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Articolo 827 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 30/09/2020]

Beni immobili vacanti

Dispositivo dell'art. 827 Codice Civile

I beni immobili che non sono in proprietà di alcuno spettano al patrimonio dello Stato(1) [823, 826; Cost. 119].

Note

(1) Lo Stato acquisisce la titolarità degli immobili vacanti in quanto tali e non per occupazione (923).

Ratio Legis

Il vecchio codice non prevedeva alcuna disposizione in materia di beni immobili che non fossero di proprietà di alcuno, e si pensava che chiunque potesse acquisirne la titolarità mediante occupazione. Nell'attuale codice civile c'è una disposizione analoga in tema di successioni: l'art. 586 stabilisce, infatti, che se non vengono individuati successibili, l'eredità viene devoluta allo Stato.

Spiegazione dell'art. 827 Codice Civile

Questa disposizione, già presente nel codice napoleonico e in vari codici italiani anteriori all'unificazione, mancava in quello del 1865. Nonostante il silenzio serbato dal legislatore, la dottrina discuteva se l'appartenenza allo Stato dei beni privi di altro proprietario dovesse ammettersi quale espressione di un principio generale del nostro diritto: tale principio sembrava ad alcuni autori potersi dedurre dall'art. 425 del codice del 1865, che indicava lo Stato come primo soggetto cui i beni possono appartenere e quindi quello cui essi appartengono in mancanza di un soggetto diverso, e dall'art. 711 che, a proposito dell'occupazione, indicava come esempi possibili di suo oggetto soltanto una serie di beni mobili.

Altri autori erano giustamente contrari a questa soluzione e ritenevano che tutte le cose mobili o immobili, prive di un proprietario determinato, avessero carattere di res nullius, potendo quindi formare oggetto di occupazione. Con l'attuale art. 827 il legislatore ha inteso colmare questa lacuna, allo scopo di escludere in modo espresso che sul territorio dello Stato possano aversi beni immobili che non siano né di proprietà pubblica né privata: in mancanza di un diverso proprietario, gli immobili appartengono allo Stato e di conseguenza la qualifica di res nullius non può applicarsi se non alle cose mobili, pertanto solo queste ultime possono essere acquistate con l'occupazione (cfr. art. 923 c.c.)

Il principio dell'art. 827 deve essere messo in relazione con quello dell' art. 596 del c.c. , articolo concernente la successione dello Stato nelle eredità vacanti. Sostanzialmente quest'ultima disposizione può considerarsi una conseguenza e un'applicazione della prima: se un bene, per la morte del proprietario e la mancanza di eredi legittimi e testamentari, resta fuori dal patrimonio, diventa di conseguenza unicamente di proprietà dello Stato.

Importanti consensi producono rispetto ai beni immobili situati in Italia ma che sono di proprietà di persone straniere che muoiono senza lasciare eredi. Se la sorte di tali beni fosse regolata dal presente art. 827, lo Stato italiano ne acquisterebbe senz'altro la proprietà; se invece si applica come norma speciale il citato art. 596 del c.c. , essendo la successione dello straniero regolata dalla legge nazionale (art. 13 delle disp. prel.), si dovrà tener conto di tale legge per decidere se tali beni devono essere devoluti allo Stato straniero oppure allo Stato italiano.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

398 Colmando una lacuna del codice del 1865, la quale aveva aperto l'adito a dubbi e a soluzioni diverse, ho disposto (art. 827 del c.c.) che i beni immobili che non sono di proprietà di alcuno spettano al patrimonio dello Stato: con questa nuova norma è pertanto escluso che vi siano beni immobili senza proprietario.

Massime relative all'art. 827 Codice Civile

Cass. civ. n. 4975/2007

L'art. 827 c.c., nello stabilire che gli immobili che non sono in proprietà di alcuno spettano al patrimonio dello Stato, non pone una presunzione di appartenenza allo Stato di tutti gli immobili di cui non si provi l'appartenenza ad altri; ma si limita a prevedere un effetto giuridico conseguente ad una determinata situazione di fatto (vacanza del bene) la quale deve essere, perciò, dimostrata dal soggetto che la invochi a fondamento del suo diritto. (In una fattispecie relativa alla proprietà di uno slargo adiacente alla via pubblica, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che ne aveva riconosciuto la natura pubblica, benché risultasse in parte catastalmente intestato ai privati frontisti e non potesse operare la presunzione di cui all'art. 22 legge n. 2248 del 1865).

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Consulenze legali
relative all'articolo 827 Codice Civile

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MARIA P. S. chiede
venerdì 02/12/2016 - Lazio
“In comune si trova sul territorio alcune beni dell'ex proprietà dei Turlonia intestati catastalmente ad una società (senza codice fiscole e/o p.IVA cessata oltre 50 anni fà. Attualmente occupati da eredi si soggetti che avevano avuto in uso gratuito detti beni da oltre 50 anni ma che non hanno mai esercitato il diritto di usucapione e che non pagano alcuna tassa(ICI-IMU) sugli stessi proprio perché non risultano titolari. Cosa deve può fare il Comune, può acquisirli al proprio patrimonio in base agli articoli: I beni immobili che non sono in proprietà di alcuno spettano al patrimonio dello Stato.”
Consulenza legale i 10/12/2016
Ai sensi dell’art. 827 c.c. i c.d. beni immobili vacanti passano in proprietà allo Stato.
A differenza che nell’art. 586 c.c., in cui lo Stato acquisisce i beni facenti parte di eredità vacanti [[bro 607]], l’articolo in commento prevede un acquisto dello Stato a titolo originario.

È davvero scarna la giurisprudenza in merito: una pronuncia afferma che “allorché lo Stato rivendichi nei confronti di un terzo la proprietà di un immobile in quanto bene vacante ha l'onere di dimostrare che lo stesso non era appartenuto ad alcuno. Ciò in quanto la norma non pone una presunzione di appartenenza allo Stato di tutti gli immobili di cui non si provi l'appartenenza ad altri, ma si limita a prevedere un effetto giuridico tipicamente conseguente a una determinata situazione di fatto, costituita dalla vacanza del bene, la quale necessita pertanto di dimostrazione da parte del soggetto che la invochi a fondamento del suo diritto” (C. Cass., sez. II, 2/3/2007 n. 4975).
In altre parole, l’art. 827 c.c. non costituisce una presunzione assoluta di appartenenza dei beni vacanti allo Stato, bensì si limita ad affermare quello che è l’effetto giuridico, vale a dire la conseguenza, della mancanza di appartenenza sicura del bene immobile in oggetto.

Interessante in tal senso una pronuncia recente del Tribunale di Trento (decreto 23/12/2013), il quale ha sostenuto che in tema di mero abbandono della proprietà, il bene passa in proprietà allo Stato (nel caso di specie, essendo il Trentino Alto Adige una regione a statuto speciale ed avendo una norma che deroga all’art. 827 c.c., il bene è passato in proprietà alla Regione).

Un’altra pronuncia della Cassazione ha affermato come “l’art. 1 comma 260 della legge n. 296/2006 (il quale recita testualmente «Allo scopo di devolvere allo Stato i beni vacanti o derivanti da eredità giacenti, il Ministro della giustizia, di concerto con il Ministro dell'interno ed il Ministro dell'economia e delle finanze, determina, con decreto da emanare entro sei mesi dalla data di entrata in vigore della presente legge, i criteri per l'acquisizione dei dati e delle informazioni rilevanti per individuare i beni giacenti o vacanti nel territorio dello Stato. Al possesso esercitato sugli immobili vacanti o derivanti da eredità giacenti si applica la disposizione dell'articolo 1163 del codice civile sino a quando il terzo esercente attività corrispondente al diritto di proprietà o ad altro diritto reale non notifichi all'Agenzia del demanio di essere in possesso del bene vacante o derivante da eredità giacenti. Nella comunicazione inoltrata all'Agenzia del demanio gli immobili sui quali è esercitato il possesso corrispondente al diritto di proprietà o ad altro diritto reale devono essere identificati descrivendone la consistenza mediante la indicazione dei dati catastali») non esplichi alcun effetto laddove si sia in presenza di un acquisto per usucapione di un bene immobile vacante che si sia già perfezionato al momento della sua entrata in vigore per essersi perfezionato il ventennio, ancorché la sentenza declaratoria dell’usucapione sia intervenuta successivamente” (C. Cass., sez. I, 26/3/2010 n. 7278).
Questa pronuncia, alla luce del caso di specie, risulta particolarmente interessante.
Infatti, fatte le opportune verifiche anche catastali, se l’ultima annotazione di proprietà risale effettivamente ad una società cessata 50 anni orsono, occorre procedere alla verifica di una eventuale intervenuta usucapione nei confronti degli occupanti l’immobile ad uso gratuito. Pare infatti che tali soggetti (rectius: i loro eredi) stiano occupando l’immobile da ben oltre i venti anni necessari per l’acquisto del bene a titolo di usucapione. In assenza di “titolo” di occupazione (vale a dire, un qualsiasi contratto anche verbale), potrebbe infatti essere ben possibile che tali soggetti, invece di considerarsi meri detentori, abbiano, nel tempo, agito come possessoridell’immobile, a prescindere dall’effettivo pagamento delle tasse inerenti l’immobile. In questo caso, in presenza del c.d. animus possidendi, vale a dire un comportamento degli occupanti che sia parificabile a quello di un proprietario, sarebbe certamente possibile ottenere la dichiarazione di proprietà dell'immobile per intervenuta usucapione ventennale.
Va, di fatto, verificato come si sono comportati e come si comportano con il bene. Hanno recintato? Hanno apposto termini? Coltivano e vendono i frutti come propri? etc...

Alla luce della sentenza sopra citata, il ventennio necessario per l’usucapione sarebbe intervenuto già in precedenza rispetto all’entrata in vigore della legge finanziaria 2007, ed un’eventuale pronuncia da parte di un giudice, ancorchè successiva, avrebbe un mero effetto dichiarativo e non costitutivo dell’usucapione medesima.
Occorre pertanto procedere alle verifiche in sede di Agenzia del Demanio ed attendere che tali soggetti non intendano esercitare un’usucapione dell’immobile, prima di ottenerne l’acquisizione al patrimonio immobiliare dello Stato.

Ed ancora, sempre la Corte di Cassazione in relazione all’art. 1, comma 260 della legge n. 296/2007 ha affermato come “la mancata conoscenza, da parte dell’Amministrazione, dell’intervenuto acquisto dei beni immobili per eredità vacante non impedisce … il decorso del tempo utile per l’usucapione del diritto da parte del terzo, dovendo escludersi in tal caso la natura clandestina del possesso continuato per venti anni ed esercitato pubblicamente e pacificamente” (C. Cass., sez. II, 26/1/2010 n. 1549). Questa pronuncia si riferisce, però - è bene precisarlo - ad una eredità vacante ai sensi dell’art. 586 c.c. ma – di fatto – afferma le stesse determinazioni di cui alla pronuncia citata poc’anzi.

In conclusione, pertanto, prima dell’ottenimento del bene ai sensi dell’art. 827 c.c. è bene informarsi se gli occupanti a titolo gratuito siano meri detentori o possessori. Posto che nel quesito si parla di un’occupazione a titolo di eredità, ciò farebbe propendere per un possesso del bene, il che impedirebbe l’acquisizione dello stesso da parte dello Stato per intervenuta usucapione.

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