Nel rapporto di locazione il problema dei vizi dell'immobile e del mancato pagamento - o pagamento ridotto - del canone è uno dei più frequenti, nelle aule di giustizia. Ma la recente decisione 1722/2026 del Tribunale di Bologna offre l'occasione per chiarire un principio fondamentale: l'inquilino non può ridurre unilateralmente il canone di affitto, neanche in presenza di problemi dell'immobile, salvo casi molto limitati e rigorosamente giustificati.
La vicenda giudiziaria ha avuto origine dalla locazione di una villa ad uso abitativo, concessa in affitto con un contratto regolarmente registrato. In particolare, l'accordo prevedeva un canone annuo di più di 32mila euro, un pagamento mensile anticipato, una durata lunga e la dichiarazione del conduttore di aver previamente visionato l'immobile e averlo trovato idoneo all'uso. Al contempo, le parti concordavano sullo svolgimento di lavori di manutenzione prima della consegna.
Ebbene, la disputa tra proprietario e inquilina è nata dopo l'ingresso nell'immobile locato. Infatti, anche in aula, la conduttrice ha:
La vicenda giudiziaria ha avuto origine dalla locazione di una villa ad uso abitativo, concessa in affitto con un contratto regolarmente registrato. In particolare, l'accordo prevedeva un canone annuo di più di 32mila euro, un pagamento mensile anticipato, una durata lunga e la dichiarazione del conduttore di aver previamente visionato l'immobile e averlo trovato idoneo all'uso. Al contempo, le parti concordavano sullo svolgimento di lavori di manutenzione prima della consegna.
Ebbene, la disputa tra proprietario e inquilina è nata dopo l'ingresso nell'immobile locato. Infatti, anche in aula, la conduttrice ha:
- lamentato la mancata esecuzione o il ritardo di alcuni lavori, in violazione degli anteriori accordi;
- segnalato difetti e vizi dell'immobile (ad es. agli impianti, fognature, cancello, caldaia ecc.);
- sostenuto che tali problemi rendevano l'immobile parzialmente inagibile.
Questo quadro ha spinto la donna a ridurre unilateralmente il canone mensile di locazione, fino a non pagare integralmente alcune mensilità. In palese contrasto con la scelta dell'inquilina, la locatrice ha reagito con l'intimazione di sfratto per morosità, sostenendo che il mancato pagamento costituisse inadempimento grave.
Parallelamente, la conduttrice chiedeva la restituzione di somme già versate e il risarcimento danni. In termini tecnici, la sua difesa in tribunale si è fondata su due pilastri quali l'art. 1578 del c.c., relativo ai vizi della cosa locata, e l'art. 1460 del c.c. sull'eccezione di inadempimento nei contratti con prestazioni corrispettive.
Parallelamente, la conduttrice chiedeva la restituzione di somme già versate e il risarcimento danni. In termini tecnici, la sua difesa in tribunale si è fondata su due pilastri quali l'art. 1578 del c.c., relativo ai vizi della cosa locata, e l'art. 1460 del c.c. sull'eccezione di inadempimento nei contratti con prestazioni corrispettive.
Il punto centrale della vicenda giudiziaria è: si può ridurre unilateralmente il canone? La risposta del tribunale è netta: no, non si può fare in modo autonomo e arbitrario. Infatti, secondo la giurisprudenza costante della Suprema Corte, il conduttore non può convertire la denuncia di vizi, o ritardi manutentivi, in un'autonoma rideterminazione del corrispettivo al proprietario (Cass. n. 10639/2012, Cass. n. 4913/2018 e Cass. n. 7636/2016). L'art. 1578 c.c. attribuisce un rimedio giudiziale, risoluzione o riduzione del corrispettivo, ma non un potere unilaterale di autoriduzione del canone, che è oggetto di un'obbligazione principale del conduttore. In estrema sintesi, il conduttore non può "farsi giustizia da solo".
Non solo. La visita dell'immobile ha avuto un ruolo decisivo ai fini della sentenza. Come accertato nel corso del procedimento in tribunale, infatti, la conduttrice aveva visionato l'immobile prima della firma e, nel contratto, aveva dichiarato di averlo trovato idoneo all'uso. Parallelamente, la prova testimoniale confermava che la visita era stata completa. È un passaggio decisivo. Nella citata pronuncia il tribunale afferma che:
- molte delle carenze lamentate erano già visibili e riconoscibili prima della consegna;
- chi accetta l'immobile nello stato in cui si trova non può, poi, usarne i difetti per giustificare una riduzione del canone.
Inoltre, sul piano dei lavori promessi e di quelli effettivamente eseguiti, il giudice ha accertato che:
- le parti avevano a suo tempo concordato alcuni interventi di manutenzione, come ad es. le tinteggiature, le finiture e la sistemazione dei pavimenti;
- gran parte dei lavori era stata effettivamente eseguita, alcuni erano stati completati con lieve ritardo mentre restavano solo piccole omissioni marginali.
In ogni caso, il ritardo o l'imperfezione emersi ed accertati in corso di causa non erano tali da giustificare una consistente riduzione del canone. A sua volta, la conduttrice lamentava anche problemi più seri agli impianti elettrici e gas, alla caldaia, al riscaldamento e non solo. Ma il giudice è stato inamovibile: essendo presenti certificazioni e interventi tecnici di conformità ed avendo la locatrice effettuato riparazioni durante il rapporto di locazione, gli asseriti problemi non impedivano il godimento dell'immobile. In breve: i vizi esistevano, ma non erano così gravi da rendere inutilizzabile o significativamente compromesso l'immobile.
Esiste però una possibile apertura: la sopra accennata eccezione di cui all'art. 1460 c.c. Per legge, il conduttore può sospendere il pagamento se l'altra parte è inadempiente, ma solo rispettando proporzionalità, buona fede ed equilibrio tra prestazioni. Tuttavia, nel caso concreto, la conduttrice continuava ad abitare normalmente l'immobile e non aveva dimostrato una riduzione effettiva del godimento, a causa delle carenze riscontrate. Anzi, la sospensione del canone si palesava sproporzionata. Per questo, l'eccezione di inadempimento è stata bocciata dal giudice.
Esiste però una possibile apertura: la sopra accennata eccezione di cui all'art. 1460 c.c. Per legge, il conduttore può sospendere il pagamento se l'altra parte è inadempiente, ma solo rispettando proporzionalità, buona fede ed equilibrio tra prestazioni. Tuttavia, nel caso concreto, la conduttrice continuava ad abitare normalmente l'immobile e non aveva dimostrato una riduzione effettiva del godimento, a causa delle carenze riscontrate. Anzi, la sospensione del canone si palesava sproporzionata. Per questo, l'eccezione di inadempimento è stata bocciata dal giudice.
Ricapitolando, nella sentenza 1722/2026 il Tribunale di Bologna ha stabilito che:
- la conduttrice è inadempiente per mancato pagamento del canone;
- il contratto di locazione deve essere risolto;
- deve essere disposto il rilascio dell'immobile.
Tuttavia all'inquilina sono stati riconosciuti alcuni rimborsi per spese urgenti sostenute e per il temporaneo soggiorno fuori casa, nei primi giorni del rapporto.
La pronuncia si inserisce in un orientamento molto chiaro. In linea generale, ogni conduttore non può ridurre il canone di propria volontà, anche se l'immobile ha difetti, anche se la manutenzione non è perfetta o se ci sono ritardi nei lavori. Deve, invece, chiedere al giudice la sua riduzione, domandare la risoluzione del contratto oppure dimostrare una sospensione proporzionata e in buona fede. Vero è, infatti, che il contratto di locazione è un equilibrio tra due prestazioni e non può essere alterato unilateralmente da una delle parti. Soltanto il giudice può stabilire se e quanto il canone debba essere ridotto, valutando concretamente l'impatto dei problemi sull'effettivo godimento dell'immobile.
Concludendo, la sentenza rappresenta un monito chiaro: la tutela del conduttore certamente esiste, ma deve essere sempre esercitata nelle forme previste dalla legge e senza decisioni unilaterali.
La pronuncia si inserisce in un orientamento molto chiaro. In linea generale, ogni conduttore non può ridurre il canone di propria volontà, anche se l'immobile ha difetti, anche se la manutenzione non è perfetta o se ci sono ritardi nei lavori. Deve, invece, chiedere al giudice la sua riduzione, domandare la risoluzione del contratto oppure dimostrare una sospensione proporzionata e in buona fede. Vero è, infatti, che il contratto di locazione è un equilibrio tra due prestazioni e non può essere alterato unilateralmente da una delle parti. Soltanto il giudice può stabilire se e quanto il canone debba essere ridotto, valutando concretamente l'impatto dei problemi sull'effettivo godimento dell'immobile.
Concludendo, la sentenza rappresenta un monito chiaro: la tutela del conduttore certamente esiste, ma deve essere sempre esercitata nelle forme previste dalla legge e senza decisioni unilaterali.
