Con la sentenza n. 108 del 5 febbraio scorso, il Tribunale di Civitavecchia ha affrontato un tema delicato e attuale: la presenza di amianto in un immobile venduto e le conseguenze giuridiche per il venditore, che non ne abbia informato l'acquirente.
La decisione offre l'occasione per chiarire - in modo concreto - come funziona la garanzia per vizi nella compravendita immobiliare e quando è possibile ottenere una riduzione del prezzo. Al contempo, spiega perché non sempre la presenza di un materiale potenzialmente nocivo comporta automaticamente il diritto al risarcimento danni.
Come riportato in sentenza, il caso concreto aveva a oggetto la scoperta di amianto, a seguito dell'acquisto di un immobile. In particolare, in occasione di un forte temporale, il compratore aveva notato un danneggiamento nella struttura esterna del terrazzo, con fuoriuscita anomala di acqua. Da lì il sospetto della presenza di questo materiale.
L'acquirente citò in giudizio il venditore, domandando sia l'accertamento della garanzia per vizi, sia la condanna al pagamento della differenza tra il prezzo corrisposto (ex artt. 1490 e 1492 c.c.) e il minor valore dell'immobile. Parallelamente, la domanda dell'attore mirava al risarcimento dei correlati danni patrimoniali e non patrimoniali (ex art. 1494 del c.c.).
I successivi accertamenti tecnici, effettuati tramite consulenza tecnica d'ufficio (CTU) disposta dal magistrato, confermavano la presenza di elementi contenenti amianto nel fabbricato, inclusi componenti strutturali in prossimità del terrazzo. In particolare, secondo la consulenza:
La decisione offre l'occasione per chiarire - in modo concreto - come funziona la garanzia per vizi nella compravendita immobiliare e quando è possibile ottenere una riduzione del prezzo. Al contempo, spiega perché non sempre la presenza di un materiale potenzialmente nocivo comporta automaticamente il diritto al risarcimento danni.
Come riportato in sentenza, il caso concreto aveva a oggetto la scoperta di amianto, a seguito dell'acquisto di un immobile. In particolare, in occasione di un forte temporale, il compratore aveva notato un danneggiamento nella struttura esterna del terrazzo, con fuoriuscita anomala di acqua. Da lì il sospetto della presenza di questo materiale.
L'acquirente citò in giudizio il venditore, domandando sia l'accertamento della garanzia per vizi, sia la condanna al pagamento della differenza tra il prezzo corrisposto (ex artt. 1490 e 1492 c.c.) e il minor valore dell'immobile. Parallelamente, la domanda dell'attore mirava al risarcimento dei correlati danni patrimoniali e non patrimoniali (ex art. 1494 del c.c.).
I successivi accertamenti tecnici, effettuati tramite consulenza tecnica d'ufficio (CTU) disposta dal magistrato, confermavano la presenza di elementi contenenti amianto nel fabbricato, inclusi componenti strutturali in prossimità del terrazzo. In particolare, secondo la consulenza:
- gli ambienti interni dell'abitazione si rivelavano effettivamente utilizzabili;
- il terrazzo, invece, non era pienamente fruibile a causa della vicinanza alla fonte di rischio;
- il valore dell'immobile risultava diminuito.
Il venditore, a sua volta, chiamava in causa il condominio, sostenendo che l'eventuale responsabilità fosse da attribuire alle parti comuni.
Ebbene, il Codice Civile - all'art. 1490 - inquadra la cosiddetta garanzia per vizi, stabilendo che il venditore deve garantire che la cosa venduta sia immune da vizi occulti che:
Ebbene, il Codice Civile - all'art. 1490 - inquadra la cosiddetta garanzia per vizi, stabilendo che il venditore deve garantire che la cosa venduta sia immune da vizi occulti che:
- la rendano inidonea all'uso cui è destinata,
- oppure ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
Per legge, non serve dimostrare la colpa del venditore perché - come scrive il giudice nella sentenza - si tratta di una responsabilità "speciale", fondata sull'esistenza oggettiva del vizio. Lo indica l'art. 1492 c.c.: in circostanze come queste, la tutela può assumere due forme, ossia risoluzione del contratto e riduzione del prezzo. Qui il giudice ha qualificato la domanda dell'attore come azione di riduzione del prezzo, in quanto l'immobile era comunque abitabile e l'utilizzo era solo parzialmente limitato.
Inoltre, nella sentenza n. 108, il Tribunale di Civitavecchia ha spiegato che non basta la mera presenza dell'amianto per la configurazione di un vizio redibitorio, ossia un difetto occulto della cosa venduta che la rende inidonea all'uso cui è destinata, oppure ne diminuisce in modo apprezzabile il valore. Infatti, con accertamento tecnico, occorre sempre provare che il materiale determina un rischio concreto e necessitante bonifica, come pure l'incidenza reale sull'uso dell'immobile.
Ebbene, la disposta CTU ha accertato che il terrazzo non era pienamente fruibile e che l'immobile, trovandosi in località di mare, subiva una limitazione significativa. Conseguentemente, veniva ridotto il valore economico del bene.
Con la sentenza 108/2026, il Tribunale di Civitavecchia ha così riconosciuto la riduzione del prezzo, quantificandola in circa 7.500 euro e una somma mensile, a titolo di deprezzamento per la mancata fruizione del terrazzo, dalla domanda giudiziale fino al ripristino.
Non è stato, invece, riconosciuto il risarcimento del danno di cui all'art. 1494 c.c. In particolare, il giudice ha rigettato le richieste risarcitorie sostanzialmente perché il danno non è in re ipsa, perciò non si presume automaticamente. In corso di causa, è mancata - da parte del condomino attore - la prova concreta del nesso causale tra il vizio e le spese sostenute, nonché il danno biologico e alla vita di relazione subìti. Al contempo, come accennato, il CTU aveva escluso l'inutilizzabilità dell'intero appartamento.
Vero è che il venditore aveva chiamato in causa il condominio, sostenendo che la presenza di amianto nelle parti comuni fosse di sua responsabilità. Tuttavia, il tribunale l'ha esclusa, come pure qualsiasi obbligo di manleva verso il venditore. Ed è stato richiamato il D.M. 6 settembre 1994, che impone al condominio, in caso di presenza di amianto, l'obbligo di valutare il rischio e programmare eventuali interventi. Nella vicenda in esame, peraltro, il condominio si era attivato diligentemente dopo la segnalazione dell'acquirente. Ma, al di là di questo, la sua posizione non incideva sul rapporto contrattuale tra venditore e compratore. Infatti, la garanzia per vizi restava confinata al contratto di compravendita.
Concludendo, questa pronuncia offre indicazioni pratiche per chi compra casa. Infatti, è fondamentale verificare lo stato dell'immobile e, in presenza di vizi occulti, si può chiedere la riduzione del prezzo. Inoltre, per ottenere il risarcimento danni occorre una prova rigorosa. Dal lato del venditore, invece, la mancata informazione su elementi rilevanti (come l'amianto) può comportare responsabilità. E la garanzia opera anche senza colpa. Perciò, nella vendita, il venditore risponde dei vizi occulti del bene anche se non ne era a conoscenza e non ha commesso alcuna negligenza. È una responsabilità prevista dall'art. 1490 c.c. che si fonda sulla mera esistenza oggettiva del difetto. Inoltre, non sempre è possibile "scaricare" la responsabilità sul condominio.
In sintesi, l'amianto diventa un vizio rilevante ai fini della garanzia solo quando - accertato tecnicamente - incide in modo concreto sulla fruibilità e sul valore dell'immobile. Non esistono automatismi, ma conta la prova, l'incidenza economica e il nesso causale. Ecco perché, in un mercato immobiliare sempre più attento alla sicurezza e alla qualità degli edifici, la pronuncia in oggetto rappresenta un punto di riferimento importante per comprendere l'equilibrio tra tutela dell'acquirente, responsabilità del venditore e obblighi condominiali.
Inoltre, nella sentenza n. 108, il Tribunale di Civitavecchia ha spiegato che non basta la mera presenza dell'amianto per la configurazione di un vizio redibitorio, ossia un difetto occulto della cosa venduta che la rende inidonea all'uso cui è destinata, oppure ne diminuisce in modo apprezzabile il valore. Infatti, con accertamento tecnico, occorre sempre provare che il materiale determina un rischio concreto e necessitante bonifica, come pure l'incidenza reale sull'uso dell'immobile.
Ebbene, la disposta CTU ha accertato che il terrazzo non era pienamente fruibile e che l'immobile, trovandosi in località di mare, subiva una limitazione significativa. Conseguentemente, veniva ridotto il valore economico del bene.
Con la sentenza 108/2026, il Tribunale di Civitavecchia ha così riconosciuto la riduzione del prezzo, quantificandola in circa 7.500 euro e una somma mensile, a titolo di deprezzamento per la mancata fruizione del terrazzo, dalla domanda giudiziale fino al ripristino.
Non è stato, invece, riconosciuto il risarcimento del danno di cui all'art. 1494 c.c. In particolare, il giudice ha rigettato le richieste risarcitorie sostanzialmente perché il danno non è in re ipsa, perciò non si presume automaticamente. In corso di causa, è mancata - da parte del condomino attore - la prova concreta del nesso causale tra il vizio e le spese sostenute, nonché il danno biologico e alla vita di relazione subìti. Al contempo, come accennato, il CTU aveva escluso l'inutilizzabilità dell'intero appartamento.
Vero è che il venditore aveva chiamato in causa il condominio, sostenendo che la presenza di amianto nelle parti comuni fosse di sua responsabilità. Tuttavia, il tribunale l'ha esclusa, come pure qualsiasi obbligo di manleva verso il venditore. Ed è stato richiamato il D.M. 6 settembre 1994, che impone al condominio, in caso di presenza di amianto, l'obbligo di valutare il rischio e programmare eventuali interventi. Nella vicenda in esame, peraltro, il condominio si era attivato diligentemente dopo la segnalazione dell'acquirente. Ma, al di là di questo, la sua posizione non incideva sul rapporto contrattuale tra venditore e compratore. Infatti, la garanzia per vizi restava confinata al contratto di compravendita.
Concludendo, questa pronuncia offre indicazioni pratiche per chi compra casa. Infatti, è fondamentale verificare lo stato dell'immobile e, in presenza di vizi occulti, si può chiedere la riduzione del prezzo. Inoltre, per ottenere il risarcimento danni occorre una prova rigorosa. Dal lato del venditore, invece, la mancata informazione su elementi rilevanti (come l'amianto) può comportare responsabilità. E la garanzia opera anche senza colpa. Perciò, nella vendita, il venditore risponde dei vizi occulti del bene anche se non ne era a conoscenza e non ha commesso alcuna negligenza. È una responsabilità prevista dall'art. 1490 c.c. che si fonda sulla mera esistenza oggettiva del difetto. Inoltre, non sempre è possibile "scaricare" la responsabilità sul condominio.
In sintesi, l'amianto diventa un vizio rilevante ai fini della garanzia solo quando - accertato tecnicamente - incide in modo concreto sulla fruibilità e sul valore dell'immobile. Non esistono automatismi, ma conta la prova, l'incidenza economica e il nesso causale. Ecco perché, in un mercato immobiliare sempre più attento alla sicurezza e alla qualità degli edifici, la pronuncia in oggetto rappresenta un punto di riferimento importante per comprendere l'equilibrio tra tutela dell'acquirente, responsabilità del venditore e obblighi condominiali.