Arriva un aggiornamento di rilievo per chi sta pensando di comprare casa a pochi mesi dalla fine dell’anno. L’Agenzia delle Entrate ha, infatti, pubblicato la nuova guida “L’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali”, versione aggiornata a ottobre 2025, che raccoglie in un unico documento tutte le regole, gli incentivi e le imposte applicabili alle compravendite.
Il testo, rivolto a cittadini, operatori e professionisti del settore, riordina in modo chiaro le novità più recenti: dalla nuova tassazione del contratto preliminare alle regole del sistema prezzo-valore, fino alle proroghe dei bonus per chi acquista la prima casa e alle agevolazioni per i giovani under 36. Una guida, insomma, che aiuta a orientarsi tra norme in evoluzione e scadenze fiscali sempre più articolate. Ecco, punto per punto, i principali cambiamenti da conoscere per affrontare con consapevolezza l’acquisto della casa.
Contratto preliminare: imposta unificata allo 0,5% per caparre e acconti
Uno dei capitoli più interessanti della nuova guida riguarda il contratto preliminare di compravendita, un passaggio fondamentale che precede il rogito ma che, troppo spesso, viene sottovalutato. A partire dal 1° gennaio 2025, la registrazione del preliminare prevede un’unica imposta proporzionale di registro pari allo 0,5%, valida per entrambe le tipologie di somme che possono essere versate in questa fase: caparre confirmatorie e acconti di prezzo non soggetti a IVA.
La riforma introduce una semplificazione importante, perché in passato le due voci erano tassate con criteri diversi, generando dubbi e complicazioni. Ora, invece, il sistema è più lineare: l’importo pagato al momento della registrazione viene scalato dall’imposta dovuta al rogito, evitando duplicazioni e agevolando la gestione contabile.
Rimane, tuttavia, la distinzione per gli acquisti soggetti a IVA: sugli acconti continua ad applicarsi l’IVA ordinaria, mentre sulla caparra si mantiene la stessa aliquota proporzionale dello 0,5%. In pratica, chi nel 2025 sottoscrive un preliminare si troverà di fronte a un’imposta unica, più leggera e più semplice da calcolare, con benefici immediati sia per gli acquirenti sia per le imprese immobiliari.
Bonus prima casa: aumenta a due anni il termine per vendere l’immobile precedente
Tra le novità più apprezzate spicca la modifica ai tempi per usufruire del bonus prima casa, uno degli strumenti più utilizzati per favorire l’acquisto dell’abitazione principale. Come chiarisce la guida, la legge di bilancio 2025 (n. 207/2024) ha esteso da uno a due anni il termine entro cui chi acquista un nuovo immobile può vendere quello già posseduto, mantenendo i benefici fiscali.
La proroga riguarda non solo gli atti stipulati dal 1° gennaio 2025, ma anche quelli del 2024, purché al 31 dicembre non sia ancora trascorso il vecchio termine annuale. Si tratta di una misura che offre più flessibilità e meno pressioni temporali a chi deve gestire la doppia operazione di vendita e acquisto, riducendo il rischio di perdere l’agevolazione e di incorrere in sanzioni.
Restano invariate le condizioni fiscali agevolate:
Il testo, rivolto a cittadini, operatori e professionisti del settore, riordina in modo chiaro le novità più recenti: dalla nuova tassazione del contratto preliminare alle regole del sistema prezzo-valore, fino alle proroghe dei bonus per chi acquista la prima casa e alle agevolazioni per i giovani under 36. Una guida, insomma, che aiuta a orientarsi tra norme in evoluzione e scadenze fiscali sempre più articolate. Ecco, punto per punto, i principali cambiamenti da conoscere per affrontare con consapevolezza l’acquisto della casa.
Contratto preliminare: imposta unificata allo 0,5% per caparre e acconti
Uno dei capitoli più interessanti della nuova guida riguarda il contratto preliminare di compravendita, un passaggio fondamentale che precede il rogito ma che, troppo spesso, viene sottovalutato. A partire dal 1° gennaio 2025, la registrazione del preliminare prevede un’unica imposta proporzionale di registro pari allo 0,5%, valida per entrambe le tipologie di somme che possono essere versate in questa fase: caparre confirmatorie e acconti di prezzo non soggetti a IVA.
La riforma introduce una semplificazione importante, perché in passato le due voci erano tassate con criteri diversi, generando dubbi e complicazioni. Ora, invece, il sistema è più lineare: l’importo pagato al momento della registrazione viene scalato dall’imposta dovuta al rogito, evitando duplicazioni e agevolando la gestione contabile.
Rimane, tuttavia, la distinzione per gli acquisti soggetti a IVA: sugli acconti continua ad applicarsi l’IVA ordinaria, mentre sulla caparra si mantiene la stessa aliquota proporzionale dello 0,5%. In pratica, chi nel 2025 sottoscrive un preliminare si troverà di fronte a un’imposta unica, più leggera e più semplice da calcolare, con benefici immediati sia per gli acquirenti sia per le imprese immobiliari.
Bonus prima casa: aumenta a due anni il termine per vendere l’immobile precedente
Tra le novità più apprezzate spicca la modifica ai tempi per usufruire del bonus prima casa, uno degli strumenti più utilizzati per favorire l’acquisto dell’abitazione principale. Come chiarisce la guida, la legge di bilancio 2025 (n. 207/2024) ha esteso da uno a due anni il termine entro cui chi acquista un nuovo immobile può vendere quello già posseduto, mantenendo i benefici fiscali.
La proroga riguarda non solo gli atti stipulati dal 1° gennaio 2025, ma anche quelli del 2024, purché al 31 dicembre non sia ancora trascorso il vecchio termine annuale. Si tratta di una misura che offre più flessibilità e meno pressioni temporali a chi deve gestire la doppia operazione di vendita e acquisto, riducendo il rischio di perdere l’agevolazione e di incorrere in sanzioni.
Restano invariate le condizioni fiscali agevolate:
- imposta di registro ridotta al 2% per gli acquisti da privato o impresa non soggetta a IVA;
- imposta ipotecaria e catastale fisse, pari a 50 euro ciascuna;
- per gli acquisti con IVA, aliquota ridotta al 4% e imposte fisse da 200 euro.
La guida ricorda inoltre che, in caso di mancato rispetto dei termini, è possibile regolarizzare la propria posizione con il ravvedimento operoso, evitando le sanzioni più gravose. Il risultato è un bonus più stabile, che consente di programmare i passaggi con maggiore tranquillità e di pianificare il cambio casa senza l’assillo delle scadenze fiscali.
Prezzo-valore e controlli catastali: più chiarezza e meno rischi
Un altro punto cardine dell’edizione 2025 è il richiamo al sistema del prezzo-valore, che resta uno dei meccanismi più efficaci per garantire trasparenza nelle compravendite. Chi acquista può richiedere che le imposte di registro, ipotecaria e catastale siano calcolate sul valore catastale dell’immobile, anziché sul prezzo dichiarato nell’atto.
Il valore si ottiene aumentando del 5% la rendita catastale e applicando un coefficiente moltiplicatore: 120 per gli immobili ordinari e 110 per la prima casa. Questo sistema ha due vantaggi evidenti: da un lato riduce il potere di accertamento del Fisco, dall’altro garantisce un risparmio concreto, anche grazie alla riduzione del 30% sugli onorari notarili.
Parallelamente, l’Agenzia delle Entrate sottolinea l’importanza di effettuare controlli preventivi sull’immobile da acquistare. Attraverso i servizi digitali è possibile consultare online visure catastali e ipotecarie, spesso gratuitamente per chi è titolare di diritti reali.
Verificare eventuali ipoteche, pendenze o incongruenze catastali prima della firma non è solo una buona pratica: è un passaggio essenziale per acquistare in sicurezza e senza sorprese.
Bonus prima casa under 36: agevolazioni confermate e credito d’imposta prorogato
La nuova edizione della guida dedica ampio spazio anche ai giovani under 36, che restano destinatari di una serie di vantaggi fiscali per favorire l’ingresso nel mercato immobiliare. Il Bonus prima casa under 36 è riservato a chi non ha ancora compiuto 36 anni e dispone di un ISEE inferiore a 40.000 euro.
Per gli acquisti effettuati tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023, o entro il 31 dicembre 2024 se il preliminare è stato registrato entro l’anno precedente, restano in vigore le esenzioni totali da imposta di registro, ipotecaria e catastale. Nel caso di operazioni soggette a IVA, l’acquirente beneficia di un credito d’imposta pari all’imposta versata al venditore, che può essere utilizzato in dichiarazione dei redditi o in compensazione.
La guida ricorda, inoltre, un’ulteriore misura: per gli atti stipulati tra il 1° gennaio e il 29 febbraio 2024 è previsto un credito d’imposta transitorio, utilizzabile fino al 31 dicembre 2025 per recuperare eventuali somme pagate in eccesso. Queste disposizioni, nel loro insieme, sostengono concretamente i giovani che cercano la loro prima casa, riducendo i costi e facilitando l’accesso ai mutui. Non a caso, diversi istituti di credito tengono conto di tali benefici nella valutazione della capacità di rimborso, contribuendo a rendere più accessibile l’acquisto casa 2025 anche per chi muove i primi passi nel mercato immobiliare.
Prezzo-valore e controlli catastali: più chiarezza e meno rischi
Un altro punto cardine dell’edizione 2025 è il richiamo al sistema del prezzo-valore, che resta uno dei meccanismi più efficaci per garantire trasparenza nelle compravendite. Chi acquista può richiedere che le imposte di registro, ipotecaria e catastale siano calcolate sul valore catastale dell’immobile, anziché sul prezzo dichiarato nell’atto.
Il valore si ottiene aumentando del 5% la rendita catastale e applicando un coefficiente moltiplicatore: 120 per gli immobili ordinari e 110 per la prima casa. Questo sistema ha due vantaggi evidenti: da un lato riduce il potere di accertamento del Fisco, dall’altro garantisce un risparmio concreto, anche grazie alla riduzione del 30% sugli onorari notarili.
Parallelamente, l’Agenzia delle Entrate sottolinea l’importanza di effettuare controlli preventivi sull’immobile da acquistare. Attraverso i servizi digitali è possibile consultare online visure catastali e ipotecarie, spesso gratuitamente per chi è titolare di diritti reali.
Verificare eventuali ipoteche, pendenze o incongruenze catastali prima della firma non è solo una buona pratica: è un passaggio essenziale per acquistare in sicurezza e senza sorprese.
Bonus prima casa under 36: agevolazioni confermate e credito d’imposta prorogato
La nuova edizione della guida dedica ampio spazio anche ai giovani under 36, che restano destinatari di una serie di vantaggi fiscali per favorire l’ingresso nel mercato immobiliare. Il Bonus prima casa under 36 è riservato a chi non ha ancora compiuto 36 anni e dispone di un ISEE inferiore a 40.000 euro.
Per gli acquisti effettuati tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023, o entro il 31 dicembre 2024 se il preliminare è stato registrato entro l’anno precedente, restano in vigore le esenzioni totali da imposta di registro, ipotecaria e catastale. Nel caso di operazioni soggette a IVA, l’acquirente beneficia di un credito d’imposta pari all’imposta versata al venditore, che può essere utilizzato in dichiarazione dei redditi o in compensazione.
La guida ricorda, inoltre, un’ulteriore misura: per gli atti stipulati tra il 1° gennaio e il 29 febbraio 2024 è previsto un credito d’imposta transitorio, utilizzabile fino al 31 dicembre 2025 per recuperare eventuali somme pagate in eccesso. Queste disposizioni, nel loro insieme, sostengono concretamente i giovani che cercano la loro prima casa, riducendo i costi e facilitando l’accesso ai mutui. Non a caso, diversi istituti di credito tengono conto di tali benefici nella valutazione della capacità di rimborso, contribuendo a rendere più accessibile l’acquisto casa 2025 anche per chi muove i primi passi nel mercato immobiliare.
