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Articolo 1101 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 28/02/2021]

Quote dei partecipanti

Dispositivo dell'art. 1101 Codice Civile

Fonti → Codice Civile → LIBRO TERZO - Della proprietà → Titolo VII - Della comunione → Capo I - Della comunione in generale

Le quote dei partecipanti alla comunione si presumono eguali(1).

Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi [1105] quanto nei pesi [1104](2) della comunione, è in proporzione delle rispettive quote.

Art. precedenteprec. Art. successivosucc.

Note

(1) E' una presunzione "iuris tantum", cioè che ammette prova contraria (art. 2727 del c.c.).
Essa non opera quando è la norma di legge che dà origine alla comunione a prevedere l'estensione delle quote (es. artt. 932, 939, etc.) e quando le quote sono determinate dal titolo (testamento o contratto).
(2) Il presente comma bilancia i vantaggi ed i pesi di ciascuna quota dominica.
I primi riguardano le modifiche e le innovazioni che determinano una maggiorazione del valore della cosa comune.
Il concetto di peso concerne, invece, ogni obbligo di carattere patrimoniale, che grava sul comproprietario del bene.
Si tratta di una norma derogabile dalle parti, che possono stabilire una diversa quota dei vantaggi e dei pesi.

Ratio Legis

La norma, di carattere derogabile, supplisce laddove i partecipanti alla comunione non si siano dati regole diverse.

Spiegazione dell'art. 1101 Codice Civile

Presunzione di uguaglianza delle quote dei partecipanti

Si è mantenuto il principio per cui le quote dei partecipanti alla comunione si presumono uguali: si sono omesse nel nuovo testo soltanto le parole « fino a prova contraria », poichè sono una conseguenza della stessa presunzione iuris tantum.

Naturalmente sono fatti salvi altresì tutti i casi in cui la stessa disposizione di legge stabilisce una diversa misura di partecipazione (p. es. l' art. 939 del c.c. per l'ipotesi di commistione o di confusione senza possibilità di separazione delle cose confuse o commiste).

La prova di una disuguaglianza delle quote potrà essere data solo di regola con tutti i mezzi. Si dubita, infatti, se, risultando la comunione da convenzione redatta per iscritto ad substantiam o ad probationem tantum, la prova della disuguaglianza debba risultare necessariamente dalla scrittura nel primo caso o essere sottoposta agli stessi limiti nei mezzi di prova nel secondo.

Interessanti casi giurisprudenziali sono forniti dalla presunzione di appartenenza in metà per ciascuno a due persone, intestatarie di una cassetta di sicurezza presso una banca, delle entità patrimoniali contenute nella cassetta, e dalla stessa presunzione, nel caso di acquisto di un fondo da parte di più persone, senza precisazione della quota spettante a ciascuno degli acquirenti, per quanto taluno abbia sborsato una parte di prezzo maggiore.

Ha osservato la Corte di Cassazione che in tal caso chi ha pagato di più ha soltanto un diritto di credito verso il comproprietario, che ha pagato di meno, ma la soluzione non appare esente da dubbi, potendo la diversa partecipazione al pagamento del prezzo essere considerata come una circostanza estrinseca indiretta atta a dimostrare il patto, risultante dalla stessa scrittura, contrario ad una parità delle quote nella comunione e determinante invece una proporzionalità di esse alle quote di prezzo versate.


Concorso nei vantaggi e nei pesi in proporzione della quota

In relazione alla presunzione di uguaglianza delle quote, il capoverso mantiene fermo il principio per cui il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, è in proporzione delle rispettive quote.

La diversa formulazione dei due commi dell'articolo non impedisce di considerare come una presunzione anche questa proporzionalità dei vantaggi e dei pesi con le quote, atteso il carattere suppletivo della norma. Le parti possono, quindi, convenire una diversa misura di partecipazione, sia rispetto all'entità della quota sia fra gli stessi vantaggi e le perdite. Anche in tema di comunione vige, però, il divieto del patto leonino, per il quale un condomino deve essere gravato di tutti i pesi ed un altro beneficiare di tutti i vantaggi. Nè sembra che al divieto si sfugga attribuendo i vantaggi o caricando gli oneri a un soggetto per la totalità fino a una data misura e stabilendo una partecipazione per l'eccedenza, poiché è essenziale alla comunione, come alla società, non la possibilità di una partecipazione, ma una effettiva, sicura partecipazione ai vantaggi come agli oneri.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

Massime relative all'art. 1101 Codice Civile

Cass. civ. n. 11264/2011

L'assemblea dei partecipanti alla comunione non ha il potere di determinare in via provvisoria le quote di contribuzione di ciascun comunista alle spese comuni, giacché la misura di tale contribuzione, ove non stabilita dal titolo, è determinata direttamente dall'art. 1101 c.c. in misura paritaria.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 11264 del 20 maggio 2011)

Cass. civ. n. 2751/2005

In tema di communio incidens ex collatione privatorum agrorum le strade diventano oggetto di comunione a prescindere dai singoli conferimenti, nel senso che i proprietari latistanti non mantengono la proprietà della zona di terreno conferita sino alla linea mediana della strada, ma diventano comproprietari di questa per tutta la sua estensione, e ciò anche nel caso in cui, per la particolarità del tracciato, una parte della strada non risulti dal simmetrico conferimento di segmenti di terreno, ma sia costituita da un sedime in origine appartenente ad un solo proprietario. Peraltro, l'insorgenza della comunione presuppone inevitabilmente che tutti i partecipanti abbiano in vario modo o misura contribuito a conferire il sedime della strada, non essendo ipotizzabile che alla comunione partecipi un soggetto che nulla abbia conferito, a meno che non ricorra un diverso titolo negoziale.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2751 del 11 febbraio 2005)

Cass. civ. n. 1125/1994

La stipulazione con il comune di una convenzione di lottizzazione implica che i proprietari dei terreni interessati alla urbanizzazione pongano in essere un negozio (interno) di costituzione di un consorzio urbanistico volontario — con assunzione delle obbligazioni a fini organizzativi e con costituzione degli effetti reali necessari per conferire al territorio l'assetto giuridico conforme al progetto approvato dalla Amministrazione — da ritenersi assoggettato alla disciplina della comunione dettata dal codice civile, ivi compreso l'art. 1101, secondo comma, con la conseguenza che, in difetto di espressa deroga convenzionale, giusta la regola da tale norma imposta, le spese per la lottizzazione (quali quelle afferenti, fra l'altro, al progetto, alle opere di urbanizzazione primaria e secondaria) ed i pesi alla medesima inerenti (quali la cessione al Comune delle opere di urbanizzazione e la destinazione di talune aree, con vincolo permanente, a vantaggio dell'intera lottizzazione o di singoli lotti) si ripartiscono e si distribuiscono in proporzione alle quote dei partecipanti.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1125 del 3 febbraio 1994)

Cass. civ. n. 2815/1990

Il principio generale che regola il regime giuridico della comunione pro indiviso è quello della libera disponibilità della quota ideale indivisa da parte di ogni partecipante, salvo le autolimitazioni che all'esercizio di questa facoltà possono derivare dalla volontà delle parti interessate, nel senso che, i condomini possono vincolarsi a non disporre delle proprie quote se non indivisamente ed insieme. Né alla disponibilità e trasferibilità della quota da parte di ciascun condomino può essere d'ostacolo la mancata determinazione, negli atti di provenienza, della misura dei suoi diritti sulla cosa comune, operando in questa ipotesi la presunzione di uguaglianza dei partecipanti sancita dall'art. 1101 c.c.
(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 2815 del 5 aprile 1990)

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Consulenze legali
relative all'articolo 1101 Codice Civile

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CT P. chiede
domenica 11/04/2021 - Emilia-Romagna
“proprietà di un'area ad uso sportivo è una Comunione di fatto, definita soltanto da una sentenza, e mai costituita nei termini prescritti dall'art. 1110 e segg.. L'area può essere alienata col voto favorevole di tutti i Comunisti, ora e qualora fosse costituita Comunione?”
Consulenza legale i 15/04/2021
Innanzitutto è giusto premettere che si parte da un presupposto del tutto errato. Si dice nel quesito che la comunione: "è definita soltanto da una sentenza", quasi a voler sminuire questa circostanza che deve in verità essere considerata del tutto determinante.
Se, infatti, la sentenza non è più impugnabile, ed è quindi divenuta cosa giudicata, essa definisce in maniera definitiva la fattispecie giuridica oggetto del giudizio. In altri termini, se la sentenza stabilisce che l’area ad uso sportivo è in comunione essa deve considerarsi tale.

L' area non può essere venduta con una delibera assembleare anche unanime della collettività dei proprietari, ma è necessario che tutti i partecipanti alla comunione intervengano a rogito innanzi al notaio (personalmente o a mezzo di procuratore a ciò delegato), e cedano la quota di cui sono proprietari sempre accertata dalla sentenza passata in giudicato. Se la sentenza non specifica con esattezza l’ammontare delle quote di ciascun proprietario esse si presumeranno uguali ai sensi del 1°co. dell’art.1101 del c.c.

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Sergio C. chiede
mercoledì 08/05/2019 - Lombardia
“In una abitazione convivono negli stessi locali 2 famiglie (una famiglia è formata da 2 persone, marito con moglie a carico, l'altra famiglia è formata da una persona rimasta vedova). L'abitazione è di proprietà al 50% tra le due parti. Tutte le spese sono in comune.
Domanda: Come devono devono essere ripartite le spese di consumo (tipo luce, gas, telefono, ecc.), le spese ordinarie di manutenzione (tipo tinteggiatura, pulizia e giardinaggio), le spese straordinarie di manutenzione (tipo rifacimento bagno, sostituzione scaldabagno, riparazioni elettriche ed idrauliche, ecc.) le imposte IMU-TASI_TARI ecc. sull'abitazione, le spese dell'unica auto a uso comune di proprietà al 50% tra le parti?
Grazie”
Consulenza legale i 15/05/2019
Innanzitutto va chiarito che siamo di fronte ad una comunione, regolata dalle norme del codice civile, art. 1100 e seguenti.
In secondo luogo, ricordiamo che le regole generali sulle spese sono quelle per cui (art. 1101 c.c.) “il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione è in proporzione delle rispettive quote” e (art. 1104 c.c.) “Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti” (dove la misura di questa contribuzione è data dal già citato art. 1101 c.c.).

Alla luce di quanto sopra, possiamo dunque affermare che - a prescindere dall’intestazione delle fatture relative ai consumi (i contratti di luce, acqua, gas e telefono possono essere, infatti, formalmente intestati all’uno piuttosto che all’altro dei comproprietari) - le spese in questione andranno suddivise nel caso di specie, salvo diverso accordo tra i comunisti, al 50%.
Allo stesso modo andranno suddivise le altre spese: sia quelle di cui alla prima parte del citato art. 1104 c.c., ovvero necessarie affinché le cosa comune non vada distrutta o deteriorata oppure necessarie all’ordinario utilizzo della stessa (quelle, insomma, definite nel quesito di “ordinaria manutenzione”), sia quelle di straordinaria manutenzione.

E’ bene far presente che la ripartizione di ogni spesa è sempre comunque subordinata all’accordo dei partecipanti alla comunione.
Per decidere, infatti, sia in ordine alle spese “ordinarie” che in ordine a quelle “straordinarie” la regola è quella della maggioranza (art. 1105 c.c.): eccezion fatta per le cosiddette “innovazioni” (ovvero opere che importino un’alterazione dell’entità sostanziale oppure un mutamento nella destinazione economica della cosa comune), che richiedono la maggioranza qualificata dei due terzi ai sensi dell’art. 1108 c.c., tutte le spese vanno sempre concordate a maggioranza.
E’ evidente, però, che non sempre è possibile formarla.
Nei casi come quello in esame in cui le parti (intese non come persone fisiche ma come quote) sono solamente due, bisognerà infatti necessariamente raggiungere un’intesa.
Purtroppo l’impossibilità di raggiungere un accordo unanime comporta un’unica via da percorrere per sbloccare la situazione di stallo: il ricorso al Giudice (art. 1105 c.c.), che potrà decidere in luogo delle parti o nominare un amministratore che assuma la decisione nell’interesse della comunione.

Per quanto riguarda l’automobile cointestata al 50%, valgono le stesse regole sopra richiamate per l’immobile: se le quote sono 50 e 50, si presume che anche le spese lo siano, salvo diversi accordi tra i comproprietari.

Per quanto riguarda, infine, le imposte, tutto dipende dalla singola imposta.
L’IMU è a carico di entrambi i proprietari al 50%.

La TARI è dovuta da chiunque possieda o detenga a qualsiasi titolo locali o aree scoperte, a qualsiasi uso adibiti, suscettibili di produrre rifiuti urbani.
In concreto, l’importo della TARI è dato da una parte fissa, calcolata sulla base dei metri quadrati dell’immobile moltiplicata per il numero degli occupanti e da una parte variabile, commisurata al numero dei componenti del nucleo familiare ovvero in base alla quantità presunta di rifiuti prodotti.
L’imposta è dovuta indipendentemente dal fatto che il detentore sia anche proprietario dell’immobile; inoltre, se c’è una pluralità di detentori, l’imposta è a carico di tutti in via solidale, il che significa che ciascuno può essere tenuto a pagare l’intero ma poi avrà il diritto di rivalersi pro quota sugli altri.

In sostanza, il debito TARI va ripartito egualmente tra tutti gli utilizzatori dell’immobile.
Nel caso di specie, ciò significa che la soluzione corretta ed equa in base alla legge è che ogni occupante paghi per la propria quota: trattandosi di tre occupanti, tre sono le quote.

Infine devono pagare la Tasi sia il proprietario che il detentore dell'immobile, secondo aliquote e quote stabilite da ogni singolo comune. Tuttavia, dal 2016, la TASI non è più dovuta sulle abitazioni principali e relative pertinenze, per cui nel caso di specie parrebbe non dovuta.

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Testi per approfondire questo articolo

  • La comunione in generale carrello
    La comunione in generale
    (febbraio 2014)
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    Autore: Tassoni Giorgia
    Editore: Edizioni Scientifiche Italiane
    Collana: Trattato dir. civ. Cons. naz. notariato
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    Data di pubblicazione: febbraio 2014
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    Categorie: Comunione e divisione
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    Lo studio della contitolarità dei diritti reali nella sua configurazione di comunione ordinaria (caratterizzata dai due elementi inderogabili della organizzazione in quote singolarmente alienabili e della soggezione a scioglimento) consente di osservare le diverse comunioni tipiche a regime speciale con uno sguardo d'insieme e di individuare tra di esse collegamenti, affinità, differenze. L'argomento impone un'attenzione ai precedenti storici senza la quale risulta difficile... (continua)