Immagina di gestire un piccolo bilocale che affitti ai turisti nei fine settimana. Ogni volta che arriva un ospite, apri Alloggiati Web e carichi i suoi dati, come impone la legge entro 24 ore dal check-in. Un giorno, però, arriva una lettera dell'Agenzia delle Entrate che chiede conto proprio di quegli stessi ospiti. Si tratta di uno scenario che riguarda un numero crescente di proprietari di case vacanza ed è il frutto di un incrocio di vari dati.
Il passaggio delle informazioni, da Alloggiati Web alle banche dati fiscali
Quella comunicazione alla Questura deriva dall'art. 109 del T.U.L.P.S. ed ha finalità di ordine pubblico, non certo fiscali. Le cose però sono cambiate. Oggi il Fisco attinge a quello stesso patrimonio di informazioni e lo confronta con le dichiarazioni dei redditi e con le fatture elettroniche, cercando le posizioni in cui compaiono gli ospiti, ma non i relativi incassi. Inoltre, con l'anagrafe europea delle locazioni brevi, anche le piattaforme come Airbnb e Booking sono obbligate a trasmettere ogni mese pernottamenti, numero di ospiti e codice dell'immobile.
La lettera che arriva, cosa contiene e chi la riceve
Quando il divario tra ospiti dichiarati alla Questura e redditi dichiarati al Fisco appare troppo ampio, l'ufficio attiva il questionario previsto dall'art. 32 delle disp. accert. imp. redditi, comma 1, n. 4). La norma permette di “inviare ai contribuenti questionari relativi a dati e notizie di carattere specifico rilevanti ai fini dell'accertamento nei loro confronti nonché nei confronti di altri contribuenti con i quali abbiano intrattenuto rapporti, con invito a restituirli compilati e firmati”. In particolare, al proprietario si chiede quanti ospiti ha avuto, per quante notti e quanto ha incassato per ciascun soggiorno. Riceve la lettera soprattutto chi non ha dichiarato nulla, ma la rete coinvolge chiunque affitti in modo organizzato, dagli alberghi ai B&B fino ai privati con gestione continuativa. Per rispondere c'è un termine minimo di 15 giorni, anche se la scadenza esatta la fissa l'ufficio caso per caso.
Se la lettera resta senza risposta
Non rispondere, o rispondere in modo incompleto, costa una sanzione da 250 a 2.000 euro, secondo l'art. 11, comma 1, del d.lgs. 471/1997. Il vero rischio arriva con l'accertamento induttivo, previsto dall'art. 39 delle disp. accert. imp. redditi, comma 2, lett. d-bis) per i casi in cui il contribuente non collabora. L'Ufficio può stimare i ricavi usando solo le presenze registrate, senza dover dimostrare altro. Inoltre, i documenti non consegnati in risposta all'invito diventano, per l'art. 32, comma 4 dello stesso decreto, inutilizzabili a proprio favore in un successivo contenzioso.
C'è però un limite a questa regola. Secondo la Corte di Cassazione, ordinanza n. 6092 del 24 febbraio 2022, la preclusione vale solo se l'ufficio ha avvertito espressamente delle conseguenze nell'invito. Pertanto, la sola assenza di risposta non basta di per sé a giustificare la rettifica. Ecco perché conviene sempre rispondere entro i termini, allegando fin da subito ogni prova disponibile.
Quando le presenze ingannano
Riprendiamo l'esempio del bilocale affittato nei weekend. In un anno accumula 180 presenze su Alloggiati Web. Attenzione, però, perché quel numero conta le persone, non gli incassi. Un gruppo di 5 amici che resta 3 notti genera 15 presenze a fronte di un solo pagamento. Se l'Ufficio applica una tariffa media di 65 euro a presenza, la stima induttiva sale a 11.700 euro di ricavi presunti. Gli incassi realmente ricevuti, ricostruiti con i rendiconti delle piattaforme e gli estratti conto, possono invece fermarsi anche a soli 5.200 euro.
Cedolare secca o impresa
Chi ha optato per la cedolare secca paga l'imposta sostitutiva sull'intero incasso lordo, senza dedurre nulla. Si segnala che dal 2026 quell'aliquota non è più unica al 21% per tutti gli immobili. La Legge di Bilancio 2026 ha infatti introdotto una scala progressiva, con il 21% riservato a una sola unità scelta in dichiarazione e aliquote maggiori per le altre, oltre alla presunzione di attività d'impresa se si superano due immobili gestiti. Resta però ferma la ritenuta del 21%, che le piattaforme applicano e versano ai sensi del d.l. 50/2017, comunicata tramite Certificazione Unica. Su un solo immobile quella trattenuta chiude i conti col Fisco, mentre su più immobili funziona da acconto e sono proprio gli incassi rimasti fuori da quel meccanismo a finire più spesso sotto esame.
Diverso il discorso per chi opera come impresa. Qui si sottraggono dai ricavi i costi realmente sostenuti, dalle commissioni delle piattaforme alle pulizie fino alle utenze e la corretta documentazione delle spese pesa molto di più sul risultato finale. La qualifica di impresa può scattare anche sotto le soglie previste dalla norma, se la gestione risulta organizzata e continuativa. In quel caso il recupero avviene a reddito d'impresa e a IVA e la ritenuta versata dalle piattaforme non si scomputa automaticamente.
Come rispondere al meglio
La strategia migliore è ricostruire ogni soggiorno uno per uno, incrociando presenze, prenotazioni, incassi e movimenti bancari. Vanno recuperati i rendiconti delle piattaforme, le ricevute di pagamento, gli estratti conto e le stesse comunicazioni già inviate alla Questura. Chi usa il modello ordinario dovrebbe controllare che i redditi da locazione breve compaiano nel Quadro B del 730, perché è quel dato il primo riferimento per l'ufficio. Se il termine concesso appare troppo stretto, una richiesta motivata di proroga, spedita prima della scadenza, permette di guadagnare tempo senza perdere il diritto di produrre le prove.
Il passaggio delle informazioni, da Alloggiati Web alle banche dati fiscali
Quella comunicazione alla Questura deriva dall'art. 109 del T.U.L.P.S. ed ha finalità di ordine pubblico, non certo fiscali. Le cose però sono cambiate. Oggi il Fisco attinge a quello stesso patrimonio di informazioni e lo confronta con le dichiarazioni dei redditi e con le fatture elettroniche, cercando le posizioni in cui compaiono gli ospiti, ma non i relativi incassi. Inoltre, con l'anagrafe europea delle locazioni brevi, anche le piattaforme come Airbnb e Booking sono obbligate a trasmettere ogni mese pernottamenti, numero di ospiti e codice dell'immobile.
La lettera che arriva, cosa contiene e chi la riceve
Quando il divario tra ospiti dichiarati alla Questura e redditi dichiarati al Fisco appare troppo ampio, l'ufficio attiva il questionario previsto dall'art. 32 delle disp. accert. imp. redditi, comma 1, n. 4). La norma permette di “inviare ai contribuenti questionari relativi a dati e notizie di carattere specifico rilevanti ai fini dell'accertamento nei loro confronti nonché nei confronti di altri contribuenti con i quali abbiano intrattenuto rapporti, con invito a restituirli compilati e firmati”. In particolare, al proprietario si chiede quanti ospiti ha avuto, per quante notti e quanto ha incassato per ciascun soggiorno. Riceve la lettera soprattutto chi non ha dichiarato nulla, ma la rete coinvolge chiunque affitti in modo organizzato, dagli alberghi ai B&B fino ai privati con gestione continuativa. Per rispondere c'è un termine minimo di 15 giorni, anche se la scadenza esatta la fissa l'ufficio caso per caso.
Se la lettera resta senza risposta
Non rispondere, o rispondere in modo incompleto, costa una sanzione da 250 a 2.000 euro, secondo l'art. 11, comma 1, del d.lgs. 471/1997. Il vero rischio arriva con l'accertamento induttivo, previsto dall'art. 39 delle disp. accert. imp. redditi, comma 2, lett. d-bis) per i casi in cui il contribuente non collabora. L'Ufficio può stimare i ricavi usando solo le presenze registrate, senza dover dimostrare altro. Inoltre, i documenti non consegnati in risposta all'invito diventano, per l'art. 32, comma 4 dello stesso decreto, inutilizzabili a proprio favore in un successivo contenzioso.
C'è però un limite a questa regola. Secondo la Corte di Cassazione, ordinanza n. 6092 del 24 febbraio 2022, la preclusione vale solo se l'ufficio ha avvertito espressamente delle conseguenze nell'invito. Pertanto, la sola assenza di risposta non basta di per sé a giustificare la rettifica. Ecco perché conviene sempre rispondere entro i termini, allegando fin da subito ogni prova disponibile.
Quando le presenze ingannano
Riprendiamo l'esempio del bilocale affittato nei weekend. In un anno accumula 180 presenze su Alloggiati Web. Attenzione, però, perché quel numero conta le persone, non gli incassi. Un gruppo di 5 amici che resta 3 notti genera 15 presenze a fronte di un solo pagamento. Se l'Ufficio applica una tariffa media di 65 euro a presenza, la stima induttiva sale a 11.700 euro di ricavi presunti. Gli incassi realmente ricevuti, ricostruiti con i rendiconti delle piattaforme e gli estratti conto, possono invece fermarsi anche a soli 5.200 euro.
Cedolare secca o impresa
Chi ha optato per la cedolare secca paga l'imposta sostitutiva sull'intero incasso lordo, senza dedurre nulla. Si segnala che dal 2026 quell'aliquota non è più unica al 21% per tutti gli immobili. La Legge di Bilancio 2026 ha infatti introdotto una scala progressiva, con il 21% riservato a una sola unità scelta in dichiarazione e aliquote maggiori per le altre, oltre alla presunzione di attività d'impresa se si superano due immobili gestiti. Resta però ferma la ritenuta del 21%, che le piattaforme applicano e versano ai sensi del d.l. 50/2017, comunicata tramite Certificazione Unica. Su un solo immobile quella trattenuta chiude i conti col Fisco, mentre su più immobili funziona da acconto e sono proprio gli incassi rimasti fuori da quel meccanismo a finire più spesso sotto esame.
Diverso il discorso per chi opera come impresa. Qui si sottraggono dai ricavi i costi realmente sostenuti, dalle commissioni delle piattaforme alle pulizie fino alle utenze e la corretta documentazione delle spese pesa molto di più sul risultato finale. La qualifica di impresa può scattare anche sotto le soglie previste dalla norma, se la gestione risulta organizzata e continuativa. In quel caso il recupero avviene a reddito d'impresa e a IVA e la ritenuta versata dalle piattaforme non si scomputa automaticamente.
Come rispondere al meglio
La strategia migliore è ricostruire ogni soggiorno uno per uno, incrociando presenze, prenotazioni, incassi e movimenti bancari. Vanno recuperati i rendiconti delle piattaforme, le ricevute di pagamento, gli estratti conto e le stesse comunicazioni già inviate alla Questura. Chi usa il modello ordinario dovrebbe controllare che i redditi da locazione breve compaiano nel Quadro B del 730, perché è quel dato il primo riferimento per l'ufficio. Se il termine concesso appare troppo stretto, una richiesta motivata di proroga, spedita prima della scadenza, permette di guadagnare tempo senza perdere il diritto di produrre le prove.
