Con la sentenza del 27 maggio 2026, il Tribunale di Napoli ha ricordato che nelle compravendite immobiliari non rilevano soltanto le clausole contenute nel preliminare, ma anche il comportamento concretamente tenuto dalle parti durante l'esecuzione del rapporto. Quando entrambe rimangono inattive e nessuna si adopera per giungere alla stipula del contratto definitivo, non possono operare automatismi né in tema di responsabilità né, tantomeno, in materia di caparra confirmatoria. La sua ritenzione richiede, infatti, sia i presupposti sostanziali dell'inadempimento sia una specifica domanda rivolta al giudice.
La controversia nasceva da un contratto preliminare di compravendita immobiliare. L'acquirente aveva versato 40.000 euro e sosteneva di aver corrisposto ulteriori 12.000 euro a titolo di caparra confirmatoria. Le parti avevano stabilito che il rogito dovesse essere concluso entro il 28 giugno 2019, indicando espressamente tale termine come essenziale.
Poiché il contratto definitivo non venne mai stipulato, l'acquirente si è rivolto al Tribunale chiedendo la risoluzione del preliminare e la restituzione delle somme versate.
Il giudice interessato ha precisato che il termine fissato per il rogito non assume normalmente carattere essenziale, salvo che dal contratto emerga chiaramente la volontà delle parti di considerare definitivamente venuto meno il loro interesse una volta decorso quel termine.
L'art. 1457 del codice civile prevede infatti che, quando il termine è essenziale, il contratto si risolve di diritto se la parte interessata non manifesta entro tre giorni la volontà di ottenere comunque l'esecuzione.
Nel caso esaminato, il giudice ha ritenuto che la clausola fosse effettivamente idonea a qualificare il termine come essenziale. Tuttavia, questa circostanza non è stata ritenuta sufficiente per individuare automaticamente il responsabile della mancata conclusione del contratto.
Decisivo è il comportamento delle parti.
Secondo la sentenza, la questione centrale non riguardava tanto la natura del termine quanto l'individuazione della parte cui fosse imputabile il mancato rogito.
Il preliminare attribuiva al promissario acquirente l'obbligo di:
La controversia nasceva da un contratto preliminare di compravendita immobiliare. L'acquirente aveva versato 40.000 euro e sosteneva di aver corrisposto ulteriori 12.000 euro a titolo di caparra confirmatoria. Le parti avevano stabilito che il rogito dovesse essere concluso entro il 28 giugno 2019, indicando espressamente tale termine come essenziale.
Poiché il contratto definitivo non venne mai stipulato, l'acquirente si è rivolto al Tribunale chiedendo la risoluzione del preliminare e la restituzione delle somme versate.
Il giudice interessato ha precisato che il termine fissato per il rogito non assume normalmente carattere essenziale, salvo che dal contratto emerga chiaramente la volontà delle parti di considerare definitivamente venuto meno il loro interesse una volta decorso quel termine.
L'art. 1457 del codice civile prevede infatti che, quando il termine è essenziale, il contratto si risolve di diritto se la parte interessata non manifesta entro tre giorni la volontà di ottenere comunque l'esecuzione.
Nel caso esaminato, il giudice ha ritenuto che la clausola fosse effettivamente idonea a qualificare il termine come essenziale. Tuttavia, questa circostanza non è stata ritenuta sufficiente per individuare automaticamente il responsabile della mancata conclusione del contratto.
Decisivo è il comportamento delle parti.
Secondo la sentenza, la questione centrale non riguardava tanto la natura del termine quanto l'individuazione della parte cui fosse imputabile il mancato rogito.
Il preliminare attribuiva al promissario acquirente l'obbligo di:
- individuare il notaio;
- comunicare il luogo e la data della stipula;
- effettuare tale comunicazione con almeno venti giorni di preavviso.
Tali adempimenti non risultavano essere stati eseguiti.
Il Tribunale ha però evidenziato che anche il promittente venditore aveva mantenuto un atteggiamento del tutto passivo: non aveva sollecitato la stipula, non aveva costituito in mora la controparte né aveva attivato gli strumenti contrattuali a sua disposizione.
Da ciò il giudice ha tratto una conclusione significativa: la mancata stipula del definitivo non poteva essere attribuita esclusivamente a una delle parti, essendo il risultato di una sostanziale inerzia reciproca. La caparra confirmatoria non resta automaticamente al venditore.
Particolarmente rilevanti sono le considerazioni svolte dal Tribunale in materia di caparra confirmatoria.
L'art. 1385 c.c. consente alla parte non inadempiente di recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta, oppure di pretendere il doppio di quella versata. Tuttavia, tale rimedio presuppone l'esistenza di un inadempimento grave, secondo il criterio previsto dall'art. 1455 c.c.
La sentenza richiama, inoltre, il principio secondo cui gli effetti della caparra possono coesistere con la risoluzione del contratto, purché la parte interessata eserciti espressamente il relativo diritto (Trib. Napoli, n. 4343/2019; n. 91/2024; n. 2969/2019). Ebbene, nel caso concreto, proprio questo requisito è mancato.
Il convenuto si era limitato ad affermare di avere diritto a trattenere la caparra, senza proporre una specifica domanda riconvenzionale diretta all'accertamento di tale diritto.
Secondo il Tribunale, una semplice difesa non è sufficiente: la ritenzione della caparra richiede una domanda giudiziale espressa. Ne consegue che la caparra confirmatoria non produce automaticamente l'effetto di rimanere acquisita al venditore per il solo fatto che il rogito non sia stato concluso.
Il Tribunale ha però evidenziato che anche il promittente venditore aveva mantenuto un atteggiamento del tutto passivo: non aveva sollecitato la stipula, non aveva costituito in mora la controparte né aveva attivato gli strumenti contrattuali a sua disposizione.
Da ciò il giudice ha tratto una conclusione significativa: la mancata stipula del definitivo non poteva essere attribuita esclusivamente a una delle parti, essendo il risultato di una sostanziale inerzia reciproca. La caparra confirmatoria non resta automaticamente al venditore.
Particolarmente rilevanti sono le considerazioni svolte dal Tribunale in materia di caparra confirmatoria.
L'art. 1385 c.c. consente alla parte non inadempiente di recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta, oppure di pretendere il doppio di quella versata. Tuttavia, tale rimedio presuppone l'esistenza di un inadempimento grave, secondo il criterio previsto dall'art. 1455 c.c.
La sentenza richiama, inoltre, il principio secondo cui gli effetti della caparra possono coesistere con la risoluzione del contratto, purché la parte interessata eserciti espressamente il relativo diritto (Trib. Napoli, n. 4343/2019; n. 91/2024; n. 2969/2019). Ebbene, nel caso concreto, proprio questo requisito è mancato.
Il convenuto si era limitato ad affermare di avere diritto a trattenere la caparra, senza proporre una specifica domanda riconvenzionale diretta all'accertamento di tale diritto.
Secondo il Tribunale, una semplice difesa non è sufficiente: la ritenzione della caparra richiede una domanda giudiziale espressa. Ne consegue che la caparra confirmatoria non produce automaticamente l'effetto di rimanere acquisita al venditore per il solo fatto che il rogito non sia stato concluso.
