Il Fisco intensifica i controlli sugli affitti brevi e può contestare i redditi dichiarati anche ai proprietari che hanno regolarmente presentato la dichiarazione. Per svolgere le verifiche, l'Agenzia delle Entrate può incrociare le informazioni sulle presenze degli ospiti, comunicate alla Questura tramite il portale Alloggiati Web, con altri dati disponibili, tra cui quelli relativi alle tariffe pubblicizzate sulle piattaforme di prenotazione online. Questi elementi possono contribuire alla ricostruzione dei ricavi, ma non dimostrano automaticamente gli importi effettivamente incassati. Ferma restando l'applicazione delle specifiche norme tributarie, in questo quadro si inserisce anche il Regolamento (UE) 2024/1028 applicabile dal 20 maggio scorso, che disciplina la raccolta e la trasmissione alle autorità competenti di determinati dati sulle locazioni brevi tramite piattaforme digitali.
La questione, in effetti, è delicata: il prezzo indicato in un annuncio non coincide necessariamente con il ricavo realmente ottenuto e una stima fiscale deve poggiare su elementi adeguati. Per ricostruire i redditi, gli uffici dell'Agenzia delle Entrate considerano non soltanto le tariffe pubblicizzate sui siti web, ma anche le caratteristiche dell'immobile, come posizione, dotazioni, metrature, finiture e livello di comfort, confrontandole con quelle di altre abitazioni proposte in locazione turistica. Si tratta di fattori che possono incidere sul prezzo per notte, ma che devono essere scrupolosamente valutati per individuare eventuali anomalie, senza dare per acquisito che immobili diversi garantiscano gli stessi ricavi.
Per il proprietario diventa, quindi, essenziale conoscere le regole sull'accertamento presuntivo e sapere come contestare eventuali ricostruzioni non attendibili. Oggi non è affatto remota la possibilità che un contribuente che concede un immobile in locazione turistica, senza esercitare un'attività imprenditoriale, riceva una formale contestazione dall'Agenzia delle Entrate per possibili differenze tra i redditi dichiarati e quelli ricostruiti dagli uffici.
L'Amministrazione finanziaria può ricorrere a elementi indiretti per stimare e ricostruire un reddito non dichiarato o dichiarato in misura inferiore a quella effettiva. Quando si utilizzano presunzioni semplici trova applicazione l'art. 2729 del c.c., secondo cui gli indizi devono essere gravi, precisi e concordanti. In altre parole, non basta formulare un'ipotesi astratta: gli elementi raccolti devono essere sufficientemente significativi, specifici e coerenti tra loro. Il fatto che un immobile sia pubblicizzato a una determinata tariffa può certamente costituire un elemento di valutazione, ma non dimostra in automatico che il proprietario abbia incassato quella cifra per tutti i giorni considerati.
Un aspetto assai complesso attiene alla scelta degli immobili utilizzati per il confronto. Per ricostruire i ricavi presunti, l'Agenzia delle Entrate deve basarsi, per quanto possibile, su alloggi effettivamente comparabili per posizione, dimensioni, caratteristiche, periodo dell'anno e condizioni del soggiorno. Se il confronto dovesse avvenire con immobili che offrono servizi aggiuntivi o presentano caratteristiche sostanzialmente diverse, la stima potrebbe risultare poco attendibile e diventare contestabile dal contribuente. Quindi, occorre distinguere tra tipologie di alloggio non equivalenti, evitando di attribuire automaticamente a un immobile i prezzi praticati da strutture che offrono servizi o condizioni differenti.
L'Amministrazione deve sempre fondare l'accertamento fiscale su elementi idonei e motivare la ricostruzione adottata. Il contribuente, a sua volta, può contestare i dati utilizzati e documentare gli incassi effettivi, soprattutto quando la stima si basa su tariffe medie o su un numero di pernottamenti non corrispondente alle presenze reali. Ecco perché ai proprietari è raccomandabile conservare le conferme delle prenotazioni, i riepiloghi delle piattaforme, gli estratti conto, le ricevute, le cancellazioni e ogni altro documento che permetta di ricostruire i singoli soggiorni. Questi elementi potranno acclarare, per esempio, che l'appartamento è rimasto vuoto in alcuni periodi o che il prezzo effettivamente concordato era inferiore a quello pubblicizzato.
In sostanza, a seguito dell'invio di uno schema d'atto delle Entrate, la documentazione dovrà consentire di verificare i ricavi concretamente percepiti e, quando necessario, le ragioni per cui i criteri utilizzati dall'ufficio non rappresentano correttamente la situazione del proprietario. Vero è, d'altra parte, che le contestazioni basate su stime possono comportare consistenti costi di assistenza professionale e difficoltà pratiche anche per chi ritiene di aver dichiarato correttamente i propri redditi.
Un ulteriore aspetto rilevante riguarda la qualificazione dell'attività. La disciplina delle locazioni brevi, prevista dall'art. 4 del decreto-legge n. 50/2017, riguarda determinati contratti di locazione abitativa di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio d'impresa. In materia, la manovra 2026 ha ridotto da quattro a due il numero di appartamenti destinati alle locazioni brevi oltre il quale opera la presunzione di esercizio in forma imprenditoriale, secondo la disciplina applicabile al periodo d'imposta interessato, e diviene impossibile applicare il regime agevolato della cedolare secca. Il numero degli immobili è quindi un elemento da verificare ai fini di possibili irregolarità fiscali, senza trascurare le altre caratteristiche concrete dell'attività.
La questione, in effetti, è delicata: il prezzo indicato in un annuncio non coincide necessariamente con il ricavo realmente ottenuto e una stima fiscale deve poggiare su elementi adeguati. Per ricostruire i redditi, gli uffici dell'Agenzia delle Entrate considerano non soltanto le tariffe pubblicizzate sui siti web, ma anche le caratteristiche dell'immobile, come posizione, dotazioni, metrature, finiture e livello di comfort, confrontandole con quelle di altre abitazioni proposte in locazione turistica. Si tratta di fattori che possono incidere sul prezzo per notte, ma che devono essere scrupolosamente valutati per individuare eventuali anomalie, senza dare per acquisito che immobili diversi garantiscano gli stessi ricavi.
Per il proprietario diventa, quindi, essenziale conoscere le regole sull'accertamento presuntivo e sapere come contestare eventuali ricostruzioni non attendibili. Oggi non è affatto remota la possibilità che un contribuente che concede un immobile in locazione turistica, senza esercitare un'attività imprenditoriale, riceva una formale contestazione dall'Agenzia delle Entrate per possibili differenze tra i redditi dichiarati e quelli ricostruiti dagli uffici.
L'Amministrazione finanziaria può ricorrere a elementi indiretti per stimare e ricostruire un reddito non dichiarato o dichiarato in misura inferiore a quella effettiva. Quando si utilizzano presunzioni semplici trova applicazione l'art. 2729 del c.c., secondo cui gli indizi devono essere gravi, precisi e concordanti. In altre parole, non basta formulare un'ipotesi astratta: gli elementi raccolti devono essere sufficientemente significativi, specifici e coerenti tra loro. Il fatto che un immobile sia pubblicizzato a una determinata tariffa può certamente costituire un elemento di valutazione, ma non dimostra in automatico che il proprietario abbia incassato quella cifra per tutti i giorni considerati.
Un aspetto assai complesso attiene alla scelta degli immobili utilizzati per il confronto. Per ricostruire i ricavi presunti, l'Agenzia delle Entrate deve basarsi, per quanto possibile, su alloggi effettivamente comparabili per posizione, dimensioni, caratteristiche, periodo dell'anno e condizioni del soggiorno. Se il confronto dovesse avvenire con immobili che offrono servizi aggiuntivi o presentano caratteristiche sostanzialmente diverse, la stima potrebbe risultare poco attendibile e diventare contestabile dal contribuente. Quindi, occorre distinguere tra tipologie di alloggio non equivalenti, evitando di attribuire automaticamente a un immobile i prezzi praticati da strutture che offrono servizi o condizioni differenti.
L'Amministrazione deve sempre fondare l'accertamento fiscale su elementi idonei e motivare la ricostruzione adottata. Il contribuente, a sua volta, può contestare i dati utilizzati e documentare gli incassi effettivi, soprattutto quando la stima si basa su tariffe medie o su un numero di pernottamenti non corrispondente alle presenze reali. Ecco perché ai proprietari è raccomandabile conservare le conferme delle prenotazioni, i riepiloghi delle piattaforme, gli estratti conto, le ricevute, le cancellazioni e ogni altro documento che permetta di ricostruire i singoli soggiorni. Questi elementi potranno acclarare, per esempio, che l'appartamento è rimasto vuoto in alcuni periodi o che il prezzo effettivamente concordato era inferiore a quello pubblicizzato.
In sostanza, a seguito dell'invio di uno schema d'atto delle Entrate, la documentazione dovrà consentire di verificare i ricavi concretamente percepiti e, quando necessario, le ragioni per cui i criteri utilizzati dall'ufficio non rappresentano correttamente la situazione del proprietario. Vero è, d'altra parte, che le contestazioni basate su stime possono comportare consistenti costi di assistenza professionale e difficoltà pratiche anche per chi ritiene di aver dichiarato correttamente i propri redditi.
Un ulteriore aspetto rilevante riguarda la qualificazione dell'attività. La disciplina delle locazioni brevi, prevista dall'art. 4 del decreto-legge n. 50/2017, riguarda determinati contratti di locazione abitativa di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio d'impresa. In materia, la manovra 2026 ha ridotto da quattro a due il numero di appartamenti destinati alle locazioni brevi oltre il quale opera la presunzione di esercizio in forma imprenditoriale, secondo la disciplina applicabile al periodo d'imposta interessato, e diviene impossibile applicare il regime agevolato della cedolare secca. Il numero degli immobili è quindi un elemento da verificare ai fini di possibili irregolarità fiscali, senza trascurare le altre caratteristiche concrete dell'attività.
