Articolo 882 Codice Civile

Per esigenze di chiarezza espositiva si indicherà con il nome di Tizio il proprietario del terreno adibito a noccioleto, con Caio il confinante originario, proprietario dell’abitazione che ha realizzato il manufatto, e con Sempronio il successivo acquirente dell’immobile.

Alla luce dei fatti rappresentati, la prima questione da esaminare concerne l’esatta qualificazione giuridica del manufatto realizzato da Caio e oggi esistente tra il fondo di Tizio e quello di Sempronio.
Dalla descrizione fornita emerge in modo sufficientemente chiaro che si tratta di un’opera destinata a delimitare il fondo su cui insiste l’abitazione, realizzata anche con funzione di contenimento dello sbancamento eseguito dal lato dell’abitazione e volta a impedire intrusioni e immissioni, con un’altezza complessiva contenuta entro i limiti legali e con entrambe le facce libere, sebbene caratterizzate da un marcato dislivello tra i due fondi.
Tali elementi consentono di ricondurre il manufatto alla nozione di muro di cinta di cui all’art. 878 del c.c., che va tenuta distinta da quella di muro di fabbrica, il quale assolve a funzioni strutturali o di sostegno di un edificio.
La circostanza che il muro presenti un’altezza di circa 2,5 metri dal lato dell’abitazione e di soli 40 cm dal lato del noccioleto non assume rilievo decisivo ai fini della qualificazione, trattandosi di un dislivello conseguente allo sbancamento e non indice di una funzione portante rispetto a un fabbricato.
Assume invece rilievo il fatto che il muro sia stato realizzato esclusivamente da Caio, senza alcun contributo di Tizio, e che la sua funzione primaria sia quella di recinzione e delimitazione del fondo dell’abitazione.

Chiarita la natura del manufatto, occorre verificare se esso debba considerarsi comune ovvero di proprietà esclusiva di Sempronio.
In materia opera la presunzione legale di comunione dei muri divisori di cui all’art. 880 del c.c., presunzione definita iuris tantum, fondata sulla normale utilità del muro per entrambi i confinanti.
Tale presunzione, tuttavia, è suscettibile di prova contraria, potendo essere superata dimostrando che il muro insiste integralmente sul fondo di uno solo dei proprietari e che l’altro non trae dal manufatto alcuna utilità giuridicamente apprezzabile.
Nel caso di specie, il fatto che il muro sia stato costruito esclusivamente da Caio non è, di per sé, sufficiente ad attribuirne al medesimo la proprietà esclusiva, poiché per il principio dell’accessione la costruzione segue la proprietà del suolo ai sensi dell’art. 934 del c.c..

Diviene, pertanto, centrale l’accertamento della collocazione del muro rispetto al confine: ove risulti che esso ricade interamente sul fondo già di Caio e oggi di Sempronio, la presunzione di comunione potrà ritenersi superata, con conseguente esclusione di qualsiasi obbligo di contribuzione in capo a Tizio.
In tale prospettiva, grava su Sempronio l’onere di dimostrare la natura comune del muro, mentre Tizio potrà legittimamente opporsi alla richiesta di partecipazione alle spese, evidenziando l’assenza di un titolo, di una partecipazione alla costruzione e, soprattutto, la collocazione del manufatto su suolo di proprietà esclusiva altrui.

Qualora, invece, la presunzione legale di comunione non fosse superabile, troverebbe applicazione l’art. 882 c.c., norma che pone le spese di riparazione e ricostruzione del muro comune a carico di tutti i comproprietari in proporzione del rispettivo diritto.
Anche in tale ipotesi, tuttavia, Tizio disporrebbe di uno strumento per sottrarsi all’obbligo di contribuzione, rappresentato dalla rinuncia al diritto di comunione.
Trattandosi di una comunione necessaria, la rinuncia costituisce l’unico rimedio per liberarsi dall’obbligo di partecipare alle spese e comporta l’abbandono della quota sul muro e sul suolo sottostante, con accrescimento automatico in favore dell’altro comproprietario.
Sotto il profilo della sua natura giuridica, la rinuncia si qualifica come atto unilaterale che non richiede accettazione, ma che deve rivestire la forma scritta ad substantiam ed essere trascritto per essere opponibile ai terzi.
Essa non produce effetti retroattivi e non esonera il rinunziante dalle spese cui abbia eventualmente dato causa con il proprio comportamento, evenienza che, nel caso in esame, non sembra configurabile.
Ne deriva che, anche nell’ipotesi meno favorevole della comunione, Tizio potrebbe legittimamente sottrarsi alla richiesta di contribuzione mediante una rinuncia formalmente corretta, rendendo improcedibile per il futuro ogni pretesa di Sempronio.

Diversa e autonoma è la questione relativa all’intenzione di Sempronio di ampliare il box adibito a deposito per il giardinaggio, prolungandolo di circa quattro metri in aderenza al muro.
Sotto il profilo delle distanze legali, l’opera progettata rientra pacificamente nella nozione di costruzione, come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui tale nozione non si identifica con quella di edificio, ma si estende a qualsiasi manufatto non completamente interrato, dotato di solidità, stabilità e immobilizzazione rispetto al suolo (così Cass. civ., Sez. II, ord. 5 gennaio 2024, n. 345).

Considerato che sul fondo di Tizio non insistono costruzioni, trova applicazione il principio di prevenzione, desumibile dal combinato disposto degli artt. 873, 874, 875 e 877 c.c., in base al quale, nell’ipotesi di fondi finitimi inizialmente liberi, il proprietario che costruisce per primo determina le alternative ancora praticabili dall’altro.
In particolare, il preveniente può costruire sul confine, ovvero osservando l’intera distanza dal confine prescritta dal codice civile o dalle norme edilizie integrative, ovvero ancora a una distanza dal confine inferiore alla metà di quella complessivamente prevista.
Il confinante che costruisce successivamente non subisce alcun vincolo solo nel caso in cui il preveniente abbia rispettato integralmente la distanza dal confine, mentre risulta condizionato nelle altre ipotesi.
Qualora il preveniente abbia edificato sul confine, il prevenuto che non intenda rispettare l’intera distanza può imporre la comunione forzosa del muro ai sensi dell’art. 874 c.c., al fine di fabbricare in aderenza.
Se invece il preveniente abbia costruito a distanza inferiore alla metà di quella legale, trova applicazione l’art. 875 c.c., che consente al vicino di chiedere la comunione del muro allo scopo di fabbricare contro di esso, previo pagamento del valore della metà del muro e del suolo da occupare, salvo che il proprietario preferisca estendere il muro fino al confine, previo interpello e nel rispetto dei termini previsti dalla norma.

La giurisprudenza ha altresì chiarito che il preveniente può costruire con rientranze orizzontali rispetto al confine, realizzando una linea spezzata, con la conseguenza che il prevenuto, ove intenda costruire in aderenza o in appoggio, è costretto ad arretrare in corrispondenza delle rientranze fino al rispetto delle distanze minime prescritte (Cass. civ. nn. 15367/2001, 4962/2001 e 4819/1998).
È ammessa la deroga convenzionale al principio di prevenzione, ma essa non può tradursi in una disapplicazione, espressa o implicita, delle distanze imposte dai regolamenti locali, con la conseguenza che chi rinuncia alla facoltà di costruire in aderenza o in appoggio deve comunque arretrare il proprio fabbricato alle distanze prescritte (Cass. civ. n. 5199/1983).

Sembra il caso di precisare che il principio di prevenzione opera anche nell’ipotesi in cui il preveniente abbia costruito senza il previo rilascio del titolo edilizio, poiché tale profilo attiene esclusivamente ai rapporti con la pubblica amministrazione e non incide sulla disciplina civilistica delle distanze tra costruzioni, che resta regolata dagli artt. 873 ss. c.c. (Cass. civ. nn. 8476/1995, 788/1995 e 4208/1987; Cass. civ. n. 9911/2004).
Resta fermo, infine, che il principio di prevenzione può essere modificato, integrato o derogato dai regolamenti edilizi locali, sia quanto alla misura sia quanto alle modalità di misurazione della distanza, e che esso non trova applicazione qualora tali regolamenti impongano una distanza inderogabile dal confine (Cass. civ. n. 8788/1987).