestualmente la quanti minoris, in ragione della corrispondente diminuzione di valore del bene. Non gli è invece consentito chiedere, poiché si tratta di un facere infungibile, che il promittente venga condannato a liberare la cosa dai pesi di carattere reale da cui è onerata, neppure nella forma della condanna al pagamento del debito in vista del quale quei vincoli sono stati imposti: condanna che non potrebbe essere pronunciata in favore di un soggetto estraneo al giudizio e che comunque atterrebbe ugualmente ad un facere infungibile, insuscettibile di esecuzione forzata, appunto perché dovuto a un terzo.

Cass. civ. n. 8481/1999

La facoltà del compratore di sospendere il pagamento del prezzo, a norma dell'art. 1482 c.c., costituendo un'applicazione alla compravendita del principio generale inadimplenti non est adimplendum di cui all'art. 1460 c.c., postula non la sola esistenza del diritto reale di godimento in favore di terzi ma che la sospensione del pagamento non sia contrario alla buona fede e di conseguenza il compratore non può avvalersi di tale facoltà, per la carenza di tale estremo, quando l'inadempienza contestata al venditore non sia grave.

Cass. civ. n. 11839/1997

L'art. 1482 comma primo c.c., che prevede la facoltà del compratore di sospendere il pagamento del prezzo se la cosa venduta risulti gravata da vincoli o garanzie reali non dichiarati dal venditore e da lui ignorati, è applicabile anche nel caso di promessa unilaterale di vendita, con la conseguenza che il promissario può proporre domanda giudiziale di esecuzione specifica del contratto, sospendendo il pagamento del prezzo fino alla liberazione del bene e con l'ulteriore conseguenza che ove il pagamento del prezzo (o della residua parte di esso) debba essere eseguito al momento della stipula del contratto definitivo, il promissario che agisce per l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere detto contratto può chiedere che il pagamento che il giudice deve imporre solo come condizione per il verificarsi dell'effetto traslativo, derivante dalla pronuncia, sia subordinato all'estinzione ad opera ed onere della controparte degli anzidetti vincoli o garanzie.

Cass. civ. n. 5266/1997

La pattuizione che impegna il promittente venditore a liberare l'immobile promesso in vendita, entro un termine prefissato, dalle iscrizioni ipotecarie sussistenti al momento del contratto e note al compratore, non può considerarsi clausola di stile non espressiva di una volontà negoziale, in quanto comporta la sostituzione della regolamentazione convenzionale alla disciplina dell'art. 1482 c.c. e corrisponde, pertanto, ad un interesse concreto del compratore.

Cass. civ. n. 184/1997

Il compratore che ha riconosciuto mediante transazione la pretesa del terzo sulla cosa acquistata conserva la azione di rivalsa per garanzia da evizione nei confronti del venditore quando dimostri che il diritto del terzo risultava obiettivamente certo, ovvero quando il venditore non sollevi contestazioni sul buon diritto del terzo.

Cass. civ. n. 9498/1994

La norma contenuta nell'art. 1482. c.c. — applicabile analogicamente anche al contratto preliminare di vendita — con il facultare il compratore a sospendere il pagamento del prezzo se la cosa venduta risulta gravata da garanzie reali o da vincoli derivanti da pignoramenti o da sequestri, non dichiarati dal venditore, nonché a chiedere al giudice di fissare a quest'ultimo un termine per liberarla, non esaurisce i rimedi a disposizione del compratore, ma gli concede soltanto un'alternativa ad ulteriore rafforzamento della sua posizione contrattuale ed a tutela del suo interesse all'adempimento, senza precludergli, quindi, la possibilità di esperire l'azione di risoluzione ove ne ricorrano gli estremi, ivi compreso quello della non scarsa importanza dell'inadempimento.

Cass. civ. n. 881/1987

In materia di contratto di compravendita, l'espressa dichiarazione di inesistenza di oneri o diritti reali sul bene importa, se falsa, la responsabilità del venditore anche nel caso che i pesi siano stati trascritti, atteso che quella dichiarazione contrattuale trae in inganno il compratore, facendogli apparire superfluo l'uso di quella diligenza cui altrimenti potrebbe ritenersi tenuto.

Cass. civ. n. 5067/1986

Nell'ipotesi di preliminare di vendita il quale preveda la consegna anticipata della cosa rispetto alla stipula del contratto definitivo, la presenza di vizi o difformità della cosa stessa abilita il promissario acquirente non solo alle azioni di risoluzione del preliminare e di risarcimento del danno, ma anche a sollevare le eccezioni di cui agli artt. 1460, 1481 e 1482 c.c. e, quindi, a rifiutare la conclusione della compravendita e a sospendere il pagamento del prezzo.

Cass. civ. n. 4667/1986

La norma dell'art. 1482 c.c., in forza della quale se la cosa venduta risulta gravata da garanzie reali o da vincoli derivanti da pignoramento o sequestro, il compratore può sospendere il pagamento del prezzo, ovvero fare fissare dal giudice un termine alla cui scadenza se la cosa non è liberata il contratto è risoluto, presuppone che le garanzie e gli altri vincoli preesistano alla vendita, in quanto entrambi detti rimedi postulano la colpa del venditore, consistente nella violazione dell'obbligo di dichiarare la esistenza di tali garanzie e vincoli. Pertanto, con riguardo a vendita immobiliare, detta norma non è applicabile quando il pignoramento dell'immobile è eseguito dopo la conclusione della vendita anche se la trascrizione di quest'ultima sia successiva a quella del pignoramento, rimanendo in potere dell'acquirente di invocare la garanzia prevista dall'art. 1483 c.c. ove la evizione si sia verificata a seguito dell'espropriazione immobiliare ad opera del creditore pignorante, nei cui confronti la vendita non ha efficacia a termini dell'art. 2914 c.c.

Cass. civ. n. 1119/1982

L'esistenza di garanzie reali o di vincoli da pignoramento o sequestro sull'immobile promesso in vendita — non dichiarate dal promesso venditore e ignorate dal promesso compratore — comporta per quest'ultimo sia la facoltà di sottrarsi all'adempimento con l'eccezione di inadempimento a norma dell'art. 1460 c.c., sia la facoltà di chiedere al giudice di stabilire un termine entro il quale la cosa promessa in vendita deve essere liberata dalle garanzie o dai vincoli che la gravano, scaduto inutilmente il quale il contratto è risolto, con obbligo del promesso venditore di risarcire il danno ai sensi dell'art. 1479 c.c. Tale richiesta di fissazione del termine, oltre che in via autonoma, può essere anche formulata congiuntamente con la domanda di risoluzione del contratto, che potrà essere accolta solo condizionatamente alla mancata liberazione del bene nel termine stabilito nella stessa sentenza, con la conseguenza che a tal fine il termine può essere fissato dal giudice anche senza una formale e specifica richiesta della parte compratrice in relazione a quella sua domanda di risoluzione per cui sia accertata l'inadempienza del venditore.

Cass. civ. n. 5300/1977

In materia di vendita di cosa gravata da garanzie reali o altri vincoli non dichiarati dal venditore e ignorati dal compratore l'art. 1482 c.c., applicabile indifferentemente alla vendita perfetta e al preliminare di vendita, mentre attribuisce al compratore la facoltà di sospendere il pagamento del prezzo, subordina però la risoluzione del contratto per inadempimento all'inutile decorso del termine stabilito dal giudice per liberare la cosa dai vincoli; pertanto, la domanda giudiziale di risoluzione, in deroga alla disposizione del terzo comma dell'art. 1453 c.c., non ha l'effetto immediato di precludere all'inadempiente la possibilità di adempiere la propria obbligazione, e cioè di liberare la cosa dal vincolo. Conseguentemente, ove il promittente venditore liberi tempestivamente la cosa venduta dal vincolo, deve ritenersi consentito al compratore, in deroga al secondo comma del citato art. 1453, di domandare l'adempimento del preliminare di vendita in luogo della risoluzione di esso.

Hai un dubbio o un problema su questo argomento?

Scrivi alla nostra redazione giuridica

e ricevi la tua risposta entro 5 giorni a soli € 29,90

N.B.: una volta effettuato il pagamento sarà possibile inviare documenti o altro materiale relativo al quesito posto; indicazioni sulle modalità dell'invio verranno fornite via email.

SEI UN AVVOCATO?
AFFIDA A NOI LE TUE RICERCHE!

Sei un professionista e necessiti di una ricerca giuridica su questo articolo? Un cliente ti ha chiesto un parere su questo argomento o devi redigere un atto riguardante la materia?
Inviaci la tua richiesta e ottieni in tempi brevissimi quanto ti serve per lo svolgimento della tua attività professionale!

Testi per approfondire questo articolo

  • L'acquisto di immobili in costruzione tra rischio economico e tutela della persona

    Data di pubblicazione: settembre 2010
    Prezzo: 21 €

    A circa cinque anni dall’entrata in vigore del d.lg. 20 giugno 2005, n. 122, la riflessione giuridica sull’acquisto di immobili in costruzione si incentra sull’effettività delle regole operative poste e sui problemi sollevati dal regime protettivo speciale introdotto per le ipotesi di vendita c.d. «sulla carta», in una convergenza dialettica tra diritto dei contratti, diritto della crisi d’impresa e legislazione di settore. Le disfunzioni... (continua)

  • Trattato di diritto civile del Consiglio Nazionale del Notariato
    La compravendita

    Pagine: 616
    Data di pubblicazione: luglio 2013
    Prezzo: 70 €
    Categorie: Compravendita

    "Contratto per antonomasia e, più ancora, prototipo sotto ogni cielo del fenomeno contrattuale" - come è stato scritto -, la vendita costituisce da sempre non solo luogo privilegiato di applicazione di numerosi istituti del diritto contrattuale, ma altresì oggetto di attenzione continua da parte del legislatore, di recente anche nella prospettiva di una disciplina sovranazionale (come dimostra la recente Proposta di regolamento per un "diritto comune europeo" della... (continua)

  • La compravendita: realtà e prospettive

    Collana: Consumatori oggi
    Pagine: 320
    Data di pubblicazione: luglio 2015
    Prezzo: 35 €
    Categorie: Compravendita

    Il contratto di compravendita, tema classico e tradizionale del diritto civile, rappresenta nell'attuale momento storico una delle tematiche più importanti nell'ambito del "diritto dei consumi", essendo lo schema negoziale intorno al quale ruotano la maggior parte dei rapporti economici e, ciò, sia a livello nazionale che a livello europeo ed internazionale. Non è un caso, infatti, che la stessa Unione europea abbia individuato nella compravendita il contratto che, in... (continua)

  • La compravendita

    Editore: Giappichelli
    Data di pubblicazione: settembre 2018
    Prezzo: 46,00 -5% 43,70 €
    Categorie: Compravendita
    Tra gli argomenti trattati: Nozione e causa; Accordo e forma; Oggetto e contenuto; Effetti ed esecuzione; Vendite speciali; Garanzia e responsabilità nella vendita disciplinata dal codice civile; Responsabilità e rischio nella vendita di beni di consumo; L'autotutela nella vendita mobiliare; Il preliminare di vendita; Vendita e fallimento; La vendita internazionale (profili generali). (continua)